□ 금융위기 직후
● 해외 금융기관들의 사옥 매각
유럽계 은행들이 금융위기 이후 보유하고 있던 사옥을 매각하고 sales & lease back 형태로 임대차 계약을 체결하는 건들이 많았습니다.
금융위기 이후 부실화와 공적자금 투입. 그리고 해야했더 자발적, 비자발적 구조조정의 일환이었습니다. 핵심자산과 비핵심자산을 구분하여, 비핵심자산 중 즉시 유동화 가능한 것은 유동화하는 일환이었는데, 은행들이 소유한 사옥은 인구가 많은 곳에 위치하다 보니, 대표적인 즉시 유동화 가능 비핵심자산으로 분류되었기 때문입니다.
● 해외 유통업체의 sales & lease back
금융위기 이후 금융기관 뿐만 아니라 영국 TESCO 등 대형 유통업체들도 보유 매장을 매각 후 재임차하는 거래가 늘었었는데요. 이는 2단계로 나눠 볼 수 있습니다.
금융위기 이전에는 확장을 위한 자금조달 목적이 컸습니다. 확장을 위한 자금이 필요한데 부채비율이 올라가는 것은 부담스러웠기 때문이죠.
금융위기 이후는 공격적인 확장 정책 이후 수익성 저하가 발생하며, 유동성 확보를 위한 구조조정 차원이 컸습니다.
□ 투자목적 부동산의 시대
이전부터 부동산은 좋은 투자대상으로 인식되어 오기는 했으나, 금융위기에서 회복되며 상업용 부동산에 대한 투자 가치는 다시 조명을 받았는데요... (1)은행들 구조조정에서 보여 준 도심내 오피스의 높은 유동성, (2)상업용 부동산 가격의 빠른 회복력, (3)금융위기를 겪으면서도 보여준 임대형 주택의 안정적 현금흐름 등이 주요 원인입니다.
개인적으로는 (4)살아남은 자들이 돋보이고, 사라진 자들은 보이지 않는 생존편차(Survival bias)도 중요한 원인 아닐까 생각합니다만... 사견일 뿐이고.
● 투자의 시대
투자 목적의 부동산이 활발해지면서 부동산 개발업자나 개발 전문 부동산 펀드가 해당 임차인과 이야기 해서 임차인 맞춤형으로 부동산을 개발 후 소유합니다. 임차인은 장기 임대차 계약을 맺게 되죠. 임차인은 장기로 남아있지만, sales & lease back이 아닌 소유 자체를 안하는 형태입니다.
이후 안정화 되면, 기대수익률이 높은 부동산 개발업자나 개발 전문 부동산 펀드는 매각을 하게 됩니다. 해당 자산은 일반적으로 낮지만 안정적인 수입을 원하는 Core 펀드에서 매입하게 됩니다. 펀드는 만기가 있기에 계속 손바뀜이 있다가, 대수선이 필요하거나 임차인이 나가려고 할 때가 되면 Value added 성 펀드에서 관심을 갖게 됩니다. 이후 안정화가 되면 다시 Core 펀드에서 매입을 하게 되고요.
● 테크 기업
구글, 페이스 북 등 돈이 넘쳐나는 테크 기업들. 그들은 생각보다 많은 인원을 고용하고, 많은 사무공간을 사용하고 있습니다. 그리고, 돈이 충분하면서도 사옥을 임대해서 사용하는 경우가 많습니다.
구글과 임대차 계약을 맺은 임대인 중 한 명은 그 이유에 대해 다음과 같이 말합니다. 테크 기업들이 돈이 많은 것은 사실이지만, 그들은 부동산에 투자할 바에 다른 곳에 투자하는 것이 (1)투하자본 대비 기대수익률도 높고, (2)미래 지향적이라고 생각하기에 굳이 사옥을 직접 소유하려는 생각이 적다고.
● 정부 기관 등
정부 기관이나 준정부 기관이 임차인으로 있는 부동산은 국내 투자자들이 선호하는 투자대상입니다. 하지만, 대부분 sales & lease back이 아닌, 처음부터 해당 기관은 임차인으로 있을 뿐 소유하지 않은 경우가 많습니다.
신용도가 높고, 임차인에 특화된 공간이 많아서 안정적이죠. 하지만, 그 사실을 임차인도 잘 알기 때문에 임대차 계약은 임차인에게 매우 유리한 경우가 많다고 합니다. 예를 들면 20년간 임대료 상승률 0%에, 브레이크 옵션도 임차인이 들고 있는 경우죠.
자기가 소유하고 있는 것보다 자기 소유 부동산은 매각하거나, 다른 곳에 임대 주고, 자기는 임차인 파워로 매우 유리한 조건으로 임차하는게 유리하다는 것입니다.
□ 4차 산업혁명 이후
● 아마존 물류창고
오프라인 유통업체를 제치고 앞서 나가는 아마존. 전자상거래 증가로 아마존 물류 창고는 매우 빠르게 증가하고 있습니다. 국내에도 여런 건이 소개되었죠.
국내 투자자들이 있는 상황에서 말하기 조심스러운 면이 있지만... 들은 이야기를 전하자면...
아마존의 10~20년 임대차 계약이 있는 최신의 물류창고. (1)아마존이 더 잘 되면 더 잘 되지 망하겠냐, (2)최신식 최고 좋은 입지인데 임대차 만기가 되도 다른 곳으로 옮기겠냐...라는 시각에 국내 투자자들도 매우 좋아한 건이었습니다.
하지만, 최초 임대차 계약 종료 후 아마존이 남아있을 확률이 10% 미만이라는 시각도 현지에서는 존재합니다. 물론 아마존이 여전히 남아 있을 수도 있겠지만, 드론, 자율주행차, 새로운 교통 수단 등... 향후 10년 내 가져올 수많은 변화. 지금 가장 좋은 입지가 향후 5년은 모르지만 10년, 20년 후에도 좋을 건가에 대해서는 아마존 조차도 확신하지 못하고 있다고 합니다.
아마존이 소유가 하지 않고 임대하는 것은 변화에 따라 남을 수도, 미련없이 떠날 수도 있기 때문이라고 합니다. 그리고 아마존이 떠날 경우, 해당 자산의 가격은 0에 수렴할 거라고 합니다.
------
인터뷰를 통한 내용입니다. 피인터뷰자의 말에 대한 진위는 확인할 수 없었으며, 객관적인 수치도 확보하지는 못했습니다.
Image: Downtown office building of Green Bay, Wisconsin by Milwaukee3181 at en.wikipedia from Wikimedia Commons, https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Downtown_office_building_Green_Bay.JPG in the public domain | 44° 30′ 49.79″ N, 88° 00′ 51.08″ W
No comments:
Post a Comment