미국 상업용 부동산: Cap Rate과 Price

미국 상업용 부동산: Cap Rate과 Price

□ Cap Rates와 Interest Rates

1. Cap Rates와 Interest Rates

최근 금리 인상에 따라 Cap rate 상승에 대한 우려 증가하나, 금리 민감도는 높지 않음.

Office Cap Rate (%) / RCA

2. Cap Spread와 Credit Spread

일반적으로 Cap spread는 이자율 자체 보다는 A등급 회사채 스프레드와 High Yield 회사채 스프레드와 더 높은 상관관계를 보임
- 과거 금융위기 직전에는 Cap rate이 HY Spread 보다 A등급 스프레드에 근접
이는 회사채 신용 스프레드가 cap rate 보다 시장에 민감하게 반영하며, 스프레드 확대가 이루어지기 때문으로 추정
현재 cap rate는 HY spread 수준으로 스프레드 측면에서는 여유 있는 수준

Office Cap Spread (%) / RCA, Bloomberg

□ Cap Rates와 Price

1. NOI

변동성은 있으나, NOI의 꾸준한 상승과 가격 상승이 같이 이루어 짐
- 수요 증가, Cap Rate의 하락에도 불구하고, Industrial의 NOI 증가는 미미한 수준 → 가격 상승 제한

NOI – Office, Retail, Industrial (USD/sf/y) / RCA, Bloomberg

NOI – Hotel, Multifamily (USD/unit/y) / RCA, Bloomberg

2. Cap Rates

Hotel을 제외한 자산의 Cap Rate은 금융위기 시점 일시적 상승 후 지속적인 하락세
Hotel의 경우 높은 변동성을 보임

Cap Rates – Office, Retail, Industrial (%) / RCA, Bloomberg

3. PPSF, PPU

Office, Retail의 평방피트 당 가격과, Multifamily(Apartment)의 유닛 당 가격은 금융위기 일시 하락 후 꾸준한 상승세
Industrial의 평방피트 당 가격의 상승은 미미한 수준
Hotel의 경우 유닛 당 가격 변동성 높음

Price per SF – Office, Retail, Industrial (USD/sf) / RCA, Bloomberg

#US #CRE #Cap_Rate #PPSF

US CRE: Price vs Interest Rate

□ Price와 Interest Rates

- 장기 추세선 상에서 이자율은 지속적으로 하락해 옴

- 금융위기 직전을 제외하면, 2000.12월 이후 미국의 상업용 부동산 가격은 꾸준히 상승해 왔으며, 추세선 상으로는 이자율과 반비례 관계

- 금리 인상 기간만 비교시 (1)장단기 금리가 상승하며 부동산 가격도 같이 상승하거나, (2)장기 금리 상승시 부동산 가격이 하락하거나, (3)장기 금리 상승과 부동산 가격 상승이 같이 발생하는 등 이자율과 부동산 가격의 상관관계가 높지는 않음

- 해당 기간 Cap Rate 역시 이자율과의 상관관계가 높지 않은 모습

- 이자율 상승 시 cap rate가 축소되며, cap rate의 상승을 제한
- 현재 cap spread는 확대되어 있어서, 이자율 상승 시 완충 역할할 것으로 기대

- 가격은 임대료 상승의 영향을 많이 받으며, 임대료와 이자율의 상관관계는 명확하지 않음

Interest Rate (%; monthly) / Bloomberg

Interest Rate (%; quarterly) / Bloomberg

US Office 및 All Property Price (USD/sf, 2000.12=100; monthly) / Bloomberg, RCA, REIS

US Office 및 All Property Price (USD/sf, 2000.12=100; quarterly) / Bloomberg, RCA, REIS

이자율과 US All Property Price (%, 2000.12=100; monthly) / Bloomberg, RCA, REIS

이자율과 US All Property Price (%, 2000.12=100; quarterly) / Bloomberg, RCA, REIS

상관관계 (2001.01~2016.10, monthly) / Bloomberg, RCA, REIS

이자율과 Cap Spread (%, %; quarterly) / Bloomberg, RCA, REIS

이자율과 Cap Spread (%, %; quarterly) / Bloomberg, RCA, REIS

US Office PPSF 및 임대료 (USD/sf, USD/sf/y; quarterly) / Bloomberg, RCA, REIS

US All Property Price 및 US Office 임대료 (2000.12=100, USD/sf/y; quarterly) / Bloomberg, RCA, REIS

상관관계 (2007.1Q~2016.3Q, quarterly) / Bloomberg, RCA, REIS

이자율과 Rents (%, USD/sf/y; quarterly) / Bloomberg, RCA, REIS

Silicon Valley Office: Sales

Silicon Valley Office: Sales

거래가 아주 활발하지는 않으나, 꾸준히 발생하고 있으며, 평방피트당 거래금액도 지속적으로 상승 중

Sales (USD/sf) / NGKF, CBRE, Colliers 등

Sales (USD/sf) / NGKF, CBRE, Colliers 등

Sunnyvale 및 주변 지역 Office 거래 사례

New York: Office PPSF

New York: Office PPSF (price per square foot)

뉴욕 오피스의 거래가격은 상승세가 다소 주춤한 모습입니다. 일부에서는 무디스 상업용 부동산 지수가 4월에 하락한 것과 관련 본격적인 하락 국면의 시작이라고 호들갑 떨기도 하지만, 하락 국면에 접어들었다고 볼 만한 근거는 딱히 없어 보입니다.

반대로 다른 한편에서 주장하는 것과 같이 추가적인 상승을 위한 조정이라고 하기도 어려워 보입니다. 가격이 횡보하는 장세가 지속되며, 안정적인 현금흐름 위주의 투자가 여전히 필요한 시점 아닐까 싶습니다.

맨하탄 지역 거래내역 / Cushman & Wakefield 外

맨하탄 지역 거래내역 / Cushman & Wakefield 外

맨하탄 지역 거래 cap rates / Cushman & Wakefield 外