햇님과 바람

햇님과 바람

어느날 햇님과 바람이 누가 더 센가 논쟁을 하다가 지나가는 나그네의 외투를 먼저 벗기는 쪽이 이기는 것으로 하기로 합니다. 먼저 바람이 있는 힘껏 숨을 내쉬었습니다. 차갑고 거친 바람에 나그네는 오히려 옷을 여미었죠. 이어 햇님이 따가운 햇살을 비추었습니다. 그러자, 더워진 나그네는 외투를 없었습니다. 햇님의 승리였죠.

여기까지가 잘 알려진 이야기입니다.

햇님과 바람의 2차전. 이번에는 지나가는 행인의 모자를 누가 먼저 벗기는가 였죠. 햇님이 먼저 햇살을 따갑게 비추었습니다. 그러자, 행인은 모자를 더욱 깊이 눌러썼습니다. 이어 바람이 있는 힘껏 불었습니다. 그러자 눌러쓰고 있던 모자가 바람에 휙 날아가 버렸습니다. 이번에는 바람의 승리였죠.

햇볕이냐 바람이냐. 바람이 정답은 아닌듯, 햇볕만도 정답은 아닙니다. 상황에 따라 햇볕일 수도 바람일 수도 있습니다.

협상을 원하는 대로 이끌어 가기 위해서는 다양하고, 많은 카드가 있을수록 유리합니다.

Image: Cloud and sun
Date: 2013-03-01
Author: Leon Brooks
Source: Wikimedia Commons in the public domain
https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Cloud_front_and_sunshine_currambine.jpg

미지

미지

아무도 안 가본 곳을 가려면 아무도 안 가본 길을 가야 한다.

남들이 간 길만 따라가려고 하면서 아무도 안 가본 곳을 가려는 것은 말이 안 됩니다.

알 수도 없고, 가본 적도 없는 미지의 세계, 미래. 그 세상을 대하는 우리의 태도는 남이 한 것, 과거에 한 것을 참고할 수는 있겠지만, 그대로 답습해서는 안 됩니다.

파인애플의 꽃말처럼 미래를 즐길 수 있기 위해서는...

Image: Ananas comosus (pineapple)
Date: June 2008
Author: fichier personnel
Source: Wikimedia Commons in the public domain
https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Pineapple_flower.jpg

희망 4

희망 4

잊지마 꿈이 있었던 걸
좌절에 짖눌리고
절망에 갉아 먹힌 듯 보여도

짙은 구름에 가리워진 태양처럼
한바탕 눈물 뒤에
다시 모습을 보일테니까

***
개옺나무 또는 스모크트리(smoke tree)라고도 불리는 안개나무(Cotinus coggyria)의 꽃말은 희망의 내일이라고 합니다. 안개가 뒤덮인 듯 보이더라도 희망이 가득찬 내일을 맞이하기를 빕니다.

Image: Cotinus coggyria (smoke tree)
Date: 26 August 2018
Author: S.G.S.
Source: Wikimedia Commons in the public domain
https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Smoke_tree_Cotinus_coggygria_IMG_3147.jpg

매일 아침 써봤니?

매일 아침 써봤니?

7년간 매일 아침1~2시간을 들여 글을 올린다는 김민식 PD, 작가, 그리고 블로거.

무의미해 보이던 꾸준함이 40대에는 힘이 되었고, 퇴직 후 미래에 대한 준비도 되고 있는 자신의 이야기를 합니다.

내용 자체가 어렵거나 이해못할 이야기가 아니기도 하지만, 글도 쉽고 술술 익히게 잘 썼습니다.

사람마다 다르기는 하겠지만, 글을 쓰는 것이,  블로그를 하는 것이 퇴직 후 맞게 되는 인생의 2막에서 취미가 될 수 있는지, 더 나가서 경제적인 도움까지 줄 수 있는지, 나도 가능할지에 대해 생각해보게 됩니다.

Image: The Portico Library Reading Room
Date: 1 July 2016
Author: Michael D Beckwith
Source: Wikimedia Commons in the public domain
https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:The_Portico_Library_Reading_Room.jpg

상도목장, 상도동

상도목장, 상도동

카페,디저트
서울특별시 동작구 상도로 341-1

내담해물탕에서 식사 후 디저트는 상도목장에서. 나 혼자 산다에도 나오는 배우 이시언이 차린 카페입니다.

갈 때 마다 밖으로 줄을 서있어서 지나쳤는데... 이번에는 줄을 설 필요가 없어서 방문.

이시언 답다는 생각이 드는 인테리어입니다.

음료사진은 못찍었네요. 오레오 쉐이크(5,000원)를 먹었는데 맛있었답니다.

내담대구탕, 상도동

내담대구탕, 상도동

매운탕,해물탕
서울특별시 동작구 상도로37길 72

대구를 위주로 하는 전골, 탕, 찜 전문점. 저번주에도 가고 싶어했지만, 일요일은 정기휴무.

알탕을 먹었습니다. 알탕에는 알만 있는 것이 아니라 대구, 지리, 알이 들어 있습니다. 빨간 국물이지만, 너무 맵지않고 시원합니다.

경쟁과 협동

경쟁이 아닌 협동, 분열이 아니 단결

'매일 아침 써봤니?'에서 김민식 작가는 임승수 선생님의 강연에서 들은 '버팔로 잡는 인디언' 이야기를 인용합니다.

버팔로 사냥으로 먹고 사는 100명의 원주민 마을. 매일 100명이 창을 하나씩 들고 나가서 사냥을 합니다. 100명이 버팔로를 몰아서 다같이 창을 던지면, 3~4개의 창이 버팔로에 맞고, 그 고기를 100명이 나눠 먹습니다. 어느날 한 원주민이 자신이 매번 버팔로를 맞히는데 100명이 골고루 나눠먹는건 불공평하다고 말하죠. 그리고, 창에다 자기 이름을 써서 자기 창이 꽂혀있는 사람만 먹기로 보상체계를 바꿉니다. 현대 사회에서 말하는 성과급제 도입과 저성과자 퇴출이죠.

이제 버팔로를 맞힌 사람은 배부르게 원껏 먹을 수 있습니다. 대신 그렇지 못한 사람은 쫄쫄 굶습니다. 그리고 시간이 지나자 버팔로를 못맞혀서 굶어 죽는 사람도 나오기 시작합니다.

(책에는 없지만, 아마 살아있어도 굶딘보니 기운이 없어 예전 같이 못뛰는 사람도 생기고, 창을 안 던지고 눈치만 보다가 이미 쓰러진 버팔로에 자기 창을 몰래 꽂는 약은 사람도 생겼겠죠.)

100명이던 마을사람은 70명이 되고, 50명이 됩니다. 그러자 이제는 예전처럼 버팔로를 몰 수도 없고, 창을 던져도 1~2개 밖에 안 맞으니 창을 맞은 버팔로는 그냥 도망쳐 버립니다. 결국 마을사람들은 전부 굶어죽게 됩니다.

어느 기업이든, 어느 조직이든 눈에 보이는 성과만 쫓다보면, 더 중요한 것을 잃게 됩니다. 위기를  헤쳐나가기 위해서 단결과 협력이 더욱 절실합니다.

꽃말이 단결, 협력인 천인국(天人菊)을 떠올리며...

Image: Gaillardia pulchella
Date: 19 December 2013
Author: Imagesdomainepublic
Source: Wikimedia Commons in the public domain
https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Fleur72.jpg

우군과 현군

우군(愚君)과 현군(賢君)

아무리 현명한 사람도 눈과 귀가 차단되면 우둔한 리더가 될 수 밖에 없다.

눈과 귀가 가리워지지 않는 리더가 진정한 현군(賢君)일 겁니다.

하지만, 높은 자리에 오를수록, 큰 죄직일수록 많은 것을 위임해야 하고, 직접적인 실무와 리더의 의사결정 사이에 관리자가 많아질 수 밖에 없습니다.

그리고, 그 중에는 좋은 관리자도 있지만, 자신의 이익을 위해 리더의 눈과 귀를 가리는 관리자도 늘어나게 됩니다.

리더든 리더가 아니든 칭찬을 좋아하고, 비판을 싫어하는 것은 본능입니다. 나이를 들수록, 성공을 많이 한 사람일수록 그 정도가 심해지죠.

칭찬을 좋아하고, 쓴 소리를 싫어하면 자신도 모르는 사이 어느새 주위에는 칭송과 찬양이 넘치게 되고, 눈과 귀가 가리워지게 됩니다.

그러기에 우군(愚君)이 되지 않기 위해서는 의식적으로 노력해야 합니다.

그것은 직원과 햄버거를 먹는다고 해결되는 문제가 아닙니다. 마음을 열 생각이 없다면, 그러한 형식은 결국 누군가 짜놓은 각본에 따라가는 자기만족에 불과합니다.

현군을 만드는 건 형식적인 이벤트가 아닌 리더의 진정성입니다.

색깔에 따라 변덕(흰색), 냉정, 거만(파랑), 진심(보라)이라는 서로 다른 꽃말을 지닌 수국(水菊, Hydrangea macrophylla)처럼 리더마다 다른 색깔이 있겠지만, 변덕이나 거만보다 진심을 택하는 리더들이 많기를 바랍니다.

Image: Hydrangea macrophylla
Date: 27 February 2013
Author: Fæ
Source: Wikimedia Commons in the public domain
https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Hydrangea_purple_blue_hydrangea_macrophylla.jpg

Global Hotel: 미국의 호텔시장 (8)

Global Hotel: 미국의 호텔시장 (8)

글로벌 상업용 부동산 시장
(호텔 시장 현황 및 투자방향)

IV-8. 호텔 가격 변동

•2002년 1분기 에서 2018년 3분기 사이 1년간 가격의 최대 하락폭은 호텔이 28.7%로 가장 컸으며,   오피스가 25.4%로 그 다음의 하락폭을 보임.
- 호텔 내에서는 Full Service 보다는 Limited Service가, Upscale Hotel  보다는 Economy Hotel의 하락 폭이 컸음.
•25% 하락하였던 Office의 경우 LTV 70%, 30% 수준으로 하락했던 Hotel 자산의 경우는 LTV 65% 이하에서 검토 적정
- 절대적 기준은 아니며, 투자자의 성향, 시장상황, 자산별 특징에 따라 달라져야 함

※ Source: RCA

Global Hotel: 미국의 호텔시장 (6)

Global Hotel: 미국의 호텔시장 (6)

글로벌 상업용 부동산 시장
(호텔 시장 현황 및 투자방향)

IV-6. 미국 호텔 판매객실당수익(RevPAR) 변동율

•금융위기 때 RevPAR는 2008~2009년 2년간 하락하였으며, 금융위기 이전 수준으로 회복하는데에는 3년이 조금 넘게 걸렸음
- ADR과 OCC 변동에 따라 RevPAR 역시 Luxury 호텔에서 30% 가까운 하락과 반등으로 가장 큰 변동성을 보였으며,
- Midscale과 Economy에서의 변동폭이 작았음
- Upperscale은 Midscale 또는 Economy 호텔 수준의 하락을 보였으나, 회복속도는 보다 빠른 모습을 보임

•수익변동성을 고려 시 경기 회복 초기에는 Luxury 호텔이 유리하나, 경기 하락 국면에서는 Upscale과 Midscale이 유리
- 금융위기 시절 30% 가까이 하락한 적이 있으며, 이를 감안할 때, DSCR 1.3x 이상의 대출에 대해서는 경기가 하락국면에 진입해도 일정 수준의 상환 안정성을 보유할 것으로 예상

※ Source: STR, PWC

Investment Themes

Investment Themes

인프라, 기업, 부동산의 투자 테마는 중복되는 경우가 많습니다. 같은 거시 환경에 노출되어 있다 보니, 자연스러운 현상이죠.

기본적으로 이슈들은 기술발달과 인구구조의 변화에서 파생됩니다.

인구 고령화 및 건강에 대한 관심 증가에 따라 인프라, 기업, 부동산 분야에서 헬스케어에 대한 관심이 증가하고 있습니다. 사회적 인프라(social infrastructure)의 주거 및 교육(Housing & Education) 분야와 건강(health) 분야에서 헬스케어에 관심을 갖고 있으며, 이는 헬스케어 기업들에 대한 관심과 일맥상통합니다. 특히 multi-site, multi-line 등 멀티 서비스 쪽과 생명과학(life science) 쪽 기업들에 대한 관심이 높죠. 부동산 역시 시니어 하우징(senior housing)이나 의료시설(Medical office) 등 헬스케어 부동산이 빠르게 성장하고 있습니다.

사람들이 삶의 질에 대한 관심이 커지면서 교육에 대한 열기도 높아질 것으로 보이며, 이에 따라 부동산에서는 학생 기숙사 역시 지속적으로 인기가 있을 것으로 보입니다. 그 외에 이제는 식상한 단어일 수도 있는 도시화와 교외지역의 고급화 등도 관심을 가져볼만한 변화라고 합니다.

기술발달도 중요한 동인인데, 이 중 데이터 사용량 증가에 따라 통신 관련 인프라 중 광통신망이나 데이터 센터에 대한 관심이 커지고 있죠. 또한, 데이터 센터 운영이나 클라우드 서비스를 제공하는 IT 서비스를 제공하거나 big data를 다루는 TMT 관련 기업에 대한 관심도 증가하였죠. 부동산 쪽에서도 데이터 센터에 대한 관심이 증가하고 있습니다.

교통 인프라 역시 관심 대상입니다. 이는 (1)물류시설, 그리고 (2)숙박시설과 관련이 있습니다.

물류시설은 이미 많이 언급되고 있는 전자상거래의 영향 외에 물류시설의 자동화, 3D 프린팅 등이 이슈가 되며 많은 변화가 있을 것으로 보고 있으며, 관련 기업에 대한 투자 관심도 증가하고 있습니다. 부동산 시장에서는 거점형태인 대형 물류센터와 빠른 배송을 위한 last mile 물류시설이 더욱 각광 받을 것으로 예상되는 가운데, 물류시설 자동화나 자율주행자와 같은 자동화도 중요한 이슈가 될 것으로 봅니다.

교통 인프라가 영향을 주는 또다른 분야는 숙박시설인데 여행을 다니는 인구는 꾸준히 증가할 것으로 보여서 경기변동의 영향을 받기는 하지만, 중장기적으로 숙박시설 역시 좋은 투자대상이 될 것이라고 합니다.

상대평가

상대평가

"양아치 총량 불변의 법칙을 아세요?"

한 중학생 아이가 물었습니다. 그건 어느 학교나 일정 숫자의 양아치 같은 학생이 유지되는 거라고 합니다. 그러면서 자기 학교 예를 들었습니다. 자기 학교에 중학생이라기에는 감당이 되지 않던 한 학생이 있었다고 합니다. 결국 그 학생은 전학보내졌는데, 그러고 나서 얼마 지나지 않아 전교권 성적이었던 한 학생이 (사춘기를 겪으며) 갑자기 그전 아이보다 더한 양아치가 되었다는 겁니다.

이런 건 비단 중학교만의 이야기는 아닐겁니다. 좀 많이 다르긴 하지만, 비율은 사람마다 다르지만 어느 집단이든 상위권, 중위권, 하위권이 일정 비율로 존재한다는 이론은 전혀 새로운 이론이 아니죠. 이를 적극 반영하였던 것이 변화에 뒤쳐지며 고전을 하고 있는 GE입니다. 아주 단순화해서 보면 하위 20%는 언제나 존재하니, 끊임없이 상위 20%는 더 보상을 많이 하되, 하위 20%는 내보내야 한다는 주장이었죠. 우수한 인재끼리의 경쟁을 통해 더 높은 성과를 추구한다는 가치. 하지만, 이 주장에는 맹점이 있었습니다.

어느 조직에 100명의 직원이 있습니다. 그들은 각자  100의 성과를 내야합니다. 그리고 앞으로 매년 한번씩 하위 20%는 나가게 될거라고 조직 내 공지를 합니다.

1년 후, 최하위 20명은 80밖에 성과를 내지 못합니다. 그래서 그 20명을 내보냈습니다. 그 해에 차하위 20명은 열심히 노력해서 120을 냈습니다.

새로운 평가 시즌. 120의 성과를 내더라도 하위 20%는 나가야 한다는 사실에 60~70위였던 사람들은 더 열심히 할지 모릅니다. 하지만, 70~80위였던 사람들은 어치피 안된다는 생각에 의욕을 상실합니다. 120을 낼 수 있던 그들의 성과는 60으로 떨어지죠. 더 높은 성과를 낼 수 있던 사람들이 자신들이 하위 20%에 해당한다는 사실에 성과를 내지 않는 일이 반복됩니다.

무임승차자를 줄여야겠지만, 의욕을 꺾어서 자기 몫 이상을 하던 사람을 무임승차자로  만드는 일은 더더욱 없어야 합니다.

개화시기는 지금이 아닌 7월~10월이기는 하지만, 꽃말이 협력과 단결인 천인국(天人菊, Gaillardia pulchella)을 떠올려봅니다.

Image: Gaillardia pulchella
Date: 19 December 2013
Author: Imagesdomainepublic
Source: Wikimedia Commons in the public domain
https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Fleur69.jpg

기동력

기동력

유럽인들이 몽골 군사들에게 힘없이 패배한 데에는 몽골군사의 위력도 있었겠지만, 유럽기사들의 무거운 갑옷에 큰 원인이 있었다고 합니다. 적의 공격에서 보호하기 위한 무거운 갑옷은 기동력을 현저히 떨어뜨렸죠. 자신들끼리의 결투에서는 똑같이 무거운 갑옷을 입고, 똑같은 방식으로 싸우니 큰 문제가 아니었지만, 가볍고 기동력 좋은 새로운 적 앞에서는 보호장구가 오히려 약점을 만듭니다.

미국의 군함이 조선의 강화도를 공격하였을 때, 조선의 병사들은 전투가 아닌 학살처럼 쓰러졌다고 하죠. 패배는 무기의 차이때문이기는 했지만, 희생을 더 크게 한 것은 바로 무기의 열세를 극복하기 위해 몇겹으로 껴입은 두꺼운 솜옷이었다고 합니다. 사거리가 긴 적의 총탄에서 보호하려는 의도였지만 무더운 여름 몇겹씩 껴입은 솜옷은 병사들을 탈진시켰고, 적의 포탄에 불이라도 붙으면 연쇄적으로 불길에 휩싸였을 거라고 하죠.

앞으로 다가올 미래도 마찬가지일 겁니다. 세상이 급변할수록 그 변화에 빠르게 적응해야지 기존 지식에 기반한 위기대응은 더 큰 위험으로 다가옵니다.

오이(cucumber, Cucumis sativus)의 꽃말은 변화인데, 존경, 애모라는 의미도 있습니다. 끊임없는 변화로 존경을 받을 수 있기를...

Image: Cucumber (Cucumis sativus)
Date: 18 January 2019
Author: Judgefloro
https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:9471_Cucumber_plantations_in_San_Rafael,_Bulacan_18.jpg

성장

성장

성장하는 기업을 볼 때 성장을 제외한 모든 이슈는 묻히는 경향이 있습니다. 그것이 옳든 그르든.

그리고, 성장이 정체되거나 꺾이는 순간 외면해온 문제들이 수면 위로 올라오죠. 이러한 문제는 비단 기업에만 있는 문제는 아닙니다.

사람들은 GDP도 성장하는 환경에 익숙하고, 주가도 오르는 환경에 익숙합니다. 작은 싸이클은 있지만, 버티면 이긴다는. 이걸 가능하게 한 것은 인구의 증가입니다. 그리고, 지금까지는 인구의 증가는 생산인구도, 소비인구도 모두 증가하도록 만들었습니다.

큰 흐름 속에서 아시아, 유럽, 북미의 대부분 국가들은 인구성장 둔화시점에 들어섰으며, 향후 하락세 진입이 예상됩니다. 게다가 AI가 발달하면서 일자리는 더 빨리 줄어든다는 것이죠. 그리고  일자리의 감소는 소비여력 역시 줄여서 경기의 대세적 후퇴를 더욱 가속화할 거라는 전망입니다.

인구감소는 완만히 이루어질까? 인구학자들은 완만한 감소를 전망하지만... 경기가 추세적 하락에 접어들면 그 속도가 빨라질 수도 있다고들 합니다.

추세적 하락이라는 암울한 생각이 가져오는 생존본능이 범죄증가, 폭력시위, 그리고 전쟁 등으로 이어지며 사망자가 예상 자연사망자 수를 훨씬 상회할 것이기 때문이라죠.

어두운 전망. 하지만, 그러한 비관론에 지배되기 보다는 학자들 사이에 나올 수 없다며 불가능이라는 꽃말을 지녔던 파란장미가 이제는 불가능한 것을 가능하게 한다, 기적이라는 꽃말을 갖게 되었듯이 또 다른 가능성을 찾아낼 수 있기를 기원합니다.

Image: Blue Rose Flower Blooms
Date: 4 July 2013
Author: GLady
Source: Wikimedia Commons in the public domain
https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Blue_Rose_Flower_Blooms_(Rosaceae).jpg
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어도아구찜해물탕, 관악구

어도아구찜해물탕, 관악구

해물요리
주소: 서울특별시 관악구 봉천로 403

관악구, 현대시장과 봉천역 사이에 위치한 아구찜, 해물탕 전문 음식점입니다.

차가운 날씨. 따뜻한 국물도 좋을 것 같지만, 해물찜도 나쁘지 않죠. 오늘의 선택은 탕이 아닌 찜으로.

해물탕 소짜는 2~3인분이며, 2인이 먹기에는 많은 편입니다. 언제나 그렇듯 사람마다 편차가 있으니, 많이 드시는 분들은 많지 않다고 느낄 수도 있을 듯.

맛은... 엄청난 맛집까지는 아니지만 맛있는 편입니다. 맵기는 메뉴판에 3단계가 있는데 특별히 이야기 하지 않으면 그렇게 맵지 않습니다.

먹고 나서 현대시장에 있는 엔제리너스를 들러서 쇼콜라테도 먹었습니다.

책임, 비난받기 싫은 사람

책임, 비난받기 싫은 사람

미나리아재비라고도 불리는 라넌큘러스(buttercup, crowfoot; Ranunculus)는 5월에서 7월사이에 노란색 아름다운 꽃을 피웁니다. 아름다운 인격(beautiful personality), 매력(魅力, charm), 매혹(魅惑, fascination)이라는 긍정적인 꽃말과 비난(非難, criticism), 비난하다(criticize)라는 부정적인 꽃말을 동시에 지니고 있습니다. 또다른 꽃말인 천진난만(天眞爛漫, innocence)과 부(富, riches)도 상충되는 느낌이죠.

'책임'이 필요한 높은 자리가 주는 매력적인 유혹. 하지만, 그 곳에 오르고자 하면서도 비난받는게 싫어서 권력은 쥐되 책임은 피하고 싶어하는 사람들을 보게 됩니다.

사람은 누구나 비난받는 걸 싫어합니다. 하지만, 책임있는 자리란 매력만 있는게 아니라 비난에 대한 위험도 감수해야만 합니다. 매력과 비난을 모두 지닌 라넌큘러스의 꽃말처럼.

잠깐 비난받기 싫어하는 예를 들어볼까요?

0대 1로 뒤지고 있는 어느 야구 경기. 9회 첫타자가 1루를 밟는데 성공합니다. 이 기회가 얼마나 중요한지 아는 1루 주자. 그는 견제구에 아웃되면 자신이 먹을 욕을 알기에 리드하기 보다 1루 베이스에 껌같이 붙어있기로 마음 먹습니다. 그리고, 속으로 생각하죠. 이 정도까지 하는데 자기가 아웃되면 후속타자들이 잘못한거니까 아무도 자기 욕은 안할꺼라고.

다음 타자가 우익수를 넘기는 3루타성 타구를 칩니다. 스타트만 빨랐으면 1루 주자가 홈까지 들어올 공이었죠. 하지만, 1루 주자는 뜬 공으로 잡히는 공이 아님을 다 확인한 후 베이스를 떠났고, 무리해서 3루까지 가려다가 2루를 제대로 안밟고 갈까봐 확실히하기 위해 2루에 멈춰섰습니다.

그런 그에게 타자는 빨리 다음 베이스까지 가라고 손짓하고, 관객들도 소리치죠. 하지만, 그 사람은 자신은 신중하게 최선을 다했으니 아무도 자기를 욕하지 않을거라고 생각하죠.

스스로 어떻게 변명을 하든, 안타를 친 타자도, 감독도, 관객도 화가 치미는 주루 플레이가 아닐 수 없습니다. 좋아하는 건 상대편 뿐이죠.

위에서 든 가상의 예처럼 확실히 보이는 건 아니지만, 일을 하다보면 그런 사람들이 종종 보입니다. 조직을 위하기 보다 자신이 욕을 안 먹는게 중요하고. 그러는 행동으로 욕을 먹지만 본인은 그렇지 않다고 생각하는.

비난을 받는게 좋은 건 아니지만, 비난받을 가능성에 대한 지나친 회피는 오히려 문제를 만들거나 키울 수 있습니다.

Image: Ranunculus
Date: 9 May 2009
Source: Wikimedia Commons in the public domain
https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Ranunculus_flowers_8.jpg

Global Hotel: 미국의 호텔시장 (5)

Global Hotel: 미국의 호텔시장 (5)

글로벌 상업용 부동산 시장
(호텔 시장 현황 및 투자방향)

IV-5. 미국 호텔 객실점유율(OCC) 변동율

•객실점유율은 ADR 보다 빠른 2007년 부터 하락하였으며, 금융위기 시점 3개년(2007~2009)의 하락율과 이후 3개년(2010~2012) 회복율을 비교해 보면,
- 하락폭의 차이가 크지는 않았으나, Luxury과 Midscale Hotel의 하락폭이 상대적으로 큰 편이었으며, Upscale과  Economy Hotel의 하락폭은 작은 편
- Luxury와 Upscale Hotel의 회복율이 상대적으로 빠른 편이었으며, Midscale과 Economy Hotel의 경우 작은 편

※ Source: STR, PWC

Global Hotel: 미국의 호텔시장 (4)

Global Hotel: 미국의 호텔시장 (4)

글로벌 상업용 부동산 시장
(호텔 시장 현황 및 투자방향)

IV-4. 미국 호텔 평균객실단가(ADR) 변동율

•금융위기 시점 3개년(2008~2010)의 ADR 하락율과 이후 3개년(2011~2013) 회복율을 비교해 보면,
- Luxury Hotel의 경우 하락폭이 가장 컸으며, 회복율도 가장 커서 시장 변동에 가장 민감한 모습을 보임
- Midscale(Upper Midscale  포함) Hotel에서 하락율이 낮았으며, 회복율도 낮은 수준
- Upscale(Upper upscale 포함) Hotel의 경우 Luxury와 Midscale의 중간 수준
- Economy Hotel의 경우 하락율은 Upscale 수준이었으나, 회복율은 Upscale에 미치지 못한 Midscale 수준

※ Source: STR, PWC
※※ {(1+a)*(1+b) - 1} = 1 + a + b * ab – 1 = a + b + ab ≒  a + b, ∵ ab ≒ 0

Global Hotel: 미국의 호텔시장 (3)

Global Hotel: 미국의 호텔시장 (3)

글로벌 상업용 부동산 시장
(호텔 시장 현황 및 투자방향)

IV-3. 미국 호텔 수요 및 공급 (2)

•PWC에 의하면 2018년 미국 호텔 공급 및 수요는 Upscale 및 Upper midscale 위주로 이루어지고 있음

•수요 및 공급 증가율 역시 Upscale 및 Upper midscale 위주로 이루어지고 있음
- Upscale의 경우 공급 증가율이 수요 증가율을 초과하고 있으며
- 나머지 호텔에서는 수요가 공급을 초과하는 모습을 보임.

※ Source: STR; Bureau of Economic Analysis; Bureau of Labor Statistics; IHS Markit (forecast released October 2018); PwC

UK Real Estate

UK Real Estate

□ 경제(Economics)

• CBRE는 2019년 정치적 이슈 및 글로벌 무역환경으로 대외적으로 어려움에 직면하는 가운데에서도 영국의 경제는 회복을 지속할 것으로 예상

• BREXIT 관련 일단 지켜보자는 심리가 투자를 위축시키고 있음

• BREXIT 관련 이슈는 금리인상 속도를 더디게 할 것으로 예상

• 정치적 요인 및 대외적 요인으로 경기는 어려움을 겪을 수 있으나, 큰 충격보다는 이후 회복세 전환 예상
- 2019~2021년 경기 하강(downturn)
- 2021~2022년 경기 회복 전환
- 2022~2023년 경기 강한 회복

□ 부동산 투자시장

• CBRE에 의하면, 과거 40년간 데이터에서 유추해 볼 때 모든 자산이 경기변동의 영향을 받지만, 이 중 런던 중심가(Central London)의 오피스 가격이 가장 안정적일 것으로 보임.
- 가장 변동이 심한 섹터는 리테일로 예상.

• 경기상황에도 불구하고, 아시아 투자자의 꾸준한 증가 예상
- 2018년 아시아 해외 투자의 26%가 런던에 집중
- 여전히 영국 내 투자자의 비중은 일정 수준 유지 될 것으로 예상

□ BREXIT

• 일반적인 컨센서스는 BREXIT는 영국의 부동산 시장에 부정적일 것으로 보고 있으나, 그 폭에 대해서는 알 수 없다는 입장
- 투자자의 대응은 (1)확실해 질 때까지 투자를 중단하겠다는 입장과 (2)지금이 투자 기회라고 보는 두 가지 시각으로 나뉨

• CBRE는 no deal BREXIT 확률을 40% 수준으로 예상

• No deal BREXIT는 최소한 단기적으로는 영국 경제에 실제 경제활동과 심리적 측면에서 모두 심각하게 부정적인 영향을 미칠 것으로 예상 (중장기적인 영향에 대해서는 이견 존재)
- 경제성장률 저하
- GBP 가치 하락
- 금리 인하

• 그러나, 런던의 고급 리테일 및 주거시장은 대체가 어려운 시장으로, GBP 약세는 해외 투자자 및 여행객의 수요를 증가시켜서 내수 경기를 활성화시키며 부정적 효과를 상쇄할 것으로 예상

• 노동시장(Labour Market)
- 외국 노동자 감소로 사용하는 오피스 면적이 줄어들 것으로 예상
- 이는 공급 감소로 이어져서 수년 내 리테일, 헬스케어, 호텔의 공급 부족으로 이어질 것으로 예상
- 외국 노동자 감소는 인건비 상승으로 인한 인플레이션을 불러일으킬 수 있음
- 부동산 개발 관련 비용 상승 요인

• 무역(Trade Access)
- 런던 중심가의 금융서비스 업종에서 사용하는 오피스에 타격 예상
- 수입 및 수출 관련 물류시장의 지각 변동 있을 수 있음

• 임차인 변동
- 런던에 본사를 둔 금융회사의 본사 이전 이슈 재부각 (최소한 2019년 상반기 동안은 지속될 것으로 보임)
- 일부 임차인의 이탈은 있을 것으로 보이나, 현재 우려하는 것보다는 폭이 작을 것으로 예상

• BREXIT의 영향은 오랜 시간을 두고 미치게 될 것으로 보임.
- 단기적으로는 시장에 충격을 주었다가 완화될 것으로 보이나 시장에 주는 충격도, 이후 회복도 BREXIT 효과가 끝난 것으로 보기는 어려움

• Investment Property Forum(IPF)는 BREXIT가 부동산 전체 섹터에 부정적인 영향을 줄 것으로 보고 있으나, 인더스트리얼 부문은 BREXIT에도 불구하고 우수한 성과를 낼 수 있을 것으로 전망
- 전체 부동산은 2019년 3% 하락 예상하나, 인더스트리얼은 2.7% 상승할 것으로 예상

• Capital Economics는 인더스트리얼을 제외한 부동산들도 hard landing은 없을 것으로 전망
- No-deal Brexit 하에서도 부동산의 하락은 향후 2년간 5~9% 수준의 하락에 그칠 것으로 예상

• Bank of England는 보다 보수적으로 상업용 부동산의 가치가 향후 5년간 27~48% 하락할 것으로 전망
- Capital Economics는 Bank of England의 전망이 합리적 수준의 전망이 아닌, 은행시스템에 대한 스트레스 테스트를 통한 최악의 시나리오를 가정한 것이라고 보고 있음
- 2007년~2008년 보다 LTV 비율이 낮아서 가격이 하락하더라도 은행에 의한 강제매각 가능성이 낮은데 이를 고려하지 않고 있다고 함

□ 섹터별 매력도

• PwC에 의하면, 유럽에서 24개 자산군 중 2019년 투자(Investment) 매력도는 Co-living, Data centres, Liogistic facilities, Retirement/assisted living, Flexible/seviced offices, Student housing, Serviced apartments 順

• 개발(development) 매력도는 Co-living, Liogistic facilities, Retirement/assisted living, Flexible/seviced offices, Data centres, Student housing, Private rented residential 順

※ 단, Co-living과 Data centres에 대한 응답자 수는 매우 적은 수준이었음

□ Office

• 사무직 종사자(office based jobs)의 수는 지속적으로 증가하여, 전체 종업원(total employment) 중 사무직 종사자 비율도 증가할 것으로 예상
- LaSalle Investment Management의 European Regional Economic Growth Index(E-REGI)는 32개 국가 300여개 지역 중에서 런던이 여전히 임차인 수요를 이끌고 있는 도시임을 나타냄
→ 하지만, 이는 영국의 다른 지역도 견고할 거라는 것을 의미하지는 않음

• 런던 중심가는 금융서비스(banking & finance), 사업서비스(business services), 창조산업(creative industries) 등의 업종이 중요한 임차인이었음.
- 최근 공유오피스(flexible space)의 확장과 창조산업의 성장이 2018년 가장 두드러진 특성이었으며, 2019년 해당 추이는 영국 전역에서 지속될 것으로 보임.

• 영국 전역에 걸쳐서 신규 물건에 대한 임차 선호가 지속되며, 신규 물건의 공실률 하락과 오래된 건물의 공실률 증가가 진행.

• 런던을 포함 영국에서의 계획 또는 완공된 교통 인프라 투자에 따라 오피스 등 부동산 시장에서 새로운 투자 기회(New Hot Spot) 창출

• 2019년 오피스 거래금액은 감소 예상

• Floreat Real Estate의 펀드매니저인 William Hardyment는 BREXIT이 불확실성을 만들면서, 경기순환과 구조적 변화와 맞물리고 있다면서, 과매도 국면이 나타날 것으로 전망
- 제한적인 공급과 강한 임차 수요를 고려할 경우 이는 부동산 시장 붕괴와 같은 hard landing 보다는 우량자산에 대한 투자기회를  제공할 것으로 예상
- 교통 등 우수한 인프라, 매력적인 편의시설(amenities)를 보유하고 있는 자산은 경기 둔화와 BREXIT에 대한 우려를 감안해도 투자 매력도 높은 수준

• BREXIT에도 불구하고 런던이 장기적으로 글로벌 금융 허브의 위치를 유지할 수 있을 것으로 전망
- 최근 런던 125 Old Broad Street에 GBP 385m의 투자를 한 Singapore 기업 City Developments Limited의 CIO Frank Khoo는 런던이 글로벌 금융 허브의 위치를 장기적으로 유지할 것으로 확신한다고 말함
- 영국계 부동산펀드 운용회사인 M&G Real Estate 역시 최근 Financial Times의 London 본사를 GBP 115m에 매입

• M&G의 value-add 펀드를 운용 중인 Paul Crosbie는 BREXIT이 좋은 위치의 좋은 물건을 잘 살 수 있는 기회를 제공한다며 시장과 개별 물건에 대한 지속적인 관심이 필요하다고 언급
- 수익률 때문에 non core 자산을 보던 투자자에게 core 자산을 투자할 기회 제공

□ Retail, Leisure & Automotive

● Retail

• BREXIT, 인플레이션, 전자상거래, 인건비 상승 압력 등 2019년에도 리테일 부문은 어려울 것으로 예상

• 전자상거래는 증가하여, 소매판매(retail sales)에서 전자상거래(internet sales)가 차지하는 비중은 꾸준히 증가할 것으로 예상

• 이러한 어려움 속에서 편의시설이나 체험시설을 제공하는 쇼핑센터와 다른 리테일과의 양극화는 가속될 것으로 보임

• 2019년에는 성과가 저조한 리테일에 대한 개선(redevelopment)이 이어질 것으로 보임

• BREXIT에 대한 우려로 2019년 2분기까지 거래는 조용할 것으로 예상

● Pubs and Leisure

• 여가시설(Leisure)은 장기적이고 안정적이며(longer secure income), 수익을 높일 수 있는(enhanced returns) 자산으로 새로이 각광받는 섹터.

• 2017년 이전까지는 기관투자자들이 여가시설 투자에 관심을 갖지 않았으나, 2018년 영국 기관투자자들이 GBP 500m에 달하는 투자를 하였으며, 향후 장기 투자자들의 참여가 확대될 것으로 예상

• 펍시설(Pubs)은 일부 전문투자기관이 투자 및 직접 운영을 하면서 기관투자자들이 관심을 갖기 시작한 자산군

● Petrol & Automotive Sector

• 전통자산의 경쟁심화로 휴게소(roadside convenience retail), 주유소(petrol station), 주차장(car parks)에 대한 관심 증가
- 장기수익에 대한 요구는 준인프라(quasi-ifrastructure) 자산에 대한 관심을 높이고 있으며 이러한 추세는 더욱 강화될 것으로 보임

• 영국에서는 2040년부터는 휘발류 및 디젤 차량의 신규판매를 금지할 계획.
- 이러한 정책으로 인한 투자자 또는 임차인의 변화는 아직까지는 가시화되지 않은 상태.
- 전기차 충전소가 절대적으로 부족한 상황에서 당장은 아니나, 2040년에 가까워질수록 변화가 있을 것으로 예상

• 자동차와 관련된 부동산은 개인이 차량을 소유하던 형태에서 우버(Uber)와 같은 차량공유 서비스로 인해 변화가 빠르게 진행될 것으로 보임.

• 하지만, 이러한 변화 역시 머지않아 자율주행차로 인해 변화를 겪게 될 것으로 보임.

□ Industrial, Logistics & Data Centres

● 물류시설

• 전자상거래가 성장하며, 2018년 물류시설에 대한 수요는 폭발적 증가
- 전자상거래 업체와 3자물류 기업이 임차수요(take-up)의 반이상을 차지

• 작지만 중요한 변화
- 2018년 수요의 40% 이상이 면적 500,000 sf 이상의 대형 물건
- 대형 건들은 전부 East Midlands, South East, Yorkshire & North East 등 3개 지역에 존재 (전력, 노동력 등을 고려시 향후 지속적으로 선호될 것으로 예상)

• 지속적으로 수요가 증가할 것으로 보이며, 특히 물류창고(Warehouse)의 수요 증가가 많을 것으로 보임

• BREXIT의 방향과 그에 따른 영향은 여전히 가정의 영역이나 수입과 수출 양쪽 측면에서 부정적인 효과는 예상되고 있음
- 특히, 상하기 쉬운 신선식품류나 Just-in-time을 중시하는 제조업 라인에 미치는 영향이 클 것으로 보임.
- 세관 통과에 시간이 걸리며, 물류창고 쪽에서는 일부 긍정적이거나 덜 부정적인 영향을 미칠 수 있을 것으로 전망
- Gramercy Europe의 CEO Alistair Calvert도 무질서한 BREXIT(disorderly BREXIT)은 무역, 수송 등에서 비효율성(inefficiencies)과 마찰(friction)을 야기시키며 물류시설에는 오히려 기회가 될 것으로 봄

• 2019년에도 공급측면에서 last mile 물류시설을 위한 부지를 찾는 것이 가장 어려운 일 중 하나일 것으로 예상

• 물류시설의 완전 자동화와 무인 자동차가 가시화되면서 물류시설의 변화가 가속화될 것으로 예상
- 영국 내 최초로 완전 자동화 물류시설이 나올 것으로 예상
- 잉글랜드의 Milton Keynes에서는 2018년 자율주행차 시험주행

• 다층구조의 물류창고(multi-storey warehousing) 성장
- 최저층부터 최고층까지 전 층을 활용하여 모든 프로세스를 단일 물류창고에서 실행하는 임차인 증가예상

• 2019년 상반기는 BREXIT에 대한 우려로 투자가 위축될 수도 있으나, 물류시설에 대한 강한 수요를 고려 시 우려는 단기적 위험요인에 그칠 것으로 보임.

● 데이터센터

• 런던 주변은 유럽에서 가장 큰 시장 지위를 유지할 것으로 보임
- 프랑크푸르트, 런던, 암스테르담, 파리 등 유럽 4대 코로케이션 공급의 40% 이상을 차지

※ 코로케이션(colocation): 데이터 센터의 일정 공간과 회선을 임대해 주는 서비스

• 2019년 코로케이션 예상 전력사용량은 50MW로, 2016년 직전 5개년간 평균 23MW의 2배를 상회할 것으로 예상

• 데이터센터의 주요 수요처는 클라우드 서비스 제공업체로 이들의 수요는 런던 수요의 약 80%에 달할 것으로 예상
- 전통 기업들의 클라우드 사용은 더욱 증가할 것으로 보임
- IOT 서비스의 데이더 사용은 매 40주 마다 2배씩 증가하며 데이터 센터 수요를 증가시킬 것으로 예상.

□ Beds

● Residential & Private rented housing

• 2018년 주거시설의 거래는 저조하였으며, 이러한 추세는 2019년에도 지속될 것으로 보임
- 2018년 상반기 거래금액은 전년 동기 대비 10% 하락
- 특히, 런던은 17%, 남동부(South East)는 13% 하락하여, 영국 평균보다 큰 폭으로 하락

• 투자목적인 임대목적구입 담보대출은 2016년 이후 하락세를 지속하며, 투자목적의 심리가 위축되고 있음을 보여줌

• 상승세가 꺾이지는 않을 것으로 보이나 상승률은 완만할 것으로 예상

• 사적임대 시장 역시 임대수요 감소로 둔화가 지속될 것으로 보이나, 영국의 경제성장률, 일자리증가율 등을 고려 시 임금상승으로 인한 인플레이션 예상 → 저소득 청년층의 수요를 증진시킬 것으로 보임

● Student Accommodation

• 영국의 인구구조에서 18세 연령의 인구는 2020년 가장 낮은 수준을 기록 후 점진적인 상승 예상
→ 이에 따라 영국의 학생 수는 2019년과 2020년 하락할 것으로 보이며, 이후 증가세 전환 예상
- Top class 대학교와 영어, 문화 등을 고려 시 해외로부터 유입되는 유학생 수는 꾸준한 증가 예상

• 가장 큰 이슈 중 하나는 높은 학비와 생활비 등 가격 수준(affordability)

• 공급 부족으로 인한 투자 수요는 활발할 것으로 예상

● Hotels

• 2018년 영국의 호텔 시장은 ADR과 RevPAR 모두 매우 좋은 모습을 보였으나, 2017년 대비 성장률은 다소 둔화

• BREXIT 우려에 대한 영국 파운드화(GBP)의 가치 하락으로 인해 관광객 증가

• 장기 투자자들이 수요가 증가하며 호텔 투자 금액 및 수익률을 지지함.

→ 영국은 관광지로서의 매력을 보유하고 있기 때문에 BREXIT으로 인한 파운드화 가치 하락은 관광객 증가로 이어져 호텔 산업에는 긍정적일 것으로 보임

• 이로 인한 호텔의 좋은 운영성과는 개발(development) 시장을 지지할 것으로 보임

● Healthcare

• 헬스케어는 부동산 시장에서 지속적으로 성장하는 섹터

• 경기 불확실성으로 인해 경기민감도가 낮은 자산군을 찾는 투자자들에게 적합한 자산군으로 부각
- 2019년 경기 불확실성이 커지면서 헬스케어 전문 부동산 펀드가 늘어날 것으로 예상
- 섹터 전문 부동산 펀드와 인프라펀드 양쪽에서 관심을 가질 것으로 보임
- 2019년 성공하는 투자자는 (2)운영업체(operating partners)에 대한 이해도가 높고, (2)먼저 진입한 투자자 될 것으로 예상

• 신규 투자금과 새로운 기술로 인한 시장의 급변이 예상되는 섹터

□ 결론

"누구나 예상을 할 수 있다. 그리고, 누군가의 예상은 맞는다. 하지만, 대부분은 틀리며, 예상에 기반한 투자는 매우 위험하다."

예전에 만난 어느 분의 말입니다. 시장을 예측하지 않으면 불안해 하고, 어떤 일이 있을지, 어떻게 대응해야 하는지 알고 싶어하는 것은 당연한 일입니다. 하지만, 대응은 또 다른 이슈입니다. 예상에 기반한 섣부른 대응은 때로는 아무 생각없이 하는 투기와 크게 다를 바 없습니다.

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※ 참고
United Kingdon Real Estate Market Outlook 2019 (CBRE, 9 Jan 2019)
UK real estate outlook 2019: Brexit to test the market (IPE Real Assets, 24 Dec 2018)
No-deal Brexit would reduce UK commercial real estate values by 5-9% (IPE Real Assets, 6 Dec 2018)
Emerging Trends in Real Estate®: Europe 2019 (PwC, 1 Nov 2018)
Asian outbound investment falls as Chinese investors slowdown (IPE Real Assets, 5 Sep 2018)

Global Hotel: 미국의 호텔시장 (2)

Global Hotel: 미국의 호텔시장 (2)

글로벌 상업용 부동산 시장
(호텔 시장 현황 및 투자방향)

IV-2. 미국 호텔 수요 및 공급 (1)

•12개월 기준 연간 수요 증가율은 금융위기 이후 미국 및 Top 25에서 모두 수요증가율이 공급증가율 보다 높은 상태
- 금융위기 기간을 포함한 2017.12월 이후 평균 증가율도 수요증가율이 공급증가율을 상회

※ Source: STR, Bloomberg

Global Hotel: 미국의 호텔시장 (1)

Global Hotel: 미국의 호텔시장 (1)

글로벌 상업용 부동산 시장
(호텔 시장 현황 및 투자방향)

IV-1. 미국의 여행산업 및 숙박산업

•해외에서 입국하는 여행객들의 숫자 및 숙박에 지출하는 비용은 꾸준히 증가하고 있으며,

•전체 GDP 증가율 보다 숙박 및 식음료 산업의 GDP 증가가 빠르게 이루어지면서, 1997년 2.6% 수준이던 숙박 및 식음료 산업의 비중은 3%까지 증가

※ Source: Source: Bureau of Economic Analysis, ITA Office of Travel and Tourism Industries, Bloomberg

Global Hotel: 호텔산업 (4)

Global Hotel: 호텔산업 (4)

글로벌 상업용 부동산 시장
(호텔 시장 현황 및 투자방향)

III-4. Hotel Sales Volume

•미국, 영국(GBR), 독일(DEU), 일본(JPN), 스페인(ESP), 네덜란드(NLD), 호주(AUS) 등이 한국(KOR) 보다 호텔 거래량이 많은 국가

•호텔의 거래금액은 미국(USD)이 가장 많은 비중을 차지하며, 유럽·중동·아프리카(EMEA) 지역과 아시아·태평양(APAC)을 합한 금액 수준

※ Source: STR

미스터돈부리 용산점

Mr. 돈부리 용산점

일식당
주소: 서울특별시 용산구 한강대로23길 55 용산역

용산아이파크몰 서관에 있는 돈부리 및 덮밥 전문점.

싼 맛이 나기는 하나, 그냥저냥 가볍게 먹기 괜찮은 집입니다.

아쿠아맨 (2018)

아쿠아맨 (Aquaman, 2018)

골드클래스에서 처음 본 영화는 아쿠아맨. 이런 영화를 보기에는 너무 작은 관 아닐까 싶었지만, 생각보다는 괜찮았습니다. 인당 35,000원이 적은 금액이 아니지만.

종류가 너무 제한적이어서 선택의 폭이 별로 없습니다.

거의 눕다시피 할 수 있는 편안한 좌석에 피곤할 때 이런 데에서 영화를 보면 영화가 지루하지 않더라도 잠들 수 있겠다는 생각이 살짝 듭니다.

영화 아쿠아맨은 따지려들면 어색한 부분도 많고, 유치한 부분도 많긴 합니다. 하지만, 그냥 그런 류의 영화라고 인정하고 보면 볼만하고, 구현한 CG를 생각하면 많은 노력이 들었겠구나 싶기도 합니다.

지루한 건 아니지만 상영시간이 다소 길게 느껴지긴 하네요.

원래 강한 슈퍼맨, 각성한 원더우먼에 이어 업그레이드 된 아쿠아맨. 저스티스 리그에서 리더 역할을 하는 배트맨이 점점 초라해 보이기도합니다.

하지만, 저스티스 리그에서도, 아쿠아맨에서도 남겨진 악당은 외계인도 메타휴먼도 아닌 평범한 인간.

DC의 영화 속 세계관이 차근차근 만들어지고 있습니다.