미국 상업용 부동산의 가격 이슈

미국 상업용 부동산의 가격 이슈

미국 상업용 부동산의 가격이 너무 비싼거 아니냐는 이슈는 몇년전부터 계속 제기되어 왔습니다.

그렇지 않다는 측의 반론도 이어져 왔죠. 물가 상승률을 감안하면 비싼게 아니다, 주식이나 다른 자산과 비교해도 비싼게 아니다, 수익(NOI) 증가가 뒷받침된 상승이다, cap spread를 봐도 역사적 수준이나 회사채 신용스프레드 보다 비싸지 않다 등등.

이 중 cap spread는 어느새 축소되어 여유가 없어졌습니다만 나머지는 여전히 회자되고 있죠. 과도한 수준이냐 아니냐에 대한 시각 차이는 있겠지만, 가격이 고점에 다와가는 것 같다는 우려는 많이들 있습니다.

일부에서는 equity 보다 debt 투자 시점이라고 하고, 일부에서는 debt 투자 시에도 sponsor를 조심할 때라고 하죠.

Opportunity fund가 sponsor인 경우 refinancing을 통해 원금 대부분을 회수한 후 가격 하락시 메자닌에 떠넘기고 빠져나갈 준비가 되어있을 수 있다는 것이죠. 그들은 펀드의 IRR과 만기시 청산 가능성이 중요하니까요.

돈 많은 부동산 업자가 스폰서인 경우에도 이미 현금기준으로 원금을 회수한 경우가 많습니다만 그들은  위기가 와도 버틸 가능성이 펀드보다 높습니다. 하지만, 그 기간에 금융쪽 사람들 보다 막무가내 일 가능성도 높다고 합니다.

가장 좋은 건 위기가 닥쳐왔을 때 리파이낸싱이 안 도래하는 것이죠. 그 시점을 아무도 알 수는 없겠지만.

그런데 문제는 모든게 의견과 가설일뿐 fact는 아니란 점.

Image: A long-exposure shot of light trails on the freeway with the New York city skyline at the back
Author: Davide Cantelli, cant89
From Wikimedia Commons in the public domain
https://unsplash.com/photos/TczSLeQmn9M
https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:New_York_skyline_with_light_trails_(Unsplash).jpg