PCCP

PCCP

Address: 10100 Santa Monica Blvd Suite 1000, Los Angeles, CA 90067
은행을 제외하면 부동산 담보대출에서 가장 오래된 업력을 자랑하는 운용사 중 한 곳.

부동산 type 별 특징
Office: Capital intensive
Industrial: Hottest
Multifamily: Challenging
Retail: Hardest

Multifamily는 나쁘다는 뜻이 아니라 경쟁 심하다는 의미입니다.

PCCP가 하지 않는 것
Student housing, medical office,senior housing.

이런 자산군들을 과소평가하거나 나쁘다고 하는게 아니라 보다 전문적인 영역이어서 안 하는 거라고 합니다.

Main Street vs Wall Street

대출시장과 Wall Street에서 주도하는 CMBS 시장은 다른 시장이라고 봅니다. 구조를 복잡하게 해서 수수료를 챙기고, 보유하는 게 목적이 아니라 셀 다운이 목적이기에.

자신들이 투자하지 않는 예로 In door water park가 딸린 호텔을 듭니다. 실내 워터파크는 워터파크로서 장점도 없고 그렇다고 그런 곳은 호텔 목적으로 가지도 않는다고. 한국 사람들은 와닿지 않을 수 있는... 지극히 Californian스러운 생각이랄까.

자신들의 장점 중 하나로 equity와 debt platform이 둘 다 있음을 듭니다. 양쪽이 잘 어우러져 있어서 하나의 딜을 debt과 equity 양쪽 관점에서 분석한다며.

이 부분은 보기에 따라 서로 말이 다르죠. 보기에 따라 Firewall이 없어서 안 좋게 여길 수도 있는.

규모에 대해서는 Small enough to..., large enough to...라는 표현을 자주 사용합니다. 모두가 모든 것을 알만큼 충분히 작기에 debt과 equity의 협업이 잘 되고, Blackstone이나 Brookfield 처럼 어쩔 수 없이 투자하는 게 아니라 좋은 것만 투자할 수 있을 정도로 충분히 작고, 미 전역을 커버할 수 있을 정도로 충분히 크다며.

미국 주요 25개 도시를 다 커버할 수는 있지만 Montana, North Dakota, Dakota 등은 투자하지 않는다고 합니다. 위 도시들은 사실상 석유 산업에 대한 투자이지 부동산에 대한 투자가 아니라며.

PCCP는 부동산 미들 마켓을 주 타겟으로 하고 있습니다. 같은 시장에 20년 이상 있어왔고, 여러 번의 싸이클(multiful cycle)을 경험한 것을 장점으로 내세우죠.

PCCP 이전 경험까지 포함하면 긴 운용 경험(long track record), 문제 자산 처리 경험(dealing with problem loan), 직접 대출할 수 있는 능력(origination, not simple buying) 등이 있습니다.

그리고 앞서 언급한 것과 같은 equity platform도 있죠. Mesa West 같은 경쟁사들이 debt platform만 있는 거에 비하면 (발생  안 하는게 좋겠지만) 차압(foreclosure)까지 가게 되는 상황에서는 equity platform이 있는 장점이 눈에 띌거라고 합니다.

PCCP가 이전 미팅에서도 금번 미팅에서도 강조하는 건 relationship focus, reputation focus입니다.

펀드의 레버리지 사용은 예비 투자자들이 가장 많이 묻는 질문 중 하나일 겁니다. 사실 어찌 보면 가장 준비가 많이 되어 있는 답변 중 하나이기도 하겠죠.

일단 레버리지를 주는 은행들이 Wells Fargo, US Banks 등 보수적 성향의 은행들임을 듭니다. 펀드에 대출해 줄 때 깨져도 내가 빌려준 선순위는 안전하겠지라는 접근이 아니라 문제가 생기지 않을 곳에 신중히 돈을 빌려주는. 해당 은행의 대출 성향은 제가 파악하지 못했습니다만.

레버리지 관련 PCCP는 모건스탠리 펀드와 비교를 합니다. 둘다 레버리지를 사용했으나, 금융위기 때 PCCP는 손실이 없었으며, 모건스탠리는 큰 손실을 입게 됩니다.

PCCP는 이를 "Right, when goes wrong"이라고 표현을 합니다. 최악의 상황. 자산 가격은 최대 49%까지 하락합니다. 이때 두 펀드의 차이를 가져온 것은 마진 콜입니다.

PCCP는 마진콜 조건이 없는 레버리지였지만, 모건스탠리는 마진콜이 있었습니다. 이는 일시적인 최악의 순간 버틸 수 있는지 없는지를 가르는 유동성의 문제이기도 했습니다.

또다른 차이는 대주가 CB냐 IB냐의 차이입니다. CB는 장기적인 관계를 중시합니다. 어려운 상황에서도 시간을 부여하죠. 하지만 IB는 자신들도 여유가 없기에 기다려 주지 못합니다.

이러한 차이로 인해 금융위기 때 모건스탠리는 현금흐름이 0가 되었고, PCCP는 IRR이 하락하기는 했지만 양의 현금흐름 창출이 가능했습니다.

미국의 부동산 가격

너무 많이 올랐다는 데에는 동의합니다. 하지만 문제는 전세계에서 원유를 뺀 거의 모든 자산이 비싸다는 점입니다.

특히 당신이 투자할 수 있는 모든 자산(Every market you want)은 비쌉니다.

그러기에 평균 LTV 65%이하의 debt strategy가 유효한 전략이며, 트랙 레코드와 타이밍이 중요할 것으로 봅니다.

Transitional loan

PCCP는 transitional loan 비중이 높고, 이는 일부 투자자들이 부정적으로 보는 이유입니다. 이에 PCCP는  transitional loan의 정의는 각자 다르기에 transitional loan이라는 것 보다는 어떤 자산이냐가 중요하다고 합니다.

자신들이 하는 건 동일한 수준의 자산에 대한 대출(lending against same quality asset)이지 열위한 자산에 대한 대출이 아니라고(not inferior quality nor location asset) 말합니다.

소위 말하는 안전자산은 너무 비쌉니다. PCCP가 생각하는 transitional loan은 담보 자산이 열위한 것이 아니라 덜 비싸고(less expensive), 자산가치 하락에 대한 더 많은 여유가 더 많은(more room for the capital loss) 대출이라고 합니다. 이 부분은 실제 case study를 하기 전에는 알 수 없을 것 같네요.

가격과 관련... 가격에 영향을 미치는 건 임대료와 (cap) rate입니다. 그리고 요즘 느끼는 가격 부담은 임대료 보다는 rate 관련입니다.

정말 금리 인상이 큰 폭으로 예상된다면? 이럴 때에는 단일 임차인 신용보다 시장위험을 지는게 나을 수 있습니다. 금리인상으로 임차인의 신용위험이 커질 수 있으니.

펀드 레버리지 (fund level leverage)

펀드가 너무 크거나, 신생 펀드이면 펀드 레버리지는 부담스러울 수 있습니다.

미국의 상업용 부동산 자산이 약 USD 6 trillion 이라고 합니다. 이 중 약 1/10인 USD 600 billion 정도가 매년 거래됩니다. 그리고 평균 50%의 레버리지를 사용할 경우 USD 300 billion의 대출 시장이 있습니다. 이런 시장과 비교해 보면 PCCP는 너무 크지도 너무 작지도 않기에 부담스럽지 않다고 합니다.

돌발 질문.

왜 미국인가? 왜 부동산인가? 왜 대출인가? 왜 레버리지인가? 왜 펀드인가?

답변을 생각할 시간은 주어지지 않고, 바로 이어서 말합니다. 이 모든 답은 AMC로 이어진다고.

AMC (자산관리회사)

PCCP는 AMC가 모든 것이라고 합니다. 이는 자체 AMC가 있는 모든 회사가 강조하는 부분이죠. 정말 핵심은 아웃소싱 보다 인하우스로 둬야 한다며.

AMC의 역할은 다양합니다. Wise eyes라고 표현하며 document나 실사(due diligence)도 챙긴다고 합니다.

이런저런 이야기를 하지만 가장 어려운 부분은 결국 사람입니다. 가장 중요한 건 차주를 아는 것이죠. 그것을 담당하는 것이 AMC입니다.

레버리지 사용으로 부정적이었지만, 부동산, 자신들이 알 수 있는 것에 대한 원칙 등이 느껴집니다. 문득, 내가 이들을 탈락시킬 자격이 있나 싶어질 정도로.