US Office: Absorption vs Supply

미국 Office 시장의 수요와 공급

미국의 상업용 부동산 시장에 대한 우려의 목소리가 종종 나오고 있습니다.

일부 경제연구소나 증권사에서는 가격이 많이 올랐다거나 미국 금리인상에 대한 막연한 두려움에 기대어 우려하고 있습니다. 그런 보고서에 대해서는 보고서의 질과 신뢰성이 낮다며 평가절하하기는 했지만... 그래도 미국 밖에 없다는 막연한 기대감을 갖고 있는 것은 아닙니다.

해당 보고서에서는 언급되지 않았지만, 수요와 공급 측면에서도 충분히 우려할 만한 사항이 나오고는 있습니다.

가격 하락 자체는 예상되고 있으며, 문제는 언제, 얼마나 아닐까 싶습니다.

외부 운용사를 만날 때, 시장에 대한 전망을 묻는 것 역시 시장이 좋을 거라는 기대섞인 답변을 듣고자 하는 것이 아니라, 지나치게 낙관적인 운용사에 대해서는 투자를 조심해야 하기 때문에 묻고 있습니다.

임대료나 가격 지표가 없어서 반쪽도 안되는 자료일 수 있지만, 그래도 수요와 공급 관련 흥미로운(?) 그래프여서 첨부합니다.

[그래프1] 미국 오피스 시장의 수요(순흡수, Absorption, KSF, X축)와 공급(New Supply, KSF, Y축)

[그래프1] 미국 오피스 시장의 수요(순흡수, Absorption, KSF, X축)와 공급(New Supply, KSF, Y축)

위는 미국 전체 오피스 시장에서 임대시장의 수요라고 할 수 있는 Absorption과 New Supply 간의 관계를 나타낸 그래프입니다.

수요가 감소세로 전환하였으며, 공급 증가율은 주춤한 모습입니다.

혹자는 이 그래프를 보며 2007~2008년 모습을 떠올리기도 합니다만, 단순히 그래프의 점이 어디있는지만으로 반복될 거라고 보기는 어렵겠죠.

[그래프2] 미국 Downtown 지역 오피스의 수요(순흡수, Absorption, KSF)와 공급(Completed Construction, KSF)

[그래프2] 미국 Downtown 지역 오피스의 수요(순흡수, Absorption, KSF)와 공급(Completed Construction, KSF)

[그래프3] 미국 Suburban 지역 오피스의 수요(순흡수, Absorption, KSF)와 공급(Completed Construction, KSF)

[그래프3] 미국 Suburban 지역 오피스의 수요(순흡수, Absorption, KSF)와 공급(Completed Construction, KSF)

[그래프2]와 [그래프3]은 각각 미국의 도심 지역과 교외 지역의 오피스 수요와 공급을 나타내고 있습니다.

수요는 변동이 심하고, 공급은 변동이 심하지 않지만, 다소 시차를 두게 되는 점은 일반적이 생각이나 지표들과 크게 차이나지는 않습니다.

교외 지역은 아직 여유가 있어 보이나, 도심 지역의 경우 수요와 공급이 모두 감소세로 전환하면서 공급이 수요를 초과하는 모습이 아닌가 싶기도 해서 하락세 전환에 대한 우려를 하기도 합니다.

[그래프4] 미국 Downtown 지역 오피스의 분기별 Absorption (KSF)

[그래프4] 미국 Downtown 지역 오피스의 분기별 Absorption (KSF)

[그래프5] 미국 Suburban 지역 오피스의 분기별 Absorption (KSF)

[그래프5] 미국 Suburban 지역 오피스의 분기별 Absorption (KSF)

4분기 데이터는 아직 나오지 않았으나, Downtown 지역의 Absorption을 보면 2분기와 3분기 수치 전년 대비 감소하였음을 알 수 있습니다.

Downtown 지역 보다는 Suburban 지역이 수요 회복도 빨랐고, 여유가 있어 보입니다만.... 전체적으로 볼 때, 시장이 안정적이거나 상승할 것으로 보기는 어렵습니다.

가격이 얼마나 하락할지가 결국 관건일텐데...

2015년에 말씀 드렸던 바와 같이 일부에서는 부동산 가격도 피보나치 되돌림 비율(Fibonacci Retracement)을 따라서 직전 저점에서 상승한 폭의 33~66% 수준까지 조정이 있다고 주장하기도 합니다만... 근거나 검증이 뒷받침된 주장은 아닙니다.

그래도 해당 주장이 어느 정도 하락폭을 예상하는지 참고로 말씀드리자면... 2015년 2분기 기준 뉴욕 오피스는 33% 되돌림 시 가격은 82% (18% 하락), 66% 되돌림 시 64% (36% 하락) 수준입니다.

또 일부에서는 일반적인 Max LTV 수준이 시장에서 예상하는 최대 하락폭 아니겠냐고 말하기도 하죠. LTV 기준 멀티패밀리 75%, 오피스, 리테일 65~70%, 인더스트리얼 60~65% 정도인데....  시장 과열 시 LTV가 더 올라가기 때문에... 신뢰하기는 어렵습니다.

그리고 일부에서는 과열정도, 미국 경제상황 등을 종합해 볼 때 금융위기 때와는 확연히 다르며, 조정이 있어도 20% 선, 최대 30% 정도 빠지지 않을까라고 전망하기도 합니다. 일시적으로 더 빠질 수는 있지만, (1)회복될 거라는 믿음으로 급매물이 나오지 않고, (2)더 빠지더라도 대출을 default 내지 않고 원리금 상환은 지속할 수 있을 것이라며.

금융위기 이후 여전히 회복세에서 신규대출이 증가세이다 보니, 향후 2~3년 내에 위기가 오더라도 만기가 도래하는 대출은 거의 없어서 시장이 회복될 것이라는 생각이 있으면 대출을 유지할 것이라고.

향후 하락은 예상되나, 가격에 대해서는 지금이 결론을 내리기 보다는 좀더 고민할 필요는 있어보입니다.