미국 부동산 Cap Rate

미국 부동산 Cap Rate

앞에 글(B:N:T)을 보고 누군가 그럽니다. Cap rate과 비교해야 하는 건 10년 국채가 아닌 정책금리 (연방기금 기준금리, federal fund target rate) 아니냐고. 그 사람 왈, fed rate이 국채 금리와 cap rate에 영향을 주기 때문에 종속변수 끼리 보는 것 보다 독립변수인 fed rate과 종속변수인 cap rate을 보는게 맞다고.

시각의 차이는 있을 수 있고, 서로 영향을 미치는 실제 환경 속에서 명확히 독립변수와 종속변수를 구분하기 힘들기도 하지만, fed rate을 완전한 독립변수로 보기도, cap rate을 fed rate의 종속변수로 보기도 힘들지 않나 싶기는 합니다. 어쨋든 두 지표를 비교해 봐도 국채와 비교했을 때와 큰 차이는 없어 보입니다. 변동폭과 속도가 다르기는 하지만

미국의 cap rate와 금리 추이
Source: Bloomberg, CBRE

미국의 cap rate와 금리 추이
Source: Bloomberg, RCA

정책금리를 올리는 2~3년 동안 cap rate는 오히려 내려갔었죠.

또 다른 분은 부동산도 안전자산이 아님을 들어 하이일드 본드 수익률과 비교하기도 합니다.

저번(B:N:T)에도 보여드렸 듯이 cap rate - 국채 10년 스프레드(cap spread)와 하이일드 본드 - 국채 10년 스프레드(HY spread)는 육안으로 볼 때 비교적 비슷한 움직임을 보입니다. 변동폭은 다르지만.

미국의 office cap spread와 HY spread 추이
Source: Bloomberg

뉴욕 등 대도시 prime 지역의 A급 office의 경우 역사상 최저 수준의 cap rate을 기록하고 있고, 다른 지역도 금융위기 직전 수준이어서 일부에서는 불안해 하고 있습니다. 하지만, 절대적인 수치가 아닌 0에 가까운 정책금리, 풀린 유동성 등을 고려시 지나친 수준은 아니라고 생각됩니다. Office cap rate는 역사상 최저 수준이지만, spread는 여전히 높은 수준입니다.

다만, 미국 금리 인상의 후폭풍이 어디까지 이어질지에 따라 달라질 수는 있겠죠.