미국 상업용 부동산: 공실율과 임대료

미국 상업용 부동산: 공실율과 임대료

1. 공실률(Vacancy Rates)

수요와 공급에 의해 공실률 결정
Multifamily와 Industrial의 공실률이 금융위기 이전 수준을 하회하며 낮은 수준 유지
Office와 Retail은 금융위기 이전보다 높은 수준

Vacancy Rates (%) / REIS

2. 명목 임대료(Asking Rents)

자산군 중에서 Multifamily의 임대료가 가장 큰 폭으로 증가
- Multifamily (2007.4Q USD 974/unit/y → 2016.4Q USD 1,252.00/unit/y)
- Industrial (2007.4Q USD 4.70/sf/y → 2016.4Q USD 4.67/sf/y)
- Office (2007.4Q USD 24.55/sf/y → 2016.4Q USD 25.93/sf/y)
- Retail (2007.4Q USD 17.57/sf/y → 2016.4Q USD 17.89/sf/y)
Industrial의 경우, 수요 증가와 공실률 하락에도 불구하고, 임대료는 금융위기 이전 수준 하회
- 일부에서는 건별 차이가 큰 Industrial의 특성 상 시장을 통한 접근이 큰 의미가 없다고 판단하기도 하고,
- 일부에서는 향후 임대료 상승 가능성이 높기에 투자 매력도가 높다고 판단하기도 함

Rents (USD/unit/y) / REIS

Rents (USD/sf/y) / REIS

3. 공실률과 임대료

1) Office, Retail
Office, Retail 모두 공실률은 금융위기 이전 수준보다 높으나, 임대료는 금융위기 이전 수준 상회

2) Industrial, Multifamily
Industrial, Multifamily 모두 공실률은 금융위기 이전 수준보다 낮은 수준
Multifamily의 경우 임대료 수준은 금융위기 이전 수준을 크게 상회하며, Industrial은 2017년 금융위기 이전 수준 상회할 것으로 예상

Office Vacancy (X, %) vs Rents (Y, USD/sf/y) / REIS

Retail Vacancy (X, %) vs Rents (Y, USD/sf/y) / REIS

Industrial Vacancy (X, %) vs Rents (Y, USD/sf/y) / REIS

Multifamily Vacancy (X, %) vs Rents (Y, USD/unit/y) / REIS

4. 임대료와 물가상승률

2007.03월을 100으로 할 경우, Multifamily를 제외할 경우 명목 임대료는 물가상승률을 하회.
- 샌프란시스코 멀티패밀리 등 일부 주요 도시의 임대료의 상승폭에 대해서는 우려할 수 있으나, 미국 시장 전체에 대한 고점 논란은 이른 것으로 판단

Rents by property types (200.03=100) / REIS

Rents by citites (200.03=100) / REIS

#US #CRE #Vacancy #Rents

US Office: Vacancy and Rents

US Office: Vacancy and Rents

경제학에서 가치는 가격으로 표시되고, 그 가격은 수요와 공급에 의해 표시됩니다. 실물상품이든 금융상품이든.

앞서 임대시장의 수요와 공급을 이야기 했었는데... 그것을 하나의 지표로 나타내는 것이 공실률이고, 가격은 임대료가 됩니다. 시장에 대해서 말할 때는 명목 임대료 호가(asking rents)를 기준으로 하죠. 물건에 따라, 조건에 따라 실질 임대료와는 차이가 있지만, 그렇다고 asking rents가 의미가 없는 숫자는 아닙니다.

공실률-임대료 그래프를 보면 앞서 이야기한 수요-공급 그래프에서 처럼 사이클의 정점에 와 있다는 느낌을 줍니다. 더 갈 수는 있겠지만, 그러면 그만큼 터질 때 충격이 커지는 것 아니겠냐는.

[그래프1] Downtown Vacancy (%) vs Rents (USD/sf/y) / Colliers International

[그래프1] Downtown Vacancy (%) vs Rents (USD/sf/y) / Colliers International

[그래프2] Suburban Vacancy (%) vs Rents (USD/sf/y) / Colliers International

[그래프2] Suburban Vacancy (%) vs Rents (USD/sf/y) / Colliers International

지나기 전에 미리 알 수는 없지만... 다른 혹자는 뉴욕 오피스, 멀티패밀리, 샌프란시스코 멀티패밀리, 실리콘밸리(산호세) 오피스 등 임대료 상승폭이 컸던 일부 지역을 제외하면 과거 고점이나 물가상승률을 고려할 경우 임대료 상승 여력이 있다고 봅니다.

[그래프3] Rents vs CPI Index (2001.12=100) / Colliers International

[그래프3] Rents vs CPI Index (2001.12=100) / Colliers International

※ 본 글을 포함한 블로그 내의 모든 글은 개인적인 목적으로 썼으며, 투자의사결정에 영향을 주기 위해 작성한 글은 아닙니다. 일부러 잘못된 수치를 입력하지는 않았지만, 오탈자가 다수 있으며, 데이터의 정확도 역시 떨어질 수 있습니다.

US Office Market

US Office Market

□ Inventory

● Inventory by market (MSF, 2016.3Q)
- CW에 의하면 Inventory 기준 87개 market 중 상위 50개 시장은 New York - Midtown (242 MSF)부터 New Orleans, LA (30 MSF)까지.

□ Leasing Activity

● Leasing Activity by market (MSF, 2016.3Q)
- Inventory 기준 Top 40 market의 leasing activity 순위
- 상위 30개 시장까지는 inventory나 leasing activiity 고려 시 투자 고려 가능한 규모로 판단

□ Deliveries vs Net Absorption

● Net Absorption vs Deliveries (2016.3Q YTD)
- 이 중 순수요가 공급을 상회하는 하위 시장은 16개 (National 및 Region 제외)

□ Vacancy Rate과 Rents 변동율

● Vacancy Rate과 Rents 변동율
- Vacancy Rate이 감소하고, 임대료가 상승한 시장은 11개 (National 및 Region 제외)

Inventory (MSF) / CW

Leasing Activity by market (MSF, 2016.3Q) / CW

Net Absorption vs Deliveries (2016.3Q YTD) / CW

Vacancy Rate과 Rents 변동율 / CW

Deliveries vs Net Absorption (MSF, 2016.3Q YTD) / CW

Silicon Valley Office: Asking rents

Silicon Valley Office: Asking rents

Silicon Valley 지역의 임대료 수준은 Full Service 기준 USD 3.91/sf/m으로 미국 평균 USD 2.44/sf/m을 상회
Sunnyvale 지역의 임대료 수준은 USD 4.64/sf/m으로 Silicon Valley 평균 상회
Sunnyvale 중에서도 Downtown과 Moffett Park 지역이 높음

Newmark Grubb Knight Frank에 의하면 Sunnyvale의 임대료는 USD 4.64/sf/m(=USD 55.68/sf/y)로 Silicon Valley 평균 USD 46.92/sf/y보다 높은 수준

Colliers에 의하면 Sunnyvale의 임대료는 꾸준한 상승세를 보이며, USD 4.70/sf/m(=USD 56.40/sf/y, FS)로 Silicon Valley 평균 USD 4.14/sf/m보다 높은 수준

Silicon Valley 지역 Asking rents (USD/sf/m) / Newmark Grubb Knight Frank

Asking rents 추이 (USD/sf/y) / Newmark Grubb Knight Frank

Silicon Valley 지역 Asking rents 추이 (USD/sf/m) / Newmark Grubb Knight Frank

South Peninsula (NNN, 2016 2Q) & Silicon Valley (FS, 2016 3Q) Asking Rent Map (USD/sf/m) / NGKF

San Francisco Mid Peninsula & Silicon Valley Rent Map, Q3 2016 (Average Asking Rent, USD/sf/y) / JLL

Silicon Valley 지역 Starting Rents 추이 (USD/sf/m) / Colliers International

Sunnyvale의 Rents (USD/sf/m) / Colliers International

Silicon Valley Office Overall Average Asking Rent (All Classes, FS, USD/sf/m) / CW

Sunnyvale 및 주변 Office 임대 사례

US Industrial: Rents

US Industrial: Rents

Colliers에 의하면, 동 자산은 미국 Industrial 임대료는 꾸준히 상승하고 있으며, Flex/Service Sapce와 Tech/R&D Sapce는 아직 금융위기 전 수준을 회복하지 못함.

Asking rents 추이 (USD/sf/y) / Colliers International

Bonn: Office Rents

Bonn: Office Rents

Catella에 의하면, Bonn의 prime office 임대료 수준은 EUR 18.0/sm/m으로 독일의 A급 도시 (EUR 22.0~38.5) 보다는 낮으나 North Rhine-Westphalia 주의 B급 도시 중에는 가장 높은 수준

Corpus Sireo에 의하면, 독일의 A급 도시 중에는 뮌헨(Munich, München)의 증가세가 눈에 띄며, 노르트라인베스트팔렌의 B급 도시 중에는 본의 임대료 증가폭이 컸음.

Bonn의 submarket 중 Government District는 Bonn의 평균(EUR 11.20/sm/m)을 상회

Office Prime Rents: 독일 A급 도시 및 노르트라인베스트팔렌 (North Rhine-Westphalia) B급 도시 (EUR/sm/m) / Catella

A-cities in Germany (EUR/sm/m) / Corpus Sireo

B-Cities in North Rhine-Westphalia (EUR/sm/m) / Corpus Sireo

Office Rents: Bonn (EUR/sm/m) / CW

New York: Rents

Hudson Yards, New York: Rents

뉴욕의 오피스 임대료. 지역마다 차이가 나는데 전체적으로는 다운타운(Downtown, DT) 보다, 미드타운 사우스(Midtown South, MTS)가, 미드타운 사우스 보다는 미드타운(Midtown, MT)이 높은 편입니다.

최근 대규모 개발이 진행 중인 허드슨 야드(Hudson Yards). Colliers International 분류기준으로는 MTS, Cushman & Wakefield 나 JLL 또는 NGKF 분류기준으로는 MT 지역에 속합니다.

Penn Station과 같은 서브마켓(submarket)으로 보는 곳이 많지만, NGKF에서는 Penn Station과는Far West 지역으로 분류합니다.

Penn Station 서브마켓은 미드타운 내에서 가장 임대료가 낮은 서브마켓이기도 힙니다. 하지만, Penn Station 지역과 Far West 지역으로 나눌 경우 Far West 지역은 임대료가 비싼 지역입니다.

Asking rents (USD/sf/y) / Colliers International

Manhattan Rent Map (USD/sf/y) / Colliers International

Asking rents (USD/sf/y) / Cushman & Wakefield

Manhattan Rent Map (USD/sf/y) / Cushman & Wakefield

Manhattan Rent Map (USD/sf/y) / JLL

Manhattan Rent Map (USD/sf/y) / NGKF

Palo Alto: Office Rents

Palo Alto: Office Rents

NGKF에 의하면, Palo Alto office market은 South Peninsula 지역에 속합니다. 임대료는 USD 6.73/sf/m으로 South Peninsula 내 다른 곳보다 높은 수준입니다.

Palo Alto 중에서도 특히 Downtown Palo Alto("DT")와 Stanford Research Park("SRP") 지역이 임대료가 높은 수준입니다.

JLL에 의하면 Palo Alto office market은 Silicon Valley 시장에 속해 있죠. JLL에 의하면, USD 6.73/sf/y로 Menlo Park 다음으로 높은 수준입니다.

NGKF나 JLL 모두 Palo Alto 지역의 office 임대료가 New York 시("NYC") 평균 보다 높은 수준이라고 합니다.

South Peninsula 지역 Asking rents (USD/sf/m) / NGKF

South Peninsula 지역 Asking rents 추이 (USD/sf/m) / NGKF

Silicon Valley 지역 Asking rents (USD/sf/y) / JLL

San Francisco Mid Peninsula & Silicon Valley / JLL