US CRE: Sales Price

US CRE: Sales Price
 
부동산의 가격은 cap Rate과 NOI의 함수로 나타낼 수 있습니다.
 
미국 금리인상 우려와 함께 가장 많이 들리는 건 cap rate 상승에 따른 부동산 가격 하락 우려입니다. 몇번 언급한 바처럼 cap rate가 이자율에서 자유로울 수는 없겠지만, 동시에 기계적으로 같이 움직이지도 않습니다.
 
[그래프 1] Cap Rate (%) / RCA

[그래프 1] Cap Rate (%) / RCA 

 
금리인상기에는 cap spread가 축소되며 상승을 제한하는 경우가 많았습니다. 금융위기와 같이 신용위험이 대두되며, 정책금리는 인하할 때 cap rate이 급등했던 것 처럼.
 
GFC를 겪으며, 2008~2010년에는 cap rate이 200bps 이상 오르기도 했는데, 그때만큼 레버리지가 심하지 않으며, 금리 인상을 공격적으로 할만큼 경제가 탄탄하지도 않기에 50~100bps 정도의 상승을 예상합니다.
 
이는 경제가 좋아서 이자율을 올리더라도 100bps 이상 올리기 쉽지 않고, 반대로 경제가 어려워지고 신용경색이 와도 GFC 때 보다는 신용스프레드 확대가 적을 것이라는 전망에 기반하죠.
 
또한, NOI는 임대료와 공실률의 영향을 받습니다.
 
공실률은 하락해왔지만 여전히 아주 낮은 수준은 아닙니다. 신규 공급도 금융위기 직전보다 낮은 수준이죠. 하지만, 추가적으로 공실률을 끌어내릴 동력에 대해서는 다소 이견이 존재합니다.
 
[그래프 2] Office Vacancy (X축, %) vs Rents (Y축, USD/sf/y) / REIS

[그래프 2] Office Vacancy (X축, %) vs Rents (Y축, USD/sf/y) / REIS 

 
[그래프 3] Office Net Absorption vs Completed (KSF) / REIS

[그래프 3] Office Net Absorption vs Completed (KSF) / REIS 

 
오피스는 고용없는 성장으로 공실을 더 줄이기 어렵다는 시각과 테크 기업들의 고용이 생각보다 양호해서 더 낮아질 것이라는 전망이 나뉩니다.
 
멀티패밀리는 공실률이 역사상 최저 수준이며, 최근 공급은 많습니다. 그러다 보니 1~2년 내에 공급과잉이 올 수 있다고 우려하기도 합니다. 하지만, 다른 편에서는 선호도가 높은 지역은 신규 공급을 고려해도 공급이 부족하며, 위기가 와도 사람들이 집을 포기하는 것은 마지막 선택이기에 여전히 현금흐름이 가장 확실한 자산이라고 하죠.
 
테크 기업과 미국 경제가 여전히 탄탄한 수준임을 고려할 경우 사이클 상 하락기가 오더라도 공실이 줄지는 않더라도 테크 버블이나 금융위기 때처럼 크게 늘지도 않을 것으로 봅니다. 5~10% 정도 증가 예상.
 
임대료는 많이 오른 지역이 주춤하거나 조정받는 동안 상대적으로 덜 오른 지역 중심으로 0~5% 정도 소폭 증가가 예상됩니다. 누적 물가상승률만큼은 오를 것으로 보는 거죠.
 
[그래프 4] Rents (200.03=100) / REIS

[그래프 4] Rents (200.03=100) / REIS 

 
하지만, 사이클 상 하락이라는 전망이라면 소폭 하락까지 예상해야겠죠.  +-5% 정도.
 
이럴 경우 NOI는 0~15%의 감소가 예상되며, 이를 반영한 민감도는 다음과 같습니다.
 
[표 1] NOI와 Cap Rate 변동에 따른 미국 오피스 가격 민감도 (USD/sf, 2016.10=100) / RCA

[표 1] NOI와 Cap Rate 변동에 따른 미국 오피스 가격 민감도 (USD/sf, 2016.10=100) / RCA 

개별 건마다 다르겠지만, 건별 접근 시 보다 안정적인 자산위주로 본다면... LTV 70% 이하 수준에서는 리스크는 낮아 보입니다.
 
물론 충격이 오면 일시적으로는 해당 범위를 벗어날 수 있겠지만, 금방 회복되면서 default로 이어지지는 않을 것이란 전망이 덧붙습니다.
 
[그래프 5] Office Cap Rate (X축, %) vs PPSF (Y축, USD/sf) / RCA

[그래프 5] Office Cap Rate (X축, %) vs PPSF (Y축, USD/sf) / RCA

US Industrial: Sales Price

US Industrial: Sales Price

Industrial 포함 미국의 상업용 부동산 가격은 지속적으로 상승하여, 2016.06월말 현재 USD 82/sf

무디스 상업용 부동산 지수(Moody's/RCA CPPI)에 의하면, Apartment 부문의 상승률이 가장 높았고, Industrial은 상승폭이 낮았음.

Sales (USD/sf, 2000.12=100) / Colliers International, Moody’s/RC

Moody’s/RCA CPPI Index (2000.12=100) / Moody’s/RCA