미국 상업용 부동산: 수요와 공급

미국 상업용 부동산: 수요와 공급

1. 순임대면적 증가(Net Absorption)

REIS에 따르면, 금융위기 이후 급감하였던 순임대면적은 빠르게 회복. Multifamily과 Industrial의 경우 금융위기 직전 수준 상회
- Multifamily (2007.4Q 99 K units → 2016.4Q 198 K units)
- Industrial (2007.4Q 62,856 KSF → 2016.4Q 97,480 KSF)
- Office (2007.4Q 53,750 KSF → 2016.4Q 38,589 KSF)
- Retail (2007.4Q 23,735 KSF → 2016.4Q 10,993 KSF)

Multifamily의 경우 (1)금융위기를 겪으며 안정적인 현금흐름이 부각되었으며, (2)젊은 세대들의 도심 주거 선호 등이 그 이유
Industrial의 경우, 전자상거래로 인한 수요 증가가 주요 원인
Retail은 전자상거래의 발달로 인한 오프라인 상점의 불확실성으로 증가 폭이 적었음.

12M Net Absorption 추이 (KSF) / REIS

12M Net Absorption 추이 (K units) / REIS

2. 신규 공급(Completion)

순임대면적의 증가와 함께 공급 역시 빠르게 증가하여, Multifamily와 Industrial의 경우 금융위기 직전 수준 상회
- Multifamily (2007.4Q 101 K units → 2016.4Q 196 K units)
- Industrial (2007.4Q 78,416 KSF → 2016.4Q 78,660 KSF)
- Office (2007.4Q 59,902 KSF → 2016.4Q 33,500 KSF)
- Retail (2007.4Q 33,254 KSF → 2016.4Q 9,640 KSF)
Multifamily와 Industrial의 경우 장기적 관점에서는 긍정적이나, 단기적으로는 공급 증가 폭이 커서 부담

12M Completion 추이 (KSF) / REIS

12M Completion 추이 (K units) / REIS

3. 수요(Net Absorption) vs 공급(Completion)

1) Office
2011년 이후 수요와 공급은 거의 균형 상태 유지
‘수요 감소 → 공급 감소 → 수요 증가  & 공급 감소 → 수요 증가 & 공급 증가’ 사이클에서 수요와 공급이 모두 증가

2) Retail
전자상거래 등으로 인해 Retail의 수요 증가는 금융위기 직전보다 낮은 수준이나, 공급 역시 낮은 수준을 유지
수요 증가 폭 보다 공급 증가 폭이 적은 상태 → 시장 전반적인 위축 속에 선별적 투자 기회 존재

3) Industrial
전자상거래의 발달로 인한 수요 및 공급이 모두 증가하였으며, 특히 2011년 이후 수요 증가가 공급 증가를 지속적으로 상회
장기적 관점에서 긍정적이나, (1)일부에서는 단기 사이클 상의 정점 대한 우려가 있고, (2)개별 건에 대한 접근이 office나 retail 보다 어려운 특성 존재

4) Multifamily
금융위기 이후 수요는 빠른 속도로 회복되었으나, 공급 측면에서 이를 따라가지 못하며, 수급 불균형에 따른 강세 지속 → 2013년 이후 균형 수준 유지
공급과 수요 증가 모두 금융위기 이전 보다 높은 수준이며 다른 자산군과 사이클 상 다른 모습을 보이고 있음.

Multifamily Net Absorption vs Completed (K unit) / REIS

Office Net Absorption vs Completed (KSF) / REIS

Retail Net Absorption vs Completed (KSF) / REIS

Industrial Net Absorption vs Completed (KSF) / REIS

US Office Market

US Office Market

□ Inventory

● Inventory by market (MSF, 2016.3Q)
- CW에 의하면 Inventory 기준 87개 market 중 상위 50개 시장은 New York - Midtown (242 MSF)부터 New Orleans, LA (30 MSF)까지.

□ Leasing Activity

● Leasing Activity by market (MSF, 2016.3Q)
- Inventory 기준 Top 40 market의 leasing activity 순위
- 상위 30개 시장까지는 inventory나 leasing activiity 고려 시 투자 고려 가능한 규모로 판단

□ Deliveries vs Net Absorption

● Net Absorption vs Deliveries (2016.3Q YTD)
- 이 중 순수요가 공급을 상회하는 하위 시장은 16개 (National 및 Region 제외)

□ Vacancy Rate과 Rents 변동율

● Vacancy Rate과 Rents 변동율
- Vacancy Rate이 감소하고, 임대료가 상승한 시장은 11개 (National 및 Region 제외)

Inventory (MSF) / CW

Leasing Activity by market (MSF, 2016.3Q) / CW

Net Absorption vs Deliveries (2016.3Q YTD) / CW

Vacancy Rate과 Rents 변동율 / CW

Deliveries vs Net Absorption (MSF, 2016.3Q YTD) / CW

Sunnyvale Office: Demand와 Supply

Sunnyvale Office: Demand와 Supply

2011년 이후 Sunnyvale 지역의 흡수(Net Absorption) 증가 (2011~2015년 기간 중 연 평균 Net Absorption 955 KSF)

2013년 이후 신규 공급과 수요 증감은 비슷한 수준 유지
- 2008~2009년 신규 공급은 Net Absorption을 상회하였으며, 2010~2011년에는 Net Absorption이 신규 공급 상회

Sunnyvale Net Absorption vs Completed Construction (KSF) / Colliers International

Silicon Valley Net Absorption vs Completed Construction (KSF) / Colliers International

Sunnyvale 분기 Net Absorption 추이 (KSF) / Colliers International

Silicon Valley 12M Net Absorption 추이 (KSF) / Colliers International