부동산 시장 요약

부동산 시장 요약

2개의 컨퍼런스와 3개 운용사 미팅 내용 요약입니다. 앞서 각각 이야기한 내용들과 중복되는 이야기이거나, 여기가 아니더라도 어디선가 많이 들어 본 듯한 내용들일 겁니다.

□ 투자 유망 지역과 자산
미국 debt
- 여전히 가장 안전한 투자처는 미국과 영국
- 가격 부담이 있으므로 equity 보다 debt
영국 debt
- BREXIT 진행 중으로 불안정성 존재하나 여전히 미국 제외하면 투자 매력 높음
- 불안정성 고려하여 equity 보다 debt
유럽 equity
- 유럽 대륙은 국가마다 차이. 독일 등 투자매력 높음.
- 낮은 이자율 환경 고려 시 debt 보다 equity 매력 높음
기타
- 호주, 일본, 한국 등 정치, 법규가 안정적인 국가 위주

□ Why still US?
- 안정적 경제성장률, 낮은 실업률, 양호한 심리지표 등 고려 시 금리 인상에도 꾸준한 성장 유지 가능
- 4차 산업혁명의 주도권, 인구증가세 유지 예상 등 고려시, 중장기 또는 구조적으로도 유망

□ Why Real Estate (or property)?
- 기업은 급변하는 환경에 도태되기 쉬움.
- 부동산은 사람이 있고, 땅이 있으면 현금이 창출되는 자산.
- 불안정성이 커질수록 부동산 투자 유망.
- 특히, 입지, 스폰서 등 중요.
- 미국 처럼 가격 부담과 금리인상 우려 시 단일 또는 소수 임차인에 의존하는 크레딧 플레이는 위험할 수 있음.

□ 자산군별 특징
업무시설 (office)
- 가장 무난한 자산
- 유동성 높으나 자본소요가 많음.
상업시설 (retail)
- 조심해야할 자산
- Class B mall이나 class C mall은 이미 부실화 단계
- 불과 1년전만 해도 grocery 앵커 tenant가 있는 몰은 선호. 하지만, 최근 앵커 tenant 파산 시 그 정도 면적을 사용할 신규 임차인 구하기 어려우므로 주의 요
- Flagship store 성격의 매장에 대한 수요는 지속
Multifamily
- 현금흐름이 가장 안정적 자산
- 여전히 선호도 높은 자산이나 주요 도시에서의 가격 상승과 공급 증가로 향후는 도전적 환경 예상
산업시설 (industrial)
- 최근 가장 핫한 자산군
- 수요 증가 대비 공급이 증가나 임대료 상승, 가격 상승은 더뎌 향후 전망 긍정적

□ 주요 이슈
- 금융위기 직후 인구 구조 변화가 가장 큰 이슈였음
- 1~2년전 부터 금리인상이 중요한 이슈로 부각
- 하지만, 현재 가장 큰 이슈는 인구나 금리가 아닌 기술의 발달