Le Bain

Le Bain.

거꾸로 씌여진 간판이 눈길을 끄는 The Standard Hotel의 The Standard, High Line 맨 위 3개층에 있는 나이트클럽(discothèque and bar)입니다.

옥상(rooftop)은 bar, 아래층은 디스코텍, 그리고 그 아래에는 화장실이 있습니다. 들어가려면 1층에서 줄을 서야합니다.

Rooftop bar에서 바라보는 뉴욕의 석양이 최고라는데 석양은 못보고 야경만. 방향에 따라 Jersey City, Downtown,  Midtown을 볼 수 있습니다.

주소:
호텔: 848 Washington St, New York, NY 10014
Le Bain: 444 West 13th Street New York, NY 10014

DoubleTree

DoubleTree by Hilton Hotel Metropolitan - New York City

렉싱턴가와 이스트 51번가에 있는 더블트리입니다. 언제나 그렇듯 숙소를정하는 1순위는 예산.

뉴욕 시내의 호텔이 그렇듯 방은 크지 않습니다.

569 Lexington Avenue, New York, NY 10022

기내식 KE081 Business

기내식 KE081 Business

인천에서 뉴욕으로 가는 KE081.

첫번째 식사는 코스식으로 나오는 연어 구이와 파스타. 전채 요리부터 디저트까지. 따로 나오니 먹기는 좋은데 사진찍기는 불편하네요.

간식 라면. 군대에서 먹은 라면이 평생 살아 오면서 먹은 라면의 대부분일 정도로 딱히 라면을 좋아하지도 않고, 비행기에서 움직이질 않으니 사실 간식까지는 필요없었지만... 주위에서 비즈니스 클래스의 라면이 별미라고 해서 시켜 봤습니다.

그리고 두번째 식사 닭고기.

연어구이와 파스타는 맛있었지만, 닭고기는 약간... 중간에 라면을 먹어서 그랬을 수도 있겠네요.

규제와 금융위기

규제와 금융위기.

다수는 아니지만 일부에서는 다음 금융위기는 글로벌 규제환경이 만들어 낼 거라는 전망을 합니다. 다음 금융위기 "역시"라고 해야 하나.

혹자는 여러번 반복된 금융위기를 '규제 강화 -> 금융기관 경쟁력 약화 (및 구조조정으로 유경험자 부재) -> (금융기관 줄도산 우려에 따른 뒤늦은) 규제 완화 -> 금융기관들의 (그동안  못하면서 경험도 없고, 준비도 안된) 새로운 분야 진출 러쉬 -> 버블 형성 -> 버블 붕괴 및 금융위기 -> 규제 강화'의 사이클로 설명하기도 합니다.

그 말이 맞든 틀리든 규제는 너무 심해도 너무 없어도 바람직하지 않습니다.

***

최근 보험사들은 듀레이션 비상입니다. 자산 듀레이션보다 긴 부채 듀레이션 때문이죠.

혹자는 말하죠. (1)금리가 더 떨어질 수는 있어도 현 수준에서 그 폭이 제한적이며 (2)보험사들의 변동금리 상품들이 최저보장이율 아래로 내려가며 고정금리 처럼 되어버린 부분도 있는데 금리가 오르면 어떡하냐고. 금리가 인상되면 최저보장이율 위로 올라오며 다시 변동금리가 되고 부채 듀레이션이 짧아질 수 있지 않냐고. 부채 중 그런 부분이 얼마나 될지는 모르겠지만, 그런 부분이 아니더라도 금리가 인상되면 소비자들은 언제든 보험을 해지할 수 있고 부채에서 얻을 수 있는 이익은 제한적이기 마련이지만, 자산에서 생길 손실은 피할 수 없지 않냐고.

물론 많은 사람들이 성장동력을 잃어버린 대한민국을 걱정하고, 금리는 더 떨어지면 떨어졌지 오르지는 않을 거라고 전망들을 합니다.

하지만, 사람들이 절대 그럴 리 없다고 생각하는 일들이 종종 비슷하게나마 발생해 왔습니다.

지나친 가정이긴 하겠지만, 대한민국 성장에 대한 부정적 시각이 더욱 커지면 투자처를 찾는 자금이 해외로 해외로 나가며 국내는 경기가 좋아서가 아니라 자금수급의 불균형으로 정책금리는 0인 상태에서 금리가 상승할 수도 있습니다.

또한 금리 방향성에 베팅을 하는 것이 아닌 양쪽 위험을 다 고려하려면 특성이 다른 자산과 부채에 대한 획일적인 듀레이션 매칭은 위험을 내포합니다.

당장 눈앞의 일은 아니더라도 인구 노령화에 따른 기금 고갈에 직면하고 있는 연금이나 공제회의 문제가 전혀 다른 세상의 일도 아닙니다.

하나를 택하면 어느 하나는 희생을 하게 됩니다. 한 면만 바라보는 규제는 그 규제가 못보는 위험을 키웁니다.

지시하는 사람은 많은데 과연 예기치 못한 결과에 대해 책임질 사람은 누구이고, 얼마나 될까요?

Image: Stop sign and letterboxes at Ocotillo Wells, CA, USA by Tuxyso from Wikimedia Commons (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Letterboxes_Ocotillo_Wells_2013_Crop.jpg) under the Creative Commons Attribution-Share Alike 3.0 Unported license

좀비

좀비.

2002년부터 이어져온 레지던트 이블 시리즈는 게임을 영화화한 시리즈로 지속적으로 인기를 유지하고 있습니다.

가장 성공한 좀비 영화 시리즈이면서 B급 영화 속에 머물던 좀비를 주류 영화와 어깨를 나란히 하게 만들었다는 평을 듣기도 하죠.

일부 좀비 마니아들은 레지던트 이블 시리즈는 그저 좀비의 탈을 쓴 오락영화이지 좀비영화라고는 볼 수 없다고 평하기도 하지만.

정통 좀비영화든 소재만 좀비에서 따왔든 좀비는 매력적인 소재였습니다. 인간의 모습을 지니고 있지만 인간성이 없기에 물리치고 때려부수기 좋은 대상이었죠.

하지만, 저 깊은 한편에는 우리 삶 자체가 좀비 같기때문일 수도. 물리쳐야 할 대상이 아닌... 개인 사업자들은 개인 사업자들 대로 경기의 직격탄을 맞고, 월급쟁이들은 월급쟁이들 대로 구조조정의 칼날을 맞으면서도 좀비처럼 다시 살아나 버텨야하는 그런 존재.

여담으로... 레지던트 이블은 3편 인류의 멸망 때 끝인가 싶었지만 이후에도 이어졌죠. 최후의 심판도 최후가 아니며, 2017년에는 6번째 시리즈인 파이널 챕터(가칭)가 개봉될 예정이라고 하니 시리즈 자체도 좀비처럼 끈질깁니다.

Brexit: 영국과 독일

Brexit: 영국과 독일.

영국이 브렉시트를 선택할 수 있었던 이유 중 하나는 통화입니다. 그리스의 유로존 탈퇴인 그렉시트(Grexit) 논의와 차별화되는 점이기도 하죠.

영국이 파운드를 고집하며, 유럽연합(EU)에 속하면서도 유로를 쓰지 않은 것은 EU라는 경제적 잇속은 차리면서도 거리를 두려했던 것이고, 어느 정도는 떠날 수 있다는 가능성을 두고 있었다는 분석도 있습니다.

EU의 가장 큰 경제 주체인 독일과 영국. 한 곳은 유로화 도입에 적극적이고, 다른 한 곳은 끝까지 자국통화를 고집했던 차이는 무엇일까요?

여러가지 이유와 분석이 있지만 그 중 하나는 산업의 차이입니다. 제조업 위주의 독일은 유로 통합 시, 경제가 취약한 국가들과 묶이다 보니 자국에서 통용되는 통화의 상대적 약세로 가격경쟁력을 확보하게 되므로 수출이 유리해집니다.

반면 금융 등 서비스업 위주의 영국은 자국통화가 강해질 것으로 예상되면 자본유입이 늘고 금융산업이 더욱 활기를 띄게 됩니다. 물론 영국도 제조업도 있고, 수출도 하기에 자국통화 강세를 좋아하지는 않겠지만 상대적으로. 간 볼 이유는 되죠.

하지만, 그러다 보니 영국은 경제 규모에 비해 EU 내에서 주도권을 쥐기 어려운 구조가 됩니다. 나가든 유로를 사용하든 선택을 해야 했죠.

개인적으로는 유로존의 한단계 발전을 위해서는 영국과 같이 유로를 쓰지않는 EU 국가들의 정리가 필요하다고 생각합니다. 아픔은 있겠지만.

그리고 그로인한 충격은 글로벌 금융위기급이 아닌 제한적일 것으로 봅니다.

Hudson Square: Office Rents

Hudson Square: Office Rents

미국 뉴욕 맨하탄 Midtown South에 위치한 Hudson Square 지역. 업체마다 세부 시장에 대한 정의는 다소 차이가 납니다만 전체적으로는 비슷하다고 볼 수 있습니다.

Colliers International에 의하면 2016년 1분기 Hudson Square 지역 asking rent는 USD 74.58/sf/y로 Midtown 평균 USD 81.71/sf/y 보다는 다소 낮으나, Midtown South 평균 USD 66.83/sf/y 보다는 높은 수준입니다.


Cushman & Wakefield에 의하면 Hudson Square/West Village 지역은 USD 76.18/sf/y로 Midtown 평균 USD 78.42/sf/y 보다는 다소 낮으나, Midtown South 평균 USD 68.58/sf/y 보다는 높은 수준입니다.

Asking rents (USD/sf/y) / Colliers International

Asking rents (USD/sf/y) / Colliers International

부동산 관련 주요 용어 (ABC 순)

부동산 관련 주요 용어 (ABC 순)

Absorption: 수요 또는 흡수. 특정 기간 중 사용자에게 임대 또는 매각된 면적.

Absorption Rate [흡수율]: 현재 나와 있는 매물이 다 팔리는데 걸리는 비율. 미국 주택 시장에서는 일반적으로 6개월을 기준으로 짧으면 sellers’ market, 길면 buyers’ market으로 판단. = 가용면적(available space)/단위시간 당 판매면적(average number of sales per period). *국내 부동산 시장에서 말하는 흡수율과 차이.

Absorption, Gross: 총흡수면적. 특정 시점 동안 점유 면적의 총 변동. 임대되었지만 사용하지 않고 있는 면적 포함. 전대차(sublease) 공간 포함하면 Total Gross Absorption, 포함하지 않으면 Direct Gross Absorption.

Absorption, Net: 순흡수면적. 특정 시점 동안 점유면적의 순 변동. 전대차(sublease) 공간 포함하면 Total Net Absorption, 포함하지 않으면 Direct Net Absorption.

ADR [Average Daily Rate]: 일평균객실단가. 호텔의 판매가능한 객실중에서 이미 판매된 객실의 총실료를 판매된 객실수로 나누어 구한 값. (= 당일 총매출액 / 고객이 사용한 총객실수)

Appraised Value: 감정가액. 전통적으로 원가방식(cost approach), 시장방식(market approach), 수익방식(income approach) 등 3가지 방법이 있음.

Asking Rent: 임대료 호가. 임대가능 면적에 대해 건물주가 원하는 기준 임대료. 임대인과 임차인의 협상 시작점. Face Rate.

Base Building: TI(Tenant Improvement) 전에 임차인에게 제공되는 빌딩

Base Rent: (1)기본 빌딩 상태(standard improvements)로 임차인에게 제시되는 임대료. 특정임차인을 위한 추가 시설비용 등이 보태짐. (2)리테일에서는 공용면적에 대한 임대료(common area charge)를 고려하기 전 최소 임대료. (3)오피스나 산업용에서는 임대료 상승 전 임대료

CAM [Common Area Maintenance]: 공용면적 관련 발생하는 운영비.

Capitalization: 부동산에서는 한 해의 순영업이익(NOI)으로 부동산의 가치를 표현하는 방법

Cap Rate [Capitalization Rate]: 자본환원율. 수익형 부동산(income producing property)의 가치를 %로 나타내는 척도. = NOI / Price

Cap Rate, Going-In: (1)복수년도를 대상으로 한 현금흐름 분석에 있어, 첫해 NOI와 취득비용을 계산한 cap rate. (2)부동산 취득시점의 cap rate.

Cap Rate, Stabilized: 특별한 비용 등이 발생하지 않는 대표 년도 기준 cap rate.

Cap Rate, Terminal: 복수년도를 대상으로 한 현금흐름 분석에 처분 가정 시점의 cap rate.

CBD [Central Business District): 일반적으로 리테일, 오피스, 호텔 등과 밀집도가 높은 주택가 등으로 구성되어 있는 도시 중심부
Commercial Property: (1)수익추구형 부동산 (income-producing property). Multifamily housing, retail, office, warehouse, industrial, hotel 등. (2)Retail,  wholesale, office, hotle, service 등 상업적 목적의 부동산

Concessions: 임차인을 유인하기 위해 건물주가 부여하는 것. 무상 임대기간(Free rent), 이사비(moving allowances), 평균 이상의 TI(Tenants Improvement) 등이 있음.

Condominium: 소유자가 개별 가구(individual units)을 소유하고 있는, 다가구 건물(multi-unit structure)

Conduit CMBS: 지역별, 종류별로 분산된 40~60개 정도의 대출자산을 담보로 발행되는 CMBS. 주로 고정금리 10년 만기가 많음.

Contract Rent: 계약 임대료. 리스 계약서 상의 임대료. 일반적으로 첫해 임대료.

Cost Approach: 원가방식. 비용방식. 대체원가접근법. 부동산평가 3방식 중 하나. 동일한 건물을 새로 만들 때 예상되는 비용을 통해 부동산 가치를 추정하는 방법. 토지를 가장 잘 사용하고 있는 상대적으로 새로 지어진 건물이나, 비교 대상이 거의 없는 물건에 적합.

CRE [Commercial Real Estate]: 시장에서 거래되는 multifamily residential, office, industrial, retail 등의 부동산

Dark Value: 자산 임대차 계약의 Worst Case를 선반영 했을 시의 자산가치. 단독 임차인의 경우에만 해당되며, 해당 임차인이 계약을 종료했을 때를 가정. 현재시점에 해당 자산이 전부 공실이 되고, 현재 시장임대료에 상응하는 조건에 임대차 계약이 체결될 경우의 자산가치. 안정화 시점의 자산가치(Stabilized Value)에서 Lease-up 기간 동안의 예상 소요 비용 차감하여 계산.

Debt Coverage Ratio: 매년 부채원리금 상환금액(ADS) 대비 순영업이익(NOI) 비중. = NOI / ADS

Debt Yield: = NOI / 순대출금액(Net Loan Amount)

Delivered: 신규 공급. 완공되고 점유 허가(占有許可)를 받은 단계. Completion 또는 New Supply라고도 함.

DSCR [Debt Service Coverage Ratio]: 부채상환계수. 매년 부채원리금 상환금액(ADS) 대비 순영업이익(NOI) 비중. = NOI / 대출원리금상환액
Distressed Properties: 현재 시장가격 보다 현저하게 낮은 가격으로 매각되는 자산. 다양한 사유가 존재. 차주의 상환 능력 저하, 자산 가격이 대출금 잔액 하회, 세금 연체 등으로 유치권 행사, 민사 소송, 파산 등

Duplex: 한 건물을 두 세대가 사용

Economic Life: 경제연수. 부동산 개선으로 인한 수익이 비용을 상회할 것으로 예상되는 기간

Effective Net Rent: 비용부담이나 계약조건이 다른 임대료를 서로 비교하기 위한 임대료. 고시 임대료(quoted lease rental rate)에 포함되어 있는 운영비용을 차감한 점이 effective rent와 차이. Effective rent가 임차인의 실제 비용을 나타내는 반면, effective net rent는 건물주의 투자수익을 나타냄. Net Effective Rent. Landlord Effective Rent.

Effective Rent: 임대기간 중 발생하는 임대수익을 연간 금액으로 환산한 임대료. 비용부담이나 계약조건이 다른 임대료를 서로 비교할 수 있도록 함. 명목금액으로 계산하나, 현재가치를 고려하여 계산하기도 함. Tenant Effective Rent. = (total rent – free rent – cash allowances)/lease term/rentable space

Face Rent: 고시된 명목 임대료

Flex: 산업시설(industrial)이나 업무시설(office)로 사용 가능한 유연성을 지닌 건물. 미국에서는 1층, 아시아에서는 2층 이상이 일반적. 연구시설(research labs), 첨단시설(tech/telecom facilities), 또는 기타 혼합시설(mixed office-light industrial uses) 등으로 사용.

Full Service Leases: 오피스 임대계약 시 건물주가 임차공간의 janitorial services를 포함한 모든 서비스를 제공하는 계약.

GLA [Gross Leasable Area]: (1)임차인인 임차하여 배타적으로 사용할 수 있는 공간. 임차인인 임대료를 지급하는 공간으로 수익이 발생하는 공간. (2)총 임대가능한 면적(all rentable areas)에 공용면적(all common areas)을 포함한 면적. (3)순임대가능 면적(net leasable area)에 공용면적을 비율대로 합산한 면적. (4)Retail 쇼핑센터에서 모든 임차인들의 사용 면적.

Gross (Building) Area: 건물의 총 면적. 일반적으로 외벽 기준. 임대가능면적은 변할 수 있지만, gross area는 변하지 않음.

Gross Lease: Full Service Lease. 소유주가 운영비용(operating expense) 및 세금의 전부 또는 대부분을 지급할 의무가 있는 임대차 계약.

Hard Cost: 실제 건설, 대수선, 기타 자본 비용 등 직접 비용.

High-rise Office: 고층 빌딩. 일반적으로 26층 이상

HVAC [Heat, Ventilation, and Air-Conditioning]: 공조시스템. 건물의 냉난방, 환기 시스템

Income Approach: 수익방식. 수익환원법. 부동산평가 3방식 중 하나. 해당 건물의 미래 예상 현금을 추정하여 이를 기반으로 가치를 추정. Market Value = Expected annual income / Capitalization rate

Industrial Building: 연구 개발(research, development), 서비스, 생산, 물류 목적의 빌딩으로 일부 업무시설 포함. 제조시설(manufacturing), 창고시설(warehouse), 플랙스(flex) 등으로 세부 분류.

Industrial Property: 생산(production), 제조(manufacturing), 물류(distribution) 등으로 사용되는 부동산

Junior Mortgage: 선순위 밑으로 근저당이 설정되는 후순위 담보대출

Leasing Activity: 특정 기간동안 리스 계약이 체결된 공간. 실제 점유상태인지는 고려하지 않음. 임대차(direct leases), 전대차(subleases), 변경(renewals), 연장(expansions)을 포함하며, 건설 중이나 리노베이션 건물의 리스 계약도 포함. 전대차 공간이 포함되지 않으면 Direct Leasing Activity.

Leasing Commission (LC): 중개 수수료. 신규 임대차 계약 체결 시, 중개인에게 지급. 일반적으로 12개월 치 임대료를 기준하여 일정비율(%)로 산정.
LEED [Leadership in Energy and Environmental Design]: 미국녹색건물협회(U.S. Green Building Council, USGBC) 산하 독립된 인증 프로그램. 지속가능성(Sustainable Sites), 수자원(Water Efficiency), 에너지(Energy & Atmosphere), 재질(Material & Resources), 내부환경(Indoor Environmental Quality), 디자인(Innovation in Design) 등 7개 항목에 대한 평가를 하며, Certified, Silver, Gold, Platinum의 인증 단계가 있음.
Legacy Asset: 금융기관 등이 장기간 보유하고 있는 자산. 최초 취득금액 보다 가격이 큰 폭으로 하락해 있는 자산.

Low-ball Offer: List 되어 있는 가격보다 훨씬 낮은 가격에 매수 제안.

Low-rise Office: 저층 빌딩. 일반적으로 6층 이하.

LTC [Loan-to-cost ratio]: 부동산 관련 총비용 대비 대출금액

LTV [Loan-to-value ratio]: 총 부동산 가격 대비 대출금액

Mall: 쇼핑센터 안에 개별 상점들이 연결되어 있는 곳

Market Approach: 시장방식. 시장접근법. 비교사례접근법. 유사 물건의 가격을 조사한 후, 시간, 장소, 환경 등을 고려하여 가격을 조정하여 비교.

Medical Office Building [MOB]: 의료관련 임차인이 90% 이상인 건물.

Mezzanine Debt: 중순위 대출. 자산에 대한 근저당이 아닌 equity 또는 자산의 소유자의 회사 또는 다른 share를 통해 guarantee 확보

Mid-rise Office: 중층 빌딩. 일반적으로 7~25층.

Modified (Gross) Lease: 임대차 계약 종류 중 하나. Gross Lease와 Net Lease의 중간.

MSA [Metropolitan Statistical Area]: 주요 도시와 그 주변을 포함하는 지역

Multifamily housing: 2이상의 가구가 있는 주거용 건물(housing units)

Net Effective Rent: 임차인을 유인하기 위해 렌프 프리 등 건물주가 임차인에게 제공한 모든 혜택을 고려한 임대료. Landlord Effective Rent.

Net Initial Yield: = Net Rent / Price

Net Leasable Area: 공용면적과 공조시스템, 기타 빌딩 설비들 제외한 임차면적

Net Lease: 소유주가 모든 운영관리비(expenses related to the maintenance and operation)를 부담하고 이후 임차인에게 추가 임대료 형태로 부과하는 임대차 계약

Net Net Lease: 임차인이 임대료 외에 운영관리비(expenses related to the maintenance and operation)를 부담하는 임대차 계약. Double Net Lease.

Net Rentable Area: Net Rentable Area: 임대료 계산을 위한 면적. 국제 건물 소유자 및 관리자 협회 표준(BOMA standard)이 사용되나, 그 외에도 다양한 방법 존재.

NNN Lease: 임차인이 운영비용(operating expenses), 보험료(insurance premiums), 세금(property taxes) 등을 부담하는 임대차 계약. 건물주는 지붕, 구조, 주차공간 등에 대해서 책임을 짐. Triple Net Lease.

NOI [Net Operating Income]: 순영업이익. 임대수익과 기타수익을 더한 수익에서 공실 및 기타 손실과 운영비용을 제한 금액

Non-recourse Loan: 대주의 권리가 담보물건에만 한정되는 대출

Non Performing Loan: 무수익 여신. 정상적인 상환이 이루어지지 않는 대출

Occupancy: 객실 점유율. 객실 이용률

Occupancy Cost: 임차인이 공간 임차에 대해 지급하는 실제 금액. 세전 또는 세후 기준으로 표시.

Office (Building): 경영, 관리, 회계, 마케팅, 정보처리, 컨설팅, 이사관리, 금융 서비스, 교육, 의료서비스 및 기타 전문 서비스 등을 목적으로 하는 업무시설. 최소한 75% 이상이 업무시설 목적으로 되어 있으며, 그 외 부분은 다른 용도의 공간 포함될 수 있음.

Office, High-rise: 25층 초과 건물

Office, Low-rise: 7층 미만 건물

Office, Mid-rise: 7층에서 25층 건물

Office Condos: 다중임차인, 저층 오피스 빌딩에서 개별적으로 임대 또는 매매하는 곳(Individual units for lease or sale). 일반적으로 2층의 탄력적 구조(flex type structure)

Office Park: 2개 이상의 오피스 건물이 인접해 있는 곳.

RBA [Rentable Building Area]: 임대가능면적. 일반적으로 공용면적을 비율에 따라 포함.

RevPAR [Revenue Per Available Room]: 판매가능객실당 수익

ROFO [Right of First Offer]: 우선 협상권. 제3자와 거래조건을 교섭하기 전에 먼저 ROFR 체결자와 거래조건을 우선적으로 교섭해야 하는 약정

ROFR [Right of First Refusal]: 우선 매수권 또는 우선 거절권. 유무형 자산의 소유주가 소유한 자산을 제3자와 매매협의를 한 후 그 조건을 ROFR 보유자에게 먼저 제시하여 ROFR 보유자가 이를 거절한 경우에 한해 제 3자에게 팔 수 있도록 하는 권리

Sales Comparison Approach: 거래사례비교법. 부동산평가 3방식 중 하나. 유사한 거래 사례를 조사 후 조정계수를 적용하여 가격 산정. 단위면적당 가격이나, 유효수익승수(effective gross income multiplier) 등을 이용하여 비교.

Senior Mortgage: 자산의 가장 첫번째 근저당 설정권자인 선순위 담보대출

Shadow Space: 공실(vacant)이나 임대가능면적(available space)이 아닌 면적. 측정하기 어려움. Phantom Space

Single Asset CMBS: 단일 자산을 담보로 발행되는 CMBS. 주로 최고 사양의 부동산을 대상으로 함.

Soft Cost: 금융이자, 부동산 세금, 허가, 기타 비용 등 부동산 건설 또는 개발과 관련된 비용

Sub Performing Loan: 원리금 지급은 되고 있으나 차주의 신용도가 매우 낮은 여신

Takeup: 물리적으로 점유된 공간. Leasing activity.

Tenant Improvement [TI]: 임차인 개선비용. 신규 임대차 또는 재계약 체결 시, 임차인이 임차공간을 용도에 맞게 개선하는데 필요한 개보수 목적으로 지급되는 비용.

Total Inventory: 총면적. 특정 지역의 순임대가능면적(net rentable area)의 합. 신규 공급(delivered) 발생 시 증가하고, 기존 빌딩의 철거나 용도 변경 등 발생 시 감소. Renovation이 중요하지 않을 경우 renovation 중인 면적을 포함하며, 용도변경(conversion) 중인 부동산 면적은 제외. 시장 분석 시에는 분석자에 따라 면적, 용도, 임차인 등을 고려하여 포함시키거나 제외시킴.

Triple Net Lease: 임차인이 운영비용(operating expenses), 보험료(insurance premiums), 세금(property taxes) 등을 부담하는 임대차 계약

Trophy Buildings: 잘 알려져 있고, 기관 투자가가 선호하는 랜드마크 자산. Class A 보다 더 우량한 자산. AAA.

Vacancy Rate: 공실률. = 전체 공실/전체 공간. 일반적으로 전대차 면적을 계산에 포함한 overall vacancy rate를 의미. 전대차 면적을 제외하고 계산할 경우 direct vacancy rate라고 표시.

Vacancy Rate, Direct: 직접 공실률. 건설 중인 공간은 포함되지 않음. = 전체 물리적 공실/전체 공간

Vacant Space: 공실. 현재 임차되어 있지 않은 면적. . 일반적으로 전대차 면적을 계산에 포함한 total vacant space를 의미. 전대차 면적을 계산에서 제외할 경우 직접 공실(Direct Vacant Space)이라고 함.

Zoning: 지역 당국에 의해 지정된 사용 용도. 예) single dwelling residential, multiple dwelling residential, light manufacturing, commercial, retail, etc.

[국내]

흡수율: 단위시간당 분양된 면적

흡수시간: 건물 준공 후 전량이 분양되는데 걸린 시간

외래향

외래향 서울대점.

서울대 입구역 5번 출구쪽에 있는 이 곳은 서울대생들에게도 맛집으로 통하는 중국집입니다. 가장 유명한 것은 외래향 탕수육. 매운 고추가 듬뿍 들어가 매콤함이 더해진 탕수육입니다. 고추만 먹지 않는다면 맵지는 않고 살짝 매콤함이 느껴지는 정도.

맛은 있지만 음식들이 전반적으로 짜고, 맵고, 달고 맛이 강한게 특징입니다. 짜사이부터 짜장, 그리고 다른 음식들까지.

Brexit

Brexit.

설마설마하던 일이 현실로 다가왔습니다. 여론 결과는 알 수 없다고 나오고 있었지만, 시장에서는 변화에 대한 두려움으로 인해 실제 선거에서는 현행 유지가 우세할 것으로 전망하고 있었죠.

2년의 유예기간. 놀랍지만 실제 경제에 미치는 영향은 제한적이라는 시각부터, 또다른 금융위기의 도화선이라는 시각까지.

(1) 전 세계에 미칠 파급효과가 얼마나 클 지에 대해서는 이견이 있지만, 우려는 존재하죠. 2014년 스코틀랜드 독립 투표 이후 또 다시 보여준 영국의 분열. 실제로 Brexit 투표이후 스코틀랜드와 북아일랜드 독립 가능성도 언급되고 있습니다.

(2) 또다른 이슈는 금융위기 이후 각 국이 예전보다 어려워지며 일고 있는 지역 이기주의의 강화입니다. 2014년 스코틀랜드의 분리독립 운동, 2016년 Brexit 투표, 미국에서 트럼프의 인기. 연관없어 보이지만 모두 그런 연속선 상에 있습니다. 어려움 속에 쌓인 불만을 외부로 돌리는. 이런 불만은 이용하기 쉽고, 선동하기 쉽습니다. 그러다 보니 그 와중에 대중이 선택하는 결과가 진정 그 지역이나, 그 나라의 이익에 부합하는 가는 또다른 이슈가 됩니다.

포기

"그래, 때론 포기할 때도 있겠지. 하지만, 지금은 아니야. 우리에겐 아직 많은 날들이 있잖아."

소설 '그림자 지우기'에 나오는 대사입니다. 이제는 더 이상 그런 학생이 아닌 나이든 아저씨이지만, 갑자기 떠올려집니다.

언젠가는 그런 날이 오겠지만, 그래도 아직은 아니라고. 목을 축이며 쉴 수는 있겠지만, 못 일어날 만큼 지쳐있지는 않다고.

Image: Shepherdess and Sheep, Fontainebleau by Charles-Emile Jacque from Wikimedia Commons  (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Charles-Emile_Jacque_-_Shepherdess_and_Sheep,_Fontainebleau_-_99.200.2_-_Minneapolis_Institute_of_Arts.jpg) in the public domain

워크래프트

워크래프트: 전쟁의 서막.

유명 게임 워크래프트를 영화화하였습니다. 게임의 인지도와 팬층은 영화화에 대한 유혹을 줍니다. 하지만, 지금까지 게임 원작의 실사 영화 중 대부분은 큰 성공을 거두지 못했습니다. 부실한 스토리와 게임도 실시 영화도 아닌 듯한 어색한 컴퓨터 그래픽이 그 원인이었죠. 또한 익숙함이 주는 양면성도 장점이자 단점이 되곤 했습니다.

워크래프트는 지금까지 반응으로 보면 게임 원작 실사영화 중 가장 성공한 영화 중 하나라고 볼 수 있을 것 같네요.

개인적으로는 아주 뛰어난 영화도 아주 나쁜 영화도 아니라고 생각들지만...

영화는 좋게 보면 좋게 볼 수 있고, 나쁘게 보면 나쁘게 보게 되는 부분들이 있습니다. 한편으로 끝나는게 아닌 연작으로 만들어진 영화들이 갖는 한계도 분명히 있죠.

게임을 안해봤어도 보는데 지장은 없지만, 게임 마니아들이 더 재미있게 보고, 다음 편을 더 기다릴거란 생각은 듭니다.

하기

운동을 잘 하는 사람은 운동이 재미있어서 더 하게 되고, 운동을 잘 못하는 사람은 운동이 힘들기만 해서 더 기피하게 됩니다.

공부를 잘 하는 사람은 새로운 걸 알아가는게 재미있어서 공부를 더 하게 되고, 못 하는 사람은 책을 펴도 무슨 소리인지 도통 알 수 없기에 공부를 더 안하게 됩니다.

영원히 피할 수 있다면 피하는게 답일 수도 있지만, 그렇지 않다면 힘들어도 먼저 부딫히는게 더 나을 수 있습니다. 처음부터 잘 하는 사람은 없습니다.

Image: Reading Woman by Friedrich von Amerling (1803–1887) from Wikimedia Commons (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Amerling-Reading_Woman.jpg) in the public domain

꿈

꿈 속에 군인이 되어 내무반에 있었습니다.

취침시간 중 누군가의 침입이 감지되었습니다. 무서운 암살자에 대한 첩보가 입수되어 있었기에 상부에서는 위험할 수 있으니 모두 다 꼼짝하지 말라는 지령을 내렸습니다.

눈을 감고 잠든 척 하고 있는데 끼익하는 문소리가 들립니다. 뛰어난 암살자여서 그런지 아무런 발소리조차 안 들리는 적막.

갑자기 목에 느껴지는 차가운 칼날. 이제는 움직여도 안 움직여도 찔릴 수 밖에 없는 순간, 칼날이 조금씩 눌러드는 생생함에 눈을 떴습니다.

꿈이었다는 걸 알면서 제일 먼저한 행동은 손을 목에 갖다대는 거였죠.

사람들은 CSI, NCIS, Criminal Minds 같은 범죄수사물들을 너무 많이 봐서 그런거 아니냐고 합니다.

하지만... 깨어앉아 있던 순간 들었던 생각은... 조직이 아무것도 하지 못하게 한다고 아무것도 안 하고 있으면... 조직은 문제가 생겼을 때 책임져 주지 않는다는 것.

생뚱맞다고 생각하는 사람들에게는 자다가 봉창두드리는 소리같겠지만, 와닿는 사람에게는 와닿는 말이겠죠.

Image: Daggers - Exhibit in the Etnografiska museet, Stockholm, Sweden by Daderot from Wikimedia Commons  (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Daggers_-_Asmat_people_-_Etnografiska_museet_-_Stockholm,_Sweden_-_DSC00784.JPG) / under the Creative Commons CC0 1.0 Universal Public Domain Dedication

Image: Statues of sitting woman by Adam Jones, Ph.D. from Wikimedia Commons (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Sculpture_-_Architectural_Detail_-_Giessen_-_Germany.jpg) / under the Creative Commons Attribution-Share Alike 3.0 Unported license

US: CMBS Delinquency Rates

US: CMBS Delinquency Rates

미국 CMBS 연체율 입니다. 2008~2009년 금융위기 이후 상승하던 연체율은 2012년 이후 지속적으로 하락하였습니다.

2016년 2월부터 소폭 증가세를 보이고 있으며, 향후 증가세는 지속되어 현 수준보다 높은 수준에 머물 것으로 예상되고 있습니다.

CMBS 30 Day Delinquency Rates (%) / Trepp

CMBS 30 Day Delinquency Rates (%) / Trepp

US: CRE Loan

US: CRE Loan

LTV 40~60% 수준이며, Max LTV는 65~75% 수준.

10년 기준 부동산 담보대출 금리는 4~5% 수준이며, 최근 상승 추세 주춤, 소폭 하락.

2012년 이후 급락하던 미국채 대비 스프레드는 2014년 부터 상승세 지속.

미국 상업용 부동산 담보대출 LTV / Cushman & Wakefield

미국 상업용 부동산 담보대출 금리 / Cushman & Wakefield

미국 상업용 부동산 담보대출 금리 스프레드 / Cushman & Wakefield

Silicon Valley: Cap Rates

Silicon Valley: Cap Rates

미국의 단기 금리는 2014년 이후 정책금리 인상에 대한 우려와 함께 소폭 상승하고 있으나, 전반적으로 주요 선진국들의 장단기 금리는 하락추세를 지속하고 있습니다. 그 중 마이너스 단기 금리에 이어, 최근 마이너스 국채 금리를 기록한 독일의 하락폭이 컸죠.

주요 도시인 뉴욕, 프랑크푸르트, 런던의 cap rate이나 prime yield 역시 2008~2009 금융위기 이후 지속적으로 하락해 왔습니다. 실리콘 밸리 지역 역시 cap rates의 하락세가 지속되었죠.

금융위기와 그 직후를 제외하면 실리콘 밸리의 오피스 cap rates spread는 300~500bps 범위에서 등락을 거듭해 왔습니다.Colliers에 의하면, San Jose-Silicon Valley Suburban 지역의 office cap rates spread는 2016.1분기 338bps로 범위 내에서는 낮은 수준입니다.


실리콘 밸리 지역의 경제 현황이나, 늘어나는 스타트업 기업들, 수요와 공급 등을 고려하면 임대료 및 순영업이익(NOI) 상승에 대한 기대가 있어서 과도하지는 않다고 하나, Cap rates만 보면 절대적인 측면이나 스프레드 측면이나 부담스러운 수준입니다.

미국(US), 독일(DE), 영국(UK)의 장기 이자율(Long-term Interest rates) 추이 (%) / OECD

미국(US), 독일(DE), 영국(UK)의 단기 이자율(Short-term Interest rates) 추이 (%) / OECD

뉴욕(NYC) Office Cap rates, 프랑크푸르트(Frankfurt)와 런던 웨스트엔드(Lodon-WE) Office Prime yields 추이 (%) / Colliers International

실리콘 밸리 지역 office cap rates (%) / CBRE, Colliers International

실리콘 밸리 지역 office cap spreads (%) / OECD, CBRE, Colliers International

Palo Alto: Sales Price (PPSF)

Palo Alto: Sales Price (PPSF)

Palo Alto와 주변지역의 office 거래 내역입니다.

빨간 점은 Palo Alto, 파란 점은 Silicon Valley 중 그 외 지역의 평방피트 당 거래 가격입니다. 출처는 다양합니다. 거래가 아주 활발하지는 않으나, 꾸준히 발생하고 있으며, 평방피트당 거래 금액도 지속적으로 상승 중임을 알 수 있습니다.

그 아래 선만 있는 그래프는 2005년 부터 뉴욕 맨하탄 다운타운(NYC-DT), 미드타운(NYC-MT), San Francisco Peninsula(SF-PEN), San Jose-Silicon Valley 교외지역(SJ-SV-SUB)의 평방피트 당 거래금액 변동 추이를 비교하고 있습니다.

Cap rate의 경우에도 빨간 점은 Palo Alto, 파란 점은 그 외 지역입니다.

마지막 그래프는 San Francisco Peninsula(SF-PEN), San Jose-Silicon Valley 교외지역(SJ-SV-SUB), 미국 도심지역(US-CBD), 미국 교외지역(US-SUB)의 cap rate의 추이를 비교한 그래프입니다.

Cap rate은 완만한 하락세를 보이고 있습니다. 미국의 금리인상과 cap rate의 반응에 대해 추가하락 가능성 보다는 상승쪽에 대한 우려가 커지고 있지만 아직까지는.

실리콘 밸리 지역 오피스 거래금액 (일부, USD/sf) / Multi source (Concord, CW, DTZ, HFF, CBRE, JLL, NGKF 등)

맨하탄과 실리콘 밸리 지역의 오피스 거래금액 추이 (USD/sf) / Colliers International

미국과 실리콘 밸리 지역의 오피스 거래금액 추이 (USD/sf) / Colliers International

오피스 Cap Rates (%) / Multi source (Concord, CW, DTZ, HFF, CBRE, JLL, NGKF 등)

미국과 실리콘 밸리 지역의 오피스 Cap Rates (%) / Colliers International

마음 먹으면

마음만 먹으면...

어느 고등학교 축구부. 눈에 띄는 기량의 1학년 학생이 있었습니다. 주위에서는 1~2년 후면 국가대표는 따놓은 당상이라고 했죠. 그는 스스로도 말했습니다. 자기가 마음만 먹으면 그 어느 팀도 이길 수 있다고.

문제는 마음 먹을 때가 거의 없었다는 거. 상대방이 너무 약해 전력을 다해 뛸 마음이 안 생긴다, 날씨가 너무 덥다 등등 열심히 안 뛸 핑계거리야 무궁무진했죠.

연습도, 시합도 전력을 기울일 때가 거의 없던 그는 졸업반이 되었을 때 그냥 그런 선수가 되어 있었습니다.  그래도 여전히 남아있는 자존심 아닌 자존심. 내가 마음을 안 먹어서 그렇지 내가 마음만 먹으면 너희는 못 따라와.

하지만, 다들 알고 있었습니다. 2~3년 동안 열심히 체력과 근력을 키운 다른 선수들을 앞서기는 커녕 따라가기도 힘들다는 걸.

결국 그는 국가대표는 커녕, 프로 축구선수조차 되지 못했습니다.

마음만 먹으면 할 수 있다고 생각하면 마음을 먹어야 합니다. 이런저런 이유로 그 마음을 아끼면 꿈이 기다려 주지 않습니다.

Image: Saint Louis University Men's soccer game by Wilson Delgado from Wikimedia Commons (https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Billiken_soccer.jpg) / Public domain

비둘기

도시의 비둘기.

야생은 양육강식의 세계입니다. 인간의 본능도 그럴지 모릅니다. 물리적 힘이 아닌 재물적 힘으로. 그렇기에 빈익빈 부익부는 자연스러운 현상일지도.

도시 속 비둘기들 속에서도 양육강식은 적용됩니다. 엇비슷한 새들끼리만 있으면 골고루 먹지만, 월등히 강하거나, 약한 새들이 있으면 달라집니다.

한 골목. 할머니 한분이 매일 과자나 곡물을 뿌려 모이를 주십니다. 몰려드는 비둘기 떼에 보행도 불편하고, 지나는 차들의 운행에도 방해를 주어서 안 그러셨으면 하지만, 말릴 수는 없었죠.

처음에는 몰랐는데 어느 날부터 그 중 덩치 큰 녀석이 눈에 띄입니다. 욕심 많은 녀석은 다른 비둘기들을 쫓아내며 먹이를 챙겼죠. 사납지만 뛰어다니며 쫓아내는 모습. 저 녀석 저 덩치로 날 수나 있을까?

어느 날 아침. 도로 위에 자동차 바퀴에 눌려 죽은 새의 흔적이 남겨져 있었고, 큰 놈은 그 후로 보이지 않았습니다.

직접 보지는 못했지만, 트럭이 달려올 때 날지 못해서 피할 수 없었던게 아닌가 생각이 듭니다.

약육강식이, 승자독식이 동물적 본능일지 모르지만, 위기 앞에서 최선의 선택은 아닐 겁니다.

Palo Alto: Vacancy

Palo Alto: Vacancy

Palo Alto 지역의 공실률입니다. NGKF에 의하면, 전체 4.95%로 California Avenue(Cal Ave) 지역(3.47%)과 Stanford Research Park(SRP) 지역(4.90%)의 공실률이 낮은 수준입니다. 총 공실률 기준이며, 직접 공실률은 3% 대입니다.

단순히, 이 지역의 오피스 지표가 중요하다기 보다, 이 지역을 보다 보면, 미국의 Start-up 기업들이 활발히 생겨나고 성장하고 있는 보다 큰 그림이 보입니다.

South Peninsula 지역 Availability, Vacancy (%) / NGKF

South Peninsula 지역 Availability, Vacancy 추이 (%) / NGKF

Silicon Valley 지역 Vacancy rate (%) / JLL

South Peninsula Vacancy Map (%) / Nemark C&C

San Francisco Mid Peninsula (Blue) & Silicon Valley (Red) Vacancy Map (%) / JLL