미국의 상업용 부동산 투자 거래금액(CRE investment sales)은 2년째 감소하고 있습니다. 하지만, 여전히 거래금액은 높은 수준입니다.
부동산 담보대출에서 거래금액이 중요한 이유는 대출(financing)의 주 수요가 거래 시점에서 발생하기 때문입니다.
거래뿐만 아니라 대출 만기도 2017년보다는 줄었어도 과거 수준과 비교시 많이 도래하고 있습니다. 상업용부동산 담보대출금액도 높은 수준으로, 대출 시장은 매우 strong한 모습입니다.
하지만, strong하면서도 보수적입니다.
전통적으로 대출을 주도하던 은행들은 규제로 인해 낮은 수준의 LTV를 유지합니다. 또다른 대출 주체인 생명보험사들도 마찬가지입니다. CMBS의 경우 여전히 금융위기 전만큼 활발하지 못하죠.
이로인해 펀드와 같은 비은행대출기관(non-bank lender)의 참여기회가 확대되고 있습니다.
이는 누군가에게는 기회일 수도 있지만, 조심스러운 접근이 필요합니다.
(1)경험이 부족한 대주의 증가는 대주에 대한 light covenant나 독소 조항으로 이어질 수 있습니다. (2)지금은 친숙한(?) 메자닌 시장이지만, 미국조차도 메자닌 시장은 오래된 시장이 아닙니다. 메자닌은 실물담보가 아닙니다. 메자닌 펀드 운용사는 더 빠르게 대응할 수 있다고 말들하지만, 실제 시장전체에 문제가 발생하게 되면 생각과는 다른 결과가 나올 수 있습니다. (3)장기 고정금리의 경우 CMBS와 경합하거나 CMBS의 후순위로 들어가게 됩니다. 금융위기 이후 CMBS 시장이 축소되고, 보수적이 되었다고는 하나, 기본적으로 CMBS 플레이어들은 채권 기반으로 유동성을 중시하지만 covenant에 둔감한 경향이 있습니다. 그러기에 잘 모르는 상태에서 장기 고정금리 메자닌을 투자하는 것은 위험할 수 있습니다.
이에 대해 선순위 대출을 위주로 해오던 기존 투자자들이 자기 밥그릇을 지키기 위해 위험을 과도하게 부풀린다는 반론도 있습니다만, 그렇든 아니든 조심할 필요는 있어보입니다.
Image: New York skyline from Hudson River
Date: 2 September 2005
Source: pixabay
Author: Frank Winkler
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https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:New_York_by_Winkler.jpg
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