타이어

자동차를 타다보면 소모품을 교체할 일이 생깁니다.  타이어 역시 그 중 하나죠. 레이싱 중간에도 바꾸는 경주용 차 처럼 자주는 아니더라도.

타이어와 마모

아무리 기술이 발달했다지만, 현재까지 기술로는 고무가 조금씩 마모되는 것은 어쩔 수 없습니다. 북유럽의 어느 나라에서는 아무리 전기차라고 해도 타이어 마모 등으로 환경에 부정적이기에 친환경차라는 표현을 못쓰게 한다고도 하네요.

마모되기에 얼마나 마모되었고, 언제 교체해야 하는지 이는게 중요합니다.

가장 기본적인게  ‘타이어 마모 한계선’입니다.

타이어 중간에 홈처럼 생긴 ‘트레드 패턴'이라는게 있는데, 그냥 보기 좋으라고 만든 무늬는 아니고 미끄럼 방지를 위한 것이죠. 이 홈에 중간중간 약간 튀어나와 있는 부분이 있는데 이게 바로 ‘타이어 마모 한계선’입니다.

보통 타이어 바닥면과 마모 한계선의 경계 구분이 없어지거나, 홈의 깊이가 1.6mm 정도 남으면 타이어 교체 시기로 판단합니다.

주로 어떤 도로를 달리고 운전습관이 어떠냐에 따라 차이는 있지만, 일반적으로 약 50,000km 정도 주행하면 그 정도됩니다.

트레드웨어

트레드와 관련 트레드 패턴 외에 트레드웨어(Treadwear)라는 것도 있습니다.  이는 타이어 구입 시 타이어의 내구성과 성격을 가늠할 수 있는 잣대로 활용되는 마모지수입니다.

일반적으로 세 자리 숫자로 표기하는데, 의무표기 사항은 아니어서 타이어 표면에 표시되어 있는 경우도, 없는 경우도 있습니다.

숫자가 낮을수록 내구성이 낮고, 숫자가 높을수록 내구성이 높다는 걸 나타냅니다.

내구성만 보면 당연히 높은 게 좋아 보이지만, 접지성이 높은 제품들은 이 수치가 보통 낮습니다. 스포츠 성향이 높을수록 낮은 수치를 찾겠죠.

승용차 출고 사양 타이어의 트레드웨어는 500, 일반적인 타이어의 트레드웨어는 300~600, 스포츠 성향이 강한 타이어의 트레드웨어는 100~200 수준이라고 합니다.

타이어의 수명

그럼 마모가 안되면 타이어는 언제까지고 쓸 수 있을까요?

타이어는 매우 극한 상황을 견뎌야 합니다. 춥고 덥고, 젖고 마르고.

분명히 마모되지 않아도 수명이 있겠죠.

타이어의 수명이 있기는 하지만 이에 대해서는 여러가지 의견들이 있습니다. 3년을 이야기하는 사람도, 마모되지 않으면 10년 이상 쓸 수 있다는 사람도 있지만, 4년에서 6년 정도로 보는 경우가 많습니다.

그 시점이 되었다고 갑자기 타이어를 못쓰게 되지는 않지만, 조금씩 고무재질의 변화가 생기 때문에 갈라지는 곳이 생기거나 합니다.

척 보면 얼마나 되었는지 알 수 있지만, 그럼에도 불구하고 마모상태만 보고, 얼마나 되었는지 무심히 지나치는 운전자들이나 정비사들이 많습니다.

타이어 제조일자

어떻게 척 보면 제조일자를 알 수 있을까요?

그건 제조일자가 의무표기 사항이기 때문입니다. 그만큼 중요하기 때문이죠. 타이어 제조일자는 보통 네 자리 숫자로 표기합니다.

이때 앞의 두 자리는 몇번째주(week)에 생산되었는지를, 뒤의 두 자리는 생산된 연도(year)를 의미합니다. 3412라면 2012년의 34번째 주에 생산되었다는 이야기이죠.

의무사항이기 때문에 바깥 쪽이든 안 쪽이든 어딘가에는 표기되어 있습니다.

중고 타이어 구입 시에는 확인하는게 당연히 중요합니다. 하지만, 새 타이어 구입 시도 마찬가지로 중요합니다. 인터넷을 보면, 너무 모르고 타이어를 교환하러 갔다가 나중에 와서 보니, 마모가 안 되어 새 타이어는 맞는 것 같지만 2~3년 지난 오래된 재고 타이어였다는 글도 있더군요.

타이어의 규격

그 외에도 타이어에는 많은 숫자와 문자들이 있습니다.

당연히 제조 회사 이름과 제품 이름이 있겠죠. 그것도 가장 크게.

그리고, 규격도 있습니다. 제조사나 제품명은 알기 쉽게 써놓았지만, 규격은 익숙치 않은 사람들에게는 암호처럼 보이기도 합니다.

예를 들면 다음과 같은 숫자와 문자가 있습니다. 205/65 R 16 94 H.

이때 맨 앞의 205는 타이어의 폭을 mm로 나타냅니다.

그리고 다음에 나오는 65는 편평비로서 폭에서 단면 높이가 차지하는 비율(=단면 높이/단면 폭×100)을 나타냅니다.

R은 타이어의 구조가 Radial이라는 뜻입니다.

그 뒤의 16은 내경을 inch로 표시합니다.

94는 하중지수(Load Index)로 타이어 하나 당 견딜 수 있는 무게를 뜻합니다. 숫자만 갖고 정확한 무게를 알기는 어려우며 하중지수 표가 있습니다. 94면 670kg을 견딜 수 있다는 뜻입니다.

마지막으로 H는 속도 지수 또는 속도등급입니다. H는 210㎞/h, V는 240㎞/h, Z는 240㎞/h 이상, W는 270㎞/h, Y는 300㎞/h까지 안전하다는 의미입니다.

타이어의 공기압

타이어 옆면을 보면 **kPa(**psi)라는 것도 있는데 이는 최대 허용 공기압을 의미합니다.

적정 공기압이 아닌 최대 허용치인데, 적정 공기압은 타이어의 제조사에서 정하는 게 아니라 자동차의 제조사가 정하는 것이기 때문이라고 합니다.

타이어의 구매

요즘은 인터넷에서 타이어를 많이 구입합니다. 아는 사람은 저렴해서. 잘 모르는 사람은 그래도 가격 비교가 용이해서.

온라인에서 타이어를 구매하려면, 먼저 자기 차의 타이어 규격들을 확인해야 합니다. 이후 온라인 쇼핑몰에서 확인한 타이어 규격으로 찾아보면 됩니다.

본인이 직접 장착할 게 아니라면 사전에 근처 타이어 장착전문점을 조회한 후 구입시 배송지를 해당 장착점으로 지정하면 됩니다.

주문이 완료되면, 전화로 해당 장착점과 예약 시간을 확인하고, 예약 날짜를 맞춰 방문하면 됩니다.

배송비와 장착비, 얼라인먼트비는 별도입니다. 배송비는 안 받는 곳도 있고, 개당 2만원 넘게 받는 곳도 있습니다. 장착비는 개당 5천원에서 15천원 수준이고 얼라인먼트비는 3~5만원 정도인데 업체마다 차이가 납니다. 구입점에서 장착할 경우 안 받기도 합니다.

판매점도 찾고, 장착점도 찾기 번거로울 수 있고, 때로는 찾는 타이어의 가격이 온라인과 오프라인 차이가 크지 않을 때도 있습니다. 그럴 경우 그냥 오프라인에서 사기도 하는데 오프라인에서 구입하더라도 온라인 가격을 조회하고 가는 편이 좋겠죠.

독야청청 vs 독불장군

獨也靑靑 (독야청청) vs 獨不將軍 (독불장군)

혼자 남과 다른 길을 가거나 눈에 띌 때, 때로는 독야청청이라고 하고, 때로는 독불장군이라고 합니다.

뚝심이나 고집이라는 면에서는 같을 지 몰라도 대중의 공감에서 차이가 납니다.

다른 사람들도 공감하지만 행동으로 옮기기 힘든 것을 혼자 묵묵히 수행하면 독야청청하는 것이고, 다른 사람들이 공감하지 못하는 일을 혼자 밀어붙이면 독불장군이 되는 거죠.

독야청청으로 다른 사람 맘을 돌리기 위해서는 많은 시간이 걸립니다.

하지만, 독불장군 스타일로 밀어붙이면 그 시간을 훨씬 단축할 수 있습니다. 어려울수록 사람들은 독불장군을 리더쉽이 뛰어나다고 생각하게 됩니다.

대신 잘못하면 영 엉뚱한 곳으로 갈 위험도 크다는 건 명심해야겠죠.

Image: A Korean pine tree on a rocky cliff in the ocean by Belinda from Wikimedia Commons (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Pine_Tree.JPG) under the Creative Commons CC0 1.0 Universal Public Domain Dedication.

인간

인간

비틀린 시간
뒤틀린 공간

그 속에

미끌린 인간

펼쳐진 황망
뿌려진 절망

그 속에

솟구친 희망

Image: Allegory of the Seven Liberal Arts by Maerten de Vos (1532–1603) from Wikimedia Commons (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Marten_de_Vos_Seven_liberal_arts.jpg) in the public domain

Shake Shack

Shake Shack 버거.

서울에 상륙한 Shake Shack 버거. 8시경에 열댓명의 사람들이 줄을 서 있습니다.

생각보다 적다고 할 수 있지만 10여명은 7시에도, 6시에도 있었습니다. 언제부터 있었을지 모르겠지만.

과연 새벽부터 그렇게 줄 서서 먹을 가치가 있을까 싶기도 하지만, 그런 것을 떠나 저렇게 보일 수 있는 열정 자체는 부럽기도 합니다.

네비게이션

네비게이션.

언젠가부터 운전을 하게 되면, 습관적으로 네비게이션을 켭니다. 어느날, 가보지 않던 길을 알려주는 네비. 내가 모르는 길을 알려준다는 생각에 신나서 따라갑니다. 하지만, 방향이 엉뚱하다는 생각이 듭니다. 길이 막히니 실시간 교통정보를 반영해서 우회도로를 알려준 거겠지. 믿고 가다가 문득 떠오른 건.. 다른 곳으로 가려고 입력했다가 갈 곳이 바뀌었는데도 목적지를 수정하지 않았다는 것.

아무리 좋은 네비게이션도 목적지를 잘못하면 엉뚱한 길을 알려준다.

또 한번은 네비게이션에 목적지를 입력하니 똑같은 이름은 없고 비슷한 이름이 한군데 나옵니다. 어차피 한 군데 밖에 안 나왔으니. 그곳이 맞겠거니 목적지로 설정합니다. 하지만, 이름이 비슷하다고 근처에 있는 건  아니었죠.

내가 가고자 하는 곳이 꼭 네비게이션에 나오는 것은 아니다.

그러면서 든 생각. 인생이라고 크게 다르지 않다는.

물론 목적지도 없고, 네비게이션도 없지만, 운이 좋아 어찌어찌하다 보니 좋은 곳에 잘 찾아가는 사람도 있습니다. 소위 말하는 금수저를 물고나와 목적지도, 경로도 다른 사람이 정해주는 사람들도 있습니다.

세상이 어려울수록 타고난 것이 커보이는 건 사실이겠지만 선택할 수 있는게 아닙니다. 요행을 바라는 건 선택일 수 있지만, 세상이 어렵고 복잡할수록 좋은 결과를 내기 쉽지 않죠.

닦여져 있는 길을 잘 찾아가든, 새로운 길을 개척해 가든 가고자 하는 곳이 분명해야 찾아갈 확률이 높습니다. 꿈이든 목표든.

엉뚱한 목적지가 입력된 네비게이션을 따르는 것 보다는 네비게이션이 없더라도 갈 곳과 방향을 분명히 알고 네비게이션 없이 표지판을 보며 물어물어 가는 게 목적지에 도착할 가능성이 높습니다.

Image: Interior display of Nissan CarWings found in Nissan Fuga by TTTNIS from Wikimedia Commons (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:NISSAN_CARWINGS_Navigation_System_for_FUGA.jpg) under the Creative Commons CC0 1.0 Universal Public Domain Dedication

빛과 어둠

빛과 어둠.

태초에 존재하던
혼돈

혼돈에서 나온
빛과 어둠

한없이 펼쳐진 어둠 속에
주변만 밝히는 빛

영원히 쏟아진 어둠 속에
태우면 사라질 빛

빛을 지키려면
필요한 건

끊임없이 켜나가는
우리의 노력

***

어둠과 달리 빛을 지키기 위해서는 끊임없는 노력이 필요합니다.

억지로 만드는 빛과 자연히 흘러가는 어둠. 신은 빛을 선물한게 아니고, 우리는 결국 어둠 속으로 밀려가는 존재 아닐까라는 생각이 든 적도 있습니다.

하지만, 신이 우리에게 준 것은 어둠도 빛도 아닌, 빛을 찾는 노력임을 깨닫습니다.

Image: The Countess de Brac as Aurora (1741) by Jean-Marc Nattier (1685–1766) from Wikimedia Commons  (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Jean-Marc_Nattier,_The_Countess_de_Brac_as_Aurora_(1741).jpg) in the public domain

Image: Woman with a Taper (1873) by Jules Breton (1827–1906) from Wikimedia Commons (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Jules_Breton_-_Femme_avec_une_bougie_fine.jpg) in the public domain

New York: Office Inventory

New York: Office Inventory

증가율

지난 10년간 뉴욕의 오피스 총 임대가능면적은 연평균 1.5% 증가하여, 미국 평균을 하회합니다.

총임대가능면적(inventory 또는 stock)은 신규 건설이 완공되거나 증개축이 완료되면서 늘어나게 되고, 개보수에 들어가거나 멸실되는 경우, 또는 오피스에서 멀티패밀리로 처럼 다른 용도로 전환되는 경우 감소하게 됩니다.

그 외에 기술적인 원인도 있죠. 조사 업체가 전수 조사가 아닌 자신들이 생각하는 대부분을 포함시키다 보니 포함시키지 않던 빌딩을 조사 대상에 넣거나 기존 대상을 빼거나 하면서 변동이 있을 수 있습니다. 그리고 때로는 세부 시장의 분류 기준이 바뀌거나 같은 건물의 임대가능면적이 변하기도 하죠.

그러다 보니 변동에 따른 시계열 분석이 의미없다고도 합니다. 의미가 전혀 없지는 않겠죠.

맨하탄의 총임대가능면적은 큰 폭의 증가세를 보이지 않았고, 몇가지 이유로 향후에도 그럴 것으로 봅니다.

(1) 뉴욕의 맨하탄은 강으로 둘러싸여 있다보니 수평적인 신규 공급에는 한계가 있습니다. (2)100년 이상 오래된 건물들이 많다 보니 리노베이션을 하여도 건물 외관을 유지해야 하는 경우가 많습니다. 수직적으로 증가하는 데에도 제한이 있습니다. (3) 도시생활을 선호하는 사람들의 증가입니다. 이로인해 도심의 오피스에서 멀티패밀리나 콘도로의 변경이 늘었습니다. 오피스에서 멀티패밀리로의 전환은 상대적으로 쉽지만, 멀티패밀리에서 오피스로 전환은 훨씬 어렵다고 합니다.

그러다 보니 기본적으로 공급 면적이나 증가율이 낮을 수 밖에 없습니다. 하지만, 맨하탄 내에서도 낙후 지역이 있고, 철도차량기지를 지하화하고 그 위에 부동산을 개발하는 허드슨 야드 처럼 개발도 이루어지고는 있습니다.

Midtown, Midtown South, Downtown

맨하탄은 크게 미드타운, 미드타운 사우스, 다운타운으로 구분합니다. 미드타운 사우스와 다운타운의 구분은 사람에 따른 차이가 크지 않습니다. 하지만, 미드타운과 미드타운 시우스는 구분하는 사람이나 기관에 따라 다릅니다. 같은 사람, 같은 기관이더라도 시간에 따라 변하기도 하죠.

그렇기에 주어진 자료만으로는 명쾌하지 않은 부분이 많지만... 여러가지 문제들을 고려한 상태에서 참고할 수는 있기에...

Manhattan Inventory (MSF) / JLL

Inventory 누적증가율 (2010.03=100) / JLL

Midtown 지역 Inventory (MSF) / JLL

New York: Rates

New York: Rates

Brexit 이후 미국 금리인상에 대한 우려는 수그러든 모양세입니다. 하지만, 단지 다소 지연일뿐 지속되기 어려운 저금리라는 불안감은 계속됩니다.

절대적인 수준도, 스프레드도 버블이라고 보기는 어려우나 편하지도 않은 수준입니다.

Cap rates / CBRE, Colliers International

Cap rates / CBRE, Colliers International

Cap spreads / CBRE, Colliers International

길

길.

어느 무더운 여름날. 여의도에 있던 한 사람이 가펑에 갈 일이 생겨 차를 몰고 길을 떠났습니다. 가다보니 경부 고속도로로 빠지는 길이 보입니다. 진입하기 위해 길게 늘어선 차들. 길도 잘 되어 있고, 사람들도 많고. 그래 저기가 더 좋은 길일꺼야. 그 사람도 경부 고속도로로 들어섰습니다. 꾸준히 진출입로가 나왔고, 그때마다 그 사람은 생각했죠. 나가면 신호 많고 좁은 길이니 이대로 쭉 가는게 좋겠다고.

하지만, 그렇게 가다가는 길 위에서야 편안하게 가겠지만, 가고자 하던 곳에는 갈 수 없습니다. 그 길 자체가 잘못되거나 나쁜 건 아니지만, 목적지로 가는 길이 아니기 때문입니다.

넓다고, 잘 포장되었다고, 사람들이 많이 다닌다고 좋은 길은 아닙니다. 좋은 길은 가고자 하는 목적지로 이어지는 길입니다.

Image: Interstate 110 (Harbor Freeway) in South Central Los Angeles by Adrian104 from Wikimedia Commons (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Harbor_Freeway.jpg) in the public domain

과거, 현재, 미래

과거, 현재, 미래.

과거와 현재와 미래는 수직적 관점과 수평적 관점에서 볼 수 있습니다.

사람들에게 익숙한 것은 과거와 현재와 미래가 순차적으로 발생한다는 순차적 개념, 또는 수직적 개념입니다. '시간의 흐름'이라는 표현 역시 이런 시각을 반영하고 있습니다.

여기서는 인과관계가 중요합니다. 인과관계 때문에 (1) 미래로의 시간여행은 가능하지만 과거로의 시간여행은 불가능하다고 주장하거나, (2) 과거로 가서 과거를 바꾸고 현재로 돌아오면, 시간여행을 떠나기 전의 현재가 바뀌는 것이 아니라 과거를 바꿀 때 마다 새로 생기는 또다른 현재로 가게 된다는 평행우주론으로 설명을 합니다.

그리고 또다른 이슈는 현재가 과연 존재하는가라는 질문이 남습니다. 현재는 현재를 인식하는 순간 이미 과거가 되는 과거와 미래의 경계일 뿐 현재 그 자체는 존재하지 할 수 없다는 거죠.

이러한 시간에 대한 수직적 개념과 대비되는 것은 수평적 개념입니다. 과거와 현재와 미래는 따로 존재하거나 인과관계에 따라 존재하는 것이 아니라 동시에 존재한다는 것이죠.

과거로 시간여행을 가서 과거를 바꾸면, 즉시 현재와 미래 그 자체가 바뀐다고 보죠.

수직적 개념에서는 과거와 미래만 있고 현재는 단지 그 경계선이라고 본다면, 수평적 개념에서는 현재만 존재합니다. 과거란 실제 있었던 일이 아닌 현재 생각하는 과거이며, 미래란 발생할 일이 아닌 현재 생각하는 미래일 뿐입니다.

그러다 보니 꼭 시간여행이 아니어도 됩니다. 현재를 바꾸기만 해도 과거와 미래가 바뀐다는 것이죠.

직관적으로 이해하시는 분들도, 무슨 말 장난하냐는 분들도 계시겠죠. 사실 저도 완벽하게 이해하지도 동의하지도 못합니다.

하지만, 언제든 지금 바꾸면 과거도 현재도 바뀐다는 부분만큼은 맘에 듭니다.

Image: Clock representing Mars and Venus, an allegory of the wedding of Napoleon I and Archduchess Marie Louise of Austria by Pierre-Philippe Thomire (French, 1751–1843) from Wikimedia Commons (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Clock_Thomire_Louvre_OA9511.jpg) in the public domain

Image: Profile of Time, Salvador Dalí (1904–1989) by Julo from Wikimedia Commons (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Salvador.Dali-Profile.of.Time.JPG) in the public domain

New York: Office PPSF

New York: Office PPSF (price per square foot)

뉴욕 오피스의 거래가격은 상승세가 다소 주춤한 모습입니다. 일부에서는 무디스 상업용 부동산 지수가 4월에 하락한 것과 관련 본격적인 하락 국면의 시작이라고 호들갑 떨기도 하지만, 하락 국면에 접어들었다고 볼 만한 근거는 딱히 없어 보입니다.

반대로 다른 한편에서 주장하는 것과 같이 추가적인 상승을 위한 조정이라고 하기도 어려워 보입니다. 가격이 횡보하는 장세가 지속되며, 안정적인 현금흐름 위주의 투자가 여전히 필요한 시점 아닐까 싶습니다.

맨하탄 지역 거래내역 / Cushman & Wakefield 外

맨하탄 지역 거래내역 / Cushman & Wakefield 外

맨하탄 지역 거래 cap rates / Cushman & Wakefield 外

US: CMBS 연체율

미국 CMBS 연체율

2016.06월 미국 CMBS의 30일 이상 연체율은 4.60%로 전월 대비 25bp 상승하며, 4개월 연속 상승하는 모습을 보였습니다. 상승폭도 3월 +1bp, 5월 +12bp에서 6월에는 +25bp로 컸습니다.

자산 유형별로는 멀티패밀리를 제외한 모든 분야에서 20bp 이상씩 상승했습니다. (Industrial +23bp, Lodging +31bp, Office +25bp, Retail +36bp)

여전히 단순한 숫자를 보지 않고, 내용을 뜯어보면 나쁘지는 않다는 의견이 우세해 보이나 조심스러운 접근은 필요해 보입니다.

CMBS Delinquency Rates (30+)

CMBS Delinquency Rates (30+)

사람

힘들수록 남는 건 사람뿐이다.

어느 분이 해 주신 말씀입니다.

주위에 힘들어 하는 분들이 많습니다. 35년째 같은 곳에서 분식집을 해왔는데 문을 닫아야 할 것 같다며 경제적인 어려움을 호소하는 자영업자. 조직 내 사람 간의 관계에 힘들어 하며 구조조정의 칼날까지 걱정해야 하는 월급쟁이. 친하다, 믿을 만하다 여겼던 지인에게 배신을 당하고 사람에 대한 신뢰가 깨진 마음이 아픈 사람. 의사조차 알아내지 못한 병으로 고생하는 몸이 아픈 사람.

누군가의 도움이 되거나 누군가를 의지할 여유조차 없는 사람들.

하지만 그렇게 힘들수록 흐르는 시간 속에 남는 건 사람입니다. 아프게 한 것도, 힘들게 한 것도 사람일 수 있지만 힘을 주는 것도, 의지할 수 있는 것도 결국 사람입니다.

Image: Job and His Friends by Alexandre-Gabriel Decamps from Wikimedia Commons  (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Alexandre-Gabriel_Decamps_-_Job_and_His_Friends_-_39.48_-_Minneapolis_Institute_of_Arts.jpg) in the public domain

New York: Vacancy

New York: Vacancy

서울 오피스의 자연 공실률을 10% 정도로 봅니다. 지역 마다 다르긴 하지만 맨하탄의 공실률도 평균 10% 정도로 생각보다 높습니다.

공실 관련 availability rate을 쓰거나 vacancy rate을 쓰게 되는데 둘은 총 임대가능공간에서 공실(vacancy space)이나 available space 비중을 나타낸다는 점에서 비슷하지만 차이점이 있습니다.

Vacancy rate은 특정 시점의 물리적 공실 개념으로 보시면 됩니다. 기존 건물의 임대차 계약을 체결했지만, 몇개월 후에 입주할 예정이면 계산 시점에서는 공실(vacancy space)입니다. 건설 중인 건물의 경우 사전 임대계약과 상관없이 vacancy rate 계산시 빠지게 됩니다.

Availability rate은 6개월이나 12개월 같은 특정 기간에 임차인을 구하는 면적비율입니다. 현재 누군가가 사용하고 있는지 여부는 중요하지 않습니다.

예를 들면 현재 임차 중인 임차인이 있는데 특정 기간 안에 임대차 계약이 만료되고 재계약을 하지 않았다면 vacancy space는 아니나 available space 입니다.

반대로 현재는 비어있지만, 특정 기간 안에 임차인이 들어오기로 계약을 했다면 vacancy space이지만 available space는 아닙니다.

또한 현재 건설 중으로 특정기간 안에 완공 및 delivery 예정인 공간이 사전 임대되었다면, vacancy rate 계산시에는 분모, 분자에 모두 고려되지 않습니다. 하지만 availability rate에서는 분모, 분자 모두 포함됩니다.

Overall Availability Rate (%) / Colliers International

Midtown South 지역 Overall Availability Rate 추이 (%) / Colliers International

Manhattan Vacancy Map (%) / Colliers International

Vacancy Rates (%) / Cushman & Wakefield

Manhattan Vacancy Map (%)/ Cushman & Wakefield

Vacancy Rates (%) / JLL

NYC Vacancy rate 추이 (%) / JLL

Midtown 지역 Vacancy rate 추이 (%) / JLL

Manhattan Vacancy Map (%)/ JLL

Total Availability Rate (%) / NGKF

Manhattan Vacancy Map (%) / NGKF

New York: Rents

Hudson Yards, New York: Rents

뉴욕의 오피스 임대료. 지역마다 차이가 나는데 전체적으로는 다운타운(Downtown, DT) 보다, 미드타운 사우스(Midtown South, MTS)가, 미드타운 사우스 보다는 미드타운(Midtown, MT)이 높은 편입니다.

최근 대규모 개발이 진행 중인 허드슨 야드(Hudson Yards). Colliers International 분류기준으로는 MTS, Cushman & Wakefield 나 JLL 또는 NGKF 분류기준으로는 MT 지역에 속합니다.

Penn Station과 같은 서브마켓(submarket)으로 보는 곳이 많지만, NGKF에서는 Penn Station과는Far West 지역으로 분류합니다.

Penn Station 서브마켓은 미드타운 내에서 가장 임대료가 낮은 서브마켓이기도 힙니다. 하지만, Penn Station 지역과 Far West 지역으로 나눌 경우 Far West 지역은 임대료가 비싼 지역입니다.

Asking rents (USD/sf/y) / Colliers International

Manhattan Rent Map (USD/sf/y) / Colliers International

Asking rents (USD/sf/y) / Cushman & Wakefield

Manhattan Rent Map (USD/sf/y) / Cushman & Wakefield

Manhattan Rent Map (USD/sf/y) / JLL

Manhattan Rent Map (USD/sf/y) / NGKF

New York: Employment

New York: Employment

뉴욕의 고용지표는 나쁘지 않아 보이네요. Silicon Valley 만큼은 아니더라도.

2016.04월 기준 비농업 취업자 수는 뉴욕시(NYC)는 연 2.4% 증가, MSA로는 1.9% 증가하였습니다.

실업률은 뉴욕 카운티 4.2% (NSA), New York-Newark-Jersey City, NY-NJ-PA (MSA) 5.0% (SA)로 낮은 수준을 유지하고 있습니다.

US All Employees: Total Nonfarm (% yoy) / BLS, ALFRED

New York County, NY Unemployment Rate (%) / BLS, ALFRED

New York-Newark-Jersey City, NY-NJ-PA (MSA) Unemployment Rate (%) / BLS, ALFRED

New York: Population

New York: Population

뉴욕의 인구 성장률은 MSA 기준 미국 평균을 하회하고 있습니다.

맨하탄에 오피스에서 멀티패밀리로 용도가 변경된 건물들이 많았으며, 그래도 수요가 많아 가격이 계속 올랐다고 하던데.. 과장되었을 수도 있다는 생각이 드네요.

과장이었다기 보다는 통계 자료가 지닌 시차때문일 수도 있고, 뉴욕주내에서 이동이 많아서 그럴 수도 있겠죠.

연령대는 뉴욕주 기준 16세 이하 인구 비중이 미국 평균보다 높으며 중간값 기준으로도 높은 수준입니다.

하지만, 뉴욕시와 뉴저지의 밀접한 관계를 생각해보면 뉴욕주 자료는 큰 의미가 없을 수도 있습니다.

U.S. Metropolitan / Census

Median Age (세) / Census

New York: GMP

New York: GMP

미국은 전반적으로 양호한 성장률을 보이고 있으며, New York-Newark-Jersey City MSA 지역의 성장률은 미국 평균 수준

New York-Newark-Jersey City MSA 지역은 미국의 주요 도시 지역으로 미국 평균 성장률과 유사한 모습

2014년 New York-Newark-Jersey City MSA 지역은 Office worker로 분류할 수 있는 금융 및 부동산(Finance, insurance, real estate, rental, and leasing), 정보(Information) 부문의 성장 기여가 눈에 띔

U.S. GMP yoy (All industry total) / Bureau of Economic Analysis, U.S. Department of Commerce

연간 성장률 (%) / Bureau of Economic Analysis, U.S. Department of Commerce

산업별 성장률 기여도 비중(%) / Bureau of Economic Analysis, U.S. Department of Commerce

항공기 금융

항공기 금융.

우리나라도 원래부터 해외여행이 자유로웠던 건 아니야. 88올림픽이 끝나고, 다음 해인 1989년이 되어서야 자유화가 되었지. 어느새 30년이 다 되어가네. 그 사이 참 많은 사람들이 해외로 나가고, 비행기를 탔지.

비행기, 특히 대형 여객기를 볼 때마다 난 참 신기하다는 생각이 들었어. 이렇게 크고, 무거운 비행기가 어떻게 하늘을 날 수 있을까? 더구나 이렇게 많은 사람들을 싣고서. 그리고 궁금해하기도 했어. 과연 항공사들은 비싼 항공기를 몇 대나 갖고 있을까?

국내 항공사 중 가장 많은 항공기를 보유하고 있는 건 대한항공이야. 2015년 기준으로 약 160대 정도를 보유하고 있지. 그렇다고 모두 다 대한항공이 자기 돈으로 산 건 아니야. 회사가 직접 자금을 조달해서 사기도 하지만, 항공기 리스사로부터 리스를 하기도 하지. 항공기 구입 등 항공기와 관련된 금융들을 통틀어 항공기 금융이라고 해.

리스는 다시 금융리스와 운영리스로 나뉘어져. 둘 다 항공사가 리스사에게 리스료를 내고 항공기를 빌린다는 점은 같아. 가장 큰 차이점은 리스기간이 끝난 후야. 금융리스는 리스기간 종료 후 항공사가 소유권을 갖는다는 점에서 차입에 가깝고, 운영리스는 리스기간이 끝나면 다시 리스회사가 가져간다는 점에서 실질적으로 임대라고 볼 수 있지.

이런 리스를 많이 하냐고? 차입해서 항공기를 구입하거나, 금융리스를 이용할 경우, 차입금 증가로 회사의 재무제표에 부정적인 영향을 미치다 보니 점차 운용리스를 이용하는 비중이 늘고 있다고 하지. 세계에서 항공기를 가장 많이 보유한 회사는 항공사가 아니라 항공기 리스사라고 해. 가장 큰 항공기 리스사인 GECAS가 보유한 항공기는 2015년 기준 약 1,600대라고 하니 놀랍지.

이런 항공기 리스의 확대는 투자자들에게는 또 다른 투자기회를 만들어 주었어. 항공사가 자체적으로 항공기를 구입할 때는 항공사의 주식이나 회사채를 매입하는 수준의 제한적 참여였다면, 이제는 재무적 투자가들이 직접 참여하기도 하게 되었거든.

투자자들이 항공기 자체를 구입해서 임대하여 임대기간 동안 수익을 얻고 임대기간이 종료되면, 항공기 매각을 통해 매각 수익을 얻는 구조야. 그리고 해당 항공기 구입을 위해서 선순위, 중순위, 지분투자 등 상환우선순위와 기대수익률이 다른 여러 종류의 트랜치로 나뉘기도 해.

항공기 금융은 안정성이 부각되며, 기관 투자자들로부터 많은 인기를 끌고 있지. 특히, GE가 2008년 금융위기 이후 금융업을 영위하던 자회사, GE캐피탈의 사업부를 매각하면서도 항공기 금융 부문인 GECAS만은 남겨두면서, 일부에서는 그만큼 항공기 금융업의 전망이 밝기 때문이라고 말하기도 했지. 하지만, 그렇다고 위험이 없는 건 아니지.

항공기 금융 역시 여러가지 위험들이 있는데, 그 중 가장 큰 요인 중 하나는 임대한 항공사의 신용위험이지. 항공사가 임대료를 지급하는 주체이기 때문에 항공사가 파산하게 되면 수익이 발생하지 않아. 소유권이 리스회사나 SPC에 있기 때문에 항공사가 파산해도 항공기는 남아 있어서 안전하다고 말하는 사람들도 있는데, 그럴 경우 다른 항공사를 찾아서 리스계약을 다시 맺거나, 항공기를 중고시장에 팔아야 해. 아무것도 없는 것보다 손실이 제한적이기는 하지만, 이 과정에서 원금의 손실을 입을 수 있어. 실제로 2008년 유리자산운용이 운용했던 ‘유리스카이블루사모특별투자신탁 제1호’ 펀드가 태국의 저가 항공사와 리스계약을 맺었다가, 태국에서 대규모 반정부 시위가 발생하고, 금융위기까지 겹치며 항공사가 파산하고 펀드에 손실이 발생한 사례도 있지.

항공사가 파산하여 계약이 종료되든, 계약이 만료되든 운영리스의 경우 원금상환을 위해항공기를 매각해야지. 그러다 보니, 항공기의 중고시장 가격에 영향을 받을 수 밖에 없어. 투자시점과 만기시점의 담보가치 대비 대출금액 비율(LTV)이 중요하지.

중고기 항공기 시장은 안정적이라는 이야기들을 많이 하지. 항공기 공급은 사실상 보잉과 에어버스 2개사에 불과한 반면 항공사는 많기 때문이야. 이러한 시장 환경에서 대형 항공사들은 항공기 도입 시 신규 기종을 주문하게 되지만, 저가 항공사들은 비용 등의 이유로 중고 항공기를 선호하게 되지. 또한, 여객기로 사용하던 중고 항공기는 화물기로도 팔리기 때문에 비교적 높은 유동성과 안정적인 중고가격을 유지한다고 해.

하지만, 영국의 BREXIT 투표 결과나 미국의 대선 후보 트럼프의 발언과 인기 등을 고려하면, 경기가 어려워지면 글로벌화가 퇴색할 위험은 언제든지 있어. 또한, 빈부격차가 확대되면 고급화로 전환한 대형 항공사는 오히려 승객이 더 많지만, 저가 항공사는 고전할 위험도 배제할 수 없지. 이렇게 되면, 최악의 경우 저가 항공사의 연쇄 부도로 이어져서, 중고 항공사를 살 곳이 줄어들면서 동시에 파산 항공사의 항공기가 매물로 나오며 공급은 늘어나서 중고 항공기 가격이 폭락할 가능성도 존재하지.

이건 비단 항공기 금융 뿐만 아니라 담보에 대해 맹신하는 모든 부문에 동일한 위험이기도 하지. 특정 담보에 대한 쏠림이 있을 경우, 해당 업종 자체가 위기를 맞게 되면, 연쇄부도와 담보물의 대량 매물로 해당 담보가치가 최초 투자 시 예상했던 것보다 큰 폭으로 하락하는 것은.

따라서 중고 항공기 가격에 대한 장밋빛 전망 보다는 낮은 LTV 등 좀더 안정적인 구조의 투자를 할 필요가 있어.

Image: Qantas Boeing 747-400 (VH-OJP) takes off from London Heathrow Airport, England by Adrian Pingstone (Arpingstone) from Wikimedia Commons  (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Qantas_b747-400_vh-ojp_arp.jpg) in the public domain

Brexit와 CRE funds

브렉시트와 CRE funds

I. BREXIT 관련 예상 시나리오

1. 브렉시트 찬성
2. 유럽 본사가 런던에 있는 금융기관 등 기업들의 사무실 EU 지역으로 이전 수요 폭증
3. 런던의 부동산 가격 하락
4. 영국 부동산 펀드 환매 급증
5. 영국 부동산 펀드에 유입된 GBP 90b(약 13조 6천억원)의 자금 유출 우려
6. 유동성 리스크 확대
7. 부동산 펀드 자금 인출 중지
8. 영국 파운드화 추가 하락

II. 예상 시나리오의 진행
● 2016년 06월 23일, Brexit 투표

● 2016년 07월 05일, 영국 상업용 부동산에 투자하는 주요 펀드들의 환매 중단 선언 및 파운드화 추가 하락
- 환매 중단 선언 펀드 예
• Standard Life Investment
∙ 스코틀랜드 계열 보험사인 Standard Life의 투자회사
∙ UK Retail property fund (AUM GBP 2.9b)
∙ 유동성(liquidity assets) 13%임에도 환매 중단
∙ 투자자산의 62%가 런던과 남동부 위치
• Aviva Investors
∙ Property Trust fund (AUM GBP 1.8b ≒ USD 2.4b)
• M&G Investments
∙ M&G Property Portfolio (AUM GBP 4.4b)
∙ 영국 최대 상업용 부동산 펀드
- 영국 파운드화 가치는 31년 만의 최저치 갱신
• BREXIT 결정 후 13% 하락
• 1985년 이후 처음으로 GBPUSD 1.300 이하로 하락

● 환매 중단 선언 펀드의 등장은 특히 개인들이 투자한 부동산 펀드 자금이탈 가속화할 것으로 예상

● 안정화되고 있다고 여기던 영국의 금융 및 부동산 시장이 이미 예상 대비 7~8단계에 진입한 것은 아니냐는 우려

III. 시장 상황

● 제퍼리의 애널리스트 마이크 프류에 따르면 개방형 펀드들이 영국 상업용 부동산 시장의 5%를 차지
- 금융위기 직전인 2007년 2% 보다 높은 수준
• 펀드런 사태에 더욱 취약

● Henderson, Aberdeen, Legal & General, M&G, Standard Life 등은 펀드의 가치를 4~5% 하향 조정

● 런던 증시의 FTSE 100 지수에 편입된 부동산 펀드들의 주가는 브렉시트 결정 직전과 비교해 이미 30% 내외 하락
- 일부에서는 펀드런 발생시 2009년 금융위기 때 보다 큰 폭의 하락 우려
• 금융위기 시점 영국 부동산 하락폭 40%

● 높은 외국 자본 비중
- 영국 중앙은행인 영란은행(BOE)의 조사에 따르면, 2009년 이래 부동산 전체 거래(금액 기준)의 약 45%가 외국인 자본
• 영국이 EU 탈퇴 시, 런던의 유럽 금융허브 역할에 대한 우려 존재
• 금융허브와 안전자산에 대한 이미지 희석은 고가의 런던 부동산 가격에 대한 우려로 이어짐
• 이에 따른 자금 이탈 우려감 상승

IV. 환매 중단 펀드의 특징

● 특징
- U.K.-focused property funds
- 환매가 자유로운 개방형 펀드

● 주요 투자 대상
- 런던의 고급 상업용 부동산
• 안전자산으로 여겨지며, 고급 상업용 부동산에 대한 해외자금 유입으로 인한 가격 상승
• 브렉시트 결정 이후 자금 이탈 우려에 따른 고급 상업용 부동산 시장 급격히 냉각

꿈 2

꿈 2

먼 길을 가면
더 많은 꿈을 꿀 수 있다.

더 많은 꿈을 꾸기 위해 일부러
먼 길을 돌아갈 필요는 없겠지만,

어차피 먼 길을 간다면
더 많은 꿈을 꾸어보자.

Image: Rowdy Bend Trail, NPSphoto by Everglades NPS from Homestead, Florida, United States from Wikimedia Commons  (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Rowdy_Bend_Trail,_NPSphoto_(9258100520).jpg) in the public domain

Image: September by Alexis Jean Fournier from Wikimedia Commons (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Alexis_Jean_Fournier_-_September_-_2006.71.1_-_Minneapolis_Institute_of_Arts.jpg) in the public domain