Maquinna Marine Provincial Park, CA-BC

Maquinna Marine Provincial Park, CA-BC (마킨나해양주립공원)

캐나다 브리티시컬럼비아주(British Columbia)에 있는 국립공원.

토피노의 북서쪽에 위치합니다. Ramsay Hot Springs, Hot Springs Cove 등 천연온천이 유명합니다. 배나 수상 비행기(float plane)로 갈 수 있으며, 약 6시간 정도 진행되는 온천 투어가 있습니다.

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Pacific Rim National Park, CA-BC

Pacific Rim National Park, CA-BC (퍼시픽림국립공원)

캐나다 브리티시컬럼비아주(British Columbia) 밴쿠버섬에 있는 국립공원.

1970년 지정된 캐나다 최초의 국립공원으로 캐나다 서부, 태평양 연안 지역에 위치해서 태평양 가장자리 또는 환태평양이라는 의미의 Pacific Rim이라는 이름이 붙여졌습니다.

공원은 롱 비치(Long Beach), 브로큰 그룹 제도(Broken Group Islands), 웨스트 코스트 트레일(West Coast Trail) 등 크게 3개 지역으로 이루어져 있습니다.

서핑(surfing)과 윈드서핑(windsurfing)을 하기에는 롱 비치(Long Beach) 지역이, 바다카약(sea kayaking)을 하기에는 브로큰 그룹 지역이, 하이킹(hiking)을 하기에는 웨스트 코스트 트레일 지역이 좋습니다. 겨울철 스쿠버 다이빙(scuba diving)을 하기에는 롱 비치 지역과 브로큰 그룹 지역이 좋으며, 캠핑하기에는 세 지역 모두 좋습니다.

Images: Pacific Rim National Park from Unsplash and Wikimedia Commons

Tofino, CA-BC

Tofino, CA-BC (토피노)

밴쿠버 섬 (Vancouver Island) 서쪽 해안가에 위치한 어촌마을.

서핑을 좋아하는 사람들, 하이킹을 좋아하는 사람들, 캠핑을 좋아하는 사람들, 낚시를 좋아하는 사람들, 새를 관찰하려는 사람들, 고래를 관찰하려는 사람들, 아니면 단순히 자연을 좋아하는 사람들. 그 모든 사람들을 위한 곳이라고 합니다.

가장 많은 사람들이 찾는 시기는 여름철이지만, 겨울 휴가지로도 좋은 곳입니다. 겨울철에는 서부해안에서 발생하는 물 위의 폭풍우를 관찰하는 스톰워칭(storm watching)이 유명합니다.

토피노의 해안가에는 토피노식물원(Tofino Botanical Gardens)도 있습니다.

퍼시픽림국립공원(Pacific Rim National Park Reserve)에 위치한 롱 비치(Long Beach)가 유명하며, 이곳에서 혹성탈출 오리지널 필름의 마지막 장면을 찍었다고 합니다.

또한, 북쪽으로 45 km 거리에 배나 수상 비행기로 갈 수 있는 마킨나해양주립공원(Maquinna Marine Provincial Park)에서는 자연 속 온천(natural hot springs)을 즐길 수도 있습니다.

Images: Tofino from Pixabay, Unsplash, and Wikimedia Commons

https://youtu.be/b0Fs2DQjwpk

Silicon Valley: Cap Rates

Silicon Valley: Cap Rates

미국의 단기 금리는 2014년 이후 정책금리 인상에 대한 우려와 함께 소폭 상승하고 있으나, 전반적으로 주요 선진국들의 장단기 금리는 하락추세를 지속하고 있습니다. 그 중 마이너스 단기 금리에 이어, 최근 마이너스 국채 금리를 기록한 독일의 하락폭이 컸죠.

주요 도시인 뉴욕, 프랑크푸르트, 런던의 cap rate이나 prime yield 역시 2008~2009 금융위기 이후 지속적으로 하락해 왔습니다. 실리콘 밸리 지역 역시 cap rates의 하락세가 지속되었죠.

금융위기와 그 직후를 제외하면 실리콘 밸리의 오피스 cap rates spread는 300~500bps 범위에서 등락을 거듭해 왔습니다.Colliers에 의하면, San Jose-Silicon Valley Suburban 지역의 office cap rates spread는 2016.1분기 338bps로 범위 내에서는 낮은 수준입니다.


실리콘 밸리 지역의 경제 현황이나, 늘어나는 스타트업 기업들, 수요와 공급 등을 고려하면 임대료 및 순영업이익(NOI) 상승에 대한 기대가 있어서 과도하지는 않다고 하나, Cap rates만 보면 절대적인 측면이나 스프레드 측면이나 부담스러운 수준입니다.

미국(US), 독일(DE), 영국(UK)의 장기 이자율(Long-term Interest rates) 추이 (%) / OECD

미국(US), 독일(DE), 영국(UK)의 단기 이자율(Short-term Interest rates) 추이 (%) / OECD

뉴욕(NYC) Office Cap rates, 프랑크푸르트(Frankfurt)와 런던 웨스트엔드(Lodon-WE) Office Prime yields 추이 (%) / Colliers International

실리콘 밸리 지역 office cap rates (%) / CBRE, Colliers International

실리콘 밸리 지역 office cap spreads (%) / OECD, CBRE, Colliers International

Palo Alto: Vacancy

Palo Alto: Vacancy

Palo Alto 지역의 공실률입니다. NGKF에 의하면, 전체 4.95%로 California Avenue(Cal Ave) 지역(3.47%)과 Stanford Research Park(SRP) 지역(4.90%)의 공실률이 낮은 수준입니다. 총 공실률 기준이며, 직접 공실률은 3% 대입니다.

단순히, 이 지역의 오피스 지표가 중요하다기 보다, 이 지역을 보다 보면, 미국의 Start-up 기업들이 활발히 생겨나고 성장하고 있는 보다 큰 그림이 보입니다.

South Peninsula 지역 Availability, Vacancy (%) / NGKF

South Peninsula 지역 Availability, Vacancy 추이 (%) / NGKF

Silicon Valley 지역 Vacancy rate (%) / JLL

South Peninsula Vacancy Map (%) / Nemark C&C

San Francisco Mid Peninsula (Blue) & Silicon Valley (Red) Vacancy Map (%) / JLL

Palo Alto: Office Rents

Palo Alto: Office Rents

NGKF에 의하면, Palo Alto office market은 South Peninsula 지역에 속합니다. 임대료는 USD 6.73/sf/m으로 South Peninsula 내 다른 곳보다 높은 수준입니다.

Palo Alto 중에서도 특히 Downtown Palo Alto("DT")와 Stanford Research Park("SRP") 지역이 임대료가 높은 수준입니다.

JLL에 의하면 Palo Alto office market은 Silicon Valley 시장에 속해 있죠. JLL에 의하면, USD 6.73/sf/y로 Menlo Park 다음으로 높은 수준입니다.

NGKF나 JLL 모두 Palo Alto 지역의 office 임대료가 New York 시("NYC") 평균 보다 높은 수준이라고 합니다.

South Peninsula 지역 Asking rents (USD/sf/m) / NGKF

South Peninsula 지역 Asking rents 추이 (USD/sf/m) / NGKF

Silicon Valley 지역 Asking rents (USD/sf/y) / JLL

San Francisco Mid Peninsula & Silicon Valley / JLL

Palo Alto: 소득

Palo Alto: 소득

Palo Alto 지역의 소득은 높은 수준입니다. Palo Alto 시가 속해 있는 Santa Clara county는 가계소득(Household Income) 중간값이 USD 93,854로 비교 대상 3,220개 counties 중에서 18번째로 소득이 높습니다. Palo Alto 시 역시 USD 126,771로 비교 대상 28,732개 도시지역 중 487위입니다. County 기준으로 상위 1%, 도시 기준으로 상위 2%에 속하죠.

개인소득(Personal Income) 역시 높습니다. 2014년 Metropolitan Statistical Area 기준으로 Palo Alto가 속한 San Jose-Sunnyvale-Santa Clara MSA는 개인소득 중간값이 USD 73,887로 비교대상 381개 MSA 중 3위입니다. 바로 인접한 San Francisco-Oakland-Hayward MSA도 USD 72,364로 5위에 있습니다.

개인소득 상위 10개 도시와 하위 10개 도시의 평균을 보면 둘다 꾸준히 상승해 왔습니다. 하지만, 그 차이는 확대되고 있습니다. 상위 10개 도시의 평균은 US Metropolian 전체 중간값 대비 1.2배에서 1.6배로 상승한 반면, 하위 10개 도시의 평균은 0.7배에서 0.6배로 하락했습니다.

투자 대상으로는 좋은 곳이 더 좋아질 가능성이 높지만, 사회적으로는 전세계적으로 나타나는 이러한 구조적 문제는 불안요인이 됩니다.

미국의  Coiunty별 가계소득(Household Income, USD) / Source: Census

미국의  City별 가계소득(Household Income, USD) / Source: Census

Palo Alto 및 주변 지역의 Household Income

Personal Income - Metropolitan Statistical Area (Current Dollar) / Source: Bureau of Economic Analysis

Personal Income - 상위 10 vs 하위 10 / Source: Bureau of Economic Analysis

Personal Income - 상위 10 vs 하위 10 / Source: Bureau of Economic Analysis

Palo Alto: 고용

Palo Alto: 고용

미국의 실업률은 꾸준히 하락하고 있으며, 향후 안정적인 모습을 보일 것으로 예상되고 있습니다.

실리콘 밸리를 포함하는 San Jose-Suunyvale-Santa Clara MSA의 고용관련 지표들은 2000년대 초반 닷컴 버블 붕괴까지 높은 변동성을 보였으나, 비농업취업자수 증가율과 실업률 모두 미국 평균과 비슷한 추이를 보이고 있습니다. 전체적으로 좀더 양호한 수준에서.

혹자는 이 점을 들어 미국 테크 산업이 벤처 단계에서 주류로 성장한 것을 나타낸다고 하기도 합니다.

Global Unemployment Rate (%) / IMF

US All Employees: Total Nonfarm (SA, yoy, %) / BLS, ALFRED

US Unemployment Rate (%) / BLS, ALFRED

기차역

샌디에고 올드타운 기차역.

4005 Taylor Street, San Diego, CA 92110

올드타운에서 기차를 타고 해변을 따라 엘에이로 향합니다.

Hotel del Coronado

Hotel Del Coronado

1500 Orange Ave, Coronado, CA 92118

1800년대에 지어진 역사적 호텔입니다. 정확히는 1888년.  8이 3개나 있으니 중국인들이 좋아할 것 같습니다. 그래서 그런 건 아니겠지만 현재 소유주는 중국의 안방 그룹(Anbang Insurance Group)입니다.

빅토리아식 목조건물로 목조건물로는 미국 내에서 2번째로 큰 건물입니다.