Silicon Valley Office: CRE Loan

Silicon Valley Office: CRE Loan

LTV
- LTV 40~70% 수준이며, Max LTV는 65~75% 수준

이자율
- 10년 이상 고정금리 기준으로 이자율은 4% 전후 수준에서 횡보

스프레드
- 최근 스프레드 240~250bps 유지

Max LTV (%) / CW

이자율 (%) / CW

스프레드 (bps) / CW

Silicon Valley Office: Cap Rates

Silicon Valley Office: Cap Rates

1) 주요국 금리 추이

금융위기 이후 각국의 장단기 금리는 하락
최근 미국의 금리인상 관련, ‘금리인상 → cap rates 또는 prime yields 상승 → 부동산 가격 하락’에 대한 우려 증가

2) 오피스(Office) Cap rates, prime yields

Office cap rate나 prime yield가 이자율에 무관하지는 않으나, 이자율만큼 변동성이 크지 않음.

3) Silicon Valley 오피스(Office) Cap rates

Cap spread는 일정 범위 내에서 변동하며, range 내에서 낮은 수준

Long-term interest rates (%) / Monthly Monetary and Financial Statistics (MEI) : Interest rates (OECD, 2016)

Short-term interest rates (%) / Monthly Monetary and Financial Statistics (MEI) : Interest rates (OECD, 2016)

뉴욕 Office Cap rates (%) / OECD, Colliers International

뉴욕 Office Cap rates (%) / OECD, Colliers International

Cap rates (1999.12~, %) / CBRE, Colliers 등

Cap rates (1999.12~, %) / CBRE, Colliers 등

Silicon Valley Office: Sales

Silicon Valley Office: Sales

거래가 아주 활발하지는 않으나, 꾸준히 발생하고 있으며, 평방피트당 거래금액도 지속적으로 상승 중

Sales (USD/sf) / NGKF, CBRE, Colliers 등

Sales (USD/sf) / NGKF, CBRE, Colliers 등

Sunnyvale 및 주변 지역 Office 거래 사례

Silicon Valley Office: Asking rents

Silicon Valley Office: Asking rents

Silicon Valley 지역의 임대료 수준은 Full Service 기준 USD 3.91/sf/m으로 미국 평균 USD 2.44/sf/m을 상회
Sunnyvale 지역의 임대료 수준은 USD 4.64/sf/m으로 Silicon Valley 평균 상회
Sunnyvale 중에서도 Downtown과 Moffett Park 지역이 높음

Newmark Grubb Knight Frank에 의하면 Sunnyvale의 임대료는 USD 4.64/sf/m(=USD 55.68/sf/y)로 Silicon Valley 평균 USD 46.92/sf/y보다 높은 수준

Colliers에 의하면 Sunnyvale의 임대료는 꾸준한 상승세를 보이며, USD 4.70/sf/m(=USD 56.40/sf/y, FS)로 Silicon Valley 평균 USD 4.14/sf/m보다 높은 수준

Silicon Valley 지역 Asking rents (USD/sf/m) / Newmark Grubb Knight Frank

Asking rents 추이 (USD/sf/y) / Newmark Grubb Knight Frank

Silicon Valley 지역 Asking rents 추이 (USD/sf/m) / Newmark Grubb Knight Frank

South Peninsula (NNN, 2016 2Q) & Silicon Valley (FS, 2016 3Q) Asking Rent Map (USD/sf/m) / NGKF

San Francisco Mid Peninsula & Silicon Valley Rent Map, Q3 2016 (Average Asking Rent, USD/sf/y) / JLL

Silicon Valley 지역 Starting Rents 추이 (USD/sf/m) / Colliers International

Sunnyvale의 Rents (USD/sf/m) / Colliers International

Silicon Valley Office Overall Average Asking Rent (All Classes, FS, USD/sf/m) / CW

Sunnyvale 및 주변 Office 임대 사례

Silicon Valley Office: Inventory

Silicon Valley Office: Inventory

Colliers International에 의하면, 미국의 총 오피스 inventory는 6,601 MSF (≒ 563 MSM ≒ 170 백만평)
이 중 Silicon Valley 오피스 면적은 미국 오피스 면적의 0.01%인 81 MSF (≒ 7 MSM ≒ 2 백만평)
- San Jose 27 MSF (34%), Sunnyvale 12 MSF (15%), Santa Clara 12 MSF (15%), Palo Alto 10 MSF (13%) 등

CW에 의하면, 실리콘 밸리 지역은 R&D 면적(167 MSF)이 Office 면적(78 MSF)의 2배를 상회
- 이 중 Sunnyvale은 R&D 면적(23 MSF), Office 면적(10 MSF)

Inventory 추이 (MSF) / Colliers International

Inventory 비중 (%) / Colliers International

Office 및 R&D Inventory 추이 (MSF) / Cushman and Wakefield

Office + R&D Inventory 비중 (%) / Cushman and Wakefield

Silicon Valley Office: 공실률(Vacancy rates, Availability rates)

Silicon Valley Office: 공실률(Vacancy rates, Availability rates)

NGKF에 따르면 2016년 3Q 현재 Silicon Valley의 Availability Rates은 9.44%
Sunnyvale 지역의 Availability Rates은 3.55%으로 Silicon Valley 평균 하회
Sunnyvale 중에서는 South Central(15.83%)과 Downtown(6.17%) 지역의 공실률이 높음

Newmark Grubb Knight Frank에 의하면 Sunnyvale의 공실률은 3.55%로 낮은 수준

Silicon Valley 지역 Vacancy rates, Availability rates (%) / NGKF

공실률 추이 (%) / NGKF

Silicon Valley 지역 Availability 추이 (%) / NGKF

South Peninsula (2016 2Q) & Silicon Valley (2016 3Q) Total Availability Map (%) / NGKF

San Francisco Mid Peninsula & Silicon Valley Total Vacancy Map, 2016 3Q (%) / JLL

Silicon Valley (2016 3Q) Total Vacancy Map (%) / CW

Sunnyvale Office: Demand와 Supply

Sunnyvale Office: Demand와 Supply

2011년 이후 Sunnyvale 지역의 흡수(Net Absorption) 증가 (2011~2015년 기간 중 연 평균 Net Absorption 955 KSF)

2013년 이후 신규 공급과 수요 증감은 비슷한 수준 유지
- 2008~2009년 신규 공급은 Net Absorption을 상회하였으며, 2010~2011년에는 Net Absorption이 신규 공급 상회

Sunnyvale Net Absorption vs Completed Construction (KSF) / Colliers International

Silicon Valley Net Absorption vs Completed Construction (KSF) / Colliers International

Sunnyvale 분기 Net Absorption 추이 (KSF) / Colliers International

Silicon Valley 12M Net Absorption 추이 (KSF) / Colliers International

Silicon Valley Economy: Income

Silicon Valley Economy: Income

1) 카운티(County) 별 가계소득(Household Income)

Palo Alto 시가 속해 있는 Santa Clara county는 median household income USD 93,854로 미국 평균 USD 53,482 상회
미국 內 3,220개의 county 및 이에 준하는 지역 중 18위(상위 0.6%이내), 캘리포니아주 내 1위

2) 지역(Places) 별 가계소득(Household Income)

Sunnyvale은 median household income USD 103,257로 미국 평균(USD 53,482)은 물론, Santa Clara county(USD 93,854) 상회
구체적인 자료가 있는 미국 內 28,732개의 도시 및 이에 준하는 지역 中 1,147위

3) 도시지역(Metropolitan Statistical Area) 별 개인소득(Personal Income)

San Jose-Sunnyvale-Santa Clara MSA의 personal income은 USD 73,887로 미국 평균(USD 47,615) 상회
미국 內 381개의 MSA 中 3위(상위 0.8%)

4) Personal Income 추이

상위 MSA의 Personal Income 증가폭은 하위 MSA의 Personal Income 증가폭 보다 확대

Median Household Income (in 2014 inflation-adjusted dollars) - United States -- County by State; and for Puerto Rico (USD) / Census

Median Household Income (in 2014 inflation-adjusted dollars) - United States -- Places by State; and for Puerto Rico (USD) / Census

Metropolitan Statistical Area (Current Dollar, 2014) / Bureau of Economic Analysis

도시 평균 Personal Income의 percentile (USD) / Bureau of Economic Analysis, FRED

미국 Metro 중위값 대비 도시 percentile Personal Income (배) / Bureau of Economic Analysis, FRED

Silicon Valley Economy: Employment

Silicon Valley Economy: Employment

1) 비농업취업인구 (nonfarm payroll employment)

San Jose-Sunnyvale-Santa Clara MSA 비농업취업인구는 2000년대 초반 IT버블 붕괴로 인해 급감
2009년 이후 미국과 San Jose-Sunnyvale-Santa Clara MSA의 비농업 취업인구는 지속적으로 증가

2) 비농업취업인구 (nonfarm payroll employment) 증가율

2009년 이후 San Jose-Sunnyvale-Santa Clara MSA의 비농업 취업인구 증가율은 미국 전체 증가율 상회
IT버블 붕괴 전에는 미국 평균과 큰 차이를 보였으나, 이후는 비슷한 모습 – 버블 형성 및 붕괴 과정을 통하며, 미국 경제의 주류(主流) 산업으로 위치.

3) 실업률

2009년 이후 미국과 San Jose-Sunnyvale-Santa Clara MSA의 실업률은 지속적으로 하락

미국과 San Jose-Sunnyvale-Santa Clara MSA의 비농업취업인구 (천명) / BLS, ALFRED

미국과 San Jose-Sunnyvale-Santa Clara MSA의 비농업취업인구 (SA, yoy, %) / BLS, ALFRED

미국과 San Jose-Sunnyvale-Santa Clara MSA의 실업률 (SA, %) / BLS, ALFRED

Silicon Valley Economy: Population

Silicon Valley Economy: Population

1) 인구증가율

IMF에 의하면 미국의 인구는 꾸준한 증가세 유지할 것으로 예상.

OECD는 2050년 경에는 미국과 영국의 인구는 꾸준히 증가하나, 한국, 독일, 중국의 인구 감소율은 클 것으로 예상.

2) 미국 MSA별 인구증가율

미국의 추산인구는 연간 0.8% 정도 꾸준히 증가세.

San Francisco-Oakland-Hayward MSA와 San Jose-Sunnyvale-Santa Clara MSA의 인구증가율은 미국 평균 상회

3) 연령대별 인구 분포

2012년 기준 미국은 65세 인구 비중이 14%로 상대적으로 낮은 수준이며, 2050년에는 21%로 소폭 증가하나 낮은 수준이 유지 전망

4) 미국과 Santa Clara County 평균 연령

Santa Clara County는 미국 평균보다 평균 연령이 낮은 특징

누적 인구 증가율 (%, 2001~2020) / IMF

누적 인구 증가율 (%, 1991~2050) / OECD

미국 MSA 인구증가율(%) / Census

연령대별 인구분포 (%) / OEC

미국과 Santa Clara County의 평균연령 (세) / Census

미국과 Santa Clara County의 연령대별 비중 (%) / Census

Silicon Valley Economy: GMP

Silicon Valley Economy: GMP

한국은 상대적으로 양호한 모습을 보이나, 전반적으로 이머징 국가들의 성장률 자체는 둔화되는 모습. GFC 이후 글로벌 경제성장을 이끌었던 미국과 영국 등 주요국의 성장세는 다소 둔화

미국은 전반적으로 양호한 성장률을 보이고 있으며, 실리콘 밸리로 불리는 San Jose-Sunnyvale-Santa Clara MSA 지역의 성장률은 특히 높은 수준

IT버블, 글로벌 금융위기 등 발생 時 San Jose-Sunnyvale-Santa Clara MSA 지역의 성장률 하락폭이 큰 편이었으나, 빠른 회복을 보이며 누적 성장률 우수

2015년 San Jose-Sunnyvale-Santa Clara MSA 지역은 정보(Information), 전문서비스(Professional and business services), 내구재(Durable-goods manufacturing) 부문의 성장에 힘입어 높은 성장률을 보임

미국, 영국, 독일 GDP 성장률 (yoy, %) / Source: Quarterly National Accounts : Quarterly Growth Rates of real GDP, change over same quarter, previous year (OECD, 2016)

미국, 영국, 독일 GDP 누적 성장률 (2005~ ) / Source: Quarterly National Accounts : Quarterly Growth Rates of real GDP, change over same quarter, previous year (OECD, 2016)

U.S. GMP yoy (All industry total) / Source: Bureau of Economic Analysis, U.S. Department of Commerce

연간 성장률 (%) / Source: Bureau of Economic Analysis, U.S. Department of Commerce

누적 성장률 (2001=100) / Source: Bureau of Economic Analysis, U.S. Department of Commerce

산업별 성장률 기여(%p) / Source: Bureau of Economic Analysis, U.S. Department of Commerce