Frankfurt, DE: 부동산

해외부동산: 프랑크푸르트 (Frankfurt, DE)

혹자는 프랑크푸르트 수수께끼(Frankfurt Puzzle)라고 합니다. 독일의 경제는 부진하고, 특히 프랑크푸르트의 주력산업이라 할 수 있는 금융부문은 더욱 고전하고 있습니다. 하지만, 부동산 시장은 여전히 강세를 보이고 있습니다. 어떻게 설명이 가능하냐는 주장이죠.

이에 다른 혹자는 말합니다. 프랑크푸르트는 어쩌면 Brexit의 수혜 도시일 수 있다고. 프랑크푸르트에 본사를 둔 도이치은행은 인원을 감축하였습니다. 하지만, 줄어든 임차면적을 해외금융기관이 늘리며 상쇄하였다는 거죠.

수수께끼처럼 보이든 아니든 프랑크푸르트의 임대 수요가 탄탄하고, 공실률이 하락 중인 것은 부인하기 어려워 보입니다.

앞서 말한 해외 금융기관도 있겠지만, 금융기관에 대한 의존도가 과거보다 낮아지고, 부동산기술(proptech)이나 금융기술(fintech) 등 기술기업들이 많아진 것도 하나의 이유일 겁니다. 프랑크푸르트 역시 앞서 말한 몇개 도시들처럼 우수한 대학들과 연계되어 향후 3~5년간 성장할 기술주도형 시장 중 하나로 꼽힙니다.

그 외에도 유럽중앙은행(European Central Bank)이 자리하고 있다보니, 감사 및 법률 관련 기업들도 선호하는 도시입니다.

하지만, 여전히 우려의 시각도 존재합니다. 프랑크푸르트는 과거에도 다른 독일의 도시들 보다 상승과 하락 모두 진폭이 컸던 도시라고 합니다. 상승을 이어온 현재 경기 사이클에서 프랑크푸르트가 좋아보이겠지만, 경기하락 위험이 커질수록 조심해야한다는 의견이죠.

또한, 브렉시트의 수혜는 바램이며, 바램에 기댄 프랑크푸르트를 포함한 독일의 공급증가는 경기가 둔화되는 모습을 보이는 상황에서 과잉공급이라는 역풍을 맞을 수 있다는 우려도 여전히 존재합니다.

하지만, 공실률 하락과 임대료 상승은 진행 중이기에 단순한 기대나 허상은 아니라는 반론도 이어집니다.

업무시설에서 코어전략을 구사하되, 선별적 접근이 필요한 시장이라는게 여러 사람들의 의견인 듯 싶습니다.

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https://youtu.be/fGIqa_GwILs

Berlin, DE: 부동산

해외부동산: 베를린 (Berlin, DE)

베를린은 독일 내 역할 측면에서 비약적인 도약(quatum leap)이 진행 중인 도시입니다. 오랫동안 정치중심지였던 베를린은 단지 정치 중심지만이 아닌 경제적인 발전도 같이 이루어지고 있습니다. 혹자는 베를린이 런던이나 파리와 동등한 위치에 올라설거라고 전망하기도 합니다.

이노베이션(innovation)에서도 세계적인 도시로 많은 세계적인 기업들과 학생들의 관심을 받고 있습니다.

유럽대륙의 기술 중심지(tech hub)로서 전자상거래(e-commerce)와 핀테크(fintech)에서 위상을 강화하고 있으며, 인공지능(AI)과 블록체인(blockchain) 등 새로운 분야에서도 앞서나가기 위한 기회를 모색하고 있습니다. 우수 대학과 연계된 기술 주도 도시로 최소한 3~5년은 성장세를 이어갈 거라고들 이야기 합니다.

또한, 베를린은 인구의 성장을 수용하기 위해 가족친화적인(family-friendly) 다중심(polycentric) 모델에 주력하고 있습니다.

이와같은 이유로 베를린은 기업이 사업을 하고 싶어하고, 개인들은 살고 싶어하는 도시의 위상을 지키고 있습니다. 이는 부동산 시장에도 영향을 미치고 있습니다. 혹자는 말합니다. 직전 가격을 보고 입찰가격을 써내면 언제나 그 입찰에서 떨어질 거라고. 그리고, 당분간은 그런 현상이 유지될 거라고.

업무시설에 있어서는 수요가 사상 최고 수준에 달하며 시장의 상승을 뒷받침하고 있습니다. 공실률의 1.3% 수준에 불과하죠. 지속되는 공급이 수급의 불균형을 다소 완화시키고는 있지만, 여전히 수요가 더 많다고 합니다.공실도, 공급도 부족하다 보니 향후 성장을 예상하여 업무공간을 사전에 구하려는 움직임도 있다고 합니다.

여기에 베를린은 임대료가 평방미터 당 연 460 유로 수준이어서, 런던(London) 웨스트엔드(West End) 1,450 유로, 시티(City) 1,060 유로, 파리(Paris) 중심상업지구(CBD) 850 유로, 스톡홀름(Stockholm) 730 유로, 더블린(Dublin) 700 유로 등 유럽 주요국 임대료와 비교 시 여전히 낮은 수준입니다.

자생적으로도, 세계적으로도 성장하고 있는 비즈니스 수요와 낮은 공실률, 그리고 다른 나라의 도시들 보다 상대적으로 낮은 임대료 등을 고려 시, 베를린 부동산 시장의 성장세를 이어나갈 것으로 보며, 일부에서는 코어(Core)에서도 여전히 투자기회가 있다고 봅니다.

물류시설에서도 이러한 긍정적 효과가 이어져 코어 전략이 좋다고 이야기 됩니다.

주거환경에서도 베를린은 많은 사람들이 살고 싶어하는 도시입니다. 그러다 보니 치솟은 임대료가 사회적 이슈가 되었고, 향후 5년간 임대료 상승을 제한하게 됩니다. 이로인해 개발과 투자가 중단되거나 또는 축소되었습니다. 일부는 이로인해 5년 후에는 공급 부족이 예상되므로 지금이 오히려 투자적기라고 말하기도 하죠.

5년이라는 장기적 관점뿐만 아니라 일부에서는 경제상황, 강력한 수요, 도시재생 등을 고려하면 임대료 상승 제한정책과 독일의 경제둔화 우려에도 불구하고 당장 2020년에도 5%의 가격 상승이 있을 거라고 보기도 합니다.

하지만, 사이클 상 최고점에 근접하고 있기에, 업무시설이나 주거시설 모두 신중한(selective) 접근이 필요하다는 의견도 이어지고 있습니다.

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https://youtu.be/gUNAKxAaXsQ

Berlin, DE-BE

Berlin, DE-BE (베를린)

독일의 수도이자, 독일에서 면적이나 인구 기준으로 가장 큰 도시이며, 독일의 16개 연방주(federal states) 중 한 곳이기도 합니다.

티어가르텐 공원(Tiergarten, Großer Tiergarten)

베를린에서 가장 인기있는 도심공원(inner-city park)으로, 독일에서 가장 넓은 도시정원(urban gardens) 중 하나입니다.

전승기념탑(Victory Column, Siegessäule)

티어가르텐 공원(Großer Tiergarten) 안에 있는 전승기념탑은 1864년 Danish-Prussian War에서 덴마크에게 이긴 후 설계되었으며, 1873년 완공될 때까지 Austro-Prussian War(1866)에서 오스트리아를, France in the Franco-Prussian War(1870~71)에서 프랑스를 이기며 두 전투의 승리도 같이 기념하게 됩니다.

소련전쟁기념비(Soviet War Memorial, Tiergarten)

베를린에는 여러 개의 전쟁기념비가 있는데, 그 중 하나로 제2차 세계대전 막바지였던 1945년 4월에서 5월 사이에 베를린 전투에서 사망한 8만명의 소련군 전사를 기념하기 위해 소련에서 세웠습니다. 티어가르텐을 둘러보다 보면 볼 수 있는 곳으로 일부러 찾는 사람들은 별로 없습니다.

브란덴부르크 문 (Brandenburg Gate, Brandenburger Tor)

독일에서 가장 유명한 랜드마크 중 하나인 브란덴부르크 문은 18세기 신고전 양식의 기념물(neoclassical monument)입니다. 1961년 베를린 장벽(Berlin Wall)이 세워질 때까지는 차량과 보행자들이 자유롭게 문을 통해 다닐 수 있었습니다. 하지만, 베를린 장벽이 세워지면서 브란덴부르크 문은 닫혔고 문은 독일의 분단을 상징하게 됩니다. 1989년 장벽이 무너졌으며, 독일통일의 상징이 되었습니다. 

유대인 추모공원(Memorial to the Murdered Jews of Europe, Denkmal für die ermordeten Juden Europas)

제2차 세계대전 중 히틀러 정권에 의해 학살된 유대인들을 위한 위령탑으로 홀로코스트 추모공원(Holocaust Memorial, Holocaust-Mahnmal)이라고도 불립니다. 브란덴부르크 문에서 남쪽으로 한 블럭 떨어진 곳에 있으며, 제2차 세계대전 종전 후 60년이 지난 2005년 오픈하였습니다. 같은 세계대전 가해자이지만, 일본과 참 다른 행보를 보입니다.

베를린 유대인 박물관(Jewish Museum Berlin, Jüdisches Museum Berlin)

베를린에는 유대인들을 위한 추모공원 뿐만 아니라 박물관도 있는데, 2001년 개장한 이곳은 유럽에서 가장 큰 유대인 박물관으로, 독일의 박물관들 중 가장 많은 사람들이 찾는 박물관 중 하나라고 합니다.

놀렌도르프 광장(Nollendorfplatz)

베를린 쇠네베레크 지역(Schöneberg district)에 위치한 광장인 이곳은 동성애 문화(gay culture)의 중심지로 동성애자들이 즐겨찾는 식당, 카페, 술집 등이 있습니다. 인접한 곳에 성소수자들(lesbian, gay, bisexual, transgender)이 모여사는 유명한 동성애자 마을(gay village)이 있으며, 그곳에서는 매년 동성애자들의 축제(Lesbian and Gay City Festival)가 열린다고 합니다.

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https://youtu.be/mR6g2ydDanA

Quantum

Quantum Immobilien

Address: Von-der-Tann-Straße 2, 80539 Munich

독일의 중소 부동산 회사. 시행 및 펀드 운용을 합니다.

10여명이 근무한다는 뮌헨 사무실. 다운타운에 있으면서도 푸르름과 잘 어울리게 개발된 오피스 환경이 인상적입니다.

맨 위 사진은 Quantum 뮌헨 사무실에서 바라본 밖의 모습입니다.

Römer Square, Frankfurt, DE (뢰머광장) (2013)

Römer Square, Frankfurt, DE (뢰머광장) (2013)

Frankfurt 시청사 앞에 있는 Römerberg (또는 Römer Square).

많은 관광객들이 찾은 곳이며, 주변에 음식점들도 있습니다.

Frankfurt, DE (2013)

Frankfurt, DE (2013)

Frankfurt 시내.

물론 어느 대도시나 그렇듯 뒷골목으로 가면 지저분하고, 음침한 곳이 있지만... 스치며 본 도시의 이미지는 깨끗합니다. 뭔가 독일스럽다고나 할까.