부동산 시장

부동산 시장

가격

10% 하락은 많이들 예상하고 있습니다. 이정도 하락은 펀더멘탈 고려시 합리적 조정 수준입니다. 따라서 미국 내 부동산 equity 투자 시에는 주의해야 합니다.

25%까지 하락하는 경우 시장은 일시적으로 충격을 받을 수 있으며 놀란게 진정될 때까지 몇주의 시간이 걸릴 수 있습니다.

오버슈팅 시 35% 이상의 하락도  가능할텐데, 이럴 때면 무조건 사겠다는 자금들이 많이 있습니다.

특정 건 기준으로는 45%까지 하락한 경우도 있지만, 이럴 때에도 하락이 일시적이라고 여길 경우 스폰서/차주가 담보자산을 포기하지는 않습니다.

거래 기준으로는 60% 하락하기도 했는데 이런 건은 NPL  시장에서 가격을 후려쳐서 그렇죠. 하지만, NPL 펀드조차 당분간은 그런 기회가 없을 것으로 봅니다. 최근 경제 지표가 혼조를 보이기는 하지만, 기본적으로 미국 펀더멘탈을 볼 때.

맨하탄 채무불이행 사례

삼성 SRA에 의하면 전수 조사 결과 금융위기 때에도 맨하탄은 채무불이행 사례가 없었다고 합니다.

하지만, 어느 미국 운용사로부터 딱 한 건이 있었다고 들은 적이 있습니다. 구체적인 사례를 찾지는 못했지만.

(1)LTV 90%의 높은 레버리지를 사용했는데, (2)하필 금융위기 직후 만기가 도래하였고, (3)그때에는 오피스 가격이 하락하고, (4)규제강화로 은행들이 대출에 보수적으로 변했으며, CMBS 시장도 얼어붙어 차환해 줄 곳이 없는데 (5)스폰서도 자금 여유가 없었기 때문이랍니다.

우연이라면 우연이고 필연이라면 필연일텐데... 하필 이 모든게 동시에 일어나서.

스폰서

가격 부담은 있지만, 그래도 미국이라는 시각. 펀더멘탈이 탄탄하고, 거시적인 불안정성이 증가하게 되면 일시적 충격 후 부동산처럼 현금창출이 가능한 자산을 선호하게 됩니다. 이 점을 고려시 가격은 일시적으로 조정될 수 있지만, 지지될 것으로 보입니다.

위의 5가지 중 (1)은 이제 최대 LTV 65%정도로 과거보다 낮습니다. (2)~(4)는 통제가 불가능하고요.

그리고 남은 건 (5)스폰서입니다. 일부에서는 스폰서의 중요성을 간과하기도 하는데 일시적 불안정성 증가에 대비해서는 스폰서가 중요합니다.

메자닌

일부 한국 투자자의 경우 메자닌의 위험을 간과한다는 지적을 한 적이 있는데, (1)LTV가 높지 않고, (2) 스폰서가 든든하면 부실화될 위험은 높지 않습니다. 그 외에 (3)일부에서 위험을 간과하는 또 하나, 두께도 중요하죠. 셋 다 챙겨도 (4)다만, 입찰에 들어가는 금리가 위험대비 충분한 수익률인가 하는 가격 이슈가 남습니다.

위 네 가지는 개별 투자안 분석 단계에서 관리 가능 합니다.

시장 같이 통제할 수 없다면 한도를 설정하는게 맞지만 관리가능하다면 한도 보다 개별 건에서 반영하는 게 맞지 않을까요?

규제의 위험

이미 우리는 금융위기때 규제와 한도의 위험을 겪어봤습니다.

아무도 책임 안 진다는 면에서 편하기는 하겠지만 과도한 규제와 한도는 오히려 자산을 특정 분야로 쏠리게 만들어서 보이지 않는 위험을 증가시키고 위험 대비 수익률을 하락 시킬 수 있습니다.