Silicon Valley Office: Cap Rates

Silicon Valley Office: Cap Rates

1) 주요국 금리 추이

금융위기 이후 각국의 장단기 금리는 하락
최근 미국의 금리인상 관련, ‘금리인상 → cap rates 또는 prime yields 상승 → 부동산 가격 하락’에 대한 우려 증가

2) 오피스(Office) Cap rates, prime yields

Office cap rate나 prime yield가 이자율에 무관하지는 않으나, 이자율만큼 변동성이 크지 않음.

3) Silicon Valley 오피스(Office) Cap rates

Cap spread는 일정 범위 내에서 변동하며, range 내에서 낮은 수준

Long-term interest rates (%) / Monthly Monetary and Financial Statistics (MEI) : Interest rates (OECD, 2016)

Short-term interest rates (%) / Monthly Monetary and Financial Statistics (MEI) : Interest rates (OECD, 2016)

뉴욕 Office Cap rates (%) / OECD, Colliers International

뉴욕 Office Cap rates (%) / OECD, Colliers International

Cap rates (1999.12~, %) / CBRE, Colliers 등

Cap rates (1999.12~, %) / CBRE, Colliers 등

US Industrial: Cap Rates

US Industrial: Cap Rates

미국 Industrial의 cap rate은 하락세를 보였으나, 하락세 다소 주춤하는 모습

Cap rates (%) 추이 / Colliers International

New York: Rates

New York: Rates

Brexit 이후 미국 금리인상에 대한 우려는 수그러든 모양세입니다. 하지만, 단지 다소 지연일뿐 지속되기 어려운 저금리라는 불안감은 계속됩니다.

절대적인 수준도, 스프레드도 버블이라고 보기는 어려우나 편하지도 않은 수준입니다.

Cap rates / CBRE, Colliers International

Cap rates / CBRE, Colliers International

Cap spreads / CBRE, Colliers International

Silicon Valley: Cap Rates

Silicon Valley: Cap Rates

미국의 단기 금리는 2014년 이후 정책금리 인상에 대한 우려와 함께 소폭 상승하고 있으나, 전반적으로 주요 선진국들의 장단기 금리는 하락추세를 지속하고 있습니다. 그 중 마이너스 단기 금리에 이어, 최근 마이너스 국채 금리를 기록한 독일의 하락폭이 컸죠.

주요 도시인 뉴욕, 프랑크푸르트, 런던의 cap rate이나 prime yield 역시 2008~2009 금융위기 이후 지속적으로 하락해 왔습니다. 실리콘 밸리 지역 역시 cap rates의 하락세가 지속되었죠.

금융위기와 그 직후를 제외하면 실리콘 밸리의 오피스 cap rates spread는 300~500bps 범위에서 등락을 거듭해 왔습니다.Colliers에 의하면, San Jose-Silicon Valley Suburban 지역의 office cap rates spread는 2016.1분기 338bps로 범위 내에서는 낮은 수준입니다.


실리콘 밸리 지역의 경제 현황이나, 늘어나는 스타트업 기업들, 수요와 공급 등을 고려하면 임대료 및 순영업이익(NOI) 상승에 대한 기대가 있어서 과도하지는 않다고 하나, Cap rates만 보면 절대적인 측면이나 스프레드 측면이나 부담스러운 수준입니다.

미국(US), 독일(DE), 영국(UK)의 장기 이자율(Long-term Interest rates) 추이 (%) / OECD

미국(US), 독일(DE), 영국(UK)의 단기 이자율(Short-term Interest rates) 추이 (%) / OECD

뉴욕(NYC) Office Cap rates, 프랑크푸르트(Frankfurt)와 런던 웨스트엔드(Lodon-WE) Office Prime yields 추이 (%) / Colliers International

실리콘 밸리 지역 office cap rates (%) / CBRE, Colliers International

실리콘 밸리 지역 office cap spreads (%) / OECD, CBRE, Colliers International