업무시설 (Office)

업무시설 (Office)

재택근무 vs 오피스 복귀

코로나19 이후 대부분의 부동산 섹터는 사람마다 방향성에 대한 전망이 비슷했습니다.

오피스의 경우만 재택근무가 완전히 자리를 잡을 것인지 오피스로 복귀할 것인지에 대한 의견 차이가 있었습니다. 설문조사도 여러 개가 있었는데, 결과는 조금씩 달랐습니다. 오피스의 종말을 주장하는 사람이든, 오피스의 재부흥을 주장하는 사람이든 사람들은 자신이 생각하는 결과만 채택해서 자신의 의견을 강화시켰었죠.

사무실 복귀에 대한 언급을 한 대표적인 인물은 데이비드 솔로몬 골드만 삭스 회장입니다. 지난 2월말 '금융업은 직원들 간 협업이 필수적이라서 재택근무는 이상적 형태가 아니다'라고 했죠. 재택근무는 뉴노멀(New Normal)이 아닌 일탈(逸脫, aberration)이라고 했다네요.

JP모건 역시 올해 상반기 중 거의 모든 직원을 다시 사무실에서 일하게 한다는 목표를 세웠다고 합니다. 제이미 다이먼 JP모건 회장은 재택근무가 직원 생산성을 떨어뜨리며 직원들의 창의적 협업도 가로막는다고 말했다고 하죠. 제이미 다이먼 회장도 선배로부터 일을 배워야 하는 젊은 층이 그 기회를 잃고 있는 것이 안타깝다고 했답니다.

이는 금융업만의 이야기는 아닙니다.

리드 헤이스팅스 넷플릭스 CEO는 '글로벌 기업인 넷플릭스에게도 대면 접촉 없는 근무방식은 부정적인 영향 밖에 없다'고 이야기 했습니다.

마이크로스프트의 사티아 나델라 CEO도 직접 만나서 회의를 하면 좀더 의미있는 만남을 할 수 있으며, 오랜 재택근무가 직원들 정신 건강에도 부정적인 영향을 미칠 것이라고 이야기를 했다고 하죠.

물론 재택근무 옹호론자도 여전히 있습니다. 잭 도시 트위터 창업자는 원하는 대로 재택근무를 해도 된다고 했다고 하죠.

그 외에 척 로빈스 시스코 CEO는 중간적인 입장으로 이틀 출근 사흘 재택의 하이브리드 방식을 고려하겠다고 했고요.

오피스 복귀의 시작?

백신 보급율이 높아지면서 실리콘 밸리 등에서는 이제 그 추이가 보이기 시작합니다. 업종 특성이나 지역 특성을 고려하면 그렇다고 모든 회사나 오피스에 동일하게 적용되지는 않겠지만요.

제스트ZI라는 실리콘밸리에 위치한 직원 100여명의 소프트웨어 개발 스타트업 회사는 전원 주 5일 사무실로 출근하라고 통보를 하였다고 합니다. 화상회의로 몇시간씩 걸리는 일이 얼굴을 맞대니 단 몇시간 만에 결정되었다면서.

기업의 최고경영층 뿐만 아니라, 젊은 층에서도 오피스 복귀를 선호하고 있다고 합니다. 선배들의 업무 노하우, 네트워킹 노하우, 조직문화 등을 전수받으려면 재택은 한계가 있기 때문이죠.

단순반복적인 일은 재택근무가 가능할 지 몰라도, 효율, 혁신, 창의, 소통 등이 필요한 업무는 오피스 근무가 더 맞다는 것이죠. 그러다 보니, 재택근무를 이끌었던 IT기업들이 오히려 출근을 앞장선다는 분석도 있습니다. 아마존도 사무직 임직원의 전면 출근을 추진하다고 밝혔다고 합니다.

하지만, 아직까지는 모든 기업들이 오피스 출근으로 복귀할 거라고 보기는 어렵습니다.

재택근무의 부수적 혜택

구글은 재택근무로 분기당 2.7억 달러(약 3천억원)을 절감했다고 합니다. 많은 기업들이 재택근무로 비용절감이라는 부수적 혜택이 있는 것도 사실입니다. 특히, 출장이 많거나 직원 복지가 좋았던 기업들의 경우 절감금액 더 클 겁니다. 구글 같은 수익이 많이나는 기업은 분기당 3천억원을 아끼기 위해 재택을 지속할 거라고 보기는 어렵지만, 수익이 충분히 많이 나지 않는 기업의 경영자들은 재택근무를 유지하고 싶겠죠.

지금이랑 상황이 많이 달라졌다고 말할 수도 있겠지만, 1993년 재택근무를 처음 도입했던 IBM은 실적 부진으로 2017년 재택근무를 폐지합니다. 당시 IBM은 재택근무로 사무실 임대비용만 연 1억달러를 절약했다고 합니다. 하지만, 절약하는 금액보다 업무효율성 저하로 인한 폐해가 더 컸기 때문에 폐지를 했죠.

비용절감은 눈 앞에 당장 보이는 효과이지만, 그로 인한 부작용은 당장 보이지 않더라도 존재합니다.

또 다른 관점에서 금융이든 IR든 업종을 떠나 대형 기업들은 오피스 근무를 선호하고, 작은 규모의 기업들은 재택근무를 선호하는 근무형태의 양극화가 이어질 것으로 언급하기도 합니다.

작은 규모의 기업들에게 오피스 비용 등 고정비는 부담스러운 반면, 아직 기업 문화라는 것이 없이 자유로운 분위기입니다. 굳이 모이지 않아도 되죠. 하지만, 규모가 커지면 문화와 소속감이 중요해 지고, 수익이 창출되면 고정비에 대한 부담이 줄어듭니다. 그리고 과시하고 싶은 생각도 들죠.

최고경영자의 성향에 따라 당분가 기업들은 전면 재택, 전면 출근, 하이브리드 방식을 택하게는 될 겁니다. 이는 분명 오피스 시장에도 영향을 미치겠죠.

사무실로 복귀는 오피스 시장에 긍정적입니다. 재택근무는 반대이죠. 하이브리드 방식은 공유오피스에 대한 관심을 다시 증가시킬 수 있을 것으로 보입니다.

상업시설 (Retail)

상업시설 (Retail)
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부동산 섹터에 대한 전망들은 거의 비슷비슷합니다. 그냥 저 스스로 중간 정리를 하기 위해 적지만, 내용자체는 저의 예전 글이나 시장의 리서치 자료와 큰 차이는 없을 것입니다.
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전자상거래로 타격을 받았던 리테일 시설들은 코로나19로 더 큰 어려움을 겪었습니다. 다수의 기관투자자들은 아예 투자불가 섹터로 지정하고, 해외 부동산 펀드들은 리테일 비중을 아예 없애거나 줄이겠다는 거의 비슷한 이야기들을 했죠.
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하지만, 그래도 없어질 수 없는 섹터이기도 합니다. 또한, 선진국들은 백신 보급이 빨라지며 일부 리테일의 빠른 회복도 기대되고 있습니다.
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스트리트 몰
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리테일 전반적으로는 코로나19 이전부터 어렵고, 코로나19는 그 추세를 강화한 것 뿐이라고들 합니다.
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하지만, 추세적이 아니라 코로나19로 예상치 못한 충격을 받은 곳도 있는데 이 중 하나는 번화가의 스토리트 몰입니다. 미국 뉴욕의 맨하튼 5번가(5th Avenue), 중국 홍콩 코즈웨이 베이(Causeway Bay), 영국 런던의 뉴 본드 스트리트(New Bond Street), 프랑스 파리의 샹제리제 거리(Avenue des Champs-Élysées) 등 세계적으로 유명하고, 임대료도 비싼 거리는 다른 무언가가 없어도 그 자체가 체험시설이고, 그 자체가 관광명소입니다.

백신 보급률이 높아지고, 치료제가 개발되면 억눌렸던 쇼핑과 여행 수요가 몰리면서 이러한 스트리트 몰은 빠르게 회복될 것으로 예상됩니다.

물론 많은 사람들이 예상을 하기에, 가격 자체도 변동이 거의 없긴 합니다.​
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우리나라 명동도 그러한 거리 중 하나라고 볼 수 있는데, 예전에는 일본, 코로나19 직전에는 중국이라는 특정 국가 여행객 의존도가 너무 높다는 취약점이 있습니다. 그리고, 현 시점만 보면 백신 보급율이 일본을 제외하면 선진국들 대비 미미하다는 점도 아직은 어려워 보입니다.

체험형 시설

그 자체가 체험시설이 되지 못하는 몰들의 경우, 체험시설을 유치하는 것이 오프라인 리테일 시설의 주요 테마였습니다. 대표적인 것이 유명 맛집 등 식음료 시설, 영화관, 게임룸 등 오락시설 등이 있었죠. 코로나19 이전 대부분 리테일 시설들의 환경변화에 대한 대응전략은 이 방향이었습니다. 하지만, 코로나19로 가장 타격을 받은 곳이 바로 이런 체험형 시설이었죠.

대신 체험형 시설도 코로나19가 완화되면 빠르게 회복될 것으로 예상이됩니다.
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그로서리 스토어(Grocery Store)

체험형 시설과 함께 코로나19 이전 리테일 시설의 단골 메뉴는 신선식품을 취급하는 그로서리 스토어입니다. 신선식품은 온라인으로 대체가 되기 어렵다며, 주요 임차인으로 그로서리 스토어를 유치하려는 노력들이 많았죠.

우리나라는 마켓컬리로 촉발되어 다른 온라인-오프라인 사업자들도 뛰어든 신선식품 새벽배송 서비스가 있어서 코로나19 전에도 충분히 공감되지는 않았지만요. 그리고, 코로나19로 인해 해외 다른 나라에서도 신선식품이나 냉동식품이 온라인으로 대체될 수 있는 상품이라는 것을 알게 됩니다.

신선식품 등이 완전히 온라인으로 대체되지는 않겠지만, 코로나19가 완화되어도 온라인 점유율은 높은 수준을 유지할 것으로 예상됩니다.

지금까지는 리테일 안에서의 추세였으나, 그 외에 용도전환도 활발히 검토 중인 대안 중 하나입니다.

주거 또는 주상복합시설
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도심의 주요 쇼핑몰들은 교통의 요지에 위치한 경우가 많습니다. 어려움을 겪고 있어도 입지적 장점은 유지됩니다. 코로나19 이전에 세계적으로 도심화 추세가 이어지면서 도심 내 주거수요가 증가하고 있었고, 쇼핑몰은 어려움을 겪다 보니 리테일 시설의 주거시설 또는 주상복합시설로 전환은 활발히 검토되고 있었습니다. 코로나19 이후에도 이러한 추세는 이어질 것으로 보입니다.

도심형 물류

우리나라는 대형마트에 대한 규제 등으로 대형마트의 어려움이 코로나19 이전부터 이어지고 있었습니다. 해외에서도 대형마트의 어려움이 커지고 있었지만 신선식품을 취급하고 있기에 타격은 제한적일 것이라고 보았습니다. 아마존이 홀푸드를 인수하는 등 신선식품을 취급하는 오프라인 마트가 경쟁력이 있다는 점이 부각되기도 했죠.

하지만, 위에서 언급한 바와 같이 신선식품 역시 온라인으로 상당부분 대체될 수 있다는 점을 보여주고, 공산품의 대체는 가속화되면서 대형마트 역시 어려움을 겪게 되었습니다.

동시에 온라인 상거래에서 빠른 배송을 위해서는 도심 내 물류센터에 대한 필요성은 증가합니다.  그런데, 도심의 높은 토지 가격과 가격을 떠나서 적당한 공간의 부족 등으로 도심 내 물류센터 부지를 찾기 어렵습니다. 도심형 물류센터로 가장 좋은 입지는 대형마트입니다.

대형마트 등을 도심형 물류센터로 전환하는 것 역시 활발히 검토되고 있습니다.

Image: 5th Avenue, New York, United States | Photo by Chermel Porter on Unsplash | https://unsplash.com/photos/JEZmQ_5jKH0

Image: Avenue des Champs-Élysées | Image by Alberto De la Rosa from Pixabay | https://pixabay.com/photos/champs-élysées-paris-france-avenue-529719/

글로벌 상업용 부동산 관련 몇가지 이야기

글로벌 상업용 부동산 관련 몇가지 이슈

백신: 회복의 시작? 위기의 시작?

영국부터 백신이 보급되기 시작하며, 사람들은 내년부터 경제가 회복될 거라는 기대를 많이 합니다. 

하지만, 많은 전문가들은 백신이 보급되더라도 경제회복에는 빨라야 2~3년이 소요될 것이며, 그나마 코로나19 이전으로는 돌아갈 수 없을 거라고 합니다.

혹자는 백신을 먼저 보급하는 국가와 나중에 보급되는 국가의 경제활동 재개시점이 1~2년 차이를 보일테고, 먼저 보급된 국가들(대부분 선진국 또는 강대국)이 보건과 안전을 이유로 미접종 국가에 대해 경제활동에 제약을 두는 경제장벽을 만들며 국가간 경제격차를 크게 벌릴 것으로 예상하기도 합니다.

심지어 혹자는 백신이 경기회복의 시작이 아니라, 코로나19로 덮혀있던 문제를 다시 드러내며 진짜 위기의 시작일 수도 있다고 주장하기도 합니다.  특히, 코로나19로 지원하던 정부의 재정지원이 중단되면서. 다만, 나라별, 산업별, 기업별로 미치는 영향은 상이하게 나타날 거라고 보고있죠.

2008년 금융위기를 벗어날 때에도 대부분의 전문가들은 뉴노멀(new normal)을 주장하면서 회복을 해도 금융위기 전과 완전히 다를 거라고 했고,  2010년대 초반까지 비관론자들은 더 큰 침체가 곧 올거라고 했었죠... 

앞으로 어떤 일이 일어날지는 아무도 정확히 알 수 없다가 정답 아닐까요?

도시화? 탈도시화?

코로나19가 가져온 또다른 화두는 금융위기 이후 이어져온 도시화가 지속되느냐 아니면 사람이 밀집되지 않은 곳으로 탈도시화냐입니다.

도시화가 계속될거라고 주장하는 사람들은 단호하게 말합니다. 도시화는 죽지 않았다(Urbanization is not dead)라고.

결국 코로나19 시대와 그 이후 시대를 이끄는 것은 혁신(innovation) 기업이나 기술(technology) 기업인데, 그 기업들도 우수한 인재를 찾아, 협업을 찾아 모이는 특징을 보인다고 합니다. 혁신이나 기술하면, 비대면이나 언택트를 떠올리지만... 사용자는 비대면일지 몰라도 개발자나 사업을 영위하는 사람들에게 직접 만나는게 더 효율적이고, 만나서 가벼운 대화를 하다가 좋은 아이디어가 나오기도 하기 때문입니다. 모이는 곳이 반드시 기존 대도시는 아닐 수도 있지만, 그들이 모이는 곳은 도시가 된다고 합니다. 혁신 도시(innovation cities)는 변할 수 있지만, 도시화가 멈추지는 않을 것으로 봅니다.

도시화가 멈출 수 없는 또다른 이유로 편의시설을 들기도 합니다. 좋은 편의시설(high amenities), 다시 말하면 도심형 편의시설(urban lifestyle amenities)에 익숙한 사람들이 그것을 포기할 수 없다는 것이죠.

하지만, 동시에 코로나19 이후 사람들은 덜 혼잡한 이웃(less density neighborhood)을 선호하기 때문에 이웃간 거리를 둘 수 없는 기존 대도시가 아니라 생명공학, 기술 등 새로 떠오르는 도시로 몰릴 것이라는 전망이죠. 도시화 자체가 이슈가 아니라 어느 도시냐라는.

2nd Tier 도시의 핵심지역 vs 1st Tier 도시의 교외지역

멀티패밀리를 포함한 주거시설에서 이러한 이슈는 코로나19로 인해 갑자기 떠오른 것은 아닙니다. 이전부터 계속되었죠. 

1st Tier 도시의 핵심지역에 대한 가격 부담. 그래도, 비싼 데는 비싼 이유가 있고, 부동산의 입지는 변하지 않으며, 도심 편의시설이 가장 잘 되어있다 계속 맨하튼 등 1st Tier 도시의 핵심지역만 보는 사람도 있습니다. 

하지만, 너무 비싸졌다며 앞서 언급한 이유로 2nd Tier 도시의 핵심지역을 언급하는 사람도 있죠.

반대로 1st Tier 도시의 교외지역을 주장하는 사람도 있습니다. 코로나19를 겪으며 편의시설이 가깝다고 좋기만 한 것은 아니고, 출근할 때에는 대도시의 편의시설을 이용하면서, 재탁일 때에는 여유있는 공간에 있는 것을 선호하게 된다는 것이죠. 

이에 대해 사회적 거리두기와 편의시설 폐쇄 등 2020년 특수한 상황에 따라 일시적 현상이었으며, 백신이 보급되는 2021년부터는 완화될 거라는 반론도 있습니다. 하지만, 코로나19가 일생에 한번 있을 위기가 아니라 3년 정도마다 주기적을 발생할 것이기에 지속될 거라는 재반론도 있죠.

어떤 답을 내려는 것은 아닙니다. 정답은 따로 없습니다. 다양한 의견을 바탕으로 각자가 선택할 문제이며, 사람들의 선택에 따라 사후에 정해지게 되겠죠.

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※ 위에서 1st tier cities와 2nd tier cites로 표현했는데, 사람에 따라서는 gateway cities와 tier 1 cities로 표현하기도 합니다.

코로나19 이후 부동산 시장

코로나19 이후 부동산 시장

Post COVID-19, 백신이 나와도 종식이 안된다는 관점에서는 Post Corona vaccine에 대한 관심은 커져만 갑니다. 

백신이 12월에 사용승인이 되고 1분기에 보급되더라도, 본격적으로 일반 대중에게 보급되고 경제활동이 지금처럼 부분적이 아니라 완전히 재개되는 것은 2021년 6월말 이후로 예상하고 있습니다.

혹자는 현재 경제가 어려운 이유가 코로나19(COVID-19)만이 아니라 경기순환적(cyclical) 요인과 기술발전에 따른 구조적 요인까지 맞물려 있기 때문에 회복의 속도와 경제 각 부문에 미치는 영향은 생각보다 더 복잡할 수 있다고도 봅니다.

경제침체의 원인을 떠나서 미국 경제회복의 핵심은 소비지출(consumer spending)의 회복입니다. 이는 미국 뿐만 아니라 전세계의 공통된 이슈이기도 하죠.

그런 의미에서 부동산 시장에서 리테일 부문에 대한 전망은 중요합니다.

● 여전히 험난하지만 최악은 지난 리테일

Richard Barkham은 2021년 3분기부터 리테일이 회복될 것으로 보고 있습니다. 전자상거래가 확대되고, 코로나19까지 맞으며 전 세계는 마치 오프라인 리테일은 완전히 망하고, 온라인만 남을 것처럼 이야기하지만, 모든 쇼핑이 온라인으로만 이루어질 수는 없다는 것이죠.

물론 전자상거래의 확대라는 대세적 흐름이 바뀔 것이라는 전망은 아닙니다. 하지만, 2020년 전자상거래 비중은 오버슈팅한 부분이 있으며, CBRE는 2021년에 전체 소매판매에서 전자상거래가 차지하는 비중은 2020년 보다 소폭 낮아질 것으로 예상하고 있습니다.

● 불확실한 길을 가는 오피스

불확실하다고 하지만, 그렇다고 각 기관의 예상이 크게 다르지도 않습니다.

CBRE 설문조사(Office Re-entry Plans by % of Respondents - Likelihood of Returning to the Office in the Near Term)에서는 2020년 9월 현재 오피스 복귀율은 24.5%이며, 점진적으로 사무실로 복귀가 일어나며, 2021년 1분기에는 59.7%,  2021년말까지는 98.0% 수준까지 복귀하게 될 것으로 예상하고 있습니다.

여전히 우려가 존재하는 것은 사실입니다만, 재택근무가 기존 오피스 업무를 완벽히 대체할 수 없다는 설문조사는 그 외에도 많이 나오고 있습니다.

Richard Barkham 역시 2021년부터 회복될 것으로 봅니다. 현재 20%대인 복귀율이 2021년에 60%가 될 수도, 70%가 될 수도, 90%가 될 수도 있는데 정확히 예상할 수는 없고, 50%를 넘게 될 것은 확실해 보인다고 하죠. 완전한 회복은 2022년으로 보고 있는데, 대부분 복귀하더라도 향후 5년간을 보면 불필요하다고 판단된 10% 정도의 공간은 비어지게 될 것으로 봅니다.

다만, 오피스 전반적으로 사용면적이 줄어드는 것은 아니고, 더 좋은 곳을 찾게 되면서 좋은 오피스 공간에 대한 부족 현상은 지속될 것으로 봅니다.

● 주택

부동산담보대출이 초저금리를 보이고 있지만(super low mortgage rate) 주거비 부담은 높은 수준에 머물고 있습니다.

사람들은 주거비를 포함한 생활비가 비싼 도시에서 생활비가 상대적으로 적게 들면서도, 편의시설이 잘 갖춰진 도시로 옮겨갈 것으로 전망을 하고 있습니다. 소위 말하는 Sun Belt 지역의 도시들이죠.

Sun Belt 지역은 미국 남서부에서 남동부까지 아우르는 미국의 남부 지역을 말합니다. 일조량이 풍부하고 날씨가 온화해서 사람들이 선호하는 도시들이 많고, 1960년대부터 인구 증가율도 꾸준한 지역입니다.

Barkham은 편의시설에 대한 선호로 인해 도시화(urbanization)는 지속될 것이고, 대도시들은 수년내에 다시 사람들이 모일 것으로 전망합니다.

다만, Sun Belt 도시로 인구가 이동하는 것에 대해서는 큰 이견이 없지만, 주요 대도시의 urbanization에 대해서는 여전히 사람마다 의견이 나뉩니다. 도심 부동산 가격이 오르고, 밀레니얼 세대가 결혼하여 가정을 꾸리고, 코로나19까지 겪으며 사람들은 거리두기를 해도 덜 답답하고, 인구 밀집도도 낮은 교외로 가는 탈도시화로 바뀔거라는 시각과 그래도 가까운 편의시설에 대한 편리성을 포기하지 못해서 도시화는 계속될 것이라는 시각이죠.

● 물류

중장기 추세로 보나, 코로나19로 단기 모멘텀을 보나 물류는 최근 가장 관심을 많이 받는 섹터입니다. CBRE 역시 2021년 물류는 낮은 공실률이 유지되고,  임대료는 사상 최고 수준을 기록하며, 순흡수도 코로나19 이전 수준을 회복할 것으로 보고 있습니다.

Barkham은 어쩌면(maybe)이란 단어를 붙이기는 했지만, 물류는 팔 시점(time to sell), 오피스는 살 시점(time to buy)일지 모른다고 말합니다. 2021년은 여전히 위험하며, 2021년 말이나 2022년 초에는.

● 호텔 

호텔의 회복은 한참 남은 듯 보입니다. 2020년 30%대에 머물 것으로 보이는 객실점유율은 2023년이야 60%대 후반으로 오르며 코로나19 수준을 회복할 것으로 예상됩니다.

2021년 호텔은 자동차로 갈 수 있는 호텔(driving destination market) 위주로 회복을 예상합니다.

중국의 호텔은 객실점유율이 20%까지 떨어졌다가 출장(business travel) 수요가 살아나며, 70%까지 빠르게 회복되었다고 합니다. 

이를 근거로 일부에서는 미국에서도 빠른 회복을 예상하기도 합니다. 하지만, Barkham은 미국 호텔의 회복 속도는 훨씬 느려서 2021년 후반부터 회복이 시작되고, 2023년까지 회복이 진행될 것으로 봅니다. 하지만, 2023년에도 코로나19 이전 수준을 완전히 회복하지는 못할 것으로 봅니다.

미국 호텔 중에는 대형 컨퍼런스가 주요 수익원인 호텔들이 있습니다. 이러한 대형 컨퍼런스와 이를 통해 사람들이 서로 만나는 것은 미국 문화의 일부이기에 대형 컨퍼런스는 온라인으로 대체되지 않고, 상황이 개선되면 다시 개최될 거라고 합니다. 하지만, 그 시기는 빨라야 2022년으로 예상합니다.

CBRE와 CBRE의 Richard Barkham 인터뷰 자료를  참고로 했습니다만, 그대로 다 옮기지는 않고 일부만 옮겼습니다.

Madrid, ES: 부동산

해외부동산: 마드리드 (Madrid, ES)

스페인의 수도인 마드리드는 금융위기 이후 부동산 시장이 아직도 회복 중인 도시 중 가장 큰 도시 중 하나입니다. 경제는 안정화되었지만 부동산 시장은 금융위기 이전 수준에 아직 도달하지 않아서 가격측면에서 매력적인 도시입니다.

단지 가격이 낮은 수준이어서가 아니라 남유럽의 금융과 사업 중심지이기도 합니다. 아직도 PIIGS로만 스페인을 기억하는 하는 사람들도 있는데, 2014년 이후는 달라졌습니다. 유럽에서 경제가 가장 좋은 국가 중 하나입니다.

동시에 역사적인 건물, 도시 내에 있는 유명 조각품들(urban sculptures), 세계적 수준의 미술관과 박물관, 그리고, 레스토랑 등 다양한 모습을 지니고 있습니다.

이런 도시의 장점이 있지만 가격과 임대료가 아직 회복되지 않다보니 혹자는 마드리드 시장은 수년간 임대료 상승이 이어지며 투자기회를 제공할 것이라고 말하기도 합니다.

이러한 회복과 기회는 모든 유형의 자산에서 진행될 거라는 전망입니다. 혹자는 여기에 마드리드도 우수한 대학과 연계된 기술 주도 시장이 이어지며, 성장세가 지속될 것이라고 합니다. 다만, 1차  합의가 이루어진 듯 분위기가 흐르는 미중 무역분쟁이 다시 악화되거나 지속되면 스페인 역시 영향권에 들며 수출감소로 인한 부정적 영향을 받을 수도 있다고 합니다.

업무시설(office)에서는 마드리드의 중심상업지구(CBD)  공실률은 5%이하로 낮아졌습니다. 파리나 베를린에 비하면 높은 수준으로 보일 수 있지만, 절대적 수준이나 추이를 보면 낮은 수준입니다. 사람들은 코어 전략을 실행하기 좋은 도시 중 하나로 꼽습니다.

여기에 또다른 이슈가 있었습니다. 새로 선출된 마드리드 시의회는 7월에 신북부(Nuevo Norte) 제안을 만장일치로 승인하였죠. 사람들은 이 제안이 차마르틴역(Chamartín station) 주변을 개발하여 마드리드의 중심상업지구(CBD)를 북쪽으로 확장하여 마드리드가 세계적인 도시로 발돋움할 수 있도록 할 거라는 기대를 합니다.

마드리드는 전자상거래 침투 속도가 상대적으로 낮고, 관광객이 많다보니, 상업시설(retail)에서도 코어 전략이 좋다고 합니다.

물류시설(logistics)에서 마드리드는 OECD 국가 중 상대적으로 뒤쳐진 상태라고 합니다. 코어 플러스나 개발에 기회가 있습니다.

전세계적으로 인기가 많은 최종단계배송 또는 도심형물류센터(last-mile delivery)도 투자 대상으로 좋습니다.

주거시설(residential)에서는 이미 수년 전에 과열과 비싼 가격이 이슈화되었습니다. 하지만, 세계 주요 도시와 비교 시 아직 가격매력도와 성장잠재력이 높은 도시입니다.

마드리드의 주요 주택은 평방미터 당 7,000 유로, 평당 약 30백만원 수준에 거래됩니다. 베를린  9,100 유로, 파리 15,100 유로, 런던 17,700 유로이며, 가장 비싼 홍콩 45,400 유로, 평당 약 195백만원 등과 비교시 여전히 상승여력이 많다고 할 수 있습니다.

비록 소유자가 개인인 경우 5년간, 기관인 경우 7년간 임대료 상승률이 물가상승률을 상회할 수 없는 규제가 있으나, 임대료 상승 여력이 있으며, 6%  수준의 yield도 추가하락이 가능하여, 가격상승이 기대됩니다.

일반 주거시설 외에 기숙사(student housing), 양로원(nursing home) 등 특수유형의 주거시설(living)에 대한 전망 역시 밝습니다.

인기있는 관광지이기도 하다 보니, 호텔 역시 투자자들의 관심을 받는 섹터입니다.

비단 마드리드  만이 아니라 전세계적으로 호텔은 호불호가 갈리고 있습니다. 경기순환적(cyclical) 측면에서 경기후반기(late cycle)에서 피해야 할 자산이라는 시각과 장기구조적(secular) 측면에서 사람들이 점점 여가와 여행에 관심을 가지면서 성장성 높은 자산이라는 시각이죠.

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https://youtu.be/96Hiel3rLyo

Frankfurt, DE: 부동산

해외부동산: 프랑크푸르트 (Frankfurt, DE)

혹자는 프랑크푸르트 수수께끼(Frankfurt Puzzle)라고 합니다. 독일의 경제는 부진하고, 특히 프랑크푸르트의 주력산업이라 할 수 있는 금융부문은 더욱 고전하고 있습니다. 하지만, 부동산 시장은 여전히 강세를 보이고 있습니다. 어떻게 설명이 가능하냐는 주장이죠.

이에 다른 혹자는 말합니다. 프랑크푸르트는 어쩌면 Brexit의 수혜 도시일 수 있다고. 프랑크푸르트에 본사를 둔 도이치은행은 인원을 감축하였습니다. 하지만, 줄어든 임차면적을 해외금융기관이 늘리며 상쇄하였다는 거죠.

수수께끼처럼 보이든 아니든 프랑크푸르트의 임대 수요가 탄탄하고, 공실률이 하락 중인 것은 부인하기 어려워 보입니다.

앞서 말한 해외 금융기관도 있겠지만, 금융기관에 대한 의존도가 과거보다 낮아지고, 부동산기술(proptech)이나 금융기술(fintech) 등 기술기업들이 많아진 것도 하나의 이유일 겁니다. 프랑크푸르트 역시 앞서 말한 몇개 도시들처럼 우수한 대학들과 연계되어 향후 3~5년간 성장할 기술주도형 시장 중 하나로 꼽힙니다.

그 외에도 유럽중앙은행(European Central Bank)이 자리하고 있다보니, 감사 및 법률 관련 기업들도 선호하는 도시입니다.

하지만, 여전히 우려의 시각도 존재합니다. 프랑크푸르트는 과거에도 다른 독일의 도시들 보다 상승과 하락 모두 진폭이 컸던 도시라고 합니다. 상승을 이어온 현재 경기 사이클에서 프랑크푸르트가 좋아보이겠지만, 경기하락 위험이 커질수록 조심해야한다는 의견이죠.

또한, 브렉시트의 수혜는 바램이며, 바램에 기댄 프랑크푸르트를 포함한 독일의 공급증가는 경기가 둔화되는 모습을 보이는 상황에서 과잉공급이라는 역풍을 맞을 수 있다는 우려도 여전히 존재합니다.

하지만, 공실률 하락과 임대료 상승은 진행 중이기에 단순한 기대나 허상은 아니라는 반론도 이어집니다.

업무시설에서 코어전략을 구사하되, 선별적 접근이 필요한 시장이라는게 여러 사람들의 의견인 듯 싶습니다.

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https://youtu.be/fGIqa_GwILs

Berlin, DE: 부동산

해외부동산: 베를린 (Berlin, DE)

베를린은 독일 내 역할 측면에서 비약적인 도약(quatum leap)이 진행 중인 도시입니다. 오랫동안 정치중심지였던 베를린은 단지 정치 중심지만이 아닌 경제적인 발전도 같이 이루어지고 있습니다. 혹자는 베를린이 런던이나 파리와 동등한 위치에 올라설거라고 전망하기도 합니다.

이노베이션(innovation)에서도 세계적인 도시로 많은 세계적인 기업들과 학생들의 관심을 받고 있습니다.

유럽대륙의 기술 중심지(tech hub)로서 전자상거래(e-commerce)와 핀테크(fintech)에서 위상을 강화하고 있으며, 인공지능(AI)과 블록체인(blockchain) 등 새로운 분야에서도 앞서나가기 위한 기회를 모색하고 있습니다. 우수 대학과 연계된 기술 주도 도시로 최소한 3~5년은 성장세를 이어갈 거라고들 이야기 합니다.

또한, 베를린은 인구의 성장을 수용하기 위해 가족친화적인(family-friendly) 다중심(polycentric) 모델에 주력하고 있습니다.

이와같은 이유로 베를린은 기업이 사업을 하고 싶어하고, 개인들은 살고 싶어하는 도시의 위상을 지키고 있습니다. 이는 부동산 시장에도 영향을 미치고 있습니다. 혹자는 말합니다. 직전 가격을 보고 입찰가격을 써내면 언제나 그 입찰에서 떨어질 거라고. 그리고, 당분간은 그런 현상이 유지될 거라고.

업무시설에 있어서는 수요가 사상 최고 수준에 달하며 시장의 상승을 뒷받침하고 있습니다. 공실률의 1.3% 수준에 불과하죠. 지속되는 공급이 수급의 불균형을 다소 완화시키고는 있지만, 여전히 수요가 더 많다고 합니다.공실도, 공급도 부족하다 보니 향후 성장을 예상하여 업무공간을 사전에 구하려는 움직임도 있다고 합니다.

여기에 베를린은 임대료가 평방미터 당 연 460 유로 수준이어서, 런던(London) 웨스트엔드(West End) 1,450 유로, 시티(City) 1,060 유로, 파리(Paris) 중심상업지구(CBD) 850 유로, 스톡홀름(Stockholm) 730 유로, 더블린(Dublin) 700 유로 등 유럽 주요국 임대료와 비교 시 여전히 낮은 수준입니다.

자생적으로도, 세계적으로도 성장하고 있는 비즈니스 수요와 낮은 공실률, 그리고 다른 나라의 도시들 보다 상대적으로 낮은 임대료 등을 고려 시, 베를린 부동산 시장의 성장세를 이어나갈 것으로 보며, 일부에서는 코어(Core)에서도 여전히 투자기회가 있다고 봅니다.

물류시설에서도 이러한 긍정적 효과가 이어져 코어 전략이 좋다고 이야기 됩니다.

주거환경에서도 베를린은 많은 사람들이 살고 싶어하는 도시입니다. 그러다 보니 치솟은 임대료가 사회적 이슈가 되었고, 향후 5년간 임대료 상승을 제한하게 됩니다. 이로인해 개발과 투자가 중단되거나 또는 축소되었습니다. 일부는 이로인해 5년 후에는 공급 부족이 예상되므로 지금이 오히려 투자적기라고 말하기도 하죠.

5년이라는 장기적 관점뿐만 아니라 일부에서는 경제상황, 강력한 수요, 도시재생 등을 고려하면 임대료 상승 제한정책과 독일의 경제둔화 우려에도 불구하고 당장 2020년에도 5%의 가격 상승이 있을 거라고 보기도 합니다.

하지만, 사이클 상 최고점에 근접하고 있기에, 업무시설이나 주거시설 모두 신중한(selective) 접근이 필요하다는 의견도 이어지고 있습니다.

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Paris, FR: 부동산

해외부동산: 파리 (Paris, FR)

프랑스의 수도인 파리는 세계적으로 유명한 도시입니다. 세계 정치, 경제, 문화의 중심지 중 한 곳이며, 세계에서 가장 우아하고(elegant), 낭만적인(romantic) 도시로 꼽히는 도시입니다. 또한, 다양하고 맛있는 음식을 맛볼 수 있는 미식의 도시이기도 합니다.

그리고, 우수한 대학교들과 협업하며, 기술을 주도하는 시장 중 한 곳으로 3~5년 간 발전을 이어갈 것으로 여겨집니다.

이러한 장점들로 인해 파리는 다양한 투자자들이 가장 선호하는 시장에 꾸준히 포함되어 왔습니다.

여기에 신설되는 철로가 200km에 달하며 68개의 신설역이 생기는 그랜드 파리 인프라 프로젝트(Grand Paris infrastructure project)와 2024년 개최되는 올림픽은 더 많은 투자기회를 제공할 것으로 보여, 도시에 대한 투자매력도를 높입니다.

파리의 부동산 시장은 크고(large), 활황이며(buoyant), 유동이 풍부합니다(liquid)

부동산 투자 관련 유일한 걸림돌은 비싼 가격입니다. 좋은 입지에 있는  업무시설(prime central office)의 yield는 3% 이하에서 형성되어 있습니다.

임대료 역시 높아서 업무시설의 연간 임대료는 평방미터 당 EUR 900을 상회합니다.

이러한 비싼 가격으로 인해 혹자는 팔 시점(great time to sell)이라고 이야기하기도합니다. 자료마다 차이가 있으나 2019년 한국 투자자들이 투자한 돈이 44억 유로(EUR 4.4 b, 약 5.7조원)에서 62억 유로(EUR 6.2 b, 약 8조원) 수준으로 전체 파리 업무시설 거래량의 30%를 상회한다고 합니다. 한국 자금이 더이상 투자하지 않을 경우 가격이 지탱하기 어려울 거라는 시각이죠.

다만, 한국의 투자는 파리 도심이 아닌 라데팡스(La Défense) 지역에 집중되어 있으며, 투자 yield는 4.5%였다고 합니다. 3% 이하인 주요핵심지역은 물론 3~3.5%인 외곽의 주요핵심자산 보다 가격이 좋다는 접근이었습니다.

하지만, 라데팡스 지역이 파리 도심과는 가격 차이가 나기에 파리의 prime yield와 비교는 어렵습니다. 현지에서는 한국 투자자들이 약간 비싸게 산 것으로 이야기 됩니다만 과하거나 버블이라고 말할 정도는 아니라고 합니다. 비슷한 시기에 매도가 몰리지 않으면 영향은 제한적일 거라고 하죠.

탄탄한 시장상황을 고려 시, 파리의 업무시설과 상업시설 모두 코어 전략이 유효하다고 보는 사람들도 있습니다. 하지만, 모두가 동의하는 것은 아닙니다. 혹자는 코어는 너무 비싸기에 코어 보다는 밸류애드나 코어로 개선(refurbishing to core), 코어로 개발(developing to core) 전략을 사용해야 한다고 봅니다. 또 다른 혹자는 코어플러스(core-plus)에서 오퍼튜니스틱(opportunistic) 전략에 기회가 있다고 말하기도 합니다. 거의 모든 전략에 대해 누군가는 기회가 있다고 보고 있는 셈입니다.

혹자는 물류시설(logistics)에서도 코어전략이 유효하다고 합니다. 또다른 섹터로는 도심형 물류시설(last-mile logistics)을 들 수 있습니다. 도심형 물류시설에 대한 선호는 비단 파리 뿐만 아니라 전세계적인 현상입니다.

특히, 파리는 최근 일드프랑스(Ile-de-France)주 최대 항구이자, 강에 있는 항구 중에는 프랑스 최대인 젠느빌리에항(Port de Gennevilliers)에 지상층과 그 위에 2개층이 있는 프랑스 최초 복층구조의 물류창고(multi-storey logistics warehouse)를 만들었습니다. 육로는 물론 센느강(River Seine)을 이용한 수로도 이용가능하며, 전기를 이용한 운송수단(electric vehicles)파리 도심과 서부 지역에 운송이 가능한  형태입니다. 물류창고의 미래모습이라는 찬사를 들었었죠.

안정적인 경제(economic stability), 낮은 금리(low interest rates), 제한된 공급(constrained prime supply), 좋은 임차인(strong tenant)은 파리의 모든 자산군에 공통된 모습입니다. 여기에 주거시설은 별장(second home)에 대한 수요까지 있어서 더욱 강세를 보일 것으로 보입니다. 나이트프랭크(Knight Frank)에서는 2020년 파리의 주택이 7% 상승할 것으로 예상했습니다.

앞서도 언급한 2024년 하계올림픽과 유럽최대의 인프라 계획인 그랜드 파리 프로젝트(Grand Paris Project)는 향후 관광(tourism), 경제(economic), 고용(employment) 등 다양한 분야에서 긍정적 효과를 내며 주택시장을 포함한 파리 부동산 시장을 더욱 활황으로 이끌 것으로 보았습니다.

그 외에도 기숙사(student housing), 임대를 위한 건설(build-to-rent),  새로운 자산군에 대한 관심도 증가하고 있습니다.

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https://youtu.be/28KHaX9pb1I