포인트 브레이크

포인트 브레이크

익스트림 스포츠와 범죄의 연결은 영화를 만드는 입장에서 흥미로운 소재가 됩니다. 일반적인 액션보다 훨신 화끈한 액션들을 펼칠  수 있으니. 하지만 관객의 입장에서는 만족스럽지 못한 경우가 많습니다. 익스트림 스포츠의 화려함만으로는 영화 상영시간 내내 시선을 사로잡을 수 없으니. 영화의 스토리와 연출이 따라가지 못하면 영화는 예고편이 가장 재미있다는 평을 듣게 됩니다. 포인트 브레이크에 대한 이야기는 아니고 익스트림 스포츠를 소재로 한 영화들 대한 일반적인 이야기입니다.

포인트 브레이크는 거칠고 광활한 자연, 여덟 종류의 익스트림 스포츠, 스스로는 지구를 살리기 위한 제물이라고 믿는 범죄,  정체를 숨긴 잠입 등이 잘  어우러진 영화입니다.

화면이 더 큰 데서 보면 좋았겠다는 아쉬움과 함께 영화 자체에 대한 아쉬움도 남지만.

걷기와 타기

걷기와 타기

주식과 채권 등 전통투자가 걷는 거라면, 대체투자는 말이나 차처럼 타는 것이라고 합니다.

위험

걸어갈 때보다 말을 탈 때 낙상 등 다칠 위험이 훨씬 높습니다. 차를 타면 사고가 날 때 더 큰 사고로 이어질 확률이 높습니다. 차가 처음 등장했을 때, 돌아다니는 살인무기라는 반발도 있었습니다.

사고가 나면 자칫하면 생명을 잃을 수 있기에 그 위험이 결코 낮다고 할 수는 없지만, 멀고 긴 길을 갈 때에는 차를 이용하는 것이 더 안전할 때도 있습니다. 걸어가다가는 도적을 만날 수도, 지쳐 쓰러질 수도 있기에.

대체투자도 마찬가지입니다. 개별 건을 보면, 걷는 것보다 차가 위험하듯 더 위험할 수 있습니다. 짧은 거리라면, 오히려 차가 비효율적일 수도 있습니다. 하지만, 먼 거리를 간다면, 이용하는 게 효율적일 뿐만 아니라 안전할 수도 있습니다.

대체

대체투자의 또다른 특징은 사라질 수 있다는 거죠. 차를 이용하더라도 걷는 것은 사라지지 않듯이 대체투자를 하더라도 전통투자안은 유지되어야 합니다.

대체투자도 비행기를 타러갈 때 차를 타듯이 다른 대체투자의 보완이 될 수도 있습니다. 하지만, 교통수단으로서의 말이 차로 인해 대체된 것처럼 대체투자는 완전히 대체될 수 있습니다. 그리고 지금의 자동차들이 언젠가는 무인차로 대체되듯이 또다른 대체투자가 그 자리를 차지할 수도 있습니다.

하지만, 무인 자동차가 곧 나올거라고 지금부터 운전을 안 할 수는 없습니다. 지금 타는 차를 나중에 무인차로 바꾸더라도, 지금은 기존 차를 운전해야 합니다.

미래를 대비하되 현실에도 충실해야 합니다.

JLL

JLL

베이 지역(Bay Area)은 크게 4개 지역으로 나누어 볼 수 있습니다.

San Francisco, Palo Alto, Golden Triangle, Fremont.

San Francisco

일종의 bed town입니다. 학교에서는 대도시의 경우 업무중심이 되며, 주거지는 교외로 밀려나서 저녁이나 주말에는 도심은 텅비는 도시의 공동화가 심화된다고 배웠지만 이곳은 샌프란시스코가 베드타운이고, 남동쪽 교외가 업무지구입니다.

최고경영자나 대주주 등 있는 사람은 회사 근처에 집이 있습니다. 샌프란시스코 보다 비싸서 일반직원들이 살기는 힘들다고 합니다.

또다른 이유는 편의시설이 많고 교육환경이 더 좋기때문에 샌프란시스코에서 출퇴근을 한다고 합니다. 그럼 최고경영자들은 자녀들의 교육환경이 안 중요할까요?

테슬라 회장 엘렌 머스크를 예를 들면 자녀들을 영재들이 다니는 특수학교에 보냈다고 합니다. 그러나 자녀들이 학교에서 계속 문제를 일으켰고, 결국 자녀들을 자퇴시킨 후 다니던 학교에서 최고 선생님을 스카웃하여 개인교습을 시키고 있다죠. 그들이 생각하는 교육환경과 일반직원들이 말하는 교육환경은 다른 이야기가 아닐까 싶네요.

Palo Alto

실리콘밸리가 생겨난 도시라는 이곳은 스탠포드 리서치 파크를 중심으로 하고 있습니다. Office들이 있으며, 팔로알토를 중심으로 멀어질수록 임대료가 낮아진다고 합니다.

Golden Triangle

Palo Alto 남동쪽 San Jose 근처. Golden Triangle 또는 True Silicon Valley라고 불리는 지역입니다.

실리콘밸리하면 흔히 떠올리는 신생, 고성장 기업들이 아니라 오래된 제조업체들, 특히 R&D 연구소들이 모여있습니다.

Fremont

East Bay에 위치한 Fremont와 주변지역은 샌프란시스코나 South Bay에 비해 임대료가 저렴합니다.

그러다 보니 생산시설이나 산업시설(Industrial)이 발달해 있습니다.

4085 Campbell Ave., Menro Park, CA 94025

Palo Alto: GDP, GMP

Palo Alto: GDP, GMP


Silicon Valley 내에 위치한 Palo Alto 시. Metropolitan 기준 경제성장률은 미국 전체 성장률을상회합니다.

U.S. GMP yoy (All industry total)
Source: Bureau of Economic Analysis, U.S. Department of Commerce

U.S. GMP (2001=100)
Source: Bureau of Economic Analysis, U.S. Department of Commerce

Stanford University

Stanford University

530 Lytton Ave., Palo Alto, CA

530 Lytton Ave., Palo Alto, CA

Sale Date: Sep 2015
Size: 57,400 SF
Price: 60,650,000
PPSF: 1,057
Land: Fee simple
Buyer: LVBL Ventures
Seller: William R and Katherine Closs

1530 Page Mill Road, Palo Alto, CA 94304

1530 Page Mill Road, Palo Alto, CA 94304

Date: Mar 2015
21,698 sf
USD 6.25 NNN (USD 6.22 effective)
4 month free
USD 20 TI

3301 Hillview Ave., Palo Alto, CA

3301 Hillview Ave., Palo Alto, CA

3301-3307 Hillview Ave., Palo Alto, CA

Sale Date: Mar 2015
Size: 292,013 sf
Price: USD 330,000,000
PPSF: 1,130
Land: Ground Lease
Buyer: Morgan Stanley
Seller: TIBCO

2882 Sand Hill Rd., Menro Park, CA

2882 Sand Hill Rd., Menro Park, CA

2882-2884 Sand Hill Rd., Menro Park, CA

Date: Jan 2015
Size: 133,124 sf
Price: USD 240,000,000
PPSF: 1,803
Land: Fee Simple
Buyer: Invesco
Seller: Clarion

Newmark C&C

Newmark Cornish & Carey
245 Lytton Avenue, Suite 150, Palo Alto, CA

Palo Alto 부동산 시장의 특징

신생 tech 기업이 많습니다. 스탠포드 대학의 우수인재들을 활용할 수 있다는 장점으로 신생 tech 기업들이 많으며, 실리콘밸리의 발생지라고도 불립니다.

법무법인들이 많습니다. Tech 기업들은 특허 등 법률자문이나 소송 건이 많기에 실리콘밸리에 법무법인들이 많은데 실리콘밸리의 법무법인들은 다들 팔로알토에 사무실을 내고자 합니다. 법무법인들에게는 임대료 보다 회사의 이미지가 중요합니다. (Image-sensitive, not price-sensitive) 좋은 위치, 좋은 건물에 대한 선호도가 높죠.

Tech 기업의  최고경영자들의 저택이 근처에 있습니다.

이러한 특징으로 인해 팔로알토는 임대료가 오를 때에는 먼저 오르고, 내릴 때는 가장 나중에 내리는 모습을 보여왔습니다. (First up, last down)

수요와 공급

수요는 앞서 언급한 바와 같이 image-sensitive입니다. 좋은 지역, 좋은 물건이면 임대료 수준은 큰 문제가 아닌 경우가 많습니다.

공급측면에서는 시의 공급제한 정책인 모라토리엄(Moratorium)이 중요한 영향을 미치고 있습니다. El Camino Real, California Avenue, Downtown Palo Alto 지역의 연간 공급물량을 제한하는 정책이죠.

이로인해 수요는 충분한데 공급이 부족한 상황이 지속되고 있습니다.

교통

최고경영자들의 저택은 근처에 있지만, 많은 직원들이 샌프란시스코에서 출퇴근을 합니다. 50분 정도 CalTrain을 타고와서 갈아타야 하다 보니 역에서의 거리가 중요하다고 하네요.

팔로알토의 submarket

Sand Hill

땅까지 소유한 freehold가 많습니다. 법무법인(law firm), 컨설팅회사(consulting firm), 벤처캐피탈 등이 많다보니, class A에 대한 선호가 높습니다. (tight market)

Stanford Research Park

스탠포드 대학이 토지 전부를 소유하여 leasehold 형태입니다. 부동산 시장 관점에서는 사람에 따라 주변의 부동산도 포함시키기도 합니다.

100,000sf 이상을 임차할 수 있는 공간이 전체 3~4개 정도이며, 그나마 그 줄 임대가능한 곳도 1개 이하여서 넓은 면적을 임차하고자 하는 임차인들은 어려움을 겪는다고 하네요.

Downtown Palo Alto

신생기업들의 인큐베이션 공간으로 불리는 이곳은 작은 면적을 사용하는 임차인들이 많습니다.

임대료는 class A 기준 USD 9.5~12.0/sf/m 수준입니다.

East Palo Alto

East Palo Alto는 Palo Alto와는 다른 도시입니다만, 사람에 따라서는 Palo Alto의 서브마켓으로 보기도 합니다.

팔로알토에서 2마일, 약 3.2km 정도 떨어져 있어서 멀리 있지는 않지만, 시장의 특성은 차이가 많이 납니다.

Coupa Cafe

Coupa Cafe, Palo Alto
538 Ramona St., Palo Alto, CA 94301

커피가 종류가 많고 맛있습니다.

수상내역을 보면 Wi-Fi Hot Spot 관련된게 많네요.

Shoji Sushi

Palo Alto의 일식집 Shoji Sushi.

회가 두툼하면서도 부드럽습니다.

201 University avenue, Palo Alto, CA 94301

395 Page Mill Road

395 Page Mill Road, Palo Alto, CA

팔로알토 시에 위치한 3층 빌딩. 층고가 높고, 주차공간이 넓습니다.

Holiday Inn Express San Francisco Airport South

Holiday Inn Express San Francisco Airport South

공항 남쪽에 위치한 숙박시설. 공항과 가깝고 나름 바다가 보입니다.

AT&T Park

샌프란시스코 자이언츠의 홈구장인 AT&T Park입니다.

Pete's Tavern

Pete's Tavern
128 King St., San Francisco, CA 94104

샌프란시스코 자이언츠의 홈구장인 AT&T Park 길건너편에 있는 맥주집. 경기가 있는 날이어서 그런지 사람들이 가득합니다.

Jay Paul Company

Jay Paul Company

Jay Paul Company는 미국 부동산 시장에 투자하는 장기투자자(Long-term Investor)입니다. 미국 서부 쪽에 자산을 보유하고 있고, Palo Alto에도  자산이 있습니다.

Palo Alto

그들은 Palo Alto를 독특한 시장(Unique properties)이라고 봅니다. 많은 벤처자본(Capital)과 신생기업(Start-up)들이 고유한 특성을 만들어 내죠. Facebook과 같이 시작을 Palo Alto에서 하고, 회사가  커지면 더 넓은 공간을 찾아 주변 도시로 옮기는 경우가 많습니다.

Mountain View의 구글이나 Sunnyvale의 애플 등 대기업들은 자체 셔틀버스를 운행하지만, 팔로알토의 경우 그런 대형임차인들이 없기 때문에 교통(transit)은 중요한 요인입니다.

전략(Strategy)

그들은 보수적 관점(conservative way)에서의 장기 투자를 선호합니다. 경기하락기에도 안정적인 자산을 보유하고자 하며, 단기 차익이 주목적인 재무적 투자자(Finanacial Investors)와 공동투자는 꺼립니다.

장기투자가 목적이다 보니, 장기 차입과 장기 임차를 선호합니다.

버블(Bubble)?

자라보고 놀라서 그런지, 실제로 그런건지는 지나봐야 알겠지만, 버블에 대한 우려가 쌓여갑니다.

IT 버블에 대한 그들의 생각은 2000년 닷컴버블 때와는 다른다는 겁니다. 2000년에는 funding을 받는 쪽도 주는 쪽도 아이디어만으로 의사결정을 한 반면, 현재는  아이디어가 돈을 버는 사업으로 이어지고 있다는 점이죠.

2000년, 2008년과 다른 점은 바로 Tech 대기업입니다. 구글이나 애플은 그 이전에도 존재하기는 했지만, 그 존재감은 확연히 달라졌습니다. 기존에 있던 Tech 기업들의 보유 현금은 상상을 초월하는 수준이며, 페이스북과 아마존 등도 공룡 tech 기업에 합류하면서, 특히 실리콘 밸리는 구조적인 변화가 이루어져 왔습니다. 업종 특성은 남아있더라도 tech 산업이 더 이상 2000년 이전처럼 취약하지는 않습니다.

또한 삼성, 노키아 등 글로벌 대기업들이 우수한 파트너 기업을 찾아 실리콘 밸리로 진출하는 것도 긍정적 변화입니다.

Tech 쪽에 버블이 있을 수도 있고, 문제가 될 수도 있는데 앞서 언급한 tech 산업의 구조적 변화를 고려할 경우 각 분야의 1~2위 기업은 버블도 없고, 문제가 되지도 않을텐데, 그렇지 못한 기업들은 버블이 있을 수 있고, 위험이 찾아올 때가 있을 것이라고 보네요.

부동산

돈이 몰리고, 사람이 몰리는 곳. 임대료 상승은 지극히 당연합니다.

주거용 시장(condo market)은 지역마다 차이가 납니다. 샌프란시스코-실리콘밸리를 포함하는 베이 지역의 주거용 부동산 가격에 대한 일부의 우려도 있지만, 그럴 수 밖에 없는 상황이기도 합니다. 샌프란시스코는 공급이 제한적이고, 실리콘밸리는 tech 기업과 일하는 수요의 꾸준한 증가때문이죠.

주거용 부동산을 구입하는 외국인들 비중이 낮은 점도 장점입니다.

기타

장기 투자자로서 결국 위험수준(risk level)은 시간(time frame)과 관련이 있다고 봅니다.

그리고 파트너가 중요한데 파트너를 찾을 때는 수수료 기반(fee based)인 상대방이 아니라, 장기적으로 같이 갈 수 있는(long term relationship) 상대방을 찾는다고 합니다.

아래는 Jay Paul Company 사무실에서 바라본 샌프란시스코입니다.

Four Embarcadero Center
Suite 3620
San Francisco, CA 94111

HFF

부동산 중개회사인 HFF에서 바라본 샌프란시스코입니다.

101 Second Street
Suite 800
San Francisco, CA 94105

Blue Bottle Coffee

Blue Bottle Coffee
66 Mint St, San Francisco, CA 94103

Blue Bottle Coffee 1호점입니다. 언제나 이렇게 길게 줄을 서는 것은 아니지만 때로는 이런 줄을 기다려야 합니다.

기내식 KE023 Economy

인천에서 샌프란시스코로 가는 대한항공 KE023편 일반석의 기내식입니다.

항공기는 A380.

기내식은 소고기와 감자, 그리고 오물렛.

첫여행

첫여행.

마치 처음인양

공항버스를 기다리며
공항에 들어서며
커다란 비행기를 바라보며
기내식을 앞에 두고

찰칵찰칵찰칵.

모든 여행은,
때로는 평범한 일상도
첫여행

서울근교 이탈리안 레스토랑

서울근교 이탈리안 레스토랑

오페라 디바스 (OPERA DIVAS)
http://www.operadivas.co.kr/
위치: 행주산성 근처
주소: 경기도 고양시 덕양구 행주산성로 141
영업: 매일 11:30~22:00 연중 무휴
메뉴: 리조토 24,000
관련: 2TV 저녁 생생정보

올라 백운호수 2호점
위치: 백운호수 근처.
주소: 경기도 의왕시 의일로 25
영업: 매일 11:30~22:30 연중무휴
메뉴: 올라 런치메뉴 37,000

비스테까
위치: 남산자락의 이태원 경리단길 중턱
주소: 서울특별시 용산구 회나무로 49 (이태원동 211-33)
영업: 매일 12:00 - 22:30 명절당일휴무, 15시-18시 휴식.
메뉴: 등심스테이크&바닷가재 68,000원

멜랑주 쥬얼리&브런치 카페
http://www.melanges.co.kr/
위치: 남양주
주소: 경기도 남양주시 경춘로490번길 53
영업: 매일 10:00~22:00 연중무휴
메뉴: 브런치 10,000, 디너 15,000
전화: 031-551-5503

브니엘
위치: 파주
주소: 파주시 탄현면 성동로 17 동일프라자 (파주시 탄현면 성동리 674)
영업: 매일 11:00 - 23:00 연중무휴
전화: 031-945-8268
메뉴: 안심스테이크 28,000원, 페퍼스킨 스테이크 30,000원, 보니엘 치킨 라이스 9,000원

화담숲

잘 가꿔진 수목원, 화담숲입니다. 화목하게 담소를 나누며 거닐 수 있는 곳이죠.

베어트리파크도, 화담숲도 범LG 기문과 관계가 있는 수목원입니다만 둘 사이에는 차이가 있습니다. 베어트리파크가 좀더 인공적이고, 공원 같다면, 화담숲은 좀더 숲속을 거니는 느낌이랄까.