Inland Empire, US-CA: Multifamily

Inland Empire, US-CA: Multifamily

 

Inland Empire("IE")는 캘리포니아 남부, LA 보다 내륙지역에 있는 지역을 말하며, 미국 통계국(U.S. Census Bureau)에서 Riverside–San Bernardino–Ontario metropolitan area로 분류하는 지역입니다. 이곳에 위치한 주요 도시로는 Riverside (RV), San Bernardino (SB), Ontario (SB) 등이 있습니다.

 

□ 공실률

 

Inland Empire 지역은 2020년 3분기와 4분기에 Occupancy 증가 또는 공실률 하락이 눈에 띕니다. 2021년 1분기 Berkadia 기준 임대율은 98% 이상, North Markq("NM") 기준 공실률은 3.4%, Kidder Mathews("KM") 기준 공실률은 2.2%로 임대율은 높고 공실률은 낮은 수준입니다.

 

□ 임대료

 

공실률 하락과 함께 Inland Empire 지역의 멀티패밀리 임대료는 미국 내에서 코로나19가 한참 극성을 부리던 2020년 하반기에 큰 폭으로 상승하였습니다. 2020년 미국 전체에서 가장 임대료가 많이 오른 지역 중 하나로, 2020년 3분기와 4분기에 임대료 상승이 두드러졌습니다. 2020년 하반기와 2021년 상반기 미국 멀티패밀리 시장 중 가장 핫한 지역 중 하나였습니다.

 

Berkadia에 의하면, 2021년 1분기  Inland Empire 전체 임대료는 유닛 당 월 USD 1,706이었습니다. 지역별로는 Rancho Cucamonga/Upland 지역이 USD 2,127로 가장 높고, Ontario/Chino USD 2,070, Corona USD 1,943 순이었으며, Riverside USD 1,817, San Bernardino USD 1,422 등 이었습니다.

 

전반적으로 Inland Empire 지역은 LA 지역보다 임대료가 많이 낮은 수준입니다. 한국에 소개하는 일부 증권사 또는 운용사에서는 그 점을 강조하며 최근 급등에도 불구하고, 임대료 상승 여력이 많다고 이야기 하기도 합니다. 

 

실제로 IE 지역과 인근에 있는 Los Angeles County("LA"), Orange County("OC")를 비교하면, LA 임대료는 USD 2,202로 가장 높은 수준이며, 전년 동기 대비 임대료 상승률은 LA 중 LA 평균보다 높은 지역은 5~10% 정도 하락하고, 낮은 지역은 보합을 보였습니다. OC 임대료는 LA 보다 낮은 수준이면서 전년 동기 대비 상승률은 보합 전후의 모습을 보였습니다. 반면 IE 임대료 상승률은 10% 내외의 수준을 보였습니다. 

 

다만, CSA 기준으로는 Los Angeles-Long Beach, CA CSA에 속하기는 하지만, LA를 출퇴근으로 하기에는 지리적으로 먼 곳이어서 LA 지역의 임대료와 단순 비교하는 것은 적절하지 않다고 합니다. 

 

□ 실업률

 

Inland Empire 지역은 실업률이 2020년 2월 3.8%에서 2021년 2월 8.4%로 증가하였으며, 고용은 1.6백만명에서 1.5백만명으로 감소하였습니다. 이 지역 자체의 경제상황이 좋아지고 이주해 오는 사람이 많아져서 공실률이 낮아졌다고 보기는 어렵습니다.

 

이로인해 사람들은 코로나19로 경기가 어려워지면서 사람들이 보다 저렴한 지역을 찾게 되고, 재택근무가 일반화되면서 사무실과의 거리에 덜 민감해지면서 늘어난 불황성 수요 증가가 더 큰 영향을 미친게 아닌가라고 추정하기도 합니다.

 

□ 유닛당 가격 (Price Per Unit)

 

지역, 규모, 유형 등에 따라 차이가 워낙 크기는 하지만, Inland Empire 전체로 봤을 때 Unit 당 가격은 대략 USD 150~250천 수준이라고 합니다.

 

2020년 거래된 멀티패밀리의 가격에 대한 중간값 역시 조사 기관에 따라 차이가 크고 방향성도 명확하지 않습니다. 

 

LoopNet에 의하면 6월에 매물로 나와있는 10개 unit 이상의 멀티패밀리의 유닛당 가격은 USD 100,000에서 USD 391,667까지 범위가 매우 넓습니다. 개별 물건에 따른 차이가 큰 부동산 특성상 당연한 모습이기는 합니다만.

 

□ Cap rate

 

Cap rate 역시 방향성이 뚜렷하지는 않습니다. KM에서는  2020년 4분기 5.55%에서 2021년 1분기 5.80%으로 상승한 것으로 보는 반면, NM에서는  2020년 4분기 4.8%에서 2021년 1분기 4.5%로 하락한 것으로 보고 있습니다.

 

LoopNet에 의하면 6월에 매물로 나와있는 10개 unit 이상의 멀티패밀리의 cap rate은 3.20%에서 7.03%로 범위가 매우 넓습니다.

 

□ 전망

 

백신 접종이 본격화 되면서 재택근무에서 복귀할 거라는 전망과 재택근무가 대세가 될 거라는 전망이 뚜렷하게 나뉘어 있으며, 이는 Inland Empire 지역 Residential 임대료 및 가격에 대한 향후 전망에도 영향을 미칠 수 있을 것으로 보입니다.