미국 CMBS 연체율

미국 CMBS 연체율

Trepp에 의하면, 2019년 7월 미국 CMBS의 연체율은 2.6%로 금융위기 이후 최저 수준을 기록했습니다.

[그래프 1] 미국의 CMBS 연체율 (%, Trepp)

금융위기 이전에 발행된 CMBS 1.0의 연체율은 43.5%이지만, 이후 발행된 CMBS 2.0의 경우 0.8%로 1% 미만의 연체율을 보이고 있습니다.

[그래프 2] 미국의 CMBS 2.0 연체율 (%, Trepp)

위와 같이 연체율로 본 미국의 상업용 부동산 담보대출 시장은 건강한 모습입니다.

하지만, 방심할 수는 없겠죠. 일반적으로 연체율은 선행지표가 아니라 후행지표입니다. 상식적으로 생각해도 향후 어려워질 것 같다는 예상때문에 대출을 연체하기 보다는 실제 어려워지고 나서야 연체하는 경우가 많을테니까요.

일반적으로 비소구형인 상업용 부동산 담보대출도 연체가 발생하는 건 대출을 실행할 때보다 무언가 실제로 안 좋아졌기 때문일 겁니다.

동시에 연체율 증가는 일단 발생하면 매우 빠른 속도로 이루어집니다. Moringstar에 의하면 금융위기 전인 2008년 3월 연체율은 0.43%로 매우 낮았죠. 하지만, 일단 위기가 오자 가파르게 상승했었습니다.

[그래프 3] 미국의 CMBS 연체율 (%, Morningstar)

금리도 낮고, 연체율도 매우 낮은 상황이 오면 금융회사들은 대출기준을 완화하게 됩니다. 유동성의 힘으로 비적격자에게도 대출을 실행하게 되고, 이는 경기가 어려워질 때 빠르게 부실화되기 때문이죠.

그렇다고 방심하면 안 된다는 말이 위기가 바로 다가올 거라는 말은 아닙니다. 완만한 하락세 속에 작은 상승기. 조정을 겪으며 시장을 건강하게 만들었다는 시각도 존재합니다.