Lisbon, PT: 부동산

해외부동산: 리스본 (Lisbon, PT)

유럽에서 가장 오래된 도시들 중 하나인 리스본은 자갈길이 있는 거리와 멋진 카페 등 역사적인 모습을 유지하고 있습니다. 맛있는 음식과 와인, 좋은 날씨와 해변 등 많은 매력이 있는 도시이죠. 또한, 각종 컨퍼런스 등을 개최하며 세계적인 의사결정 중심지로 빠르게 변모하고 있는 도시이기도 합니다.

기술, 미디어, 금융 등의 산업에서 빠른 성장이 예상되고 있으며, 관광 역시 주요 산업 중 하나입니다.

부동산에서 리스본 시장이 겪는 어려움은 가격이며, 코어 투자자 입장에서는 물건을 찾는 것이 어려운 상황입니다.

하지만, 유럽의 다른 도시들과 비교시, 임대료는 여전히 저렴한 편이며 노동인구의 연령층이 젊고 교육수준이 높은 편입니다. 자산을 매입하며 용도를 변경하거나 코어로 만드는 코어 플러스(core-plus)나 밸류애드(value-add) 전략에 투자기회가 있을 것으로 보입니다.

리스본은 상업시설이 여전히 투자대상으로 매력적인 도시 중 하나입니다. 음식료 및 관광과 관련된 상업시설이 인기가 있으나, 그 외에도 프라임급 쇼핑센터 등에 투자기회가 있어 보여 코어 전략이 좋아 보입니다. 다만, 프라임급이 아닌 2선 위치의 상업시설은 고전을 면치 못할 것으로 보입니다.

그 외에 꾸준한 관광 수요가 이어지며 숙박시설에 대한 투자도 기회가 있을 것이라고도 합니다.

Images from Unsplash and Pixabay

https://youtu.be/jjLkwKX-W0w

Madrid, ES: 부동산

해외부동산: 마드리드 (Madrid, ES)

스페인의 수도인 마드리드는 금융위기 이후 부동산 시장이 아직도 회복 중인 도시 중 가장 큰 도시 중 하나입니다. 경제는 안정화되었지만 부동산 시장은 금융위기 이전 수준에 아직 도달하지 않아서 가격측면에서 매력적인 도시입니다.

단지 가격이 낮은 수준이어서가 아니라 남유럽의 금융과 사업 중심지이기도 합니다. 아직도 PIIGS로만 스페인을 기억하는 하는 사람들도 있는데, 2014년 이후는 달라졌습니다. 유럽에서 경제가 가장 좋은 국가 중 하나입니다.

동시에 역사적인 건물, 도시 내에 있는 유명 조각품들(urban sculptures), 세계적 수준의 미술관과 박물관, 그리고, 레스토랑 등 다양한 모습을 지니고 있습니다.

이런 도시의 장점이 있지만 가격과 임대료가 아직 회복되지 않다보니 혹자는 마드리드 시장은 수년간 임대료 상승이 이어지며 투자기회를 제공할 것이라고 말하기도 합니다.

이러한 회복과 기회는 모든 유형의 자산에서 진행될 거라는 전망입니다. 혹자는 여기에 마드리드도 우수한 대학과 연계된 기술 주도 시장이 이어지며, 성장세가 지속될 것이라고 합니다. 다만, 1차  합의가 이루어진 듯 분위기가 흐르는 미중 무역분쟁이 다시 악화되거나 지속되면 스페인 역시 영향권에 들며 수출감소로 인한 부정적 영향을 받을 수도 있다고 합니다.

업무시설(office)에서는 마드리드의 중심상업지구(CBD)  공실률은 5%이하로 낮아졌습니다. 파리나 베를린에 비하면 높은 수준으로 보일 수 있지만, 절대적 수준이나 추이를 보면 낮은 수준입니다. 사람들은 코어 전략을 실행하기 좋은 도시 중 하나로 꼽습니다.

여기에 또다른 이슈가 있었습니다. 새로 선출된 마드리드 시의회는 7월에 신북부(Nuevo Norte) 제안을 만장일치로 승인하였죠. 사람들은 이 제안이 차마르틴역(Chamartín station) 주변을 개발하여 마드리드의 중심상업지구(CBD)를 북쪽으로 확장하여 마드리드가 세계적인 도시로 발돋움할 수 있도록 할 거라는 기대를 합니다.

마드리드는 전자상거래 침투 속도가 상대적으로 낮고, 관광객이 많다보니, 상업시설(retail)에서도 코어 전략이 좋다고 합니다.

물류시설(logistics)에서 마드리드는 OECD 국가 중 상대적으로 뒤쳐진 상태라고 합니다. 코어 플러스나 개발에 기회가 있습니다.

전세계적으로 인기가 많은 최종단계배송 또는 도심형물류센터(last-mile delivery)도 투자 대상으로 좋습니다.

주거시설(residential)에서는 이미 수년 전에 과열과 비싼 가격이 이슈화되었습니다. 하지만, 세계 주요 도시와 비교 시 아직 가격매력도와 성장잠재력이 높은 도시입니다.

마드리드의 주요 주택은 평방미터 당 7,000 유로, 평당 약 30백만원 수준에 거래됩니다. 베를린  9,100 유로, 파리 15,100 유로, 런던 17,700 유로이며, 가장 비싼 홍콩 45,400 유로, 평당 약 195백만원 등과 비교시 여전히 상승여력이 많다고 할 수 있습니다.

비록 소유자가 개인인 경우 5년간, 기관인 경우 7년간 임대료 상승률이 물가상승률을 상회할 수 없는 규제가 있으나, 임대료 상승 여력이 있으며, 6%  수준의 yield도 추가하락이 가능하여, 가격상승이 기대됩니다.

일반 주거시설 외에 기숙사(student housing), 양로원(nursing home) 등 특수유형의 주거시설(living)에 대한 전망 역시 밝습니다.

인기있는 관광지이기도 하다 보니, 호텔 역시 투자자들의 관심을 받는 섹터입니다.

비단 마드리드  만이 아니라 전세계적으로 호텔은 호불호가 갈리고 있습니다. 경기순환적(cyclical) 측면에서 경기후반기(late cycle)에서 피해야 할 자산이라는 시각과 장기구조적(secular) 측면에서 사람들이 점점 여가와 여행에 관심을 가지면서 성장성 높은 자산이라는 시각이죠.

Images from Unsplash

https://youtu.be/96Hiel3rLyo

Frankfurt, DE: 부동산

해외부동산: 프랑크푸르트 (Frankfurt, DE)

혹자는 프랑크푸르트 수수께끼(Frankfurt Puzzle)라고 합니다. 독일의 경제는 부진하고, 특히 프랑크푸르트의 주력산업이라 할 수 있는 금융부문은 더욱 고전하고 있습니다. 하지만, 부동산 시장은 여전히 강세를 보이고 있습니다. 어떻게 설명이 가능하냐는 주장이죠.

이에 다른 혹자는 말합니다. 프랑크푸르트는 어쩌면 Brexit의 수혜 도시일 수 있다고. 프랑크푸르트에 본사를 둔 도이치은행은 인원을 감축하였습니다. 하지만, 줄어든 임차면적을 해외금융기관이 늘리며 상쇄하였다는 거죠.

수수께끼처럼 보이든 아니든 프랑크푸르트의 임대 수요가 탄탄하고, 공실률이 하락 중인 것은 부인하기 어려워 보입니다.

앞서 말한 해외 금융기관도 있겠지만, 금융기관에 대한 의존도가 과거보다 낮아지고, 부동산기술(proptech)이나 금융기술(fintech) 등 기술기업들이 많아진 것도 하나의 이유일 겁니다. 프랑크푸르트 역시 앞서 말한 몇개 도시들처럼 우수한 대학들과 연계되어 향후 3~5년간 성장할 기술주도형 시장 중 하나로 꼽힙니다.

그 외에도 유럽중앙은행(European Central Bank)이 자리하고 있다보니, 감사 및 법률 관련 기업들도 선호하는 도시입니다.

하지만, 여전히 우려의 시각도 존재합니다. 프랑크푸르트는 과거에도 다른 독일의 도시들 보다 상승과 하락 모두 진폭이 컸던 도시라고 합니다. 상승을 이어온 현재 경기 사이클에서 프랑크푸르트가 좋아보이겠지만, 경기하락 위험이 커질수록 조심해야한다는 의견이죠.

또한, 브렉시트의 수혜는 바램이며, 바램에 기댄 프랑크푸르트를 포함한 독일의 공급증가는 경기가 둔화되는 모습을 보이는 상황에서 과잉공급이라는 역풍을 맞을 수 있다는 우려도 여전히 존재합니다.

하지만, 공실률 하락과 임대료 상승은 진행 중이기에 단순한 기대나 허상은 아니라는 반론도 이어집니다.

업무시설에서 코어전략을 구사하되, 선별적 접근이 필요한 시장이라는게 여러 사람들의 의견인 듯 싶습니다.

Images from Unsplash and Pixabay

https://youtu.be/fGIqa_GwILs

Berlin, DE: 부동산

해외부동산: 베를린 (Berlin, DE)

베를린은 독일 내 역할 측면에서 비약적인 도약(quatum leap)이 진행 중인 도시입니다. 오랫동안 정치중심지였던 베를린은 단지 정치 중심지만이 아닌 경제적인 발전도 같이 이루어지고 있습니다. 혹자는 베를린이 런던이나 파리와 동등한 위치에 올라설거라고 전망하기도 합니다.

이노베이션(innovation)에서도 세계적인 도시로 많은 세계적인 기업들과 학생들의 관심을 받고 있습니다.

유럽대륙의 기술 중심지(tech hub)로서 전자상거래(e-commerce)와 핀테크(fintech)에서 위상을 강화하고 있으며, 인공지능(AI)과 블록체인(blockchain) 등 새로운 분야에서도 앞서나가기 위한 기회를 모색하고 있습니다. 우수 대학과 연계된 기술 주도 도시로 최소한 3~5년은 성장세를 이어갈 거라고들 이야기 합니다.

또한, 베를린은 인구의 성장을 수용하기 위해 가족친화적인(family-friendly) 다중심(polycentric) 모델에 주력하고 있습니다.

이와같은 이유로 베를린은 기업이 사업을 하고 싶어하고, 개인들은 살고 싶어하는 도시의 위상을 지키고 있습니다. 이는 부동산 시장에도 영향을 미치고 있습니다. 혹자는 말합니다. 직전 가격을 보고 입찰가격을 써내면 언제나 그 입찰에서 떨어질 거라고. 그리고, 당분간은 그런 현상이 유지될 거라고.

업무시설에 있어서는 수요가 사상 최고 수준에 달하며 시장의 상승을 뒷받침하고 있습니다. 공실률의 1.3% 수준에 불과하죠. 지속되는 공급이 수급의 불균형을 다소 완화시키고는 있지만, 여전히 수요가 더 많다고 합니다.공실도, 공급도 부족하다 보니 향후 성장을 예상하여 업무공간을 사전에 구하려는 움직임도 있다고 합니다.

여기에 베를린은 임대료가 평방미터 당 연 460 유로 수준이어서, 런던(London) 웨스트엔드(West End) 1,450 유로, 시티(City) 1,060 유로, 파리(Paris) 중심상업지구(CBD) 850 유로, 스톡홀름(Stockholm) 730 유로, 더블린(Dublin) 700 유로 등 유럽 주요국 임대료와 비교 시 여전히 낮은 수준입니다.

자생적으로도, 세계적으로도 성장하고 있는 비즈니스 수요와 낮은 공실률, 그리고 다른 나라의 도시들 보다 상대적으로 낮은 임대료 등을 고려 시, 베를린 부동산 시장의 성장세를 이어나갈 것으로 보며, 일부에서는 코어(Core)에서도 여전히 투자기회가 있다고 봅니다.

물류시설에서도 이러한 긍정적 효과가 이어져 코어 전략이 좋다고 이야기 됩니다.

주거환경에서도 베를린은 많은 사람들이 살고 싶어하는 도시입니다. 그러다 보니 치솟은 임대료가 사회적 이슈가 되었고, 향후 5년간 임대료 상승을 제한하게 됩니다. 이로인해 개발과 투자가 중단되거나 또는 축소되었습니다. 일부는 이로인해 5년 후에는 공급 부족이 예상되므로 지금이 오히려 투자적기라고 말하기도 하죠.

5년이라는 장기적 관점뿐만 아니라 일부에서는 경제상황, 강력한 수요, 도시재생 등을 고려하면 임대료 상승 제한정책과 독일의 경제둔화 우려에도 불구하고 당장 2020년에도 5%의 가격 상승이 있을 거라고 보기도 합니다.

하지만, 사이클 상 최고점에 근접하고 있기에, 업무시설이나 주거시설 모두 신중한(selective) 접근이 필요하다는 의견도 이어지고 있습니다.

Images from Unsplash

https://youtu.be/gUNAKxAaXsQ