괌: 비치인쉬림프 2

괌: 비치인쉬림프 (Beachin' Shrimp 2)

주소: 540 Pale San Vitores Road Flame Tree Plaza Tumon GU 96913, 540 Pale San Vitores Rd, Tamuning, Guam

새우요리 전문점. 감바스(16.99달러, 약 18,200원), 코코넛 슈림프(17.99달러, 약 19,200원) 등의 메뉴가 있습니다.

괌: 온워드리조트

괌: 온워드리조트(Onward Beach Resort Guam)

주소: Gov Carlos G Camacho Rd, Tamuning, 96913 Guam

수영장과 워터파크가 잘 되어있는 리조트입니다. 한국의 워터파크를 생각하면 실망할 수도 있지만, 어린이들은 며칠 동안 계속 가도 만족해 합니다.

업사이드 (2018)

업사이드 (The Upside, 2019)

실화를 바탕으로 보기 힘든 두 남자의 우정을 내세웠던 영화 언터처블: 1%의 우정(The Intouchables, 2011)을 리메이크한 작품입니다.

그린북(Green Book, 2018)에서는 고용주가 흑인이고 피고용인이 백인인 두 사람의 우정이 쌓여가는 과정을 다루고 있다면, 업사이드는 고용주 백인 필립과 피고용인 흑인 델의 우정이 쌓여가는 과정을 다루고 있죠.

업사이드는 흑인과 백인의 우정이지만, 흑인과 백인이라기 보다는 빈부에 대한 이야기라고 볼 수 있습니다.

현실을 바탕으로 한게 아니었다면 인종을 떠나서 말도 안된다고 할 만한 이야기이죠. 특이하니까 실화를 영화로 만들기도 했겠지만, 실화라는 게 영화를 더 재미있게 만들기도 합니다. '동화처럼 뻔한 이야기'도 실화를 바탕으로 했다는 순간 다시 보게 되죠.

업사이드도 그런 유형의 영화이죠. 아직 기억에 남아있는 원작의 그림자가 많이 드리워져 있는 것은 조금 부담스럽기도 합니다. 보다 보면 다소 이야기가 지루하다는 느낌이 들기도 하죠.

그래도, 전반적으로 나쁘지는 않았습니다.

Directed by: Neil Burger
Produced by: Todd Black, Jason Blumenthal, Steve Tisch
Based on: The Intouchables by Olivier Nakache and Eric Toledano
Starring: Kevin Hart, Bryan Cranston, Nicole Kidman
Production company: Escape Artists
Distributed by: STX Films, Lantern Entertainment
Release date: September 8, 2017 (TIFF), January 11, 2019 (United States)
Running time: 126 minutes
Country: United States
Language: English
Budget: $37.5 million
Box office: $122.2 million

그린북 (2018)

그린북 (Green Book, 2018)

1960년대를 배경으로 실화를 바탕으로 하는 영화. 제목인 그린북은 흑인들을 받는 호텔과 레스토랑을 실은 여행안내책자입니다. 남북전쟁은 북군의 승리로 끝났지만, 여전히 흑인에 대한 차별이 심한 미국 남부지역을 여행할 때 요긴하죠.

유명한 흑인 음악가인 도널드 셜리 박사(Dr. Donald Shirley)가 콘서트 투어를 위해 이탈라아계 토니(Frank "Tony Lip" Vallelonga)를 운전기사로 고용하면서 영화는 시작됩니다. 많은 면에서 다른 두 사람이 서로에게 익숙해가는 로드무비 형식을 띄고 있습니다.

언터처블: 1%의 우정(The Intouchables, 2011)이나 이를 리메이크한 디 업사이드(The Upside, 2010)가 백인 고용주와 흑인 피고용인에 대한 우정을 그리면서도 흑백 문제를 직접적으로 다루지 않은 반면, 영화는 보통 생각하기 쉬운 백인 고용주, 흑인 피고용인이 아닌 흑인 고용주, 백인 피고용인의 설정을 1962년 미국 남부지역을 배경으로 하면서 인종차별 문제를 다루고 있습니다. 가볍지도 않지만, 무겁거나 과하지도 않게.

대단히 감동적이거나 재미있는 것은 아니나 잔잔하면서 지루하지 않게 이야기를 풀어갑니다. 동시에 미국인들이 보고 느끼기에는 또다른 느낌일 수 있겠다는 생각도 듭니다.

Directed by: Peter Farrelly
Produced by: Jim Burke, Brian Hayes Currie, Peter Farrelly, Nick Vallelonga, Charles B. Wessler
Starring: Viggo Mortensen, Mahershala Ali, Linda Cardellini
Production company: Participant Media, DreamWorks Pictures, Innisfree Pictures, Cinetic Media, Alibaba Pictures
Distributed by: Universal Pictures
Release date: September 11, 2018 (TIFF), November 16, 2018 (United States)
Running time: 130 minutes
Country: United States
Language: English
Budget: $23 million
Box office: $320.2 million

수퍼히어로의 은퇴

수퍼히어로의 은퇴 (스포有)

이제는 대부분 결말을 아는 영화들일테니 스포일러라고 할 것까지는 없을 것 같지만... 그래도 누군가에게는 스포일러가 될 수 있을까요?

수퍼히어로의 은퇴 후 모습을 다루었던 영화 인크레더블(The Incredibles, 2004). 인크레더블에서 주인공 가족들은 새로운 악당의 등장으로 다시 결합하죠. 직접적이면서 동시에 실질적인 은퇴라고 보기는 어렵습니다.

DC의 인기 히어로 배트맨(Batman)을 실사 영화에서 극찬받게 한 다크나이트 시리즈. 시리즈 마지막편이라고 할 수 있는 다크나이트 라이즈(The Dark Knight Rises, 2012). 자신을 희생하는 배트맨(Christian Bale as Bruce Wayne / Batman:). 라이즈가 아니라 추락 아니냐는 사람도 있었고 배트맨의 최후였다는 사람도 있지만, 고장난 자동비행장치를 어느새 고쳐놓았다는 대사에서 최후라기 보다는 그 뒤로 은퇴한 배트맨이 느껴집니다. 혼자 짊어지기에 너무도 무거워진 짐. 다크나이트 시리즈에서 언급했던 건 한 명의 영웅이 할 수 있는 일 보다 더 큰 건 그 한 명이 움직이는 대중의 힘이란 것이죠.

마블의 울버린(Hugh Jackman as Logan / Wolverine)을 주연으로 한 영화 로건(Logan, 2017)은 나이들고 병에 걸린 수퍼히어로의 모습을 보여줍니다. 두뇌가 수퍼파워의 원천인 자비에 교수(Patrick Stewart as Charles Xavier)는 치매에 걸리고, 때로는 불사의 몸을 저주로 여기기까지 했던 울버린, 로건은 쇠약해진 모습. 시작부터 충격적이었던 영화는 비현실적인 수퍼히어로 영화를 통해 인간이 나이들어가는 모습을 매우 현실적으로 느끼게 합니다. 다크나이트의 배트맨이 비자발적일지는 몰라도 스스로 선택한 은퇴였다면, 로건에서는 시간이 가며 겪게되는 어쩔 수 없는 모습이죠.

어벤저스: 엔드게임(Avengers: Endgame, 2019)
. 이곳에서도 기존 멤버들의 은퇴가 나옵니다. 은퇴와 복귀, 그리고 은퇴를 반복하는 호크아이(Jeremy Renner as Clint Barton / Hawkeye). 은퇴와 복귀, 그리고 운명을 다하는 아이언맨(Robert Downey Jr. as Tony Stark / Iron Man). 모든 것을 마무리졌다고 생각하여 은퇴를 하는 캡틴아메리카(Chris Evans as Steve Rogers / Captain America). 가정을 꾸리려면 은퇴를 해야하고, 은퇴를 해서도 능력을 보유하고 있는 한 자유롭기 힘든 그들의 모습.

자유롭기 힘든 건 배트맨과 로건도 크게 다르지는 않습니다. 다크나이트 시리즈의 배트맨은 아예 가정을 꾸리지 못했지만, 울버린(X-Men Origins: Wolverine, 2009)에서 여자친구인 카일라(Lynn Collins as Kayla Silverfox)와 사랑에 빠졌던 로건은 이후 우여곡절을 겪다가 치매 걸린 자비에 교수를 돌보며 지내고 있었죠. 심지어 저스티스리그(Justice League, 2017)의 슈퍼맨(Henry Cavill as Kal-El / Clark Kent / Superman)은 죽었는데도 다시 불려내어집니다.

그들이 보유한 능력에 따른 책임이라고 하기에는 과중해 보이기도 합니다. 현실 속 능력자들(?) 중에는 책임을 안 자려는 자들이 많긴 하지만... 어쩌면 사람들이 그 책임을 과도하게 기대하는 건 아닐까요?

PGIM [s]

PGIM [s]

□ Global Business

경기 종반부 성장 기회와 하방 방어를 위한 투자 전략
• 경기 종반부 성장기회(Late cycle growth opportunities): 진행 중인 경기순환 모멘텀(cyclical momentum)과 낮은 공급 증가율(low supply growth)과 연관
• 구조적 트렌드(Structural trends)
- 낮은 변동성의 수요: 수익형임대주택(multifamily) 등
- 잠재적 수익 성장성: 노인주거복지시설(senior housing) 등
• 대출위주의 전략(Debt strategies): 미국과 유럽에서 투자 기회 증가와 하방 방어(downside protection) 제공

유럽
• 서유럽(Continental Western Europe): 경기 하강 국면 진입
• 동유럽: PIGM의 주요 투자대상 아님

미국, 아시아
• 부동산 유형(sector-specific), 투자 도시(city-specific) 등에 대한 특화 전략
- 도시의 교외(suburban)나 특수유형(specialty sector)이기도 함

리서치(research)의 중요성 커짐

□ 글로벌 투자환경 및 전망(globa investment environment and outlook)

긴 경기 사이클(long cycle)
• 사람들은 길어지는 사이클에 부담을 갖고 있음
- 하지만, 이런 긴 사이클이 유래없는 긴 사이클은 아님

2019년을 바라보는 투자자들의 우려 증가
• 2019년 거래량 감소. 위기의 신호?
- 계절적 요인 등 다양한 요소에 대한 고려 필요
• 투자 수익률이 조금씩 감소하고 있음
- 안 좋은 신호이나 버블의 해소 과정으로 해석하기도 함

이번에는 다른가?
• 성장률이 낮아지고 있으면서 부동산에 대한 투자자사 배분은 증가
- 기존 금융위기 전 사이클과는 다른 모습

모든 사이클은 다름. 이번 사이클의 특징.
• QE(양적완화, quantitative easing)
- 공급된 유동성과 금리인상 등 유동성 회수 조치에 대한 우려
• 임금 상승 등으로 인한 인플레이션
• 개발 중인 자산 감소(weak pipeline)와 공사비 증가(high construction cost)
• 규제로 인한 낮은 레버리지
- 충분하지 못한 자금 공급

다른게 얼마나 다른가(How difference is different?)
• 노동가능인구의 감소
- 소비 보다 저축(more saving, less spending)
• 노동인구의 고령화
- 높은 인건비로 인한 낮은 생산성
• 부동산 공급 감소
- 공급 감소 vs 고용 감소

OECD 국가의 성장률
• 글로벌금융위기(GFC) 급락한 시기 제외 시 이전과 이후 꾸준히 성장하는 모습
• 그러나, 이전과 이후의 동력은 차이
- 이전은 생산성(productivity) 향상에 기인
- 이후는 경제활동참가율(Labor force participation rate) 증가가 성장을 이끔

부동산 투자의 위험 요인
• 금리 인상에 대한 우려와 종반부에 있는 경기(late cycle)

금융위기 이후 지금까지 대부분의 투자가 성공적인 투자였다면 이제는 선별적이어야 함(be selective)
• 에쿼티보다 경기민감도가 낮은 대출 위주
• 오피스와 리테일 비중 축소
• 물류 비중 유지
• 멀티패밀리와 대안부동산(alternative real estate) 비중 증가

오피스
• 생산성 저하로 인한 사무공간 축소
• 생산성과 오피스 공간(office density)에 대한 고려 필요

리테일
• 리테일의 위기: 온라인 vs 과잉공급?

물류
• 전자상거래 혜택 vs 비싼 가격에 대한 부담
• 도심형물류시설(last mile logistics)에 대한 기회 유지

멀티패밀리
• 여전히 안전한 자산?

노인주거복지시설(senior housing)
• 인구 고령화로 인한 기회 vs 세금 증가에 대한 부담

글래스 vs 엑스맨

글래스 vs 엑스맨 (스포有)

스포일러라고 할 정도로 대단한 내용은 아니나, 그들은 수퍼파워를 지닌 것일까, 단순한 과대망상 정신병 환자일까에 대한 궁금증을 던지는 것이 영화 글래스의 홍보 포인트 중 하나였기에 이하 내용이 스포일러가 될 수도 있을 것 같네요.

글래스(Glass, 2019)는 수퍼파워가 존재하지만 모르는 사람들. 수퍼파워를 지닌 사람들의 수퍼파워를 각성시키려는 글래스와 사회안정을 이유로 그들의 능력을 스스로 불신하게 만드려는 조직 간의 이야기입니다.

엑스멘(X-Men) 3편인 엑스맨: 최후의 전쟁(X-Men: The Last Stand, 2006)에서 돌연변이들(Mutants)을 큐어(Cure)라는 약물로 치료하려고 했다면, 글래스에서는 심리적으로 치료를 하려고 하죠. 둘 다 치료라고 할 수는 없지만.

스케일이나 하고자 하는 이야기는 다르지만 엑스멘이나 글래스 둘다 (수퍼파워까지는 아니더라도) 특출나게 뛰어난 사람들을 부러워하고 우러러보면서도 동시에 그들을 시기하거나 두려워하는 사람들의 복잡한 내면이 투영되어서 나타난 영화들이 아닐까 싶습니다.

이러한 두려움은 엑스멘이나 글래스에서 처럼 두려움 자체로 나타나기도 하고, 캡틴아메리카: 시빌워(Captain America: Civil War, 2016)에서 처럼 관리나 통제를 하려는 모습으로 나타나기도 하죠.

이러한 두려움은 수퍼히어로에게 스스로의 책임을 중시해서 스파이더맨과 같이 이웃을 지키는 책임부터 지구를 지키는 수퍼맨이나 우주의 여러 행성을 지키는 캡틴마블처럼 무거운 책임까지 능력에 걸맞는 책임을 요구합니다.

그리고, 배트맨이나 아이언맨처럼 책임을 동반하는 수퍼파워의 원천은 돈이 되기도 하죠. 영화 속에서 처럼 무력으로 대응하는 것을 바라는 건 아니더라도 사회적 책임과 관련 부자들에 대한 바램일지 모릅니다.

그리고, 더 보이는 가진 자의 책임에 대한 바램이 실망으로 이어지는 현실적 상황에 대한 투영아닐까요?

부의 상속을 넘어 영화 레플리카(Replicas, 2018)의 마지막 장면에서 암시하듯 복제를 통한 부의 유지가 가능한 세상이 다가오는 속에서 부가 지닌 힘과 두려움, 그리고 사회적 책임은 점점 중요해질 겁니다.

힘은 있되 그러한 책임을 못느끼는 존재는 어쩌면 더 보이(Brightburn, 2019)의 브랜든(Jackson A. Dunn as Brandon Breyer / Brightburn)이나 크로니클(Chronicle, 2012)의 앤드류(Dane DeHaan as Andrew Detmer) 같은 존재일 수 있습니다.

레플리카 (2018)

레플리카 (Replicas, 2018)

인간을 물질의 합성된 형태로 인식하는 윌리엄(Keanu Reeves as William Foster). 뇌를 복제해서 각인시키면 기억을 옮길 수 있다고 생각합니다.

어느날, 자동차 사고로 인해 자신을 제외한 가족이 모두 사망하게 되죠.

영화 라자루스(The Lazarus Effect, 2015)에서 프랭크(Frank)는 혈청을 통해 죽은 자를 되살리려고 했다면, 레플리카의 윌리엄은 가족을 복제하려고 합니다. 생명의 윤리에 반하는 행동이지만 이해도 됩니다. 영혼이 아닌 물질을 믿지만 가족의 죽음 앞에서 가족을 사랑하는 마음이 더 큰  어려운 상황.

영화의 호기심을 갖게하는 초반부가 길어지며 중간은 다소 지루한 면이 있습니다만, 종반부는 흥미있게 진행됩니다.

영화는 인공지능이나 복제인간의 정체성에 대한 고민이 아닌, 사랑하는 가족을 지키려는 한 남자에 대한 이야기입니다. 윤리적, 종교적 이슈는 배제한 채.

거미줄에 걸린 소녀가 인간이지만 무너져버린 가족의 이야기를 깔고 있다면, 레플리카는 복제인간을 통해서라도 가정을 지키려는 이야기라고 할 수 있죠.

Directed by: Jeffrey Nachmanoff
Produced by: Lorenzo di Bonaventura, Mark Gao, Stephen Hamel, Keanu Reeves, Luis A. Riefkohl
Starring: Keanu Reeves, Alice Eve, Thomas Middleditch
Production company: Company Films, Di Bonaventura Pictures, Riverstone Pictures, Remstar Studios, Fundamental Films, Lotus Entertainment, Ocean Park Entertainment
Distributed by: Entertainment Studios Motion Pictures
Release date: November 24, 2018 (Night Visions): January 11, 2019 (United States)
Running time: 107 minutes
Country: United States
Language: English
Budget: $30 million
Box office: $8.2 mill

거미줄에 걸린 소녀 (2019)

거미줄에 걸린 소녀 (The Girl in the Spider's Web, 2018)

스웨덴의 유명 범죄소설 Millennium 시리즈의 4번째 작품을 원작으로 하는 영화. 영화로는 밀레니엄: 여자를 증오한 남자들(The Girl with the Dragon Tattoo, 2011)의 속편입니다.

앞의 작품들을 안 보면 이해가 약간 어려울 거라는 말에 볼 생각이 없었던 영화입니다. 망설이기는 했었는데 앞의 작품들을 보면 더 많은 이해가 될지는 모르지만, 전편에 대해서 몰라도 보는데에는 크게 문제되지 않습니다.

아버지의 학대를 피해 달아난 소녀 리스베트(Claire Foy as Lisbeth Salander). 여성을 학대하면서 법망을 피하는 자들을 처단하는 자경단이자 청부업자로 활동하죠. 그러던 중 받은 의뢰. 핵무기 원격조정 프로그램을 자신이 만들었다는 의뢰자는 만든 것을 후회하며 그 프로그램을 빼내달라고 의뢰를 합니다.

복사는 안되고 이동과 삭제만 가능한 해당 프로그램을 되찾기 위해 스톡홀롬으로 날라온 미국 NSA 요원 에드윈(Lakeith Stanfield as Edwin Needham), 그 프로그램을 노리고 있던 범죄조직, 리스베트를 쫓는 스웨덴 정부당국, 그리고 사건을 파헤치는 기자 미카엘(Sverrir Gudnason as Mikael Blomkvist).

살인범으로 몰린 리스베트는 거미줄에 걸려든 것 같습니다. 동시에 범죄조직의 이름도 거미(Spider)이고, 거미의 독을 이용한 독물이 나오는 등 영화 보는 동안 제목과의 연관성 나타납니다.

Directed by: Fede Álvarez
Produced by: Scott Rudin, Eli Bush, Ole Søndberg, Søren Stærmose, Amy Pascal, Elizabeth Cantillon
Based on: The Girl in the Spider's Web by David Lagercrantz
Characters by: Stieg Larsson
Starring: Claire Foy, Sverrir Gudnason, LaKeith Stanfield
Production companies: Columbia Pictures, Metro-Goldwyn-Mayer, Regency Enterprises, Scott Rudin Productions, Yellow Bird, The Cantillon Company, Pascal Pictures
Distributed by: Sony Pictures Releasing
Release date: October 24, 2018 (Rome), November 9, 2018 (United States and Canada), November 21, 2018 (United Kingdom)
Running time: 117 minutes
Country: Canada, Germany, United States, Sweden, United Kingdom
Language: English
Budget: $43 million
Box office: $35.2 million

글래스 (2019)

글래스 (Glass, 2019)

언브레이커블(Unbreakable, 2000), 23아이덴티티(Split, 2016)에 이은 언브레이커블 3부작(Unbreakable trilogy)을 완결하는 수퍼히어로 스릴러. 3부작의 완결편이라고는 하지만, 내용은 완결이 아닌 세계관을 정립하는 시작이라고도 볼 수 있죠. 이전 2편을 보면 더 재미있다고 하는데, 이전 편들을 안 보았어도 영화를 보는 데에 지장은 없습니다.

스스로를 특별하다고 믿는 사람들. 해리성 장애를 지닌 다중인격자 패거리(James McAvoy as Kevin Wendell Crumb / The Horde), 그를 쫓는 감시자 데이비드(Bruce Willis as David Dunn / The Overseer), 그리고 그들을 지켜보고 있던 미스터 글래스(Samuel L. Jackson as Elijah Price / Mr. Glass). 그들이 지닌 것은 초능력 수퍼파워일까, 과대망상증일까에 대한 의문을 던지며 이야기는 진행되죠.

신화처럼 수퍼히어로 코믹스의 내용이 실제 일어났던 일을 담고 있는지, 아니면 단순한 공상인지에 대한 질문과 함께.

기존 수퍼히어로 영화들과는 다른 전개는. 기존 수퍼히어로물을 좋아하는 사람들이라면 조금 불편할 수도 있지만, 기존류의 영화가 식상하거나 유치하다고 생각하는 사람들이라면 재미있게 볼 수 있을 겁니다.

Belief in oneself is contagious.

영화 속에서 미스터 글래스가 한 이 말이 감독이 하고자 하는 말 아니었을까요?

Directed by: M. Night Shyamalan
Produced by: M. Night Shyamalan, Jason Blum, Marc Bienstock, Ashwin Rajan
Starring: James McAvoy, Bruce Willis, Anya Taylor-Joy
Production company: Blinding Edge Pictures, Blumhouse Productions
Distributed by: Universal Pictures (United States), Walt Disney Studios Motion Pictures (International)
Release date: January 12, 2019 (Alamo Drafthouse Cinema), January 18, 2019 (United States)
Running time: 129 minutes
Country: United States
Language: English
Budget: $20 million
Box office: $247 million

괌: 온워드리조트와 알루팟섬

괌: 온워드리조트(Onward Beach Resort)와 알루팟섬(Alupat island)

괌의 온워드리조트는 워터파크와 알루팟섬 두가지가 유명합니다.

알루팟섬까지 무료로 카누와 스노클링 장비를 대여해줍니다. 온워드를 안 좋게 보는 사람은 바로 앞 해변이 놀거나 스노클링하기에 안 좋아서 어쩔 수 없는 선택이라고도 하지만, 카약과 스노클링은 나름 괜찮은 경험입니다.

알루팟섬은 가까워 보이고, 일부 블로그를 보면 카약 기다리는 시간에 걸어서 갔다왔다고도 되어 있습니다만... 중간에 위험한 곳도 있어서 걷거나 수영해서 가는 건 권장하지 않습니다.

괌: 괌프리미엄아울렛

괌: 괌프리미엄아울렛(GPO, Guam Premier Outlets)

Tamuning, 96913, Guam
Hours: 10:00-21:00

저녁은 간단히. 푸드코트에서 해결하고, 짧은 시간이나마 살짝 GPO를  둘러봅니다.

PGIM 4

PGIM 4

□ Global Search for Real Estate - Value added

Value added
• 주요전략: Repositioning, redevelopment 등
• 위험: 건설위험(construction risk), 임대차위험(leasing risk)

Value added 기회와 전략
• 미국
- 파트너와의 지속적 관계(repeating partners)를 통한 기회 창출
• 아시아
- 선진 아시아(Developed Asia): 핵심도시(Tier 1 cities)
- 신흥 아시아(Emerging Adia): 헬스케어, 물류
• 유럽
- 매우 흩어진 시장(very fragmented market)
- 집중하는 전략(concentrated strategy) 필요
- 방어적 전략(defensive strategy): CAPEX가 많이 필요한 자산 회피
- NOI 상승 전략: 임대료 상승, 임대율 개선 등

차별화
• 아시아: 핵심 차별화(key differentiation) 요인
- 네트워크
- 펀드 구조화 유연성(flexibility of fund structure)

리테일
• 유럽
- 쇼핑센터 선호하지 않음
- 관광객이 많이 찾는 지역의 high street retail에 기회
• 아시아: 리테일 특징
- 한국과 중국은 전자상거래 비중이 높고, 다른 국가들은 높은 편이 아님
- 임차기간(lease term): 매우 짧음(very very short)
- 아시아의 프라임 리테일: 호주, 일본 도쿄, 오사카 등
- 기타 근거리 쇼핑센터(neighborhood shopping center)에도 기회
• 미국
- 리테일은 매우 어려운(very very difficult) 상황
- 매우 조심해야 함(very careful)
- 리포지셔닝 관련 기회 있음

상업용주거시설
• 미국
- 조립식주택(manufacturing housing): 관련 인프라 필요
- 이동식주택단지(mobile home park): 토네이도, 허리케인 등 자연재해에 취약
- 노인복지주거시설(senior housing), 기숙사(student housing): 운영사업(operating business). 파트너로 좋은 운영업체 필요
• 아시아: 멀티패밀리
- 아시아는 대부분 멀티패밀리 발달하지 않았음
- 멀티패밀리 발달한 국가는 아시아에서는 일본 정도
- 기타 국가는 이제 막 시작하는 단계가 많음
• 유럽
- 독일, 프랑스, 스페인, 영국 등 여러국가에 투자기회

PGIM 3

PGIM 3

□ Real Estate Debt

부동산 equity와 debt의 상관관계는 낮음

부동산담보대출에 대한 벤치마크(BM) 설정은 매우 어려움

Private Debt or Real Estate?
• 형식은 Private Debt
• 하지만, underwriting은 부동산에 가까움

벤치마크에 대한 이슈는 단지 성과(performance)에 대한 BM이 아닌 총수익(total return) 관점에서 접근 필요

부동산 메자닌은 또다른 특성
• 관련 자산이 악화되었을 때 무엇을 할 수 있는가에 대한 고민 필요

□ PRISA

경기 사이클에서 어디쯤에 있을까?

미국과 중국의 무역전쟁
- 향후 12개월 이내 문제가 될 가능성: 최근 상황이 악화되며 중간에서 높음으로 조정
- 미치는 영향: 여전히 중간 수준 유지

인구의 증가는 다시 도심이 아닌 교외지역에서 이루어질 것으로 예상
• 임대율(occupancy rate): 도심 지역(urban)보다 교외 지역(suburban)에서 증가 속도가 빠름
• 이견: 도심 지역의 임대율 증가 속도가 더딘 것은 수요때문이 아니라 너무 많은 공급때문일 수 있음

경기 사이클: 끝은 아니지만, 평탄한 길도 아닐 것으로 예상

구조적 동인(structural driver)
• 인구고령화(aging): Healthcare, life sciences, senior housing
• 도심형 물류시설(infill logistics)
• 공공기반시설 투자(public infrastructure investment)

Cyclical change vs Structural change
• 경기상승을 넘어서는 하락을 이끄는 disruption이나 경기하락을 넘어서는 상승을 이끄는 driver 존재

2019~2021년 펀드의 투자비중 목표 조정
• 펀드별
- PRISA: 오피스 감소, 멀티패밀리 증가, 리테일. 감소, 물류시설(industrial) 증가, 창고(storage) 유지, 노인주거복지시설(senior housing) 증가
- PRISA 3: 멀티패밀리 감소, 오피스 증가, 리테일 감소, 창고(storage) 및 틈새(niche) 증가, 물류시설 증가, 토지 유지
• 자산별
- 오피스, 멀티패밀리: 가장 높은 수준 유지하는 범위 내에서 조정
- 리테일: 두 펀드에서 모두 목표 비중축소
- 물류: 두 펀드 모두 비중확대
- 기타: 세부 섹터에 따라 유지 또는 확대

섹터별 이슈
• 오피스: Flexible office
• 리테일: Fashionable
- 앵커 임차인이 있는 쇼핑몰에 대한 투자보다 유행을 이끄는 좋은 위치의 자산(Back to the real estate, not tenants)

기술(Tech)
• 무인자동차(driverless car)와 차량공유(car sharing)
- 오피스, 리테일, 멀티패밀리 등 주요 섹터에서 주차공간 필요성 낮아짐
- 향후 주차장의 경쟁 상대는 공간이 아닌 휘발류, 전기 등 에너지 가격

인구고령화(Aging)
• 생산성 저하
- 인당사용공간(space per person) 축소 예상

CAPEX
• Non-core를 core로
- 경기 후반에서 경기 하락효과를 자산가치 상승으로 만회하려는 전략: value added, core plus
- 어느 경우든 자산가치를 올리기 위한 CAPEX 투자 필요
• Core에서 core로
- Core 자산을 투자하여도 core 상태를 유지하기 위해 지속적인 CAPEX 투자 필요
• CAPEX 증가
- 물가상승으로 인한 직접비 증가
- 테크기업 등 선호되는 임차인의 기대수준 높아짐