부동산 펀드의 종류

Real Estate Funds의 종류

부동산 펀드 역시 다른 펀드들 처럼 투자대상, 지역, 전략 등이 서로 다른 경우가 많습니다. 완벽한 비교 대상을 찾기 어려운 면이 있죠.

그래도 어떻게든 구분하고, 분류하는 게 전략을 이해하는데 도움이 되겠죠.

우선 형식적으로 만기가 따로 없는 open end fund와 만기가 정해져 있는 closed end fund로 나눌 수 있습니다.

Open end의 장점은 원하는 때에 투자하고, 원하는 때에 exit할 수 있다는 점입니다. 이론상으로는 그렇지만, 추가 모집 기간이 따로 있고 exit도 매각해서 가급적 빨리 환매에 대응하는 펀드도 있지만, 현금이 쌓여야 해주는 펀드도 있어서 exit 의사결정 후 꽤 오래 기다려야 하는 펀드도 있습니다. 매각해서 바로 대응하는 펀드들도 BREXIT 직후 같은 특이 상황으로 판단 시에는 일정기간 환매 요청을 거부할 수 있습니다.

Closed end 펀드는 일정 기간 모집해서, 투자기간 몇년 동안 투자하고, 이후 몇년간의 운영기간을 거쳐 만기시 펀들 청산하는 형태로 운영됩니다. 펀드 투자자가 Exit 의사결정을 따로 할 필요없고, 과거 일부 펀드에서 의심되었던 환매 시 투자자 차별 가능성이 낮죠.

투자 대상에 따라서는 크게는 부동산을 매매하는 equity fund와 부동산 관련 대출에 투자하는 debt fund로 나뉩니다.

Equity fund는 전략에 따라 core, core plus, value added, opportunistic, distressed fund 등으로 나뉩니다.

Core fund는 핵심 지역의 우량 자산에만 투자하는 펀드입니다. Core와 core plus의 경계는 애매할 수 있는데 core plus는 core까지는 아니지만 가치를 올리기 위한 별도의 노력이 없어도 되는 자산에 투자합니다. Value added는 현재 자산이 충분히 만족스러운 현금흐름은 나오지 않지만 적극적으로 자산가치를 올릴 수 있는 자산에 대한 투자입니다. Opportunistic 전략은 어떤 사유로든 자산의 가치보다 가격이 훨씬 낮은 자산을 투자하는 전략입니다. 시장 때문일 수도, 투자심리 때문일 수도 있고, 스폰서의 문제 때문일 수도 있습니다. 입지는 좋으나 스폰서가 재무상 어려움에 빠져 헐값에 나온 거라면 별도 자산 개선이 없을 수도 있습니다. 하지만 비슷한 경우라도 스폰서가 충분한 CAPEX를 투자하지 못했기 때문이면 value added 전략을 겸하기도 합니다. 시장이나 심리, 스폰서 등 자산 외적인 문제가 아니라 현금흐름 등 자산자체에 문제가 생긴 자산을 헐값에 사는 전략이 distressed 전략입니다.

Debt fund도 전략에 따라 나누기도 하는데 그 보다는 상환 우선 순위에 따른 구분을 먼저 하죠. 상환 우선 순위에 따라 mezzanine과 senior loan 펀드로 나눌 수 있고, mezzanine fund는 junior mezz와 senior mezz로 나뉩니다. 당연히 senior loan일수록 안전하지만 수익률도 낮죠.

수익률을 높이기 위해 leverage를 사용하기도 하기도 하고, 대출을 좀더 작은 물건까지 하거나 개발 등 transitional loan 비중을 높이기도 합니다.

Senior loan fund의 레버리지는 몇개의 하위 전략이 있습니다. 하나는 투자하는 선순위 대출을 담보로 대출을 받게 됩니다. 그 대출은 펀드보다 실질적 선순위가 되죠. 경제적으로는 mezzanine fund에서 whole loan을 집행한 후 선순위와 메자닌으로 나눈 뒤 선순위를 매각하는 전략과 유사하게 됩니다. 그리고 fund가 투자한 자산이나 약정금액을 담보로 대출받는 fund level leverage가 있습니다. 펀드 자산 담보의 경우 투자한 포트폴리오 전체에 대해 선순위를 대출은행이 보유하게 됩니다. 약정금액 담보의 경우는 펀드가 받은 대출에 문제가 생기면 약정 미집행 금액에 대한 캐피탈 콜을 펀드가 투자하는데 사용하는게 아니라 펀드가 바았던 대출의 원리금 상환에 우선적으로 사용하게 됩니다.

Mezzanine fund와 leverage를 사용한 senior fund는 종종 비슷한 기대수익률을 보이게 되는데 그렇다면 두 전략의 리스크도 이론상으로 비슷한 수준으로 볼 수 있습니다. 두 펀드를 투자자들의 선호도는 나뉘지만.

그 외에 위에 언급한 것들 및 CMBS, RMBS, 부동산 관련 기업의 주식이나 채권 등 위에서 언급하지 않은 것들을 포함한 다양한 자산에 투자하는 펀드들도 있죠. 변화무쌍한 세상에서는 전략이나 대상을 특정시켜 놓는게 오히려 위험하다며. 변화에 능동적 대응이 가능한 점을 장점으로 내세우죠.

그리고 multifamily면 multifamily, senior housing이면 senior housing 처럼 특정 자산군에 특화된 펀드들도 있습니다.