Los Angeles Office Market: South Bay

Los Angeles Office Market: South Bay

South Bay는 원래 오피스 비선호 지역이었습니다. 뿐만 아니라 사우스 베이는 주변환경도 좋지 않았습니다. 주거와 오피스 모두 최선호지는 단연 West LA 지역이었죠.

하지만, 주거 및 오피스 모두 비싸다 보니 탈 West LA 현상이 일고 있죠. West LA에서 업종에 따라 일부는 Downtown으로 일부는 South Bay로 이전하고 있습니다.

법률, 금융산업은 모여있는 네트워크 효과가 중요해서 다운타운 선호를 합니다. 하지만, stand alone도 좋아하는 테크기업들은 West LA 다음으로는 다운타운 보다 사우스 베이를 택하게 됩니다. (혼자 일하는 걸 선호한다고 하지만, 그들과 일하려는 협력사들이 있다보니, 동시에 그들은 네트워크 효과 차원에 그런 테크기업과 멀리 떨어지지 않으려고 합니다.)

네트워크 효과도 있지만, 해변 인접성, 출퇴근 용이성 등도 중요 고려사항입니다. 그렇기에 오피스의 입지는 주거지와 교통체증(traffiic patterns) 등도 같이 고려해야 한다고 합니다.

베니스, 커버 시티 등이 새로 선호되는 주거지라고 합니다. 그곳에 사는 사람들에게는 근무지로 다운타운 보다 사우스 베이를 좋아합니다.

그 외에 미국은 국내 출장도 항공편을 이용하는 경우가 많기에 공항 인접이 장점으로 생각하는 임차인들도 많다고 합니다. 그들 역시 다운타운 보다는 사우스 베이를 선호하겠죠.

South Bay 중에는 오피스로는 El Segundo와 Manhattan Beach 지역이 가장 선호되는 지역이라고 합니다.

사우스 베이에서 LAX와 El Segundo가지리적으로 인접해 있다 보니 하나의 서브마켓으로 보기도 합니다. 그런데 LAX-El Segundo를 하나의 서브마켓으로 볼 경우 공실률이 매우 높게 나타납니다. 이는 LAX 지역이 공실률 30% 넘는 최악의 시장이기 때문입니다. 엘 세군도만 보면 10% 수준으로 상대적으로 양호합니다.

엘 세군도의 주요 임차인들을 보면 전통적으로 항공(aerospace), 방위(defence)였고, 해당 산업은 현재에도 높은 비중입니다. 하지만, 그 비중은 점점 줄어드는 추세이죠. 줄어드는 자리는 엔터테인먼트와 하이테크, 헬스케어가 채우며 비중이 증가하고 있답니다. 테크 기업들이 많지만, 테크기업 중 신용도가 높은 테크 기업들(credit-tech) 보다 신용도가 다소 낮은 테크 기업들(less-credit tech) 위주로 구성되어 있습니다.