US Office: Inventory

US Office: Inventory

□ Inventory

- JLL에 의하면, CRE Inventory는 Industrial 12 BSF, Office 4 BSF, Retail 10 BSF 수준
- Colliers International 기준 US Office Inventory는 약 6 BSF로 이 중  30%인 2 BSF가 downtown 지역, 70%인 4 BSF가 suburban 지역
- 지역별로는 북동부 33%, 남부 27%, 서부 22%, 중서부 18%

- Metro Area 기준, New York, Washington DC, Dallas, Chicago, Los Angeles 지역의 오피스 면적이 상위 5개 권역
- 이 중 Chicago를 제외한 지역은 다시 세부 지역으로 분류
. New York City Metro 지역 내 downtown 지역인 Manhattan은 500 MSF를 상회하여, Manhattan 만으로도 가장 큰 오피스 권역

- 6~10위 권은 San Francisco Bay Area, Houston, Atlanta, South Florida, Boston 권역이며, Detroit, Philadelphia, Denver, Pheonix, Seattle 권역이 11~15위로 그 뒤를 이음

US CRE Inventory 추이 (MSF) / JLL

Inventory 비중 (2016.09) / JLL

US Office Inventory 추이 (MSF) / Colliers International

지역별 Office Inventory 비중 (2016.09) / Colliers International

US Office Inventory 증가율 (%) / Colliers International

US Office Inventory: Metro 1~5 (MSF) / Colliers International

US Inventory: Metro 6~15 (MSF) / Colliers International

US Inventory: Metro 16~30 (MSF) / Colliers International

US Office Market

US Office Market

□ Inventory

● Inventory by market (MSF, 2016.3Q)
- CW에 의하면 Inventory 기준 87개 market 중 상위 50개 시장은 New York - Midtown (242 MSF)부터 New Orleans, LA (30 MSF)까지.

□ Leasing Activity

● Leasing Activity by market (MSF, 2016.3Q)
- Inventory 기준 Top 40 market의 leasing activity 순위
- 상위 30개 시장까지는 inventory나 leasing activiity 고려 시 투자 고려 가능한 규모로 판단

□ Deliveries vs Net Absorption

● Net Absorption vs Deliveries (2016.3Q YTD)
- 이 중 순수요가 공급을 상회하는 하위 시장은 16개 (National 및 Region 제외)

□ Vacancy Rate과 Rents 변동율

● Vacancy Rate과 Rents 변동율
- Vacancy Rate이 감소하고, 임대료가 상승한 시장은 11개 (National 및 Region 제외)

Inventory (MSF) / CW

Leasing Activity by market (MSF, 2016.3Q) / CW

Net Absorption vs Deliveries (2016.3Q YTD) / CW

Vacancy Rate과 Rents 변동율 / CW

Deliveries vs Net Absorption (MSF, 2016.3Q YTD) / CW

Silicon Valley Office: Inventory

Silicon Valley Office: Inventory

Colliers International에 의하면, 미국의 총 오피스 inventory는 6,601 MSF (≒ 563 MSM ≒ 170 백만평)
이 중 Silicon Valley 오피스 면적은 미국 오피스 면적의 0.01%인 81 MSF (≒ 7 MSM ≒ 2 백만평)
- San Jose 27 MSF (34%), Sunnyvale 12 MSF (15%), Santa Clara 12 MSF (15%), Palo Alto 10 MSF (13%) 등

CW에 의하면, 실리콘 밸리 지역은 R&D 면적(167 MSF)이 Office 면적(78 MSF)의 2배를 상회
- 이 중 Sunnyvale은 R&D 면적(23 MSF), Office 면적(10 MSF)

Inventory 추이 (MSF) / Colliers International

Inventory 비중 (%) / Colliers International

Office 및 R&D Inventory 추이 (MSF) / Cushman and Wakefield

Office + R&D Inventory 비중 (%) / Cushman and Wakefield

Bonn: Office Stock (Inventory)

Bonn: Office Stock (Inventory)

Corpus Sireo에 의하면 독일의 7개 A급 도시의 오피스 총 면적은 98.0 MSM.
가장 면적이 넓은 도시는 Berlin으로 26.6 MSM.
North Rhine-Westphalia 주에는 Cologne  (9.4 MSM), Düsseldorf (9.1 MSM) 등 2개의 A급 도시가 있음.
B급 도시 중 Bonn이 4.0 MSM으로 North Rhine-Westphalia 주 뿐만 아니라 독일에서 가장 큰 B급 도시 중 하나.

RIWIS에 의하면, Bonn의 office 면적은 계속 증가하고 있으나, 사무직군 근로자 평균 면적은 감소 추세.

A-Cities in Germany (KSM) / Corpus Sireo

B-Cities in North Rhine-Westphalia (KSM) / Corpus Sireo

Office stock, net floorspace (KSM) / RIWIS

Avg floorspace per office employee (SM) / RIWIS

New York: Office Inventory

New York: Office Inventory

증가율

지난 10년간 뉴욕의 오피스 총 임대가능면적은 연평균 1.5% 증가하여, 미국 평균을 하회합니다.

총임대가능면적(inventory 또는 stock)은 신규 건설이 완공되거나 증개축이 완료되면서 늘어나게 되고, 개보수에 들어가거나 멸실되는 경우, 또는 오피스에서 멀티패밀리로 처럼 다른 용도로 전환되는 경우 감소하게 됩니다.

그 외에 기술적인 원인도 있죠. 조사 업체가 전수 조사가 아닌 자신들이 생각하는 대부분을 포함시키다 보니 포함시키지 않던 빌딩을 조사 대상에 넣거나 기존 대상을 빼거나 하면서 변동이 있을 수 있습니다. 그리고 때로는 세부 시장의 분류 기준이 바뀌거나 같은 건물의 임대가능면적이 변하기도 하죠.

그러다 보니 변동에 따른 시계열 분석이 의미없다고도 합니다. 의미가 전혀 없지는 않겠죠.

맨하탄의 총임대가능면적은 큰 폭의 증가세를 보이지 않았고, 몇가지 이유로 향후에도 그럴 것으로 봅니다.

(1) 뉴욕의 맨하탄은 강으로 둘러싸여 있다보니 수평적인 신규 공급에는 한계가 있습니다. (2)100년 이상 오래된 건물들이 많다 보니 리노베이션을 하여도 건물 외관을 유지해야 하는 경우가 많습니다. 수직적으로 증가하는 데에도 제한이 있습니다. (3) 도시생활을 선호하는 사람들의 증가입니다. 이로인해 도심의 오피스에서 멀티패밀리나 콘도로의 변경이 늘었습니다. 오피스에서 멀티패밀리로의 전환은 상대적으로 쉽지만, 멀티패밀리에서 오피스로 전환은 훨씬 어렵다고 합니다.

그러다 보니 기본적으로 공급 면적이나 증가율이 낮을 수 밖에 없습니다. 하지만, 맨하탄 내에서도 낙후 지역이 있고, 철도차량기지를 지하화하고 그 위에 부동산을 개발하는 허드슨 야드 처럼 개발도 이루어지고는 있습니다.

Midtown, Midtown South, Downtown

맨하탄은 크게 미드타운, 미드타운 사우스, 다운타운으로 구분합니다. 미드타운 사우스와 다운타운의 구분은 사람에 따른 차이가 크지 않습니다. 하지만, 미드타운과 미드타운 시우스는 구분하는 사람이나 기관에 따라 다릅니다. 같은 사람, 같은 기관이더라도 시간에 따라 변하기도 하죠.

그렇기에 주어진 자료만으로는 명쾌하지 않은 부분이 많지만... 여러가지 문제들을 고려한 상태에서 참고할 수는 있기에...

Manhattan Inventory (MSF) / JLL

Inventory 누적증가율 (2010.03=100) / JLL

Midtown 지역 Inventory (MSF) / JLL