토끼와 거북이

토끼와 거북이.

토끼와 거북이가 경주를 하기로 했습니다. 거북이는 자기가 느리니 10미터 앞에서 출발하겠다고 합니다. 토끼는 자신이 그래도 빠를거라고 생각해서 흔쾌히 승락합니다. 그러자 거북이가 말하죠. 보나마나 자기가 이기니 기권하라고. 그러면서 설명합니다. 토끼가 자신이 있는 곳까지 오는 동안 자기는 얼마간 앞으로 나가 있을 것이라고. 그러면 토끼가 다시 자기가 있는 곳까지 갈텐데 그동안 자기는 또 앞으로 가있을 것이고, 이런 것이 반복되면서 결국 토끼가 자기를 앞설 수 없다고. 수학에 나오는 잘 알려진 역설 중 하나입니다. 물론 현실에서는 단번에 앞서 나갈 수 있습니다.

이와 비슷한 이야기를 몇년전 한국 기업 중 일부에서 말했습니다. 경제연구소에서 한국기업과 중국기업 간 기술격차가 산업에 따라 짧으면 6개월, 길어도 2년이라고 했을 때, 중국이 따라올 동안 자신들은 가만히 있냐며. 그동안 또 앞서가 있을 것이고, 중국이 또 따라오면 다시 앞으로 나갈테니 추월당하지 않을 것이라고. 하지만, 어느덧 그 위험은 이미 현실화되었습니다.

제조업의 전반적 어려움. IT 또는 인터넷 강국이라고 스스로 위로하지만 과연 그럴까라는 의문. 중국인이 찾지않으면 휘청일 취약한 서비스업.

생존 자체가 과제가 되어가는 산업들을 보며 혹자는 보험 등 금융산업이 안정적이라고 합니다. 비록 개방은 했지만, 내수 위주의 시장이어서 중국 등 외부충격으로부터 상대적으로 안전하다며.

성장이 정체되면, 금융산업도 해외로 나갈 수 밖에 없습니다. 상대적으로 안정적 내수시장에 의존해 온 국내 금융기관이 국제사회에서 경쟁력을 가질 수 있을까? 개별 회사의 특성과 전략에 따라 다르겠지만, 전반적으로는 그렇지 못한 금융회사들이 많습니다.

세계적인 경쟁력을 갖춘 금융회사들이 한국시장에서 이름만큼 성공하지 못하는 것은 한국시장이 글로벌 기준에서 매력적이지 않기 때문일 수도 있고, 시장은 매력적이나 다른 나라에 진출한다는 것이 그만큼 어렵기 때문일 수도 있습니다.

실제로 국내 여러 금융회사들이 오래 전부터 꾸준히 해외진출에 관심을 갖고 시도는 해오고 있습니다.

동시에 미국이나 유럽 등의 선진(?) 금융회사만이 아니라 중국이나 인도 등의 이머징 금융회사들도 한국을 진출하려고 있죠. 시간이 문제이기는 하겠지만 성장이 힘에 붙인 상태에서 국내 금융시장이 더 이상 안전지대로 남기는 힘들어 보입니다.

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모바일. 생각나는 대로 그때 그때 메모하듯 적기는 좋지만 생각이 점점 짧아지는 느낌이 듭니다.

보험사

보험산업

전반적으로 성장이 정체된 대한민국. 그 와중에도 계속적으로 성장을 하며 수익을 내는 보험사들을 보며, 혹자는 가장 안정적인 회사들 중 하나라고 말합니다. 대박을 안겨주는 산업은 아니지만, 1997~1998년 외환위기, 2008~2009년 금융위기를 지나면서도 다른 산업들에 비하면 전반적으로 양호한 모습을 보였습니다. 저금리 시대가 도래하면 보험회사 다 죽는다는 이야기도 있었지만 생각보다 잘 버티는 모습을 보이기도 합니다. 꾸준하게 들어오는 보험료, 금융상품 중 가장 나중에 해지하는 상품. 보험회사의 유동성을 걱정하지 않는 사람들도 많죠.

하지만, 과연 이런 안정성이 계속될까요? 단기적으로는 일부 보험사를 제외하면 큰 문제는 없어 보입니다.

그렇지만, 높은 보험가입율에, 증가는 커녕 감소가 우려되는 인구. 고갈이 우려되는 연기금과는 다르겠지만... 보험산업 역시 어려운 환경 속에 들어서며, 산업전체의 파이는 줄어들 수 밖에 없습니다. 기업이든, 산업이든, 국가든 성장의 정체는 충격을 줍니다.

은행과 달리 상대적으로 강력한 구조조정에서 벗어나 있던 보험사들의 경쟁과 덤핑은 심해질 수 밖에 없고, 퇴출이나 인수 합병 같은 강력한 구조조정이 뒤따를 수 있습니다.

그래도 은행과 달리 보험사들은 구조조정이 없을 거라고 보는 사람들은 주인이 없는 은행은 정부 주도로 강제적인 구조조정이 가능했지만, 주인이 있는 회사는 주인의 경제적 여유가 있으면 있는대로 매각하지 않고, 없으면 캐쉬카우인 보험사가 아까워서 매각을 하지 않으려 하기 때문이라고 합니다. 하지만, 감독당국이 자본확충을 유도하고, 강화하게 되면 대주주의 지원여력이 부족한 보험사들은 점점 버티기 힘들어 질겁니다.

보험사의 안정성을 근거로 드는 또 다른 사람들은 보험사의 장기부채를 말합니다. 제조업이든 금융업이든, 국가든 대부분 부도는 금리가 낮은 단기로 돈을 빌려 장기로 돈을 굴리다가 미스매칭에 의한 자금경색이 원인이었는데 보험사는 장기부채이다 보니 안전하다는 것이죠.

그런데 성장은 정체되는데, 수익성을 위해 유동성을 포기하는 보험사들은 늘어나고 있습니다. 대부분의 보험사들이 대체투자를 늘리겠다고 합니다. 대체투자의 대부분은 유동성이 낮습니다. 금융위기 직후 좋은 투자기회는 미국이나 유럽의 금융회사들이 위험관리와 자본확충의 압력을 받으며 헐값에 매각하는 건이었습니다.

인구감소로 상환해야 하는 금액이 들어오는 금액을 상회한다면? 그렇지 않더라도 자본확충 압력을 견디지 못한다면? 투자자산을 헐값에 매각할 수 밖에 없습니다. 갑자기 커다란 손실이 생기게 됩니다. 심한 경우 회사의 존립자체가 위협받을 수 있습니다.

그러다 보니, 일년마다 계약하는 일반보험이나, 자동차보험은 당장 고려할 문제는 아니지만, 10년, 15년 짜리 보험을 가입할 경우는 보험사의 자본확충 능력이 매우 중요합니다.

보험사가 그룹내 유일한 캐쉬카우이고, 대주주의 자본확충력이 의심스럽다면 해당 보험사에 장기보험 가입하는 것은 위험할 수 있습니다.

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본 글은 특정회사를 추천할 의도로 쓴 글도, 깎아내릴 의도로 쓴 글도 아닙니다.

하루

하루

눈을 뜨면 시작되는
또다른 하루

얼기설기 에워감은
어제의 굴레

벗어날 순 없어도
꿈꾸는 희망

아침마다 찾아드는
새로운 하루

미국 호텔의 수요와 공급 증가율

미국 호텔의 수요와 공급 증가율

미국의 GDP 성장률, 호텔 수요 증가율, 호텔 공급 증가율 (%)
Source: Hospitality Directions US (PWC)

미국 호텔의 수요 증가율은 경제성장률 보다 변동폭이 크지만 대체로 경제성장률에 후행하는 모습을 보입니다.

미국의 GDP 성장률, 호텔 수요 증가율 (%)
Source: Hospitality Directions US (PWC)

여행을 다녀도 고용 안정성이나 소득 증감이 일시적인 것이 아니라 일정기간 동안 지켜본 후 안정적임을 확인 후 다니기 때문이며, 업무상 출장을 다녀도 예측에 따라 출장을 늘리거나 줄이기 보다는 확인 후 늘리거나 줄이게 되기 때문이라고 합니다.

공급은 수요와 어긋나는 모습을 자주 보입니다. 호텔 수요가 많이 늘어난 후에야 공급이 시작되는데, 공급이 많이 증가할 무렵은 오히려 싸이클 상 수요 증가가 정점을 지나 증가율이 낮아지고 있을 때여서 그렇다고 해석하기도 합니다.

미국의 호텔 수요 증가율, 호텔 공급 증가율 (%)
Source: Hospitality Directions US (PWC)

이런 수요와 공급의 엇갈림이 호텔산업 자체의 변동성에 더해져 더 큰 변동성을 만듭니다.

최근 공급 증가율이 수요 증가율을 넘어섰습니다. 일부에서는 버블과 폭락의 신호라고 우려하기도 합니다.

하지만 2008년을 100으로 하고 누적 변동율을 보면 여전히 공급 증가율은 수요 증가율을 하회하고 있습니다. 이런 관점에서는 최근 공급 증가율이 수요 증가율을 넘어서는 건 크게 우려할 일이 아닌 일시적인 현상이라고 봅니다.

미국의 호텔 수요 증가 및 공급 증가 (2008년 = 100)
Source: PWC 데이터 가공

변화

변화

변하지 않는 건 변하지 않는 건 없다는 사실 뿐이다.

변화와 관련된 오래된 격언 중 하나입니다. 변화 그 자체는 피할 수 없습니다. 하지만 누가 주도하고, 어떤 방향으로 어떻게 변하느냐는 바뀔 수 있습니다.

모든 사람을 만족시키는 변화는 없다.

보통 폭군은 잘못된 방향으로 변화를 주도해 문제가 됩니다. 하지만 폭군을 제외하면 변화 자체를 시도하지 않거나 주도하려다도 반발 앞에 중단하는 경우를 많이 보게 됩니다.

변화를 주도하려면 많은 고민이 필요하고, 그 고민이 끝나는 순간 더 이상은 모든 사람에게 착한 사람으로 보이기를 기대하면 안됩니다.

미국 부동산 Cap Rate

미국 부동산 Cap Rate

앞에 글(B:N:T)을 보고 누군가 그럽니다. Cap rate과 비교해야 하는 건 10년 국채가 아닌 정책금리 (연방기금 기준금리, federal fund target rate) 아니냐고. 그 사람 왈, fed rate이 국채 금리와 cap rate에 영향을 주기 때문에 종속변수 끼리 보는 것 보다 독립변수인 fed rate과 종속변수인 cap rate을 보는게 맞다고.

시각의 차이는 있을 수 있고, 서로 영향을 미치는 실제 환경 속에서 명확히 독립변수와 종속변수를 구분하기 힘들기도 하지만, fed rate을 완전한 독립변수로 보기도, cap rate을 fed rate의 종속변수로 보기도 힘들지 않나 싶기는 합니다. 어쨋든 두 지표를 비교해 봐도 국채와 비교했을 때와 큰 차이는 없어 보입니다. 변동폭과 속도가 다르기는 하지만

미국의 cap rate와 금리 추이
Source: Bloomberg, CBRE

미국의 cap rate와 금리 추이
Source: Bloomberg, RCA

정책금리를 올리는 2~3년 동안 cap rate는 오히려 내려갔었죠.

또 다른 분은 부동산도 안전자산이 아님을 들어 하이일드 본드 수익률과 비교하기도 합니다.

저번(B:N:T)에도 보여드렸 듯이 cap rate - 국채 10년 스프레드(cap spread)와 하이일드 본드 - 국채 10년 스프레드(HY spread)는 육안으로 볼 때 비교적 비슷한 움직임을 보입니다. 변동폭은 다르지만.

미국의 office cap spread와 HY spread 추이
Source: Bloomberg

뉴욕 등 대도시 prime 지역의 A급 office의 경우 역사상 최저 수준의 cap rate을 기록하고 있고, 다른 지역도 금융위기 직전 수준이어서 일부에서는 불안해 하고 있습니다. 하지만, 절대적인 수치가 아닌 0에 가까운 정책금리, 풀린 유동성 등을 고려시 지나친 수준은 아니라고 생각됩니다. Office cap rate는 역사상 최저 수준이지만, spread는 여전히 높은 수준입니다.

다만, 미국 금리 인상의 후폭풍이 어디까지 이어질지에 따라 달라질 수는 있겠죠.

원래

원래

1.
A와 B가 농사를 하면 살고 있었습니다. 두 사람의 땅 사이에는 돌 투성이의 척박한 땅이 놓여 있었습니다. 어느 날 A는 B에게 물었습니다. 그 땅이 B의 땅인지. 그리고 A가 그 땅에서 농사를 지어도 되는지.

"내 땅은 아닌데. 어차피 누구의 땅도 아니니 농사짓고 싶으면 농사 지어."

인심쓰듯 말하는 B는 생각했습니다. 저런 땅에 누가 농사를 지을 수 있겠냐며.

A는 매일 그 돌밭에 나가서 돌을 고르고, 땅에 양분을 주었습니다. 시간이 흐르자 땅은 비옥해졌죠.

그러자 B가 말합니다. 어차피 A 땅이 아니니 자기도 그곳에서 농사를 짓겠다고.

농사를 지어보니 수확량이 생각보다 많았습니다. 그런데 A의 농작물과 B의 농작물 경계가 애매해집니다. 그러자 B는 다시 말했습니다. 생각해보니 그 땅은 '원래' 자기 땅이었다고. 앞으로는 자기만 이 땅에서 농사를 짓겠다고.

2.
오래된 우화 중 낙타 이야기가 있습니다.

한 사람이 낙타를 타고 사막을 건너고 있었습니다. 밤이 되어 천막을 쳤습니다. 한 명만 잘 수 있는 작은 천막. 밤이 되어 추워지자 낙타는 안으로 들여보내 달라고 했습니다. 낙타 주인은 말했죠.

"이곳은 너무 좁아 둘이 잘 수 없단다."

그러자 낙타는 말했습니다. 너무 추워서 그러니 머리만 좀 넣을 수 있게 해 달라고. 주인은 밖의 날씨도 추우니 머리만이면 괜찮겠다고 생각합니다.
조금 지나자 낙타는 말합니다. 너무 추워서 잠이 안오니 앞발도 좀 넣게 해달라고. 이번에도 주인은 그러라고 합니다. 이런 식으로 낙타는 천막 안으로 들어오고 주인은 쫓겨나고 맙니다.

그제서야 주인은 말하죠. 저 천막은 '원래' 내 건데.

3.
C와 D는 벽을 맞대고 있었습니다. C의 마당에서 자란 복숭아 나무 한 그루가 무럭무럭 자라더니 가지가 담을 넘어 열매를 맺었습니다.

어느날 C의 종이 넘어간 복숭아를 따려다가 D의 종들에 붙잡혀 봉변을 당하는 일이 발생했습니다. C의 아들은 D의 집으로 찾아가서 D의 집주인 방안으로 손을 불쑥 집어넣었습니다.

뭐하는 짓이냐며 꾸짓는 D에게 C의 아들은 말합니다. 이 손이 대감님의 손인지 자신의 손인지.

그리고 그 말에 D는 생각합니다. 담을 넘어온 복숭아는 '원래' 누구 것인지.

4.
한 젊은이가 사고로 목숨을 잃고, 거액의 보험금이 발생합니다. 입양되어 생부 생모가 누군지 모르고 자란 그. 하지만, 거액의 보험금 앞에 생모라는 사람이 나타났습니다. 그는 '원래' 자기 아들이었으니 자신이 법정 보험금 수령인이라고.

위 이야기 중에는 공감하는 이야기도 있을 수 있고, 말도 안된다고 생각하는 이야기도 있을 수 있습니다.

공감 여부를 떠나 서로 관련없어 보이는 이야기들. 공통점이라면 '원래'라는 것이 의미가 있냐는 생각을 해보게 한다고나 할까요.

빠르게 변하는 세상 속에 선량한 사람도 그렇지 않은 사람도 뒤섞여 삽니다. 그러다 보니 원래 그렇다는 건 의미가 없을 때가 많습니다. 때로는 그냥 그대로 있기를 원하지만.

뉴욕 부동산 Cap Rate

뉴욕 부동산 Cap Rate

CBRE에 의하면, 미국 부동산 유형별 cap rate은 2014년 하반기 기준 Multifamily가 4.59%로 가장 낮고, retail 중 high street가 4.64%로 그 다음으로 낮은 모습을 보입니다. CBD의 A급 Office가 5.53%, Industrial이 5.97%를 보입니다. 호텔은 Luxury 호텔이 6.66%로 높은 수준입니다. 추세로는 유형에 상관없이 2012년 보다 소폭 하락하였으나, 최근에는 정체 또는 소폭 상승하는 모습입니다.

미국의 부동산 유형별 cap rate (%)
Source: Cap Rate Survey (CBRE)

2009년 이후 뉴욕의 부동산 유형별 cap rate는 2013년 상반기까지는 미국 국채 금리와 같이 하락하는 모습을 보여왔습니다. 뉴욕의 high street 리테일은 3.75%로 cap rate은 3%대에서 유지되고 있습니다. 역사상 최저 수준입니다.

뉴욕의 부동산 유형별 cap rate (%)
Source: Cap Rate Survey (CBRE), Yahoo Finance

뉴욕의 다른 자산군 보다 cap rate가 높다고는 하지만, 뉴욕의 호텔 cap rate 역시 Full service 호텔이 5.0 ~ 6.0%, Luxury 호텔이 3.5 ~ 5.0%으로 낮은 수준입니다.

지역이나, 유형, 또는 자산군에 상관없이 낮은 cap rate를 보이는 데에는, 낮은 금리가 그 중 한 원인으로 꼽힙니다. 동시에 최근 금리인상에 대한 우려로 들썩이는 미국 금리는 cap rate 상승에 대한 우려를 더하고 있습니다.

뉴욕 호텔 cap rate 추이 (%)
Source: Cap Rate Survey (CBRE), Yahoo Finance

추가적인 cap rate 상승에 대해서는 부담스러우며, 향후 중장기적으로는 인상이 될 수도 있습니다. 하지만, 2002 ~ 2005년 미국채 10년의 금리가 서서히 올랐던 기간에도 cap rate은 추가적으로 하락하였었습니다.

Cap rate이 금리와 유동성에서 자유로울 수는 없지만, 기계적인 상관관계가 있지는 않습니다.

미국의 부동산 유형별 cap rate (%)
Source: PREA, Yahoo Finance

뉴욕 리테일 공실률

뉴욕 리테일 공실률

미국 주요 도시의 공실률 (%)
Source: US Retail Outlook (JLL)

뉴욕의 공실률은 미국 주요 도시 중 낮은 편입니다. 그렇다고 가장 낮은 수준은 아닙니다. 출처에 따라 다소 수치가 다르기는 하지만, 기본적인 흐름자체가 다르지는 않습니다.

미국 주요 도시의 공실률 (%)
Source: National Retail Review (DTZ)

미국 전반적으로 완만히 하락하는 모습 속에 뉴욕 등 주요 도시들은 하락세가 정체된 모습입니다.

뉴욕 리테일 종류별 공실률 (%)
Source: National Retail Review (DTZ)

뉴욕 리테일 렌트비 (C&W) - Local

뉴욕 리테일 렌트비 (C&W) - Local

절대 금액으로 비싸서 부담스러워 보이지만, USD로 환산하기 전 가격을 2008년을 100으로 놓고 비교해 보면, 뉴욕 5번가의 리테일 부동산 렌트비가 많이 오른게 아니라는 시각도 존재합니다.

호주 Sydney의 Pitt Street Mall의 렌트비가 2008년 보다 2배로 상승하여(201.67) 가장 높은 상승률을 보이고, 한국 서울의 명동이 1.8배로 상승(182.39)하여 그 다음으로 높은 모습을 보입니다.

세계 주요 도시의 프라임 리테일 렌트비 (2008년 = 100)
Source: Main Streets Across the World (Cushman & Wakefield)

보기 쉽게 좀더 적은 도시를 비교하면 다음과 같습니다.

세계 주요 도시의 프라임 리테일 렌트비 (2008년 = 100)
Source: Main Streets Across the World (Cushman & Wakefield)

Cushman & Wakefield에서는 2013년까지는 5번가로 묶어서 자료를 냈고, 2014년부터는 upper 5번가와 lower 5번가로 구분해서 자료를 냈습니다. 편의상 현지통화 비교시에는 2013년 수준을 upper 5번가와 lower 5번가의 시작점으로 하였습니다.

뉴욕 주요 지역의 프라임 리테일 렌트비 (2008년 = 100)
Source: Main Streets Across the World (Cushman & Wakefield)

뉴욕 리테일 렌트비 (C&W, USD/SF/Year)

CBRE가 아닌 Cushman & Wakefield의 자료로 좀더 세분화해서 보면 뉴욕도 지역마다 가격이 다릅니다.

뉴욕의 프라임 리테일 렌트비 (USD/SF/Year)
Source: Main Streets Across the World (Cushman & Wakefield)

특히, 맨하튼 upper 5번가의 프라임 리테일 렌트비는 홍콩을 넘어서고 있습니다. 세계에서 가장 비싼 곳이자, 역사상 가장 비싼 가격. 너무 오른 거 아니냐는 가격에 대한 부담을 피할 수 없습니다.

세계 주요 도시의 프라임 리테일 렌트비 (USD/SF/Year)
Source: Main Streets Across the World (Cushman & Wakefield)

하지만 이렇게 좋은 곳은 더 비싸지는 현상을 당연하다고 보는 사람들은  인터넷, 모바일 쇼핑의 성장과 양극화를 듭니다.

현재 자동차 및 내구재를 제외한 전체 리테일의 약 8%를 차지하고 있는 인터넷, 모바일 쇼핑은 2~3년 안에 20~25%까지 증가할 것으로 예상되고 있습니다. 이러한 인터넷, 모바일 쇼핑의 성장은 오프라인 매장의 수익성을 악화시키고 있습니다. 미국의 유명한 백화점인 메이시가 내년에 100여개의 매장을 철수할 것으로 예상되는 등 리테일 부동산 시장에 미치는 영향은 부정적입니다.

하지만 동시에 사진만으로 제품을 제대로 알 수 없는 사람들은 물건을 확인할 매장을 방문하고 싶어합니다. 특히 고급제품일수록 그런 유인이 큽니다. 그러다 보니 매장 자체의 손실이 아무리 크더라도 사림들이 많이 찾을수 있는 플래그쉽 스토어가 중요해 집니다.

그러다 보니 플래그쉽 스토어로 적당한 곳의 임대료는 지속적으로 오르고, 그렇지 못한 곳의 매장은 가격이 하락한다는 시각입니다.

변화는 사치다

변화는 사치다.

변화, 혁신, 중장기 계획. 컨설턴트들은 어려울수록 더 필요하다고 하겠지만, 지금 상당수 한국 기업들에게는 그런 것 자체가 사치라는 말. 지금 기업들의 화두는 생존 그 자체. 하루하루가 당장 살아남기 위한 몸부림이라는.

어느 분의 말.

그 분 회사만의 일은 아닐겁니다. 그냥 당연히 가지고 있다고 여기는 우리나라 기업의 경쟁력은 당연한 것이 아닌 하루하루 살아남기 위한 노력의 산물입니다.

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그리고 또 다른 분의 첨언. 내부 경쟁도 사치다. 지금은 내부경쟁 보다는 힘을 모아야 하기 때문이랍니다.

뉴욕 리테일 렌트비 (CBRE)

세계 주요 도시의 prime 리테일 렌트비를 비교해 보면 뉴욕의 경우 꾸준히 오르며, USD 3,000/SF을 상회하고 있습니다. 가로 세로 발 하나 들어갈 정도의 면적이 연 3백만원이 넘는다는 이야기.

세계 주요도시의 Retail Rent Rates (USD/SF/Year)
Source: CBRE

절대금액 측면에서는 여전히 홍콩이 1위이지만 증가 추이를 보면 상승세가 멈춘 홍콩을 추월할 날도 멀지 않아 보입니다.

그러다 보니 증가 추이나 금액이나 이 정도면 거품을 이야기하는게 당연해 보입니다.

세계 주요도시의 Retail Rent Rates (2009.1Q = 100)
Source: CBRE / 2009년 1분기 가격을 100으로 환산

하지만, 2009년 USD 환산 전 가격을 100으로 놓고 비교해 보면, 증가율이 터무니없이 높기만 했던 건 아닙니다.

증가율이 높은 편이긴 하지만 경제상황 등을 고려해 보면 다른 대도시와 비교시, 오히려 덜 올랐다고 볼 수도 있습니다.

뉴욕 리테일 PPSF

Manhattan의 Retail Sale

미국의 부동산은 너무 올랐다고들 말합니다. 뉴욕 등 주요 대도시의 오피스나 멀티패밀리 가격이 많이 오르기는 했습니다.

하지만, 미국의 리테일 시장을 보면 평방피트 당 가격은 2013년 중간값 기준 USD 122/SF로 금융위기 이전은 물론 2003년 USD 135/SF 보다도 낮은 수준이었습니다.

미국 Shopping Centers All Types의 단위면적당 가격 (USD/SF)
Sources: U.S. National Retail Investment Forecast (ChainLinks Retail Advisors)

2013년 이후 데이터가 없는 이유는 일부러 누락시킨 것은 아니고, 제가 구한 자료는 2013년까지 밖에 없어서 입니다.

뉴욕 맨하탄으로 좁혀서 2012년 이후의 리테일 매매내역을 보면, 크게 증가하지는 않았음을 알 수 있습니다.

미국 맨하탄의 주요 리테일 거래 내역
Sources: Ariel Property Advisors, ChainLinks Retail Advisors, Colliers International, Cushman & Wakefield 등 다수

표에서 파란색 동그라미가 건당 매매 가격입니다. 리테일을 평균 개념으로만 보기에는 단위면적 당 가격 차이가 큽니다.

미국 맨하탄의 주요 리테일 거래 내역
Sources: Ariel Property Advisors, ChainLinks Retail Advisors, Colliers International, Cushman & Wakefield 등 다수

특히, 2014년에는 USD 25,000/SF을 상회하는 거래도 있었기 때문에 심리적으로는 가격에 대한 부담이 더 클 수 밖에 없습니다.

다른 유형의 부동산도 마찬가지이지만, 리테일은 장소 및 종류에 따라 가격 차이가 크고, 특히 층에 따라서도 임대료 차이가 크기 때문에 시장을 아는 것도 중요하겠지만, 건별 접근이 보다 중요합니다.

고등어와 주식, 그리고 보이지 않는 손

고등어와 주식, 그리고 보이지 않는 손

최근 만나본 A사의 채용담당자와 B사의 경영자. 서로 다른 장소에서 만난 전혀 다른 업종의 두 분이 하셨던 같은 이야기.

요즘 젊은 친구들은 외모도 우월하고, 영어도 잘 하고, 순발력도 좋다. 하지만... 책을 안 읽어서 생각할 줄 모른다.

젊지는 않지만 뜨끔해지는 말. 그래서 리뷰 조건으로 도서 협찬 제안이 들어왔을 때 응했습니다. 뭔가 강제성이 없으면 바쁘다는 핑계로 책을 안 읽을 것 같아서.

스마트 기기에 익숙해진 사람들. '스마트'라는 단어와 달리 사용하며 생각하는 법을 잃어갑니다.

이 책 '고등어와 주식, 그리고 보이지 않는 손'은 짧은 글들이 모여있습니다. 어렵고, 깊은 사고를 원하는 분들은 깊이가 없다며 안 좋아할 수도 있지만, 스마트 기기와 SNS 등을 통한 짧은 글들에 익숙해진 사람들이나, 한 자리에서 완독을 할 만한 시간이 부족한 사람들에게는 이런 구성의 책들이 더 편하게 와닿습니다.

고등어와 주식. 서로 관련없어 보이는 두 단어의 만남. 뒤에 붙은 '보이지 않는 손'. 처음 봤을 때는 알 수 없는 제목이었지만, 읽다보면 금방 와닿습니다. 보이지 않는 손은 시장을 뜻합니다. 그 속에서 고등어는 실물시장을, 주식은 금융시장을 대표합니다.

전문적 용어도 나오고, 주변 이야기도 나옵니다. 그러다 보니, 내용은 무겁지도 않지만, 가볍지만도 않습니다. 난해함 속에 깊이를 더하는 그런 류의 책은 아니지만, 이렇게 생각할 수도 있구나라며 금융시장을 대하는 사고의 폭을 확대할 수 있는 책입니다.

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도서 외 다른 것을 지원받지 않았으며, 리뷰에 대한 시간이나 내용상 어떤 제한도 없는 자유로운 글입니다.

그리스에 대한 짧은 생각

그리스

치킨 게임을 연상시키는 그리스 문제는 경제적 문제를 넘어서 정치적, 심리적 문제가 되어갑니다.

일단 많은 사람들이 5일에 있을 국민투표에서 구제금융안 찬성이 나오며 마무리될 것으로 보고 있습니다. 여론조사 결과도 찬성이 우세하고, 이미 지금도 힘든 상황에서 그리스 국민들이 EU를 벗어나는 길로 들어서는 선택을 하기는 힘들테니.

하지만, 반대가 나올 가능성도 적지는 않습니다. 여론조사에서 찬성이 압도적인 우세가 아니었으며, 여론조사 결과와 투표결과가 다른 경우도 많습니다. 특히 가혹할 정도로 요구받는 긴축안과 나아지지 않고 반복되는 위기론에 질려 반대를 할 가능성도 있습니다.

알렉시스 치프라스 그리스 총리도 협상안 반대가 곧 그리스의 EU 탈퇴를 의미하는 것은 아니라고 하지만, 시장은 반대를 그리스의 EU 탈퇴 및 연쇄 탈퇴로 인한 EU 붕괴로 이어질 수 있다면 우려하기도 합니다.

최악의 경우입니다. 유로존 전반적에 대한 통제가 되지 않으며, 혼돈으로 이어질 수 있습니다. 유럽연합은 그럴 리 없다고 부인하겠지만, 각 국이 독자적인 통화를 다시 도입하며, 사람들은 유로가 휴지 조각이 될 수 있다는 심리적 불안감에 유로를 팔기 시작할 겁니다. 세계종말 같은 일은 당연히 없겠지만.... 금융시장의 패닉으로 이어지며, 사람들은 그래도 믿을 것은 미국, 영국, 스위스 정도 밖에 없다는 생각에 해당국 국채 등을 찾게 됩니다.

그리스 사람들에게는 잔인한 이야기일 수 있겠지만, 유로존을 지키려는 사람들 입장에서는 국민투표 부결시 그리스를 최대한 힘들게 만들려고 할 겁니다. 그래야 다른 국가들의 연쇄 탈퇴를 막을 수 있으니까요. 탈퇴하면, 고생 끝이 아니라 저렇게 되는 구나 라는 것을 보여주기 위해서.

이럴 경우, 그리스 채권단은 큰 손실을 보며, 유럽계 금융기관들의 안정성 저하, 신용등급 강등 등의 문제가 불거질테고, 이에 대응해서 유럽연합은 더 과감한 부양책을 시도할 겁니다. 금융위기 이후, 과감한 부양책을 시도한 미국과 달리, 유럽은 하이퍼인플레이션을 두려워하여, 소극적 태도로 돈을 풀어왔지만, 더이상 물러설 곳이 없다고 볼테니. 일시적 충격은 있겠지만, 세계경제나 유럽연합은 큰 영향을 받지는 않을 수 있습니다. 반면, 유럽연합의 협력이 없는 상태에서 그리스는 힘든 상황이 되겠죠. 드라크마(drachma)를 다시 도입할 가능성이 높지는 않지만, 도입하게 된다면 화폐가치는 한없이 추락할테고, 이로인해 물가는 천정부지로 치솟는 하이퍼인플레이션을 피할 수 없어 보입니다.

이때 변수는 러시아입니다. 러시아도 어렵긴 하지만, 유럽과 중동으로 영향력을 확대하려는 러시아가 이 기회를 놓칠 리는 없습니다. 그리스는 서구로 부터 진 모든 채무를 동결하고, 러시아의 새로운 지원에 손을 내밀 수 있습니다. 미국을 견제하는 중국마저 지원을 결정하면, 경제 문제와는 별개의 복잡한 정치적 리스크, 새로운 냉전구도로 이어질 수 있습니다.

그럴 수도 있지만, 그 가능성이 높아보이지는 않습니다. 지금은 '반대 = 그렉시트'처럼 이야기 하지만, 이는 양쪽의 벼랑끝 전술이지 반대가 나오면 그리스나 유로그룹이나 재협상을 할 가능성이 더 많아 보입니다.

가장 가능성이 많아 보이는 일은 그리스 국민투표에서 구제금융 협상안을 찬성하고, 현재처럼 이어지는 일입니다. 금융시장은 이를 반기면 주식시장은 일시적으로 급등하겠죠. 하지만, 이연시켰을지는 몰라도 이를 통해 해결되는 것은 없어 보입니다. 물론 채권단 입장에서 채무자를 무조건 지원만 할 수는 없고, 채무자가 자구 노력을 보이기를 원하는 것은 당연합니다. 하지만, 긴축안으로 성장이 멈춰진 상태에서 채무자는 갚을 능력을 회복하기 어렵습니다. 양쪽이 양보하지 않는 이상, 시간의 문제지 결국은 또 다시 불거질 수 있습니다.