US CMBS: 연체율

US CMBS: 연체율

Trepp에 의하면, 미국 CMBS 연체율은 2016.12월에도 증가세를 보였습니다. 20bp니까 꽤 큰 수치이며, 2015.12월 보다도 높은 수치입니다.

Mornigstar는 Trepp 보다 연체율 수치가 늦게 나와서 2016.11월까지만 나와 있는데... 2015년 대비 낮은 수준으로는 나옵니다. 하지만, 추이 자체는 상승 추세인 점은 같습니다.

저번에 언급한 바와 같이 상승 전환 시점은 양쪽 자료 모두 2016.02월이며... Wall maturity를 야기하는 2006~2007년 vintage loan의 만기 집중이 시작되는 시점을 2016.03월로 보는 시각이 있습니다.

투자 기회라고 하는 2016~2017년 만기 집중이 기회일 수 있지만, 조심스러운 접근이 필요합니다.

현지 대출금리 상승 속도는 더딘데, 환이 1년 기준 -50을 넘어서서 수익 내기가 만만치 않지만... 위험 확대에는 신중해야 겠죠.

얼마전 맨하탄 리테일 공실 증가가 신문에 나오기도 했듯이.

US CMBS 30일 이상 연체율 (%) / Trepp

Trailing 12-Month Delinquency (%) / Morningstar

CMBS Maturity Default Three-Month Look Back (USD BN) / Morningstar

US CMBS: Yields and Spreads

US CMBS: Yields and Spreads

- 미국 대선 결과, 트럼프 후보가 당선되면서 CMBS 수익률이 약 30bp 상승.
 
- 이러한 수익률 상승은 금리 인상에 기인하며, spread는 비슷하거나 소폭 하락.
→ 위험에 대한 우려 보다는 경기부양 기대 효과가 더 크게 반영되어 있다고 해석
 
- 최근 상승세가 가파르기 하나 2012년 이후 추이를 보아도 높은 수준은 아니며, 상승세 역시 2016.08월 부터 꾸준히 진행되어 온 사항으로 트럼프 대통령 당선자로 인한 영향만으로 해석하기는 어려움이 있음
 
- 지속적으로 금리 상승이 이어질 경우, 인플레이션으로 인한 실물시장에 긍정적인 영향과 금리 인상에 따른 채권형 자산의 가치 하락 효과가 혼재할 것으로 예상됨에 따라 경제 지표 및 트럼프 대통령 당선인의 정책 방향에 따른 불확실성 존재

10y A CMBS 수익률 변동 / Bloomberg

10y AA CMBS 수익률 변동 / Bloomberg

CMBS 수익률 변동 / Bloomberg

CMBS 스프레드 변동 / Bloomberg

CMBS 수익률 변동 / Bloomberg

CMBS 스프레드 변동 / Bloomberg

US CRE Loan: 연체율

US CRE Loan: 연체율

1. CMBS Loan 연체율

미국 CMBS Loan 연체율은 2006~2007년 vintage loan이 만기 도래하는 2016.03월부터 상승 시작
만기가 정점에 달하는 2017년에는 연체율 상승폭이 클 것으로 예상

2. Wall of Maturities와 연체율

만기도래 증가에 따른 미지급 금액 증가와 기한 내 지급율 감소는 2016년에도 발생하고 있는 중

연체율 (%) / Trepp

연체율 (%) / Trepp

CMBS Loan Maturities와 미지급 금액 (USD B) / Morningstar

CMBS Loan Maturities와 기간 내 지급율 (%) / Morningstar

US CMBS: Delinquency Rates

US CMBS: Delinquency Rates

미국 CMBS 연체율은 2012년 이후 지속적으로 하락

2016.08월 미국 CMBS의 30일 이상 연체율은 4.68%로 전월 대비 소폭 하락하였으나, 전반적인 상승세 유지 예상

CMBS 편입 대출채권 30일 이상 연체율 (%) / Trepp

CMBS 편입 대출채권 30일 이상 연체율 (%) / Trepp

US: CMBS 연체율

미국 CMBS 연체율

2016.06월 미국 CMBS의 30일 이상 연체율은 4.60%로 전월 대비 25bp 상승하며, 4개월 연속 상승하는 모습을 보였습니다. 상승폭도 3월 +1bp, 5월 +12bp에서 6월에는 +25bp로 컸습니다.

자산 유형별로는 멀티패밀리를 제외한 모든 분야에서 20bp 이상씩 상승했습니다. (Industrial +23bp, Lodging +31bp, Office +25bp, Retail +36bp)

여전히 단순한 숫자를 보지 않고, 내용을 뜯어보면 나쁘지는 않다는 의견이 우세해 보이나 조심스러운 접근은 필요해 보입니다.

CMBS Delinquency Rates (30+)

CMBS Delinquency Rates (30+)

US: CMBS Delinquency Rates

US: CMBS Delinquency Rates

미국 CMBS 연체율 입니다. 2008~2009년 금융위기 이후 상승하던 연체율은 2012년 이후 지속적으로 하락하였습니다.

2016년 2월부터 소폭 증가세를 보이고 있으며, 향후 증가세는 지속되어 현 수준보다 높은 수준에 머물 것으로 예상되고 있습니다.

CMBS 30 Day Delinquency Rates (%) / Trepp

CMBS 30 Day Delinquency Rates (%) / Trepp

U.S. CMBS Delinquency Rates

□ U.S. CMBS Delinquency Rates

- 미국 CMBS 연체율은 2012년 이후 지속적으로 하락
- 월별로는 2달 연속 소폭 상승 (2월 4.15% → 3월 4.22% → 4월 4.23%)
- 미국 상업용 부동산 시장에 대한 우려의 시각과 2015.12월 대규모 loan의 resolution으로 급락했던 연체율의 정상화 과정이라는 시각 혼재