PGIM [s]

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□ Global Business

경기 종반부 성장 기회와 하방 방어를 위한 투자 전략
• 경기 종반부 성장기회(Late cycle growth opportunities): 진행 중인 경기순환 모멘텀(cyclical momentum)과 낮은 공급 증가율(low supply growth)과 연관
• 구조적 트렌드(Structural trends)
- 낮은 변동성의 수요: 수익형임대주택(multifamily) 등
- 잠재적 수익 성장성: 노인주거복지시설(senior housing) 등
• 대출위주의 전략(Debt strategies): 미국과 유럽에서 투자 기회 증가와 하방 방어(downside protection) 제공

유럽
• 서유럽(Continental Western Europe): 경기 하강 국면 진입
• 동유럽: PIGM의 주요 투자대상 아님

미국, 아시아
• 부동산 유형(sector-specific), 투자 도시(city-specific) 등에 대한 특화 전략
- 도시의 교외(suburban)나 특수유형(specialty sector)이기도 함

리서치(research)의 중요성 커짐

□ 글로벌 투자환경 및 전망(globa investment environment and outlook)

긴 경기 사이클(long cycle)
• 사람들은 길어지는 사이클에 부담을 갖고 있음
- 하지만, 이런 긴 사이클이 유래없는 긴 사이클은 아님

2019년을 바라보는 투자자들의 우려 증가
• 2019년 거래량 감소. 위기의 신호?
- 계절적 요인 등 다양한 요소에 대한 고려 필요
• 투자 수익률이 조금씩 감소하고 있음
- 안 좋은 신호이나 버블의 해소 과정으로 해석하기도 함

이번에는 다른가?
• 성장률이 낮아지고 있으면서 부동산에 대한 투자자사 배분은 증가
- 기존 금융위기 전 사이클과는 다른 모습

모든 사이클은 다름. 이번 사이클의 특징.
• QE(양적완화, quantitative easing)
- 공급된 유동성과 금리인상 등 유동성 회수 조치에 대한 우려
• 임금 상승 등으로 인한 인플레이션
• 개발 중인 자산 감소(weak pipeline)와 공사비 증가(high construction cost)
• 규제로 인한 낮은 레버리지
- 충분하지 못한 자금 공급

다른게 얼마나 다른가(How difference is different?)
• 노동가능인구의 감소
- 소비 보다 저축(more saving, less spending)
• 노동인구의 고령화
- 높은 인건비로 인한 낮은 생산성
• 부동산 공급 감소
- 공급 감소 vs 고용 감소

OECD 국가의 성장률
• 글로벌금융위기(GFC) 급락한 시기 제외 시 이전과 이후 꾸준히 성장하는 모습
• 그러나, 이전과 이후의 동력은 차이
- 이전은 생산성(productivity) 향상에 기인
- 이후는 경제활동참가율(Labor force participation rate) 증가가 성장을 이끔

부동산 투자의 위험 요인
• 금리 인상에 대한 우려와 종반부에 있는 경기(late cycle)

금융위기 이후 지금까지 대부분의 투자가 성공적인 투자였다면 이제는 선별적이어야 함(be selective)
• 에쿼티보다 경기민감도가 낮은 대출 위주
• 오피스와 리테일 비중 축소
• 물류 비중 유지
• 멀티패밀리와 대안부동산(alternative real estate) 비중 증가

오피스
• 생산성 저하로 인한 사무공간 축소
• 생산성과 오피스 공간(office density)에 대한 고려 필요

리테일
• 리테일의 위기: 온라인 vs 과잉공급?

물류
• 전자상거래 혜택 vs 비싼 가격에 대한 부담
• 도심형물류시설(last mile logistics)에 대한 기회 유지

멀티패밀리
• 여전히 안전한 자산?

노인주거복지시설(senior housing)
• 인구 고령화로 인한 기회 vs 세금 증가에 대한 부담