Korea Institional Investment Forum 중 부동산 부문...

Korea Institional Investment Forum 중 부동산 부문...

패널토론자:

행정공제회 개발사업본부장 박응한
건설근로자공제회 자산운용본부 투자개발 본부장 박원준
삼성생명보험주식회사 부동산금융파트 신영진
교직원공제회 해외대체투자팀 차장 강태복

주요내용:

해외 부동산 투자에 대한 접근은 채권 자산에 대한 대체 목적이 주.
저금리 시대의 대안으로 해외 부동산 투자 확대하려고 함.
수익형 부동산 선호.

토론내용 (존칭 및 호칭 생략):

[안주영] 해외 부동산 투자의 장점?

[강태복] 특별한 장점 보다는 분산 차원의 효과가 가장 큰 이유임.

[안주영] 행정공제회에서 평소에는 클럽딜을 주로 했으나 최근 단독으로 런던 오피스 빌딩 인수했는데 단독 투자 이유는?

[박응한] 클럽딜의 경우 의견 차이 존재하여 진행이 어려울 수 있음. 예를 들면 배당 중시하는 투자자와 자본차익을 중시하는 투자자, (수익이 낮아도 안정적인) Core 지역 선호와 수익이 높은 비핵심지역 선호 등. 그리고 1년반 이상 런던 지역을 분석한 경험을 바탕으로 자신감을 가진 것도 한 이유.

[안주영] 건설근로자공제회는 Colony Capital 등에 blind 형태의 간접투자를 했는데 간접투자를 선호하는 투자자의 유형이 있는가?

[박원준] 투자자 성향의 차이. 개별 건에 대한 직접 투자시 한 건물이 미치는 영향이 큼. 또한 부동산은 지역 상품의 특징이 있으며, 해외부동산의 경우 정보의 비대칭성이 존재. 따라서 해외운용사의 track과 전략을 보고 투자하는 것이 타당하다 생각했음.

[안주영] 삼성생명도 최근 blind 투자를 했는데...

[신영진] 삼성은 blind와 직접 투자를 병행하고 있음. 해외 직접 투자시 시간의 제약이 존재함. 운용사의 능력활용이 유용할 경우 blind 형태로 투자. Risk 분산 목적으로도 blind 유용. 그러나 전체 자산에서 blind의 비중은 미미한 수준. 경험 축적을 바탕으로 간접에서 직접으로 다변화.

[안주영] 개발사업은 하고 있나?

[박응한] 개발사업도 진행하고 있음. 개발사업을 위해서는 정립된 가이드라인 필요. 이런 가이드라인에 따라 참여 여부 검토. 사업이 존재하는 한 기회 존재. 향후 자본력을 갖춘 연기금이 개발사업에 나서야 함. 이것은 시대적 사명임.

[안주영] 교직원공제회도 개발사업을 하고 있나?

[강태복] 국내 사업의 경우 많이 참여했으나, 실적은 안 좋았음. 그래도 해외 개발사업 참여 검토 가능. 해외 핵심 자산의 가격이 높아지며, 가격이 위험요인이 되었음. 해외 부동산은 선택의 기로에 놓여있음. 첫째 비핵심 지역의 핵심 자산, 둘째 핵심 지역의 비핵심 자산. 교직원공제회는 핵심 지역을 선택. 핵심 지역에 남아 수익률을 올리기 위해서는 수익률이 높은 개발사업도 검토 가능.

[안주영] 임대수익과 자본이익 중 어느 쪽을 중시하는가?

[박원준] 기대수익률과 관계 있음. 건설근로자공제회는 운용 중 수익이 중요. 해외의 경우 blind에서는 capital gain을 올리는 투자안을, 직접 투자는 income 위주의 투자안을 선호.

[신영진] 삼성도 income gain 중시함. 투자 분석시 capital gain은 0으로 가정함. 부채와 수익의 매칭이 중요. 채권과 대출이 상당부분을 차지하고 있음. 부동산 투자도 이러한 관점에서 안정적 cashflow 위주. 간접투자도 미국의 상업용 부동산 등 이러한 관점에서 투자.

[안주영] 향후 계획은?

[박응한] 공제회에서는 AI, 특히 부동산 비중을 증가시키고 있으며, 중요성도 높아지고 있음. 분산투자를 위해 저해요인을 타파할 필요 있음. 저해요인은 국내의 경우 지표나 지수가 부족한 것임. 지수가 활용되어야 분산투자 가능. 해외는 지표나 지수 존재. 런던 오피스 부동산 매입도 변동성 많은 (금융)자산 헤지 용임.

[박원준] 채권은 저금리로, 주식은 높은 변동성으로 인해 이를 감안시 부동산 비중은 늘어날 수 밖에 없음. 직접투자 보다는 간접투자 형태로 자산규모를 증가시킬 예정. Selection Process 중요.

[신영진] 해외 대체 자산 확대 예정. 안정적인 income gain을 위해 필요. Income gain 형 부동산 투자 발굴 예정. 중위험 중수익 선호. Senior mrtgage 관심. 저금리 지속 예상되는데 자산증가 속도를 빠르기에 대체 자산으로 나가야 함. 선순위 대출 시장도 검토 예정.

[강태복] 부동산 비중에 대해서는 언급할 위치가 아니며 부동산 내 자산 배분을 언급하겠음. 부동산 타겟은 모든 기회가 가능. 현재 대부분 북미에 투자. 집중은 바람직 하지 않기에 영국을 보고 있으며, 호주도 볼 예정임. Retail, 물류 등 대상에 대한 제한은 없음. 경기에 대한 전망이 안 좋기때문에 equity 보다는 mezzanine이나 distressed 위주로 투자안 발굴 하려고 함.

자원개발과 유전.

자원개발과 유전.

자원개발. 작년까지 공격적이던 중국이 올해부터 수익성을 위해 전열을 가다듬고 한국 기업들은 SI도 FI도 올해 많은 관심을 보입니다. 국내에서 올해 폭발적 관심을 받기 시작했다는 점에는 동의하면서도, 바라보는 시각에 따라 올해를 폭발적 투자의 시작으로 보기도 하고 한국 기업에게 주어지는 기회는 올해를 끝으로 보기도 합니다. 내년부터 중국이 수익성 위주의 사냥에 나서면 한국 기업들에게 기회가 안 올 거라며.

유전은 자원개발 중 다가가기 쉬운 대상 중 하나라고 합니다. 하지만 그러면서도 하나로 볼 수 없는 대상. 육상유전과 해상유전. 둘 간의 차이가 뚜렸하며, 미국과 이머징 국가 간의 규제 차이도 큽니다. 최근 각광 받았던 오일샌드는 전통적인 유전보다는 광물과 성격이 비슷하다고 합니다.

이와함께 액화가스나 대체 에너지도 고려해야 합니다. 아직은 석유의 경쟁자가 되고 있지는 못하지만, 저렴한 가격의 액화가스나 환경 이슈로 계속적으로 주목받는 대체 에너지. 완전히 석유를 대체할 수는 없겠지만 중장기 투자시에는 무시할 수도 없습니다.

미국의 유전 거래에서 한국 사람들은 몰라서 매수자측 평가를 다시 받지 미국, 특히 텍사스 지역의 경우 거래가 활발하고 매장량 예측이 정확해 별도 매장량 평가없이 매도자측 자료만으로 거래가 이루어진다는 말을 많이 들었습니다. 매수 희망자의 가격 자체도 큰 차이가 안나고 빠르게 딜이 성사되기에 매수자가 다시 평가를 의뢰할 여유가 없다며. 마치 한국에서 집을 사고 팔 때 감정평가법인의 감정평가서를 받지 않고 거래하는 것과 마찬가지라며.

하다보면 별거 아닌데 돈을 안정적으로 벌 수 있어서 종합상사의 자원개발 담당자 중 부장 정도되었을 때 회사를 그만두고 작은 유전을 사서 이민가는 사람도 많다고 합니다. 작게는 20만불 정도의 유전도 있으며, 한국에서 오피스나 상가 투자하는 것보다 현금흐름이 더 안정적이라며.

제3의 미국인에게 들은 말로는 거래가 많고 별도의 평가보고를 받지 않는 경우가 많은 것은 사실이라고 합니다. 하지만 그러다 보니 석유가 나오지 않는 빈 유전을 파는 일도 다반사라고 합니다. 하는 사람만 하지 안하는 사람은 안 하는 이유.

처음이니 매장량 평가보고서를 받지 나중엔 안 받는다? 그것이 얼마나 위험한 일인지 듣습니다.

미국, 마이크로하게 매크로 보기

미국, 마이크로하게 매크로 보기

마이크로하게 바라보는 세상. 전체적인 그림은 아니지만 때론 도움이 될 수 있지 않을까라는 생각을 해봅니다. 특히 양극화가 심해질수록 매크로가 놓치는 것이 많아지고 마이크로의 중요해지겠죠. Macro를 대체할 수 있다는 것은 아닙니다. 객관적인 Macro Data가 우선이고, 주관적일 수 밖에 없는 micro는 부족한 부분을 채우는 정도일 뿐.

텍사스주 달라스.

중남부에서 큰 도시라지만 익히 이름을 들어본 더 큰 도시들과 비교해 볼 때에는 작은 도시입니다. 이 곳도 역시 전 지역이 도로를 넓힌다며 공사판입니다. 텍사스주를 먹여 살리는게 기름이라고는 하지만 기름 하나만이라 여기는 순간 많은 것을 놓치지 않나 생각됩니다. 한국에서 직항이 주 5회나 있는 도시. 혹자는 주한미군을 연결 고리라고 생각합니다. 그러나 혹자는 삼성의 기여를 이야기 합니다. 금융위기 후 고실업율로 일자리의 중요성이 점점 커지기에 더더욱. 어느 나라 기업이냐 보다 그 기업이 일자리를 주냐 안주냐가 중요하죠. 주한미군이 되었든, 미국내 삼성 공장이 되었든.

일요일 밤이어서 그런지 지나는 차에서 바라보는 몰과 극장의 주차장은 차들로 가득했습니다. 미국의 소비위주 문화. 금융위기와 (한때 많이 듣던) 쌍둥이 적자 등으로 지속 가능성에 대해 비판을 듣지만 수출 위주의 국가보다 안정적일 수 있겠다는 생각을 해봅니다. 국내 기업들이 못하더라도 외국에서 들어와 공장을 짓고 일자리를 만들고. 그 돈이 그 지역과 국가내 다른 지역에 보탬이 되고. 물론 큰 나라니까 가능한.

그리고 간 곳은 미국 캘리포니아주 오렌지 카운티.

아주 부유층은 아니라도 어느 정도 잘 사는 동네로 알려진 곳. 조용한 건 달라스에서 보았던 것과 같지만 같지 않은 무엇이 있습니다. 달라스가 조용하면서도 꿈틀거리는 움직임이 그 아래 있다면 오렌지 카운티는 2009년 보다 활기를 잃은 느낌이랄까? 더 좋아진 곳도 비록 있겠지만 곳곳에 보이는 lease available 표지판은 오히려 늘었다는 생각이 들어옵니다. 바닥을 쳤다는 거시지표가 나타내지 못하는.

거시지표를 무시할 수는 없겠지만 안 좋은 곳은 더 안 좋아지고 있기에 미국 부동산을 투자할 때 macro뿐만 아니라 micro를 같이 보는게 중요할 수 밖에 없습니다. 달라스에서 느꼈던 소비의 중요성이... 생산 활동이 뒷받침되지 못하면 소비만으로는 되살아나는데에는 한계가 있다는 당연한 사실로 다가 옵니다.

네바다주 라스베가스.

새로운 건물이 지어지는 동안 금융위기를 겪으며 충격을 받았다는 그 곳은 최소한 Strip 주변은 2009년이나 지금이나 사람이 넘칩니다. 그 뒷편에는 여전히 그림자가 짙게 드리워져 있다지만, 보이는 곳은 예전보다 더 화려해 보입니다.

일요일 오후. 라스베가스에서 캘리포니아로 돌아오는 차들은 2009년 보다 늘어났다는 생각이 듭니다. 소요시간도 예상했던 시간을 훌쩍 뛰어넘은 채. (1)제가 갔던 그날만 그랬던 건지, (2)내가 안좋아젔다고 본 것이 잘못된 건지, (3)삶이 어려워지며 현실을 벗어나고자 더 유흥속으로 빠져드는 건지 모르겠지만... 세번째는 아니겠죠. 아니라고 믿고 싶습니다.