글로벌 상업용 부동산 관련 몇가지 이야기

글로벌 상업용 부동산 관련 몇가지 이슈

백신: 회복의 시작? 위기의 시작?

영국부터 백신이 보급되기 시작하며, 사람들은 내년부터 경제가 회복될 거라는 기대를 많이 합니다. 

하지만, 많은 전문가들은 백신이 보급되더라도 경제회복에는 빨라야 2~3년이 소요될 것이며, 그나마 코로나19 이전으로는 돌아갈 수 없을 거라고 합니다.

혹자는 백신을 먼저 보급하는 국가와 나중에 보급되는 국가의 경제활동 재개시점이 1~2년 차이를 보일테고, 먼저 보급된 국가들(대부분 선진국 또는 강대국)이 보건과 안전을 이유로 미접종 국가에 대해 경제활동에 제약을 두는 경제장벽을 만들며 국가간 경제격차를 크게 벌릴 것으로 예상하기도 합니다.

심지어 혹자는 백신이 경기회복의 시작이 아니라, 코로나19로 덮혀있던 문제를 다시 드러내며 진짜 위기의 시작일 수도 있다고 주장하기도 합니다.  특히, 코로나19로 지원하던 정부의 재정지원이 중단되면서. 다만, 나라별, 산업별, 기업별로 미치는 영향은 상이하게 나타날 거라고 보고있죠.

2008년 금융위기를 벗어날 때에도 대부분의 전문가들은 뉴노멀(new normal)을 주장하면서 회복을 해도 금융위기 전과 완전히 다를 거라고 했고,  2010년대 초반까지 비관론자들은 더 큰 침체가 곧 올거라고 했었죠... 

앞으로 어떤 일이 일어날지는 아무도 정확히 알 수 없다가 정답 아닐까요?

도시화? 탈도시화?

코로나19가 가져온 또다른 화두는 금융위기 이후 이어져온 도시화가 지속되느냐 아니면 사람이 밀집되지 않은 곳으로 탈도시화냐입니다.

도시화가 계속될거라고 주장하는 사람들은 단호하게 말합니다. 도시화는 죽지 않았다(Urbanization is not dead)라고.

결국 코로나19 시대와 그 이후 시대를 이끄는 것은 혁신(innovation) 기업이나 기술(technology) 기업인데, 그 기업들도 우수한 인재를 찾아, 협업을 찾아 모이는 특징을 보인다고 합니다. 혁신이나 기술하면, 비대면이나 언택트를 떠올리지만... 사용자는 비대면일지 몰라도 개발자나 사업을 영위하는 사람들에게 직접 만나는게 더 효율적이고, 만나서 가벼운 대화를 하다가 좋은 아이디어가 나오기도 하기 때문입니다. 모이는 곳이 반드시 기존 대도시는 아닐 수도 있지만, 그들이 모이는 곳은 도시가 된다고 합니다. 혁신 도시(innovation cities)는 변할 수 있지만, 도시화가 멈추지는 않을 것으로 봅니다.

도시화가 멈출 수 없는 또다른 이유로 편의시설을 들기도 합니다. 좋은 편의시설(high amenities), 다시 말하면 도심형 편의시설(urban lifestyle amenities)에 익숙한 사람들이 그것을 포기할 수 없다는 것이죠.

하지만, 동시에 코로나19 이후 사람들은 덜 혼잡한 이웃(less density neighborhood)을 선호하기 때문에 이웃간 거리를 둘 수 없는 기존 대도시가 아니라 생명공학, 기술 등 새로 떠오르는 도시로 몰릴 것이라는 전망이죠. 도시화 자체가 이슈가 아니라 어느 도시냐라는.

2nd Tier 도시의 핵심지역 vs 1st Tier 도시의 교외지역

멀티패밀리를 포함한 주거시설에서 이러한 이슈는 코로나19로 인해 갑자기 떠오른 것은 아닙니다. 이전부터 계속되었죠. 

1st Tier 도시의 핵심지역에 대한 가격 부담. 그래도, 비싼 데는 비싼 이유가 있고, 부동산의 입지는 변하지 않으며, 도심 편의시설이 가장 잘 되어있다 계속 맨하튼 등 1st Tier 도시의 핵심지역만 보는 사람도 있습니다. 

하지만, 너무 비싸졌다며 앞서 언급한 이유로 2nd Tier 도시의 핵심지역을 언급하는 사람도 있죠.

반대로 1st Tier 도시의 교외지역을 주장하는 사람도 있습니다. 코로나19를 겪으며 편의시설이 가깝다고 좋기만 한 것은 아니고, 출근할 때에는 대도시의 편의시설을 이용하면서, 재탁일 때에는 여유있는 공간에 있는 것을 선호하게 된다는 것이죠. 

이에 대해 사회적 거리두기와 편의시설 폐쇄 등 2020년 특수한 상황에 따라 일시적 현상이었으며, 백신이 보급되는 2021년부터는 완화될 거라는 반론도 있습니다. 하지만, 코로나19가 일생에 한번 있을 위기가 아니라 3년 정도마다 주기적을 발생할 것이기에 지속될 거라는 재반론도 있죠.

어떤 답을 내려는 것은 아닙니다. 정답은 따로 없습니다. 다양한 의견을 바탕으로 각자가 선택할 문제이며, 사람들의 선택에 따라 사후에 정해지게 되겠죠.

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※ 위에서 1st tier cities와 2nd tier cites로 표현했는데, 사람에 따라서는 gateway cities와 tier 1 cities로 표현하기도 합니다.

부채의 시대 3

부채의 시대 3

유동성 과잉

부채의 시대로 이야기를 시작했으나, 점점 부채 외의 이야기로 넓어지고 있네요.

저번 글에서 정부가 돈이 없으면, 부동산 가격을 올려서 재산세를 올리고, 그래도 부족하면 빚을 진다고 이야기를 했습니다.

돈을 무한정 찍어내는 방법은 아예 고려하지 않았었는데, 실제로 정책 당국자나 정치인들 입장에서 가장 쉽다고 여기게 되는 방법은 돈을 찍어낸다고 표현하는 유동성 공급이죠.

헬리콥터에서 돈을 뿌리듯이 중앙은행이 경기부양을 목적으로 직접 유동성을 공급한다고 해서 헬리곱터 머니라고도 불리는 이 정책은 1969년으로 거슬러 올라가 미국 경제학자 밀턴 프리드먼(Milton Friedman, 1912~2006)이 처음 주장하였습니다. 하지만, 헬리곱터 머니가 유명해진 것은 2008년 금융위기 때 벤 버냉키(Ben Bernanke) 당시 미국 중앙은행(Fed) 의장이 주장하면서 부터였죠.

정부가 세수 확보를 위해 재산세를 올리고, 부채를 증가시킬 때에도 좋은 정책이죠. 유동성 공급으로 시중에 돈이 많아지면 돈의 가치가 하락하게 됩니다. 다시 말하면 실물자산인 부동산 가격은 오르고 정부 입장에서는 세수가 증가합니다. 또한, 신규 부채에 대한 이자부담이 줄어들고, 돈의 가치가 하락하며 부채의 실질가치도 떨어지면서 부채에 대한 부담이 줄어듭니다. 그렇기에 정부 입장에서는 경제를 살리는데 효과가 없고 그 사실을 (밖으로 말만 안할뿐) 알고 있더라도 유동성을 공급할 유인이 있습니다.

하지만, 국민들 입장에서는 당장은 수중에 돈이 증가해서 좋지만, 시차를 두고 물가가 오르기에 그만큼 더 많은 비용을 지불해야 해서 당장은 몰라도 결국 좋을 것은 없습니다. 

오히려 일반적으로 공급된 유동성은 돈이 있는 곳에 더 몰리며 빈부의 격차를 심화시킵니다. 이 과정에서 대부분의 중산층은 바라보는 것은 부이지만 현실은 빈으로 떨어지는 경우가 훨씬 많게 됩니다.

금리를 낮추고, 유동성을 더 공급해야 한다고 주장하는 측에서는 보통 디플레이션이나 낮은 인플레이션을 이야기합니다. 디플레이션을 막기 위해 금리를 낮춰서 유동성을 공급해야 한다, 인플레이션이 낮기 때문에 금리를 추가적으로 인하해서 유동성을 공급할 여력이 있다 등등.

하지만, 언제나 반복되는 것은 서민들은 경기가 어려운데 물가까지 올라 힘들다고 하는데, 정책 당국자는 인플레이션이 낮아서 이를 막아야 한다는 것입니다. 체감물가와 물가지수의 괴리는 예전부터 있긴 했었지만 점점 더 벌어지는 분위기입니다.

경제이론은 이상적 경제에서만 작동하면서 현실경제에는 외면하고 있는 듯 보이기도 합니다. 하긴, 부채가 많은 정부 입장에서는 유동성 공급이 필요하다는 이야기만 듣고 싶을 수도 있을 겁니다.

그리고, 그건 특정 한 두개 국가가 아닌 대부분의 국가가 바라는 것 같아 보입니다.

부채의 시대 2

부채의 시대 2

복지와 부채

코로나19로 인해 전세계에서 공통적으로 있었던 현상 중 하나는 재난지원금입니다. 이름이나 대상은 나라마다 차이가 나지만 기본성격은 비슷했습니다. 과잉 유동성을 우려하는 사람도, 과도한 정부 부채를 우려하던 사람들도 재난지원금 자체에 대해서는 이견을 말하지 못했죠. 지원대상에 대한 이견 정도를 제외하면. 경제폐쇄가 보건측면에서 국민의 생명을 지키기 위한 어쩔 수 없는 선택이었다면, 재난지원금은 경제측면에서 국민의 생명을 지키지 위한 어쩔 수 없는 선택이었죠.

하지만, 이어진 보편적 기본 소득(Universal Basic Income)에 대한 논의. 공산주의에서나 나올 주장이 포퓰리즘과 재난지원금이 섞이며 민주주의를 표방하는 여러나라들에서 나오고 있습니다. 정치인들은 인기를 위해서는 급진적으로 보이지 않으면서도 좀더 강한 정책을 내세우고 싶어서 주장을 하고, 대다수의 국민들도 일단 더 준다고 하면 좋아하겠죠. 많은 국민들이 코로나19 이후 오늘이 급해 내일을 걱정할 겨를이 없으니까요. 하지만, 정치인들이나 정채당국자들은 미래를 봐야 합니다. 복지의 재원은 어디서 저절로 떨어지는 것은 아니니까요.

결국은 세금 아니면 빚. 두 가지 밖에 없습니다. 돈을 무한정 찍어내는 방법을 제외하면.

경제가 어려운 상황에서 세금을 올리는 것은 어렵습니다. 한국을 제외하면, 대부분의 나라들은 경기를 살리거나 해외에 나간 기업들을 자국이나 자기네 주에 유치하기 위해 세금을 감면해 주게 됩니다.

세금을 줄여주면 단기적으로 세수는 줄게 됩니다. 하지만, 문제는 세금을 줄이지 않거나 심지어 올리더라도 경기가 안 좋으면 세수는 줄어듭니다.

기업들의 수익이 감소하고, 심지어 문을 닫는 기업들도 늘면서, 법인세율이 같더라도 걷히는 법인세는 줄어들게 됩니다. 오히려 각 국이 경쟁적으로 법인세율을 인하하게 되면 법인세율을 올리는 것은 물론 유지하는 것만으로도 경쟁력을 잃게 됩니다. 기업들이 떠나며 실직자들이 쏟아져 나오게 됩니다.

소득세도 안 낮춰도 줄어드는 것은 마찬가지죠. 실업율이 늘고, 개인들의 소득이 줄어들기에 소득세도 덜 걷히게 됩니다. 법인세나 소득세에 비하면 큰 비중은 아닐 수 있지만, 소비를 줄이면서 부가가치세도 덜 걷히게 되죠.

결국 재산세를 올리거나 새로운 세금을 만들어야 합니다. 그러다보니, 혹자는 말하기도 합니다. 경기가 어려울수록 정부는 내심 부동산 가격이 오르기를 바란다고. 부동산 가격이 올랐으니 세금을 더 내야한다는 것이 가장 조세저항이 적기때문이라며. 특정 국가를 이야기하는 아니고 일반론적인 이야기입니다.

재산세 올리는 것만으로 감당이 안 되면 정부의 입장에서는 부채를 늘리는 수 밖에 없습니다. 사실 대부분 국가들이 세수로 감당을 못하여 국가부채가 계속적으로 증가하고 있습니다. 중앙정부가 직접 국채를 발행하기도 하고, 지방정부가 지방채를 발행하기도 하고, 때로는 공기업을 통해서 채권을 발행하거나 보증을 서기도 하죠. 부채가 늘어나는 것의 문제는 앞의 글에서 이야기를 했습니다.

전 복지 전문가가 아니며, 어느 정도 복지가 적정한지 모릅니다. 그래도 복지가 필요하고, 중요하다는 점은 압니다. 복지 제도 자체를 반대하지는 않습니다.

하지만, 재원을 생각하지 않는 복지나 지지층의 표만 의식한 불필요한 복지는 결국은 독이 되어서 돌아올 수 있기에 제한적 자원으로 더 절실한 사람들을 지원하기 위해 많은 것을 고려한 신중한 정책이 필요하다고 생각합니다.

복지는 공짜가 아닌 누군가의 대가로 이루어지는 것이기 때문입니다.

부채의 시대

부채의 시대

짐 로저스의 '위기의 시대, 돈의 미래', 제이슨 솅커의 '금융의 미래' 내용을 참조하였으나, 일부 내용은 다를 수 있습니다.

비슷한 이야기를 계속 쓰고 있는데, 미국이든 다른 나라이든 전세계적으로 부채의 증가라는 공통점이 있습니다. 2008년 금융위기 직후에는 경기를 살린다는 명목의 유동성 과잉공급과 정부부채의 증가가 있었고, 그 이후에는 포퓰리즘에 의한 정부 부채의 증가가 있었죠. 그러다 보니 코로나19가 창궐하기 전인 2019년에 이미 과도한 부채는 거대한 거품이라는 우려가 되었죠. 그리고, 확산되는 코로나19와 경제폐쇄. 모든 것에 우선해 전방위적인 경제적, 물질적 지원의 필요성이 대두되었고, 각국 정부의 부채는 급증했습니다.

다른 한편에서는 인구도 이슈입니다. 전 세계적으로 출생률이 저하되고 있습니다. 미국의 출생률은 1.93%으로 상대적으로 높은 편이고, 선진국 중에 가장 높은 수준입니다. 하지만, 인구를 유지하는데 필요한 필요한 골든 넘버는 2.1%라고 합니다. 제이슨 솅커는 미국도 걱정을 합니다. 그런데, 한국의 경우는 훨씬 더 심각한 수준이죠. 전세계적으로 가장 심각한 나라 중 하나이니까요. 코로나19  이전에도 출산율 저하는 이슈였지만, 피터 코시에 의하면, 코로나19 팬데믹과 불황은 출생률 감소 조짐을 더 키웠다고 합니다. 이런 인구의 감소는 성장의 둔화를 뜻하기도 하지만, 정부 부채와 관련해서는 재정의 악화를 의미합니다.

부채가 증가해서 이자부담이 커지는데, 경기가 어려워서 세수는 줄고, 출생율이 감소하여 시간이 갈수록 인당 부담해야 하는 금액이 커지게 되면, 미래에는 복지는 커녕 거두어들이는 세금으로 이자도 못내게 될 수 있죠.

정치인들은 생색을 내며 복지라는 명목으로 마구 써대지만, 그것은 공짜도 아니고, 생색을 내는 정치인들의 돈도 아닙니다. 현 세대가 내야하는 세금이거나, 미래 세대가 부담해야 할 빚입니다.

이미 각국의 정부들은 이자는 낼 수 있더라도 자력으로 빚을 상환할 수 없는 상황입니다. 그러다 보니 중남미 국가들은 종종 대놓고 채무불이행을 선언합니다. 하지만, 미국을 포함한 선진국들은 그렇게 노골적으로 채무를 불이행하지는 않죠.  

그들이 취할 수 있는 방법은  마이너스 금리와 인플레이션입니다. 이론상으로 제로 금리가 영구히 지속된다면 차주는 원금만 계속 롤오버 한다면 상환에 대한 부담이 없이 빚을 질 수 있습니다. 마이너스 금리인 경우는 시간이 지날수록 갚아야 할 돈이 오히려 줄어들게 됩니다. 커져버린 원금상환은 모르겠고, 의사결정권자나 책임자의 임기동안에는 상환에 대한 부담을 피할 수 있게 됩니다. 

과도한 유동성 공급은 인플레이션을 유발하고, 인플레이션은 돈의 가치를 떨어뜨리게 됩니다. 명목상의 부채는 그대로이더라도 실질적으로는 부채가 감소하는 효과를 보게 됩니다. 하지만, 부채감소가 확 와닿지 않고 경기가 어려우면 유동성 공급이 소비자 인플레이션으로 나타나지 않기도 합니다. 인플레이션이 생긴다고 좋은 것도 아닙니다. 국민들은 동일한 소득으로 예전에는 살수있던 것을 이제는 살 수 없게 되는 거니까요. 그리고, 잘못하다가는 빵 하나를 사려면 손수레 가득 돈을 실어가야 하는 하이퍼인플레이션으로 옮겨갈 수도 있죠.

전통적인 재무이론상으로는 맞지 않더라도, 오히려 더 큰 위험을 키우고 있더라도, 거품이 터지기 전까지는 제로금리나 마이너스 금리가 정책당국 입장에서 매력적입니다.

하지만, 지속가능할 수는 없습니다. 부채는 공짜 점심이 아니라 누군가는 갚아야 하는 빚입니다.