Colony Northstar

Colony Northstar

Colony Northstar의 연차회의가 열린 Harringbone.

사석에서 오간 내용들.

Retail

미국 부동산 시장에서 가장 우려하는 사항은 retail 부문이라고 합니다. 이미 여러 곳에서 나온 이야기이지만 콜로니도 마찬가지 의견. 전자상거래로 인한 대형 retail 업체가 문을 닫는 것을 우려합니다. 2개층 이상을 쓰는 주요 임차인에 대한 문제 발생 가능성 증가. 그들이 나가게 되면 임차인 채우기 어렵습니다. 1층은 채우더라도, 에스칼레이터가 뚫려있는 2층은 누가 들어오겠냐는 것이죠. 그리고, 넓은 면적을 사용하고 있었기에 채우지 못하면 가치 회복도 어렵다고 봅니다. 그렇다고 무조건 피하는 것이 아니라 2층까지 채울 전략이 있을 때에 한해 투자를 해야한다는 시각이죠.

부동산 Equity

미국에서도 부동산 가격에 대한 부담은 많이들 느끼고 있습니다. 오히려 미국 부동산 equity에 투자하는 한국 투자자들 보다 더 크게 느끼는 것 같습니다.

위기의 시작?

어디서 터질지는 모르지만, 위기는 다가오고 있다고 말합니다. 예언가가 아니니 단정지을 수는 없지만 미국 내 부동산 equity를 투자하려 한다면 잠시 쉬는 것도 하나의 좋은 전략일 수 있다고 하죠. 공식적 자리가 아닌 자유로운 분위기여서 그런지 18개월이라는 구체적인 기간까지 언급하네요.

위기가 오더라도 트리거는 아무도 모르는 곳이 될 거고,  자신도 역시 모르겠다고 덧붙입니다.

Public vs Private

PPP(public–private partnership)에서 말하는 public-private은 공공부문과 민간부문을 언급합니다.

부동산에서는 Federal National Mortgage Association(FNMA, Fannie Mae)와 같은 정부지원기관(government-sponsored enterprise, GSE)과의 협업을 이야기 합니다.

하지만, 혹자는 deal sourcing 관점에서 공개된 입찰 참여와 사적인 협상을 통한 deal 확보를 의미하기도 합니다.

CMBS 등 public market이 유효할뿐만 아니라 더 매력적이라는 곳도 있지만 사모펀드를 선호하는 쪽에서는 open market은 경쟁이 너무 심하기 때문에 private으로 가야한다고 말하죠.

미국이 아니라면?

Legal system과 currency의 안정성이 키라고 봅니다. 그런 관점에서는 미국을 제외하면 유럽, 일본, 한국, 호주 정도가 가능한 투자대상이라고 하죠. 유럽은 나라마다 워낙 다르긴 합니다. 영국은 여전히 미국 다음으로 투자하기 좋은 국가 입니다. 프랑스와 이탈리아는 임차인에게 유리한 법률 체계때문에 신중해야 하고, 동유럽은 매우 주의할 필요가 있는 식.