미국 부동산 관련 작은 이야기 (뉴욕 위주)

미국 부동산 관련 작은 이야기 (뉴욕 위주)

금융위기 이후 늘어난 연기금, 공제회, 생보사 등 국내 금융회사들의 해외 부동산 투자. 핵심 지역의 Top tier 빌딩을 선호하였습니다. 그래도 핵심지역의 top class면 안전하지 않겠냐며. 실제로 2~3년만에 성공적인 exit을 한 프로젝트도 있습니다. 물론 만기 전에 자신이 그 회사에서 나가게 될 거라고 너무 무모한 거 아니야라는 시각도 있습니다만. 10년, 20년 뒤를 알 수는 없지만, 그렇게 무모한 생각으로 투자한 것은 아니겠죠.

임대수익률이 채권수익률 보다 높고 각국이 경기부양을 위해돈을 많이 풀었으니 실물자산의 가격이 오를 수 밖에 없고 아니더라도 십년 이십년 내에는 언젠가 매각 기회가 오지 않겠냐는 말. 채권 수익률 보다 높고, 채권과 달리 인플레이션 헤지 효과도 있다는 말. 그럴 수도 있겠지만... 그것만이 봐야할 전부는 아니겠죠.

혹자는 Core의 허상을 이야기 합니다. 뉴욕의 이야기이지만 뉴욕만의 이야기는 아닐 겁니다. Core의 top tier 가격은 이미 금융위기 이전 수준을 회복하였습니다. 가격이 오른 거야 반가운 일이고, 이미 투자한 투자자들은 행복하겠죠. 그러나 문제는 체력이 이에 못미치고 있다는 점입니다.

물론 명목적 공실률은 높지 않습니다. 하지만 기업들이 다운사우징하고 감원하는데도 낮은 공실률을 유지하는 것은 어쩔 수 없는 부분이고, 이러한 빈 공간을 줄이기 위한 서브리스가 또하나의 부담이라고 합니다. 사람들이 줄었다고 기 임대한 면적을 줄이지 못하기에 리스를 든 기업들은 자신들의 여유 공간에 대해 서브리스를 주게 됩니다. 하지만 그게 문제가 될까요? 서브리스는 일반적으로 시중 보다 훨씬 낮은 임대료를 제시하게 됩니다. 그러다 보니 오피스 전반의 임대료 상승을 억제하고 향후에도 한동안 임대율 상승을 누르는 요인이 된다고 합니다. 지표상으로는 공실률이 낮아 좋아보이지만 사실상 낮은게 아니고 서브리스를 고려하면, 실업률이 급격히 낮아져도 회복이 더딜 수 밖에 없다고 합니다.

50년, 100년 짜리 빌딩이 종종 국내에 소개 됩니다. 100년이라는 자체만으로 국내에서는 관심에서 밀려났지만, 100년이라는 수치보다는 리모델링이 언제 어느 규모로 있었는지가 중요하다고 합니다. 역사가 짧은 미국은 역사를 만들고 싶어하다 보니, 오래된 건물의 외양을 유지하고 싶어합니다. 그러다 보니 100년된 건물 중 외양만 빼고 다 바꾼 경우도 비일비재 하다고 합니다. 이런 빌딩들은 투자가치가 높을 수 있습니다. 다만, 100년 되고, CAPEX 투자가 없던 건물이라면, 사고 나면 골치덩이가 될 확률이 높겠죠.

최근 뉴욕의 다운타운 재개발 계획으로 미드타운 오피스들은 긴장 상태라고 합니다. 다운타운이 싹 옷을 갈아입을 경우 미드타운 입주자들이 다운타운으로 이동하며 임대율이 하락할 수 있기 때문입니다. 그냥 손놓고 있지는 않을 테니, 미드다운 역시 이에 대응하기 위한 CAPEX 증가가 우려됩니다. 지은지 얼마 안된 빌딩이더라고 CAPEX 부담이 있을 수 있으니, 주의 깊은 접근이 필요합니다.

뉴욕하면 오피스 위주로 떠올리지만, 뉴욕은 어찌 되었거나 미국 1위의 도시이고 여전히 주거용은 매력적이라고 합니다. 미국의 주택하면 한가로운 단독주택을 떠올리는 분들도 계시겠지만, 대도시 사람들은 대도시 생활을 선호합니다. 뉴요커들은 쉽게 뉴욕을 떠나지 못하기에 뉴욕의 주택에 대한 수요는 꾸준할 것으로 봅니다.

기관투자자의 경우 중소형 운용사와 제휴하여 직접적으로 프로젝트에 참여시 개별 프로젝트를 선별하여 참여할 수 있다는 장점뿐만 아니라 학습도 가능하다는 장점이 있습니다. 아시아 펀딩을 원하는 이 때가 기회일 수도 있습니다. 다만, 얼마나 믿을 수 있냐는 검증이 중요하겠죠.

Type 1 error vs type 2 error

Type 1 error vs type 2 error

어떤 투자안을 보게 되면 해당 투자안을 투자해야 하냐 말아야 하냐는 판단을 해야 합니다. 기준은 여러가지가 있을 수 있습니다. 수익률이 될 수도 있고, 원금손실 위험이 될 수도 있습니다. 원금손실 위험을 기준으로 삼을 때 원금손실 위험이 낮은 투자안을 투자 가능한 투자안으로 보게 됩니다. 이를 판단을 하기 위해, 우리는 원금 손실 위험이 높다는 귀무가설을 세우게 됩니다. 이 때, 해당 귀무가설이 사실일 때 기각하는, 즉 원금손실 위험이 높지만 위험을 파악하지 못해 투자해도 된다고 판단하게 되는 type 1 error와, 해당 가설이 거짓인데도 기각하지 못하는, 즉 원금손실 위험이 낮지만 투자부적격으로 판단하게 되는 type 2 error가 존재하게 됩니다. 아무리 좋은 투자안도, 아무리 뛰어난 투자자라도 미래를 100% 예측할 수 없는 다음에야 이러한 에러로부터 자유로울 수는 없습니다.

두가지 오류를 동시에 줄일 수 있으면 좋겠지만, 하나를 줄이면 다른 하나는 커지게 됩니다. 이 때, 심사 담당자들은 type 1 에러를 줄이는 것을 좀더 중시하게 되고, 운용 담당자들은 type 2 에러를 줄이기 위해 더 노력하게 됩니다.

회사에 미치는 영향을 생각하면, 잘못된 투자안을 투자하였다가 투자 후 문제가 발생하는 type 1 error의 효과가, type 2 error의 효과 보다 크게 됩니다. 하지만 그렇다고 무조건 type 1 오류를 줄이는 데에만 집중할 경우 무위험투자안에만 투자할 수 밖에 없습니다. 이 때 무위험으로 자금조달을 할 수 없다면 역마진에 노출되고, 무위험이 위험이 됩니다. 이렇듯 type 2 오류도 큰 위험입니다. 둘다 관리해야 하지만 어쩔 수 없이 무게를 두면 type 1 오류를 줄이는 위험관리입니다.

인력을 뽑는데에 있어서도 마찬가지 입니다. 회사는 좋은 사람을 뽑고 싶어합니다. 대립가설은 이 사람은 좋다가 되겠죠. 그리고 귀무가설은 이 사람은 좋지 않다가 됩니다. type 1 오류는 이 사람이 좋지 않은데 뽑게 되는 type 1 오류와 이 사람이 좋은 사람인데 뽑지 않게 되는 type 2 오류가 존재합니다. 이 경우 그 사람을 뽑지 않아서 생기는 기회손실인 type 2 오류는 눈에 보이지 않습니다. 하지만 반대로 엄한 사람을 뽑게 되는 type 1 오류는 그 사람이 자발적으로 나가기 전까지 두고 두고 조직의 골치거리가 됩니다. 여기서도 장기적으로 볼 때 조직을 위해서 사람은 뽑아야 하기에 type 2 오류를 줄이기는 해야 합니다. 그러나 부득이하게 둘 중 하나를 택해야 한다면 type 1 오류를 먼저 줄여야 합니다. Type 1 오류를 줄이기 위해서는 잘못된 사람을 안 뽑으면 된다는 식의 접근이 아니라 사람을 뽑는 체계화된 시스템을 먼저 구축해야 합니다.