그림의 힘

그림의 힘.

여행이든, 음악이든, 그림이든 어떤 사람은 아는 만큼 보인다고 하고, 또 다른 어떤 사람은 아는 것이 오히려 편견을 심기때문에 그냥 자유롭게 느끼는 것이 더 중요하다고 이야기를 합니다.

아는 게 정말 많은 사람들 중에서도 후자를 이야기 하지만, 아는게 별로 없는 사람들 역시 후자를 이야기 하게 됩니다. 저는 아는게 없어서 느낌 그 자체를 좋아하는 사람.

저자는 그림을 통해 정신건강 진단과 치유를 할 수 있다고 믿습니다. 책을 읽다보면 실제로도 그와 관련된 일을 하고 있음을 알 수 있습니다. 소재, 구도, 색채, 화풍 등 그림과 관련된 이야기들도 하지만, 주된 내용은 그림을 통한 휴식입니다.

화가가 누군지, 어느 시대 그림인지, 어느 파에 속했는지 굳이 알 필요가 없으며, 책을 순서대로 읽을 필요도 없습니다.

그냥 편하게 읽는 동안 다가오는 그림을 통한 휴식에서 그림의 힘을 느끼게 합니다.

배움과 생각

배움과 생각

배움만 있고 생각이 없으면 나아질 수 없으며, 생각만 있고 배움이 없으면 자기생각에 갇힌 독불장군이 된다.

세상은 점점 빨리 변하고, 좋은 책들도 많습니다. 배워야 할 것들이 너무 많죠. 하지만, 생각이 뒤따르지 않는다면 소화시키지 못하면서 꾸역꾸역 먹는 것과 다를 바 없습니다.

또한 세상에는 잘난 사람들이 참 많습니다. 경험이 되었든, 가방끈이 되었든, 인맥이 되었든. 하지만 지금은 아직 아닐지 몰라도 곧 그만큼 뛰어나게 될 사람들 역시 많습니다. 자신감은 좋지만 자기만의 세상에 갇힌다면, 발전은 커녕 퇴보할 수 밖에 없습니다.

저유가와 부동산

저유가와 부동산

이하 내용은 주로 들은 이야기에 의존했으며 데이터 확인은 안 했기에 fact라기 보다는 가설에 가깝습니다.

저유가는 생산비용과 물류나 교통비용을 낮추는 효과가 있습니다. 교통관련 비용의 감소는 여행객 증가로 호텔 산업에 긍정적인 요인이 됩니다. 생산비용과 물류비용 감소는 제품에 대한 잠재수요를 실수요로 이끌어내며 리테일과 인더스트리얼 부문에도 긍정적이 됩니다. 일반적으로는.

하지만, 저유가의 원인이 무엇인지에 따라, 국가별 도시별 경기 사이클에 따라 미치는 영향이 다르기에 단순한 1:1  상관관계가 있다고 보기는 어렵습니다.

뉴욕이나 런던, 또는 유명 휴양지의 호텔이나 리테일에게 저유가는 긍정적입니다. 미국이나 영국 등 경기가 좋은 나라의 여행객이 증가하고 소비도 늘게 됩니다. 미국, 영국, 독일 등 선진국 물류부분도 증가세를 유지할 것으로 기대할 수 있습니다.

하지만, 휴스턴, 미드랜드 등 미국 남부 지역의 도시들은 다른 스토리를 쓰게 됩니다. 금융위기 이후 이어진 에너지 붐. 석유 업계의 글로벌 수도라는 별칭을 갖고 있는 휴스톤으로 사람들은 모였습니다. 그러다 보니 집도 부족하고, 사무실도 부족하고, 호텔도 부족했습니다. IT와 바이오의 샌프란시스코와 함께 떠오르는 핫한 도시 중 하나였죠. 하지만, 저유가 시대의 도래. 혹자는 금융위기 이후 몰락한 디트로이트를 빗대어 제2의 디트로이트가 될 거 같다고 말하기도 합니다.

개인적으로는 일부에서 말하는 유가 20달러, 30달러 시대는 오지 않을 거라 여기며, 중장기적으로는 유가 하락 위험보다 유가 상승 가능성이 더 높다고 생각합니다. 그렇다면, 미국 남부의 오일 도시들은 특히 opportunistic 전략을 구사하기 좋은 환경일 것입니다. 하지만, 모두에게 좋은 기회라고 말할 수는 없겠죠. 위험 감내 수준이 낮다면, 적당한 기회라고 말하기는 어렵습니다.

부동산, 기업, 그리고 유동화증권

부동산, 기업, 그리고 유동화 증권

부동산을 투자하든, 기업을 투자하든, 유동화 증권을 투자하든 상환 우선순위가 다른 여러 개의 트랜치가 있는 경우가 많습니다. 선순위(senior), 중순위(mezzanine), 후순위(subordinated), 지분증권(equity) 등과 같이.

우선 순위가 가장 깔끔한 것은 유동화 증권 또는 특수목적회사입니다. 현금흐름이 일반기업 보다 복잡하지 않고, 트랜치별 상환우선순위도 뚜렷합니다. 일반적으로 상위 트랜치에 충격이 가는 것은 하위 트랜치가 한푼도 못받고 나서이며, 하위 트랜치는 충분한 버퍼 역할을 해주게 됩니다. 현금흐름에 따라 선순위는 채무상환이 정상적으로 이루어지지만 후순위는 채무불이행이 이루어지기도 합니다. 트랜치에 따라 회수율 뿐만 아니라 부도율도 달라지게 됩니다.

기업 채권도 이론적으로는 선순위가 상환우선권이 있어서 비슷하지만 실제로는 차이가 납니다. 채무불이행 발생시 채권자 회의에서 논의를 해서 채무재조정이나 추가지원을 통해 기업을 회생시킬지 청산으로 갈지 논의하게 됩니다. 유동화증권이나 특수목적회사에서처럼 선순위는 온전히 상환하는데 후순위는 회수율이 0인 경우가 발생할 수는 있지만 드뭅니다. 보통 기업의 채무불이행은 전 트랜치에 같이 적용되는 경우가 많고, 트랜치별로는 회수율에서 차이가 있습니다.

유동화증권 등에서는 후순위채권이 많으면 버퍼가 많은 것이니 든든합니다. 하지만 일반기업에서는 후순위채권도 갚아야 할 빚인지라 후순위가 많다고 좋기만 한 것은 아닙니다. 금액이 커지면 채무불이행 위험도 커지고, 회수율도 낮아질 수 있습니다.

소구권없는 부동산담보대출은 일반기업 보다 유동화증권에 가깝습니다. 채무불이행 사건이 발생하면 부동산을 처분해서 정해진 우선 순위대로 상환하게 됩니다. 차이는 부동산입니다. 현금흐름의 원천이기도 하지만, 가격 변동에 대한 기대도 같이 있습니다. 유동화증권은 에쿼티의 기대수익률이 높지만, 문제 발생시 메자닌이나 후순위채권의 안정성이 에쿼티 보다 높습니다. 

기업이나 유동화 쪽의 금융을 기반으로 업무를 배운 사람들은 부동산도 당연히 에쿼티 보다 메자닌이 더 안전하다고 말합니다.

하지만, 부동산을 먼저 배운 사람들은 부동산의 경우 에쿼티가 더 안전할 수도 있다고 합니다. 사실 저도 회사채부터 일을 배웠기에 그 의견에 전적으로 동의하지는 않지만.

기본은 부동산은 유한하기에 언젠가는 오른다는 가정이 깔려있습니다. 문제는 시간입니다. 그런데 메자닌은 만기가 있지만, 에쿼티는 만기가 없기에 시간 앞에서 에쿼티가 더 나을 수 있다는 것이죠.

또한 기업의 경우 채무상환이 어려워지면, 인력이 이탈하고, 영업력이 와해되며 기업이 더욱 어려워져 상환능력이 급격히 저하되고 회복이 어렵다고 합니다. 하지만 특수목적회사의 경우는 큰 영향없이 현금흐름이 이어집니다. 상환능력이 저하될 수는 있지만 그 자체가 다시 부정적으로 작용하는 악순환도 없지만 가격이 오를 것을 기대하기도 어렵습니다. 하지만 부동산은 언젠가 가격이 오르기에 시간이 문제일뿐 회복될 수 있다고도 합니다.

SNS: Pre-Twitter

싸이월드(Cyworld). SNS라는 말이 유행하기 전부터 있었습니다. 홈페이지를 어려워하는 사람들이 편리하게 사용할 수 있도록 만든 '미니홈피'로 불렸는데, 지금의 SNS와 다를 바 없었습니다. 싸이월드의 1촌이라는 개념도 인기였죠.  부모와 자녀 간 관계를 나타내는 1촌이라는 말을  잘못 오해하도록 만든다며 반대하는 사람도 있었지만. 한때 컴퓨터를 이용하는 대한민국 국민 대부분이 사용한다는 이야기도 들었지만, 지금의 위상은 많이 낮아졌죠. 풀버전으로 전환이 늦어 블로그로 많이 옮기며. 지금 가장 많이 듣는 말은 "그거 아직도 있냐?" 사진과 신변잡기에 대한 글들이 많지만 좀더 감성적입니다.

블로그(Blog). 구글 블로거와 같은 해외 블로그와 네이버, 다음 등 국내 블로그들이 있습니다. PC 기반에서 성장해왔기에 더 많은 내용이 있고, 모바일 기반 SNS 보다 전문적인 내용도 많습니다. 하지만, 모바일 기반으로 씌여지는 경우도 많아지며, 그 특징은 절대적은 아니어 보입니다.

네이버나 다음 블로그는 기본적으로 혼자 쓰는 블로그입니다. 같이 쓰고 싶으면 카페라는 별도의 서비스를 이용해야 합니다.

티스토리는 팀블로그 개념을 도입했습니다. 같이 쓰는 블로그가 가능은 하지만, 블로그를 다른 사람에게 넘기지는 못합니다.

구글 블로그는 아예 같이 쓰거나 블로그를 다른 사람에게 넘길 수 있다는 장점이 있습니다.

SNS

예전에 인터넷에서 돌아다니던 SNS 별 특징입니다.

싸이월드 : 내가 이렇게 감수성이 많다.
페이스북 : 내가 이렇게 잘 살고 있다.
블로그 : 내가 이렇게 전문적이다.
인스타그램 : 내가 이렇게 잘 먹고 있다.
카카오스토리 : 내 아이가 이렇게 잘크고 있다.
트위터 : 내가 이렇게 이상하다.

특징들을 좀더 살펴보면...

트위터(Twitter). 스마트폰 시대, SNS를 연 선두 주자였습니다. 초기 버전, 140자의 제한은 촌철같은 말이나, 언어의 연금술사들을 낳기도 했습니다. 특히 성능이 떨어지던 초기 버전의 스마트폰들과 잘 어울렸죠. 하지만 팔로우잉 및 맞팔에 대한 부담, 무분별한 리트윗 등으로 피로감을 주기 시작했습니다. 요즘은 많이들 떠나고, 올라오는 글들은 SNS들 중에서 트위터에 이상한 글들이 유난히 많다는 평.

페이스북(Facebook). 넘어설 수 없을 것 같던 트위터의 벽을 가뿐히 뛰어넘은 SNS. 사용자 편의성 등을 앞세우지만, 최근에는 그냥 써오던 거니까, 남들 다하니까 하는 관성적인 사용자 증가. 신변잡기, 살아가는 이야기들을 많이 올립니다.

인스타그램(Instagram). 사진 기반의 SNS. 먹는 사진이 많다고 합니다. 그렇다고 꼭 먹는 사진만 있는 건 아니며, SNS들을 통틀어 가장 고품질 사진들만 모여있습니다. 올라오는 포스트 수도 한참 때의 트위터나 페이스북 처럼 많지 않아서 피로감도 덜 하다는 평입니다.

링크드인(LinkedIn). 국내에서는 그렇게 많이 사용하지는 않지만, 해외에서 직장생활을 했거나 하고자 한다면 아마도 이미 가입해봤을 SNS. 최근에는 국내에서도 가입이 증가하고 있습니다.

구글풀러스(Google Plus). 구글이 만들었다는 것만으로도 출시 전 관심을 모았던 SNS. 하지만, 구글의 첫번째 SNS는 아니며 몇번 내놓았다가 실패한 적 있습니다. 안드로이드 사용자들이면 가지고 있을 구글계정과 연동되는 장점이 있는데, 사용자는 많지도 적지도 않은 수준이라고 합니다.

카카오스토리(KakaoStory). 국내 최대 사용자를 둔 메신저 카카오톡에 기반을 둔 SNS. 세상사는 이야기, 특히 아이 사진들 위주로 많이 올린다고 합니다.

밴드(Band). 네이버가 모바일을 겨냥해 만든 SNS.  아이러브스쿨의 모바일 버전이라는 이야기를 들을 정도로 아이러브스쿨 세대와 학교 중심의 모임이 많다고 합니다.

라인 타임라인(Line Timeline). 라인 기반의 SNS. 국내 사용자는 그리 많지 않아보입니다.

금융위기와 투자

금융위기 투자

3~4년 후 금융위기? 아무것도 안 하고 있다가 그때가 되면 '것봐 난 이미 이럴 줄 알고 있었어'라고 말하는 건 자기만족 외에는 전혀 의미없는 일입니다.

그렇다고 '금융위기가 발생하면 그때가서 고민하지 뭐'라는 태도도 무책임하죠.

(1) 안전자산 투자, (2) 가격변동성 낮은 투자, (3) Opportunistic 전략 등의 방안이 있습니다.

(1)의 경우 안전자산이 무엇인가에 대한 이견이 있을 수 있습니다. 때로는, 특히 인플레이션이 우려될 때에는, 금을 안전자산이라고 보기도 하지만 가격변동성을 고려하면 안전자산이라고 하기는 어렵죠. 미국채를 안전자산이라고 하기도 합니다. 하지만, 최근처럼 미국 금리인상이 예상되는 상황에서는 가격하락에 대한 우려를 피할 수는 없습니다. 가격도 가격이지만, 무엇보다 조달금리를 하회하는 투자는 전혀 안전하지 못한 투자일 수 밖에 없습니다.

부동산을 좋아하는 사람들은 부동산 가격이 언젠가는 회복되기 때문에 좋은 입지에 있는 매우 낮은 레버리지의 부동산이야 말로 인플레이션 헤지도 되고, 안전한 안전자산이라고 봅니다. 레버리지가 낮을수록 투자금액이 커지고, 기대수익은 낮아지기는 하지만.

(2) 가격변동성 낮은 투자. 정확히는 가격의 하방경직성이 있는 투자입니다. 일반적으로 많이 오르면 많이 내릴 수도 있다는 생각을 갖게 되는데, 양극화가 심화될거라 보는 사람들은 많이 올랐어도 좋은 입지의 좋은 물건들이 더 가격의 하방안정성이 뛰어나다고 봅니다. 혹자는 1/3, 1/2, 2/3을 이야기 하기도 합니다. 주식이나 선물의 기술적 분석에서 많이 언급되는 수치인데 다른 자산군에서도 적용된다는 주장이죠. 보통 전저점에서 최고점까지 오른 가격의 1/2 정도 내리게 되는데 원인에 따라 1/3이나 2/3 정도 내리기도 한다 봅니다. 그런 주장을 펴는 사람들은 부동산 관련 투자시 이러한 하락폭을 이용해서 일종의 LTV 기준점으로 삼을 수 있다고 하죠.

(3) 일부 국내 기관도 뛰어들고는 있지만, 대부분 기관투자자들이 직접하기는 부담스러운 opportunistic 투자. 위기 발생시 빛을 발하는 전략입니다. 보통 해외 운용사의 commingled 펀드나 separate managed a ccount를 통하게 됩니다. 위기발생 직후 투자하면 90% 이상의 높은 승률이 있지만, 대부분 기관투자자들은 위기 직후 그런 위험해 보이는 투자가 전면 중단됩니다. 차선책으로 예상 1~2년전에 4~5년의 투자기간을 갖는 opportunistic fund를 선택하면 방안이 있습니다. 신중한 운용사를 택하게 되면 일부 자금은 금융위기 전 소진하더라도 대부분은 금융위기 직후 투자하여 좋은 성과를 낼 수 있습니다. 하지만 공격적인 운용사의 경우 금융위기 직전 가장 비쌀 때 투자해서 큰 손실을 내기도 합니다. 금융위기 직후는 큰 차이 없이 다 좋기에 타이밍이 중요하다면, 금융위기 직전은 운용사나 투자안을 잘 골라내는게 중요합니다.

리테일과 호텔: 국내 vs 해외

리테일과 호텔: 국내 vs 해외

런던과 뉴욕 부동산의 급등. 그 배경 중 하나는 외국인입니다. 전세계인이 찾는 도시.

혹자는 이를 들어 런던과 뉴욕 부동산 시장의 취약성과 거품론을 이야기하기도 합니다.

하지만, 여행이든 부동산 투자이든 뉴욕이나 런던에서 외국인들의 발길이 끊기는 것과 한국에서 중국인들의 발길이 끊기는 것. 어느게 더 발생 가능성이 크고, 충격이 클까요?

(1) 중국이라는 한 나라에 대한 의존도가 높은 도시와  전세계인들이 찾고 싶은 도시. (2) 첫 여행이어서 찾지만 다시 찾고 싶지 않은 도시와 여러번 찾게 되고, 찾고 싶은 도시. (3) 스스로 패셔너블하고 유행에 민감해 전세계에서 주북하는 도시라 말하지만 실상은 다른 나라보다 비싼 가격에 너도 나도 해외 직구에 나서는 도시와 전세계 주요 업체들이 플래그 쉽 스토어를 만들고 싶어하는 도시.

국내에서도 위험한 리테일이나 호텔을 어떻게 해외에서 하느냐고도 하지만, 리테일과 호텔의 경우 환 리스크만 아니면 오히려 국내 보다 안전할 수도 있습니다.

중국이 망하면 해외 여행객 감소로 타격을 받게 되고, 중국이 부유해지면 굳이 한국을 안 오고 더 멀리 가게 되는  리스크. 아직은 중국인들이 한국에 와서 물건을 사지만 계속 구매력이 증가하게 되면 중국 내에서 훨씬 저렴하게 팔게 될 리스크.

(1) 명동이나 제주도가 끊임없는 변화로 경쟁력을 유지할 수도 있을테고, (2) 중국인이 떠난 한국의 경제를 바라지도, 상상하고 싶지도 않지만, 리테일과 호텔 부문에서 서울의 취약점을 생각하면, 해외 부동산을 잘 선택하면, 국내 부동산 보다 덜 위험한 투자가 될 수 있습니다.

금융위기와 규제

금융위기와 규제

규제론자들은 주기적으로 발생하는 금융위기의 원인이 인간 본성인 탐욕에 의한 것이기에 규제강화만이 금융위기를 막을 수 있다고 주장합니다. 커다란 금융위기들은 언제나 금융완화기에 왔다고.

그들은 아무리 총기난사 사건이 끊임없이 발생해도 로비 앞에 총기규제를 못하는 미국을 언급합니다. 금융 역시 규제를 해야하지만 로비 앞에 규제를 못하는 미국에서 가장 많은 금융위기가 발생했다며.

하지만 시장론자들은 규제가 자금의 건전한 흐름을 막아 버블이 생기게 하거나 실물경기에 부정적 영향을 주게 되고, 뒤늦게 알아차린 당국이 규제를 완화했을 때는 이미 기회를 놓쳐 버블이 터진 것이라고 주장합니다.

규제가 없어서 생겼든, 규제가 많아서 생겼든 생각하는 원인을 보는 생각은 다른지만 버블이 터지는 시기에 대해서는 비슷합니다. 규제완화기.

이는 일부 사람들이 버블이 생기고 있을 지는 모르지만 아직 터질 때는 아니라고 보는 이유이기도 합니다.

지금 버블이 생기는 이유는 전자는 금융회사들이 금융위기의 교훈을 그 사이 잊었기 때문이라고 보며, 후자는 금융위기 이후 강화된 규제가 자금을 특정 방향으로 몰아가기 때문이라고 봐서 버블 원인을 보는 시각은 다릅니다.

그들이 보는 트리거는 비슷합니다. 금융회사가, 아니면 실물경제가 어렵다며, 또는 금융회사들이 성숙해져서 과도한 규제가 필요없다며, 금융의 창조적 발전을 위한다며, 금융위기 이후 강화된 글로벌 금융규제를 완화하자는 이야기가 나올 때.

'이번은 다르다'라고 하면 시간이 지나면서 똑같이 흐르고, '이번에도 반복될거다'라고 하면 다른 길로 가며 위기로 이어져왔기에 정말 규제완화가 트리거가 될지는 모르겠지만요.

베테랑

베테랑.

영화 베테랑을 보았습니다. 재미있다는 이야기는 많이 들었지만, 얼떨결에 보게 된 영화.

보기 전 한 사람 말했습니다. '재미있지만, 어떤 사람에게는 불편할 수 있는 영화'라고. 그 말에 지나친 욕설이나 지나친 폭력, 아니면 성적으로 지나친 부분이 나오는가 선입관이 있었습니다만, 영화를 보면 그런 쪽으로는 불편함을 느끼지 못하고 그냥 다른 생각없이 영화를 따라갈 수 있었습니다.

하지만 누군가에게는 불편할 수 있다라는 말도 이해가 됩니다.

양쪽 부류 어느쪽에도 속해보지 않아 어느 정도 사실인지 알 수는 없지만... 그들의 입장에서는 사실이면 사실이어서, 허구면 허구여서 불편하다고 할까.

허구이지만 허구라고만 하기 힘든, 시원하면서도 개운하지 않은 영화.

하지만, 영화는 영화일뿐.

 

메자닌과 에쿼티

메자닌 vs 에쿼티

(1안) LTV 60-80% 구간인 메자닌과 (2안) LTV 50%인 에쿼티 투자안이 있다고 가정해 봅시다.

투자 시점 부동산 가격이 100인데 이후 해당 부동산 가격이 20%가 올랐다가 금융위기가 와서 부동산 가격이 최고 가격 보다 약 40% 하락했다고 가정해 봅시다. 그러면 투자시점 가격 100 대비 80%를 약간 하회하는 수준입니다.

1안의 메자닌은 하락시점에 만기가 겹치면 채무불이행이 발생하고, 메자닌 투자자는 치유기간을 갖습니다. 이때, 메자닌 투자자가 오퍼튜니스틱 전략에 능한 투자자라면 채무조정을 통해 건물의 새로운 소유주가 되고, 선순위 채권은 만기연장 또는차환을 합니다. 문제 건물은 시장도 시장이지만, 자본적 지출도 제때 못해서 건물가치가 더 떨어져 있을 겁니다. 메자닌 투자자는 건물의 새로운 소유주가 될 뿐 아니라, 추가적 투자로 건물의 가치를 올린 후 시장회복시 높은 가격으로 매각하여 두 자리 수의 수익을 올리게 됩니다.

하지만, 담보물을 처분하면 투자자금을 회수할 수 있을 것 같은 상황에서 투자한 대출이 부실화되었다고, 출자전환에   추가자금 투입하는 것을 일반 금융기관에서 결정하기는 쉽지 않습니다. 담보자산을 처분하면 갚을 수는 있겠다는 판단을 하게  됩니다. 그렇게 되면 메자닌 투자자는 치유권을 실행하지 않고, 담보 처분권은 선순위 투자자에게 넘어갑니다. 그런데, 해당 시점이 감정평가금액이 80이더라도 선순위 투자자는 굳이 80에 팔 유인이 없습니다. 시간끌며 높은 가격을 받기 보다는 60만 넘으면 가급적 빨리 처분하는게 이익입니다. 그리고 신규 매입 희망자도 그 사실을 잘 알고 있습니다. 65정도에 담보를 처분해서 5를 매각관련 제비용으로 쓰고, 60으로 선순위 채권을 갚으면 끝. 메자닌 투자자의 회수율은 0.

물론 기술적, 계약적, 법률적 이유 등으로 위처럼 쉽게 처리되지는 않겠지만, 단순화하면 그렇습니다.

2안으로 넘어가 2안도 100이 80까지 떨어졌다고 칩시다. 부동산을 좋아하는 사람들은 언젠가는 부동산 가격이 다시 오른다는 믿음이 있습니다. 금융시장이 혼란에 빠지고, 상업용 부동산 시장이 붕괴될 것 같던 2008~2009년 금융위기 때 폭락한 주요 도시의 부동산들의 빠른 회복세. 부동산을 꺼리는 사람들은 버블이라고 하고, 좋아하는 사람들은 장기 상승추세로의 빠른 회귀일 뿐이라고 합니다. 경제가 좋으면 좋아서 오르고, 나쁘면 주요 도시의 프라임급들은 준 안전자산으로 부각되며 오른다는 주장을 하기도 합니다.

여기서도 부동산 가격이 하락한 시점에 대출만기가 도래했다고 가정해 봅시다. 80에서 LTV 60%까지 대출이 가능하다면 약간의 추가 비용이 들고 조건이 나빠지긴 하겠지만, 리파이낸스가 가능하고, 부동산 가격이 다시 상승할 때까지 기다릴 수 있습니다.

물론 이렇게 맞아 떨어지는 경우가 많지는 않겠지만 비슷한 상황이 드물지도 않습니다. 단순히 에쿼티니까 대출인 메자닌 보다 위험한 것이 아니라 어떤 지역에, 어떤 물건이고, 얼마나 레버리지를 쓰느냐에 따라 달라집니다.

크게 오르거나 내리지 않는 지역의 낮은 레버리지, 그리고 우량 임차인의 장기임차로 꾸준한 수익이 나온다면, 자본차익은 기대하기 어려워도 메자닌 투자보다 안전할 수 있습니다.

메자닌

1~2년전 7~8%대의 미국 주요 도시 중/후순위 대출 건들이 들어왔습니다. 3~4%대의 cap rate. 표면적으로는 상환 우선 순위가 높은 중/후순위 대출이 상환 우선 순위가 낮은 equity 보다 높은 수익률이 기대되는 모습. (나중에 이야기하겠지만 사실 메자닌이 에쿼티 보다 안전하다는 것에 대해서는 사람마다 의견이 다릅니다.) 이에 혹자는 에쿼티는 버블이고, 메자닌에 투자기회가 있다고 말했습니다.

선순위 담보대출은 은행들이 재개했지만, 메자닌은 차주와 대주 간 미스매칭인 펀딩갭이 존재하기 때문이라는 설명. 투자하고 싶지만 3~4주안에 투자의사 결정을 내려야 했기에 국내 투자기관 중 신중한 곳들은 투자를 못했죠.

실제로 메자닌 이자율은 선순위 이자율이나 cap rate  보다 빠르게 하락하며 유사물건 기준 1년전 6~7%, 6개월전 4~5%까지 하락합니다. 그 원인으로는 아시아 투자자의 선호와 부동산 메자닌 펀드의 증가 등이 언급되었습니다.

여전히 한국 투자자들은 메자닌을 선호합니다만, 일부에서는 이제는 버블은 부동산 에쿼티가 아니라 메자닌이 아니냐는 우려를 하기도 합니다.

이유 중 하나는 앞서 말씀드린 빠른 수익률 하락 속도입니다. 그리고 또다른 이유는 메자닌이 과연 안전한가에 대한 의문입니다.

부동산을 좋아하는 사람들은 LTV 높은 메자닌 보다는 LTV 낮은 에쿼티가 안전하다고 봅니다.

유가

생산원가 아래에 머무는 유가. 원유의 부산물이기도 한 가스와 달라 그렇게 낮은 유가가 지속되지 못 할거라는 전망과 달리 저유가는 지속되고 있습니다.

혹자는 이를 헤지 물량에서 찾습니다. 생산업체들이 일정 물량에 대해 1년 정도의 유가 헤지를 하기 때문이라고 합니다. 헤지물량이 유가하락의 충격을 막고 있는데 6개월 내외면 그 물량이 소진되며, 생산원가가 높은 곳들은 문을 닫기 시작하고, 한 1년 정도 지나면 공급 부족으로 유가가 오를 거라는 전망입니다.

하지만 이코노미스트들 중 상당수는 내년에도 저유가가 지속될 것으로 봅니다. 배럴당 40~50달러. 주위에 60달러를 넘을 거라고 보는 사람은 거의 없습니다.

하지만, 금융위기 직전, 2007~2008년에는 2~3년 안에 배럴당 200달러를 넘길 거라고 전망하기도 했고, 유가 두자리수 시대는 다시 돌아오지 않는다는 전망이 주류였던 시기도 있었기에 이코노미스트들의 유가전망에 대한 신뢰성이 높지는 않습니다.

오를거라 생각하면 안 오르고 내릴거라 생각하면 오르는 유가. 이코노미스트나 연구원들 개개인의 역량문제는 아닙니다. 전망이 시장을 바꾸기 때문인 측면도 있습니다.

지금도 마찬가지입니다. 헤지물량이 해소되면 문을 닫기 시작할거라고 하지만, 1~2년 내에 유가가 오를거라고 전망하는 순간 한계 기업들도 어떻게든 버티려고 생산을 하며 버티게 됩니다. 오를거라는 전망이 많으면 공급이 줄지 않아 실제 가격은  오르기 힘들어 집니다.

하지만, 이제는 다시 생산원가 위로 올라가지 못한다는 전망이 우세하면, 미련없이 정리하는 기업들이 늘며, 메이저 업체들의 영향력 증대와 공급감소에 의한 반등이 생각보다 빨리 올 수도 있습니다.

그대로 이루어질거라 믿지는 않아도 사람들의 전망에 귀기울이게 되는 이유입니다.

위기론

위기론.

몇년전부터 들어온 금융위기론. 많이 드는 근거 중 하나는 '이제쯤 올 때가 되었다'. 5~10년 주기론입니다. 근거라기 보다는 예언에 가깝지만.

1997년 아시아 외환위기, 2000~2001년 닷컴 버블붕괴 + 2003년 한국 카드사태, 2008년 금융위기. 2000년대 초반을 빼면 10년 주기론, 넣으면 5년 주기론입니다. 2013년즈음 돌던 5년 주기론은 지났고, 2~3년 내에 더 큰 위기가 올 것 같다는 10년 주기론이 많이 들려옵니다.

그렇다면?

행동이 필요없는 사람들은 쉽게 예언(?)을 합니다. 느낌 상 2~3년 내에 위기가 올테니 조심하라고.

하지만, 행동을 해야하는 사람들은 같은 느낌이 들더라도 다른 생각, 다른 행동을 할 수 밖에 없습니다.

행동하지 않아도 되는 사람은 3년뒤 큰 위기에 대해 쉽게 이야기 할 수 있습니다. 위기가 안 오면 아무도 기억 못할테고, 위기가 오면 '것봐 난 이미 3년전에 이럴 줄 알았어'라고 말 할 수 있으니 손해볼 것 없는 장사입니다.

하지만, 유비무환이라며 3년 동안을 안전자산만으로 가득 채우면?

기존 포트폴리오이 만기 분포도 중요하겠지만, 고른 분포를 가지고 있다고 가정하면, 평균만기 5년의 포트폴리오는 60%, 평균만기 10년의 포트폴리오는 30%의 자산이 저수익 자산으로 채워지게 됩니다.

해당 자산이 주는 수익성 저하를 해소하기 위해서는 거래비용을 들이면서 자산을 교체하거나, 신규자산을 공격적으로 편입해야 합니다. 하지만 원하는 만큼의 물량을 담기 힘들기에 남들이 안보는 더 위험한 자산까지 기웃거릴 수 밖에 없습니다. 그렇지 않고 자연스레 해소되기를 원한다면 편입된 자산의 만기만큼 지나야 합니다.

3년뒤 금융위기가 오는데 소위 말하는 위험자산을 투자하려는 게 무책임하다고 하는 사람도 있지만,  언제 올지, 얼마나 클지 모르는 위기를 대비한다며 무조건 안전자산만 채운다면 그것이 책임없는 것일 수 있습니다.

엄청난 레버리지의 고위험 투자나 특정 고위험 자산군에 대한 지나친 쏠림으로 문을 닫는 회사도 있지만, 저수익과 역마진으로 문을 닫는 회사도 있습니다. 하지만, 한 두건의 개별 투자안 실패로 문을 닫는 경우는 거의 없습니다.

수익과 리스크 사이의 균형이 영원한 숙제일 수 밖에 없는 건 어느 한쪽에 치우치는 것이 바람직하지 않기 때문이죠.

위기를 감지하기 위해서는 시장을 봐야하지만, 위기에 대비하는 것은 시장이 아닌 개별자산에 대한 선별투자라는 말이 있습니다. 저위험 자산이든, 고수익 자산이든 시장자체에 대한 투자가 부담스러운 시점.

고수익 자산에 대한 지속적이고 선별적인 분산투자가 필요합니다.

... 말은 쉽지만, 어느 분 말마따라 '모두가 알지만 대부분 할 수 없는 일'일 수도 있겠지만.

Cap rate와 prime yield

Cap rate와 prime yield

금융위기 이후 세계 각국의 장단기 금리는 모두 큰 폭으로 하락했습니다.

(3국의 장기금리)

(3국의 단기금리)

그리고, 미국이나 영국의 경우 금리인상 가능성에 금융시장은 불안불안해 합니다.

상업용 부동산에서 cap rate나 prime yield가 이자율은 아니라고 하지만, 할인율 개념에서 자유롭지도 못합니다.

출처에 따라 약간씩 다르기는 하지만 금리와 cap rate 또는 prime yield의 움직임이 비슷한 모습을 보여오기도 했고요.

그러다 보니 금리 인상시 cap rate나 prime yield가 상승하며, 부동산 가격이 하락하지 않을까라는 우려를 하기도 합니다.

(오피스 cap rate, prime yield)

(리테일 cap rate, prime yield)

(인더스트리얼 cap rate, prime yield)

(호텔 cap rate, prime yield)

그렇게 따지면 독일 부동산이 가장 매력적일 수도 있습니다. 경제는 양호한데 유로에 묶여 이자율도 낮게 유지될 수 밖에 없으니까요.

개인적으로도 투자대상으로 독일 등 유로권 내 경제가 탄탄한 국가를 선호합니다만, 단지 이자율 하나만으로 그렇게 여기는 것은 아니며, 이자율 하나로 판단할 수도 없습니다.