가격에 대한 부담과 금리 인상에 대한 우려. 이제는 상승에 대한 장밋빛 전망보다 hard landing이냐 soft landing이냐에 대해 더 관심을 갖게 됩니다.
경착륙(Hard landing) vs 연착륙(soft landing)
우선 hard landing을 우려하는 사람들은 말합니다. (1)가격이 너무 비싸다. 이는 비단 부동산만이 아니라 주식, 채권 등 모든 자산에 해당. (2)전세계 중앙은행의 B/S와 자산가격을 비교하면 상관관계가 매우 높다. 이 때문에 중앙은행이 긴축을 하기 시작하면 자산가격이 폭락할 수 있다. (3)부동산의 경우 cap spread가 이미 축소되어 있다. 더이상 몇년전처럼 금리가 올라도 cap spread 에서 흡수할 수 있다고 말할 수 없다.
하지만, soft landing을 이야기하는 사람은 말하죠. (1)부동산 가격이 올랐지만, NOI 상승이 탄탄하다. (2)공급에 대한 우려가 있지만 멀티패밀리를 제외하면 장기평균과 비교할 때 낮은 수준이다. 멀티패밀리는 최근 공급이 많이 되고 있지만 순흡수(absorption)가 이를 커버하고 있다. (3)공실률이 여전히 낮은 수준이다. (4)인플레이션이 통제 가능한 수준이다. 금리의 급격한 인상 가능성은 높지 않다.
양쪽 의견을 비교해 볼 때 많이들 이야기하는 것은 낙관적이긴 하지만 조심스러워야 한다입니다.
그리고, 그러기 때문에 equity 보다는 debt 위주의 전략이 더 선호됩니다.
Image: Aerial skyline view of lower Manhattan, New York City, before September 11, 2001
Author: Mike Goad
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