Los Angeles Office Market: Downtown LA

Los Angeles Office Market: Downtown LA

대한항공의 Wilshire Grand Center를 제외하면 LA 다운타운의 신규 오피스 공급은 몇년째 사실상 없는 상태라고 합니다.

하지만, 공급이 없음에도 여전히 다운타운의 공실률(약 20%)은 높습니다. A급(약 10%)은 안정적이나 B급, C급 오피스의 공실률 높기 때문이라고들 말합니다.

금융위기 이후 끊임없는 개발이 있어 왔고, 크레인들이 부지런히 움직이고 있기에 공급이 없다는 것에 의아해 하는 사람이 있을 수도 있겠지만, 그런 개발들은 대부분 오피스가 아닌, 콘도나 멀티패밀리 등 레지덴셜이라고 합니다. 젊은 층의 24-7 생활 패턴을 반영하여 LA에서도 도심화가 이루어지고 있다는 것이죠.

1999년 오픈 한 스테이플 센터. 그전까지 그곳은 우범지대였다고 합니다. 하지만, 스테이플 센터가 들어서며 다운타운 남쪽이 개발되고 있다고 합니다. 점점 남쪽으로 확장되면서 우범지대였던 USC 지역이 24-7 가능한 지역으로 부각되었다고 합니다. 이러한 추세 속에 다운타운 생활권이 남쪽으로 확장되는 중이라고 합니다.

맨하튼과 LA Downtown 모두 레지덴셜 개발이 활발한데, 맨하튼 지역이 오피스 빌딩이나 호텔을 레지덴셜로 전환하는 건이 많다면, LA 다운타운 지역은 Public Parking 공간에 신규로 레지덴셜 개발이 이루어지고 있는 경우가 많다고 합니다.

LA 다운타운은 오피스의 주차공간이 적습니다. 외부 주차장을 계약해서 사용하는 경우가 많죠. 그런데 그런 주차장들이 레지덴셜로 개발되며 주차공간이 점점 부족해지고 있다고 합니다. 혹자는 LA 주차시설은 여전히 공급 과잉상태라고 하지만, 지역에 따른 편차가 있기 때문입니다.

혹자는 앞서 말한 주차공간 부족을 높은 오피스 공실률과 연결하여 설명하기도 합니다. 오피스 공간이 비어도 주차공간 부족때문에 다운타운으로 들어오는 것을 꺼리는 임차인이 존재한다는 것이죠. 설령 외부 주차공간을 사용할 수 있더라도 그렇게 되면 임대료 외에 주차비용을 추가로 부담해야 하니 임차하는 입장에서 현 수준의 임대료가 결코 낮은 수준이 아니라는 설명입니다.

다운타운 오피스 공실률에 보다 영향을 미친 건 호텔식 오피스(Hoteling office)입니다. 호텔식 오피스라고 하면 공유 오피스를 떠올리는 사람들이 많을텐데요... 물론 공유 오피스도 호텔식 오피스입니다.

하지만, 그 외에도 재택근무, 탄력근무 등을 통해 오피스 공간을 비상주 공간으로 활용하는 기업들이 있습니다. 필요할 때만 출근하도록 하면 인당 오피스 사용 면적을 줄일 수 있기 때문이죠. 이러한 현상은 임차인이 유지되어도 오피스의 임대면적을 줄어들게 만듭니다.