🌱 염해농지 태양광 사업 검토 시 필수 용어 가이드

염해농지를 활용한 태양광 발전 사업은 유휴 부지를 활용하는 훌륭한 비즈니스 모델입니다. 일반 태양광과 다른 관련 법규와 조건을 명확히 이해하기 위한 핵심 용어를 정리했습니다.

1. 부지 및 법률 관련 용어

염해농지 Saline Agricultural Land

바다를 메운 간척지 등 토양에 염분이 많아 농작물 생산성이 현저히 떨어지는 농지를 말합니다. 농지법 규제 완화로 인해 일정 기준을 충족하면 태양광 발전 시설 설치가 가능합니다.

염도 기준 (5.5 dS/m)

대상 부지가 법적으로 '염해농지'로 인정받기 위한 토양 염분 농도 기준입니다. 토양화학분석 결과 측정 면적의 90% 이상에서 토양 염도가 5.5dS/m 이상 나와야 사업 추진이 가능합니다.

농지의 타용도 일시사용허가

농지를 영구적으로 전용하는 것이 아니라, 태양광 발전 등 다른 목적을 위해 일정 기간만 사용하고 사업 종료 후 다시 농지로 원상복구하는 조건으로 받는 허가입니다. 최장 20년 동안 사업을 영위할 수 있습니다.

공유수면 매립지

바다나 호수 등을 메워 육지로 만든 땅(간척지)을 의미합니다. 국내 대규모 염해농지 태양광 사업의 대부분은 이러한 공유수면 매립지에서 이루어집니다.

2. 인허가 및 행정 용어

발전사업허가

전기사업법에 따라 전기를 생산하여 판매하는 사업을 영위하기 위해 관할 지자체나 산업통상자원부로부터 받는 가장 기초적인 행정 허가입니다.

개발행위허가

태양광 패널 설치를 위해 토지의 형질을 변경하거나 공작물을 설치할 때 국토계획법에 따라 지자체로부터 받는 허가로, 환경 훼손 및 재해 방지 계획을 심사합니다.

계통연계 Grid Connection

발전소에서 생산된 전기를 한국전력공사(한전)의 송배전망에 연결하는 작업입니다. 외곽 간척지에 위치한 염해농지 특성상 한전 선로의 여유 용량 확인이 사업 타당성 검토의 0순위입니다.

3. 수익성 및 경제성 용어

SMP System Marginal Price

한전이 민간 발전사업자로부터 전기를 사들이는 도매가격(계통한계가격)입니다. 국제 유가 등 전력 시장 상황에 따라 변동되며, 태양광 수익의 첫 번째 축을 담당합니다.

REC Renewable Energy Certificate

신재생에너지로 전기를 생산했음을 증명하는 공급인증서입니다. 발전량에 따라 발급되며, 이를 대형 발전사에 판매하여 추가 수익을 얻습니다.

장기고정가격계약 RPS Contract

매번 변동하는 SMP와 REC 가격의 리스크를 없애기 위해 20년간 고정된 단가로 전력을 판매하는 계약입니다. 안정적인 수익 창출과 PF(프로젝트 파이낸싱) 대출을 위해 필수적입니다.

4. 리스크 관리 용어

주민수용성

발전소 건립에 대한 지역 주민들의 찬성 및 동의 정도입니다. 태양광 사업 지연의 가장 큰 원인이 민원이므로 인허가 과정에서 핵심적으로 관리해야 합니다.

주민참여형 태양광 사업

인근 주민들이 투자나 지분 참여를 통해 발전 수익을 공유하는 모델입니다. 민원을 최소화하고 정부로부터 REC 가중치 우대를 받아 수익성을 높이는 전략입니다.

환경영향평가

일정 규모 이상의 면적을 개발할 때 해당 사업이 생태계, 수질, 경관 등 주변 환경에 미치는 영향을 미리 예측하고 최소화 방안을 마련하는 필수 제도입니다.

부동산 관련 주요 용어 (ABC 순)

부동산 관련 주요 용어 (ABC 순)

Absorption: 수요 또는 흡수. 특정 기간 중 사용자에게 임대 또는 매각된 면적.

Absorption Rate [흡수율]: 현재 나와 있는 매물이 다 팔리는데 걸리는 비율. 미국 주택 시장에서는 일반적으로 6개월을 기준으로 짧으면 sellers’ market, 길면 buyers’ market으로 판단. = 가용면적(available space)/단위시간 당 판매면적(average number of sales per period). *국내 부동산 시장에서 말하는 흡수율과 차이.

Absorption, Gross: 총흡수면적. 특정 시점 동안 점유 면적의 총 변동. 임대되었지만 사용하지 않고 있는 면적 포함. 전대차(sublease) 공간 포함하면 Total Gross Absorption, 포함하지 않으면 Direct Gross Absorption.

Absorption, Net: 순흡수면적. 특정 시점 동안 점유면적의 순 변동. 전대차(sublease) 공간 포함하면 Total Net Absorption, 포함하지 않으면 Direct Net Absorption.

ADR [Average Daily Rate]: 일평균객실단가. 호텔의 판매가능한 객실중에서 이미 판매된 객실의 총실료를 판매된 객실수로 나누어 구한 값. (= 당일 총매출액 / 고객이 사용한 총객실수)

Appraised Value: 감정가액. 전통적으로 원가방식(cost approach), 시장방식(market approach), 수익방식(income approach) 등 3가지 방법이 있음.

Asking Rent: 임대료 호가. 임대가능 면적에 대해 건물주가 원하는 기준 임대료. 임대인과 임차인의 협상 시작점. Face Rate.

Base Building: TI(Tenant Improvement) 전에 임차인에게 제공되는 빌딩

Base Rent: (1)기본 빌딩 상태(standard improvements)로 임차인에게 제시되는 임대료. 특정임차인을 위한 추가 시설비용 등이 보태짐. (2)리테일에서는 공용면적에 대한 임대료(common area charge)를 고려하기 전 최소 임대료. (3)오피스나 산업용에서는 임대료 상승 전 임대료

CAM [Common Area Maintenance]: 공용면적 관련 발생하는 운영비.

Capitalization: 부동산에서는 한 해의 순영업이익(NOI)으로 부동산의 가치를 표현하는 방법

Cap Rate [Capitalization Rate]: 자본환원율. 수익형 부동산(income producing property)의 가치를 %로 나타내는 척도. = NOI / Price

Cap Rate, Going-In: (1)복수년도를 대상으로 한 현금흐름 분석에 있어, 첫해 NOI와 취득비용을 계산한 cap rate. (2)부동산 취득시점의 cap rate.

Cap Rate, Stabilized: 특별한 비용 등이 발생하지 않는 대표 년도 기준 cap rate.

Cap Rate, Terminal: 복수년도를 대상으로 한 현금흐름 분석에 처분 가정 시점의 cap rate.

CBD [Central Business District): 일반적으로 리테일, 오피스, 호텔 등과 밀집도가 높은 주택가 등으로 구성되어 있는 도시 중심부
Commercial Property: (1)수익추구형 부동산 (income-producing property). Multifamily housing, retail, office, warehouse, industrial, hotel 등. (2)Retail,  wholesale, office, hotle, service 등 상업적 목적의 부동산

Concessions: 임차인을 유인하기 위해 건물주가 부여하는 것. 무상 임대기간(Free rent), 이사비(moving allowances), 평균 이상의 TI(Tenants Improvement) 등이 있음.

Condominium: 소유자가 개별 가구(individual units)을 소유하고 있는, 다가구 건물(multi-unit structure)

Conduit CMBS: 지역별, 종류별로 분산된 40~60개 정도의 대출자산을 담보로 발행되는 CMBS. 주로 고정금리 10년 만기가 많음.

Contract Rent: 계약 임대료. 리스 계약서 상의 임대료. 일반적으로 첫해 임대료.

Cost Approach: 원가방식. 비용방식. 대체원가접근법. 부동산평가 3방식 중 하나. 동일한 건물을 새로 만들 때 예상되는 비용을 통해 부동산 가치를 추정하는 방법. 토지를 가장 잘 사용하고 있는 상대적으로 새로 지어진 건물이나, 비교 대상이 거의 없는 물건에 적합.

CRE [Commercial Real Estate]: 시장에서 거래되는 multifamily residential, office, industrial, retail 등의 부동산

Dark Value: 자산 임대차 계약의 Worst Case를 선반영 했을 시의 자산가치. 단독 임차인의 경우에만 해당되며, 해당 임차인이 계약을 종료했을 때를 가정. 현재시점에 해당 자산이 전부 공실이 되고, 현재 시장임대료에 상응하는 조건에 임대차 계약이 체결될 경우의 자산가치. 안정화 시점의 자산가치(Stabilized Value)에서 Lease-up 기간 동안의 예상 소요 비용 차감하여 계산.

Debt Coverage Ratio: 매년 부채원리금 상환금액(ADS) 대비 순영업이익(NOI) 비중. = NOI / ADS

Debt Yield: = NOI / 순대출금액(Net Loan Amount)

Delivered: 신규 공급. 완공되고 점유 허가(占有許可)를 받은 단계. Completion 또는 New Supply라고도 함.

DSCR [Debt Service Coverage Ratio]: 부채상환계수. 매년 부채원리금 상환금액(ADS) 대비 순영업이익(NOI) 비중. = NOI / 대출원리금상환액
Distressed Properties: 현재 시장가격 보다 현저하게 낮은 가격으로 매각되는 자산. 다양한 사유가 존재. 차주의 상환 능력 저하, 자산 가격이 대출금 잔액 하회, 세금 연체 등으로 유치권 행사, 민사 소송, 파산 등

Duplex: 한 건물을 두 세대가 사용

Economic Life: 경제연수. 부동산 개선으로 인한 수익이 비용을 상회할 것으로 예상되는 기간

Effective Net Rent: 비용부담이나 계약조건이 다른 임대료를 서로 비교하기 위한 임대료. 고시 임대료(quoted lease rental rate)에 포함되어 있는 운영비용을 차감한 점이 effective rent와 차이. Effective rent가 임차인의 실제 비용을 나타내는 반면, effective net rent는 건물주의 투자수익을 나타냄. Net Effective Rent. Landlord Effective Rent.

Effective Rent: 임대기간 중 발생하는 임대수익을 연간 금액으로 환산한 임대료. 비용부담이나 계약조건이 다른 임대료를 서로 비교할 수 있도록 함. 명목금액으로 계산하나, 현재가치를 고려하여 계산하기도 함. Tenant Effective Rent. = (total rent – free rent – cash allowances)/lease term/rentable space

Face Rent: 고시된 명목 임대료

Flex: 산업시설(industrial)이나 업무시설(office)로 사용 가능한 유연성을 지닌 건물. 미국에서는 1층, 아시아에서는 2층 이상이 일반적. 연구시설(research labs), 첨단시설(tech/telecom facilities), 또는 기타 혼합시설(mixed office-light industrial uses) 등으로 사용.

Full Service Leases: 오피스 임대계약 시 건물주가 임차공간의 janitorial services를 포함한 모든 서비스를 제공하는 계약.

GLA [Gross Leasable Area]: (1)임차인인 임차하여 배타적으로 사용할 수 있는 공간. 임차인인 임대료를 지급하는 공간으로 수익이 발생하는 공간. (2)총 임대가능한 면적(all rentable areas)에 공용면적(all common areas)을 포함한 면적. (3)순임대가능 면적(net leasable area)에 공용면적을 비율대로 합산한 면적. (4)Retail 쇼핑센터에서 모든 임차인들의 사용 면적.

Gross (Building) Area: 건물의 총 면적. 일반적으로 외벽 기준. 임대가능면적은 변할 수 있지만, gross area는 변하지 않음.

Gross Lease: Full Service Lease. 소유주가 운영비용(operating expense) 및 세금의 전부 또는 대부분을 지급할 의무가 있는 임대차 계약.

Hard Cost: 실제 건설, 대수선, 기타 자본 비용 등 직접 비용.

High-rise Office: 고층 빌딩. 일반적으로 26층 이상

HVAC [Heat, Ventilation, and Air-Conditioning]: 공조시스템. 건물의 냉난방, 환기 시스템

Income Approach: 수익방식. 수익환원법. 부동산평가 3방식 중 하나. 해당 건물의 미래 예상 현금을 추정하여 이를 기반으로 가치를 추정. Market Value = Expected annual income / Capitalization rate

Industrial Building: 연구 개발(research, development), 서비스, 생산, 물류 목적의 빌딩으로 일부 업무시설 포함. 제조시설(manufacturing), 창고시설(warehouse), 플랙스(flex) 등으로 세부 분류.

Industrial Property: 생산(production), 제조(manufacturing), 물류(distribution) 등으로 사용되는 부동산

Junior Mortgage: 선순위 밑으로 근저당이 설정되는 후순위 담보대출

Leasing Activity: 특정 기간동안 리스 계약이 체결된 공간. 실제 점유상태인지는 고려하지 않음. 임대차(direct leases), 전대차(subleases), 변경(renewals), 연장(expansions)을 포함하며, 건설 중이나 리노베이션 건물의 리스 계약도 포함. 전대차 공간이 포함되지 않으면 Direct Leasing Activity.

Leasing Commission (LC): 중개 수수료. 신규 임대차 계약 체결 시, 중개인에게 지급. 일반적으로 12개월 치 임대료를 기준하여 일정비율(%)로 산정.
LEED [Leadership in Energy and Environmental Design]: 미국녹색건물협회(U.S. Green Building Council, USGBC) 산하 독립된 인증 프로그램. 지속가능성(Sustainable Sites), 수자원(Water Efficiency), 에너지(Energy & Atmosphere), 재질(Material & Resources), 내부환경(Indoor Environmental Quality), 디자인(Innovation in Design) 등 7개 항목에 대한 평가를 하며, Certified, Silver, Gold, Platinum의 인증 단계가 있음.
Legacy Asset: 금융기관 등이 장기간 보유하고 있는 자산. 최초 취득금액 보다 가격이 큰 폭으로 하락해 있는 자산.

Low-ball Offer: List 되어 있는 가격보다 훨씬 낮은 가격에 매수 제안.

Low-rise Office: 저층 빌딩. 일반적으로 6층 이하.

LTC [Loan-to-cost ratio]: 부동산 관련 총비용 대비 대출금액

LTV [Loan-to-value ratio]: 총 부동산 가격 대비 대출금액

Mall: 쇼핑센터 안에 개별 상점들이 연결되어 있는 곳

Market Approach: 시장방식. 시장접근법. 비교사례접근법. 유사 물건의 가격을 조사한 후, 시간, 장소, 환경 등을 고려하여 가격을 조정하여 비교.

Medical Office Building [MOB]: 의료관련 임차인이 90% 이상인 건물.

Mezzanine Debt: 중순위 대출. 자산에 대한 근저당이 아닌 equity 또는 자산의 소유자의 회사 또는 다른 share를 통해 guarantee 확보

Mid-rise Office: 중층 빌딩. 일반적으로 7~25층.

Modified (Gross) Lease: 임대차 계약 종류 중 하나. Gross Lease와 Net Lease의 중간.

MSA [Metropolitan Statistical Area]: 주요 도시와 그 주변을 포함하는 지역

Multifamily housing: 2이상의 가구가 있는 주거용 건물(housing units)

Net Effective Rent: 임차인을 유인하기 위해 렌프 프리 등 건물주가 임차인에게 제공한 모든 혜택을 고려한 임대료. Landlord Effective Rent.

Net Initial Yield: = Net Rent / Price

Net Leasable Area: 공용면적과 공조시스템, 기타 빌딩 설비들 제외한 임차면적

Net Lease: 소유주가 모든 운영관리비(expenses related to the maintenance and operation)를 부담하고 이후 임차인에게 추가 임대료 형태로 부과하는 임대차 계약

Net Net Lease: 임차인이 임대료 외에 운영관리비(expenses related to the maintenance and operation)를 부담하는 임대차 계약. Double Net Lease.

Net Rentable Area: Net Rentable Area: 임대료 계산을 위한 면적. 국제 건물 소유자 및 관리자 협회 표준(BOMA standard)이 사용되나, 그 외에도 다양한 방법 존재.

NNN Lease: 임차인이 운영비용(operating expenses), 보험료(insurance premiums), 세금(property taxes) 등을 부담하는 임대차 계약. 건물주는 지붕, 구조, 주차공간 등에 대해서 책임을 짐. Triple Net Lease.

NOI [Net Operating Income]: 순영업이익. 임대수익과 기타수익을 더한 수익에서 공실 및 기타 손실과 운영비용을 제한 금액

Non-recourse Loan: 대주의 권리가 담보물건에만 한정되는 대출

Non Performing Loan: 무수익 여신. 정상적인 상환이 이루어지지 않는 대출

Occupancy: 객실 점유율. 객실 이용률

Occupancy Cost: 임차인이 공간 임차에 대해 지급하는 실제 금액. 세전 또는 세후 기준으로 표시.

Office (Building): 경영, 관리, 회계, 마케팅, 정보처리, 컨설팅, 이사관리, 금융 서비스, 교육, 의료서비스 및 기타 전문 서비스 등을 목적으로 하는 업무시설. 최소한 75% 이상이 업무시설 목적으로 되어 있으며, 그 외 부분은 다른 용도의 공간 포함될 수 있음.

Office, High-rise: 25층 초과 건물

Office, Low-rise: 7층 미만 건물

Office, Mid-rise: 7층에서 25층 건물

Office Condos: 다중임차인, 저층 오피스 빌딩에서 개별적으로 임대 또는 매매하는 곳(Individual units for lease or sale). 일반적으로 2층의 탄력적 구조(flex type structure)

Office Park: 2개 이상의 오피스 건물이 인접해 있는 곳.

RBA [Rentable Building Area]: 임대가능면적. 일반적으로 공용면적을 비율에 따라 포함.

RevPAR [Revenue Per Available Room]: 판매가능객실당 수익

ROFO [Right of First Offer]: 우선 협상권. 제3자와 거래조건을 교섭하기 전에 먼저 ROFR 체결자와 거래조건을 우선적으로 교섭해야 하는 약정

ROFR [Right of First Refusal]: 우선 매수권 또는 우선 거절권. 유무형 자산의 소유주가 소유한 자산을 제3자와 매매협의를 한 후 그 조건을 ROFR 보유자에게 먼저 제시하여 ROFR 보유자가 이를 거절한 경우에 한해 제 3자에게 팔 수 있도록 하는 권리

Sales Comparison Approach: 거래사례비교법. 부동산평가 3방식 중 하나. 유사한 거래 사례를 조사 후 조정계수를 적용하여 가격 산정. 단위면적당 가격이나, 유효수익승수(effective gross income multiplier) 등을 이용하여 비교.

Senior Mortgage: 자산의 가장 첫번째 근저당 설정권자인 선순위 담보대출

Shadow Space: 공실(vacant)이나 임대가능면적(available space)이 아닌 면적. 측정하기 어려움. Phantom Space

Single Asset CMBS: 단일 자산을 담보로 발행되는 CMBS. 주로 최고 사양의 부동산을 대상으로 함.

Soft Cost: 금융이자, 부동산 세금, 허가, 기타 비용 등 부동산 건설 또는 개발과 관련된 비용

Sub Performing Loan: 원리금 지급은 되고 있으나 차주의 신용도가 매우 낮은 여신

Takeup: 물리적으로 점유된 공간. Leasing activity.

Tenant Improvement [TI]: 임차인 개선비용. 신규 임대차 또는 재계약 체결 시, 임차인이 임차공간을 용도에 맞게 개선하는데 필요한 개보수 목적으로 지급되는 비용.

Total Inventory: 총면적. 특정 지역의 순임대가능면적(net rentable area)의 합. 신규 공급(delivered) 발생 시 증가하고, 기존 빌딩의 철거나 용도 변경 등 발생 시 감소. Renovation이 중요하지 않을 경우 renovation 중인 면적을 포함하며, 용도변경(conversion) 중인 부동산 면적은 제외. 시장 분석 시에는 분석자에 따라 면적, 용도, 임차인 등을 고려하여 포함시키거나 제외시킴.

Triple Net Lease: 임차인이 운영비용(operating expenses), 보험료(insurance premiums), 세금(property taxes) 등을 부담하는 임대차 계약

Trophy Buildings: 잘 알려져 있고, 기관 투자가가 선호하는 랜드마크 자산. Class A 보다 더 우량한 자산. AAA.

Vacancy Rate: 공실률. = 전체 공실/전체 공간. 일반적으로 전대차 면적을 계산에 포함한 overall vacancy rate를 의미. 전대차 면적을 제외하고 계산할 경우 direct vacancy rate라고 표시.

Vacancy Rate, Direct: 직접 공실률. 건설 중인 공간은 포함되지 않음. = 전체 물리적 공실/전체 공간

Vacant Space: 공실. 현재 임차되어 있지 않은 면적. . 일반적으로 전대차 면적을 계산에 포함한 total vacant space를 의미. 전대차 면적을 계산에서 제외할 경우 직접 공실(Direct Vacant Space)이라고 함.

Zoning: 지역 당국에 의해 지정된 사용 용도. 예) single dwelling residential, multiple dwelling residential, light manufacturing, commercial, retail, etc.

[국내]

흡수율: 단위시간당 분양된 면적

흡수시간: 건물 준공 후 전량이 분양되는데 걸린 시간

부동산 관련 주요 용어 (ABC 순)

부동산 관련 주요 용어 (ABC 순)

Absorption: 수요. 특정 기간 중 사용자에게 임대 또는 매각된 면적.

Absorption Rate: 공실(vacant space) 중 특정 기간 중 사용자에게 임대되거나 팔린 부동산 공간 비율.

ADR (Average Daily Rate): 일평균객실단가. 호텔의 판매가능한 객실중에서 이미 판매된 객실의 총실료를 판매된 객실수로 나누어 구한 값. (= 당일 총매출액 / 고객이 사용한 총객실수)

Appraised Value: 감정가액. 전통적으로 원가방식(cost approach), 시장방식(market approach), 수익방식(income approach) 등 3가지 방법이 있음.

Base Building: TI(Tenant Improvement) 전에 임차인에게 제공되는 빌딩

Base Rent: (1)기본 빌딩 상태(standard improvements)로 임차인에게 제시되는 임대료. 특정임차인을 위한 추가 시설비용 등이 보태짐. (2)리테일에서는 공용면적에 대한 임대료(common area charge)를 고려하기 전 최소 임대료. (3)오피스나 산업용에서는 임대료 상승 전 임대료

CAM (Common Area Maintenance): 공용면적 관련 발생하는 운영비.

Capitalization: 부동산에서는 한 해의 순영업이익(NOI)으로 부동산의 가치를 표현하는 방법

Cap Rate (Capitalization Rate): 자본환원율. 수익형 부동산(income producing property)의 가치를 %로 나타내는 척도. = NOI / Price

Cap Rate, Going-In: (1)복수년도를 대상으로 한 현금흐름 분석에 있어, 첫해 NOI와 취득비용을 계산한 cap rate. (2)부동산 취득시점의 cap rate.

Cap Rate, Stabilized: 특별한 비용 등이 발생하지 않는 대표 년도 기준 cap rate.

Cap Rate, Terminal: 복수년도를 대상으로 한 현금흐름 분석에 처분 가정 시점의 cap rate.

CBD (Central Business District): 일반적으로 리테일, 오피스, 호텔 등과 밀집도가 높은 주택가 등으로 구성되어 있는 도시 중심부

Condominium: 소유자가 개별 가구(individual units)을 소유하고 있는, 다가구 건물(multi-unit structure)

Conduit CMBS: 지역별, 종류별로 분산된 40~60개 정도의 대출자산을 담보로 발행되는 CMBS. 주로 고정금리 10년 만기가 많음.

Commercial Property: (1)수익추구형 부동산 (income-producing property). Multifamily housing, retail, office, warehouse, industrial, hotel 등. (2)Retail, wholesale, office, hotle, service 등 상업적 목적의 부동산

Cost Approach: 원가방식. 비용방식. 대체원가접근법. 부동산평가 3방식 중 하나. 동일한 건물을 새로 만들 때 예상되는 비용을 통해 부동산 가치를 추정하는 방법.

CRE (Commercial Real Estate): 시장에서 거래되는 multifamily residential, office, industrial, retail 등의 부동산

Debt Coverage Ratio: 매년 부채원리금 상환금액(ADS) 대비 순영업이익(NOI) 비중. = NOI / ADS

DSCR (Debt Service Coverage Ratio): 부채상환계수. 매년 부채원리금 상환금액(ADS) 대비 순영업이익(NOI) 비중.

Distressed Properties: 현재 시장가격 보다 현저하게 낮은 가격으로 매각되는 자산. 다양한 사유가 존재. 차주의 상환 능력 저하, 자산 가격이 대출금 잔액 하회, 세금 연체 등으로 유치권 행사, 민사 소송, 파산 등

Duplex: 한 건물을 두 세대가 사용

Economic Life: 경제연수. 부동산 개선으로 인한 수익이 비용을 상회할 것으로 예상되는 기간

Effective Net Rent: 비용부담이나 계약조건이 다른 임대료를 서로 비교하기 위한 임대료. 고시 임대료(quoted lease rental rate)에 포함되어 있는 운영비용을 차감한 점이 effective rent와 차이. Effective rent가 임차인의 실제 비용을 나타내는 반면, effective net rent는 건물주의 투자수익을 나타냄.

Effective Rent: 임대기간 중 발생하는 임대수익을 연간 금액으로 환산한 임대료. 비용부담이나 계약조건이 다른 임대료를 서로 비교할 수 있도록 함. 명목금액으로 계산하나, 현재가치를 고려하여 계산하기도 함.

Face Rent: 고시된 명목 임대료

Full Service Leases: 오피스 임대계약 시 건물주가 임차공간의 janitorial services를 포함한 모든 서비스를 제공하는 계약.

GLA (Gross Leasable Area): (1)임차인인 임차하여 배타적으로 사용할 수 있는 공간. 임차인인 임대료를 지급하는 공간으로 수익이 발생하는 공간. (2)총 임대가능한 면적(all rentable areas)에 공용면적(all common areas)을 포함한 면적. (3)순임대가능 면적(net leasable area)에 공용면적을 비율대로 합산한 면적. (4)Retail 쇼핑센터에서 모든 임차인들의 사용 면적.

Gross Area: 건물의 총 면적. 일반적으로 외벽 기준

Gross Lease: 소유주가 운영비용(operating expense)을 지급하는 임대차 계약

Hard Cost: 실제 건설, 대수선, 기타 자본 비용 등 직접 비용.

High-rise Office: 고층 빌딩. 일반적으로 26층 이상

HVAC (Heat, Ventilation, and Air-Conditioning): 공조시스템. 건물의 냉난방, 환기 시스템

Income Approach: 수익방식. 수익환원법. 부동산평가 3방식 중 하나. 해당 건물의 미래 예상 현금을 추정하여 이를 기반으로 가치를 추정.
Market Value = Expected annual income / Capitalization rate

Industrial Property: 생산(production), 제조(manufacturing), 물류(distribution) 등으로 사용되는 부동산

Junior Mortgage: 선순위 밑으로 근저당이 설정되는 후순위 담보대출

Legacy Asset: 금융기관 등이 장기간 보유하고 있는 자산. 최초 취득금액 보다 가격이 큰 폭으로 하락해 있는 자산.

Low-ball Offer: List 되어 있는 가격보다 훨씬 낮은 가격에 매수 제안.

Low-rise Office: 저층 빌딩. 일반적으로 6층 이하.

LTC (Loan-to-cost ratio): 부동산 관련 총비용 대비 대출금액

LTV (Loan-to-value ratio): 총 부동산 가격 대비 대출금액

Mall: 쇼핑센터 안에 개별 상점들이 연결되어 있는 곳

Market Approach: 시장방식. 시장접근법. 비교사례접근법. 유사 물건의 가격을 조사한 후, 시간, 장소, 환경 등을 고려하여 가격을 조정하여 비교.

Mezzanine Debt: 중순위 대출. 자산에 대한 근저당이 아닌 equity 또는 자산의 소유자의 회사 또는 다른 share를 통해 guarantee 확보

Mid-rise Office: 중층 빌딩. 일반적으로 7~25층.

MSA (Metropolitan Statistical Area): 주요 도시와 그 주변을 포함하는 지역

Multifamily housing: 2이상의 가구가 있는 주거용 건물(housing units)

Net Initial Yield: = Net Rent / Price

Net Leasable Area: 공용면적과 공조시스템, 기타 빌딩 설비들 제외한 임차면적

Net Lease: 소유주가 모든 운영관리비(expenses related to the maintenance and operation)를 부담하고 이후 임차인에게 추가 임대료 형태로 부과하는 임대차 계약

Net Net Lease: 임차인이 임대료 외에 운영관리비(expenses related to the maintenance and operation)를 부담하는 임대차 계약

Net Rentable Area: 임대료 계산을 위한 면적. BOMA standard가 사용되나, 다양한 방법 존재.

NNN Lease: 임차인이 운영비용(operating expenses), 보험료(insurance premiums), 세금(property taxes) 등을 부담하는 임대차 계약

NOI (Net Operating Income): 순영업이익. 임대수익과 기타수익을 더한 수익에서 공실 및 기타 손실과 운영비용을 제한 금액

Non-recourse Loan: 대주의 권리가 담보물건에만 한정되는 대출

Non Performing Loan: 무수익 여신. 정상적인 상환이 이루어지지 않는 대출

Occupancy: 객실 점유율. 객실 이용률

Occupancy Cost: 임차인이 공간 임차에 대해 지급하는 실제 금액. 세전 또는 세후 기준으로 표시.

RBA (Rentable Building Area): 임대가능면적

RevPAR (Revenue Per Available Room): 판매가능객실당 수익

Senior Mortgage: 자산의 가장 첫번째 근저당 설정권자인 선순위 담보대출

Single Asset CMBS: 단일 자산을 담보로 발행되는 CMBS. 주로 최고 사양의 부동산을 대상으로 함.

Soft Cost: 금융이자, 부동산 세금, 허가, 기타 비용 등 부동산 건설 또는 개발과 관련된 비용

Sub Performing Loan: 원리금 지급은 되고 있으나 차주의 신용도가 매우 낮은 여신

Triple Net Lease: 임차인이 운영비용(operating expenses), 보험료(insurance premiums), 세금(property taxes) 등을 부담하는 임대차 계약

Zoning: 지역 당국에 의해 사용용도가 지정. 예) single dwelling residential, multiple dwelling residential, light manufacturing, commercial, retail, etc.