Cushman and Wakefield NY

Cushman & Wakefield New York

CW NY는 가격 논란에도 불구하고 여전히 뉴욕시가 가장 투자매력도가 높은 도시 중 하나라고 말합니다. (One of the best performance metropolitans)

Tech 기업의 선호도가 높은 Midtown South나 실업률이 전미에서 가장 낮은 곳 중 하나인 Midtown은 여전히 탄탄할 것으로 보죠.

맨하탄 오피스 시장의 특징으로 다음을 듭니다.

(1) 양호한 일자리 증가율 (healthy job growth)
(2) 효율적 공간 활용 (most efficient use of space)
(3) 신규공급 증가 (significant increase in 2~3 years)

신규공급 증가는 경우에 따라 장점이 되기도 하고, 위험 요인이 되기도 합니다. CW는 수요가 견인하는 공급 증가는 큰 걱정이 안된다는 입장입니다. 신규공급이 많이 예정되어 있지만 대부분 이미 사전임대가 되어있는 건들이라며.

Trump

CW는 트럼프를 좋아하든 싫어하든 사람들이 트럼프 당선 후 경기 낙관론이 증가했다고 말합니다. CW도 GDP 추정치를 상향조정하였답니다.

미팅 얼마 후 우연히 본 아침 TV 프로그램에서도 나옵니다. 여론조사 결과 트럼프 지지율은 하락하여서 30%대 후반입니다. 자격없다는 의견이 적합하다는 의견을 상회하죠. 당선 전 보다 당선 3개월 후 지지율이 하락한 대통령은 처음이라는 이야기도 있죠.

하지만, 동시에 경기가 좋아졌다는 의견과 더 좋아질거라는 의견은 계속 오르고 있다며 해당 여론조사 결과도 보여주네요.

CW는 아직 트럼프의 정책을 평가하기에는 너무 이르다는 의견입니다. 비록 2017년 1사분기 일자리 증가가 양호하게 나왔지만 트럼프 효과로 보기는 어렵습니다.

월별로 보면 1월, 2월 수치는 좋고, 3월 수치가 안 좋아서 일부에서는 우려하지만 분기 월평균은 180K로 일반적인 기준 150K를 상회합니다. 1월과 2월에 좋았던 효과로 3월 수치를 낮추었지만 여전히 분기 월평균은 좋다는 것이죠.

미국의 일자리 시장은 일반적으로 tight하고, 미국 경제는 양호한 숫자를 보이고 있습니다.

양호한 건 맞지만 이러한 양호한 수치와 경제에 대한 낙관은 작년의 연속선 상이며, 트럼프 효과는 2018년에 나타날 것이라고 봅니다.

세상에서 가장 안전한 투자처라고 보아온 미국과 영국. 영국은 BREXIT, 미국은 Trump 이슈에 직면해 있습니다. 꼭 부정적이라기 보다 불안정성이 커진 것이죠.

영국의 경우 cap rate이 오르고, 프랑스는 유의미하게 하락한 것도 이러한 이유때문일 수 있습니다.

Retail on 5th Aveune

앞서 B class mall은 위험하지만, high street mall은 다르다고 했는데, 그들의 표현을 빌면 very selective 합니다. 쉽지는 않죠.

5th Aveune의 상가들은 작년 하반기 국내 신문에도 나왔듯 임대료가 하락하기도 했습니다. 그래도 여전히 많이 들어오고 싶은 시장이며, 임대료가 너무 높지만 않으면 여전히 가장 인기있는 지역, 인기있는 자산군입니다.

대단한 성장을 기대할 수는 없지만 탄탄해서 equity는 몰라도 debt 투자하기 좋은 지역이죠.

Madison만 해도 어느 정도 공실률이 있지만 5th Aveune는 아니라며.

트럼프와 부동산

트럼프 당선 이후 낙관론도 많지만, 우려 시각도 있죠. 미국 부동산 시장에서 중국, 러시아, 중동 자금이 빠지고, 관광객도 줄어들 것이라는.

하지만 그건 부동산 측면이 아니기에(not pure real estate side) 지속적인 우려는 아닐거라 합니다.

Ground lease

Ground lease의 경우 어느 정도 남으면 가치평가 시 discount를 할까요?

절대적인 기준이 있는 건 아니지만 60년 남았으면 이슈가 안 된다고 합니다. 30년 남았으며 아마도(maybe) 이슈가 될 수 있고, 20년 이하면 확실히(absolutely) 이슈가 될 거라고 하네요.