코로나19 이후 상업용 부동산은 유형에 따라 뚜렷한 차이를 보입니다.
좋을 것으로 예상되었지만, 예상 보다 더 좋아진 것은 데이터 센터입니다. 코로나19로 사람들이 집에 머물며 데이터 사용량이 급속히 증가한 것과 연관이 있다고 합니다.
대세의 흐름을 더욱 가속화시킨 또 다른 자산군은 물류시설입니다. 코로나19가 아니었어도 수요가 증가하던 물류시설이지만, 코로나19로 비대면 거래가 선호와 시중 유동성 공급은 전자상거래 증가로 이어졌습니다. 하지만, 이미 가격에 대한 부담이 있었기에 가격 상승폭은 생각보다 크지 않았습니다.
나쁜데 더 나빠진 것은 상업시설입니다. 호텔과 달리 코로나19가 끝나도 회복 가능성은 높지 않아 보입니다. 미국 코어 오픈엔드 펀드들 중 수익률이 저조한 펀드들의 경우 상업시설 비중이 높고, 상업시설 비중이 높은 펀드들은 상환대기 금액이 많거나, 상환요청 증가에 대한 우려로 상환을 일시 중단한 펀드들이 늘고 있습니다. 상업시설은 가격이 많이 떨어졌지만 여전히 사려는 사람은 없고, 펀드들은 매각해야 하는 상황입니다.
데이터센터와 물류시설이 좋을 줄 알았는데 더 좋아졌고, 상업시설이 나쁠 줄 알았는데 더 나빠졌다면, 숙박시설은 좋을 줄 알았는데 확 나빠졌습니다.
숙박시설은 지금은 엄청 나쁘지만 희망이 있다고 합니다. 이동을 통제하며 가동율이 한 자리수까지 떨어진 호텔들도 속출했지만, 코로나19가 안정화되면 그동안 갑갑하게 지냈던 사람들이 너도나도 여행에 나서며 빠르게 회복될 수 있을 것으로 봅니다. 중장기적으로는 그렇겠지만, 코로나19 진행사항이 변수여서 단기적인 투자 적정시점은 아무도 모릅니다.
호텔 관련, 한 글로벌 운용사 사람이 그럽니다. 호텔 메자닌에 투자한 펀드들은 선순위가 한국투자자이면 요즘 같은 때 정말 좋다고. 해외의 선수들이 선순위 대주로 있으면 메자닌 대주에게 치유권 행사하지 않으면 담보를 처분하겠다고 압박을 가한다고 합니다. 하지만, 한국 투자자들은 선순위이면서도 담보처분에 부담을 갖다보니, 메자닌 투자자들이 치유권 행사조건으로 이런저런 요구사항을 넣어도 다 들어준다며.
좋을 줄 알았는데 안 좋아진 또 다른 자산은 기숙사(student housing)입니다. 높은 수준의 기술이 필요없는 일자리들이 줄어들며 전세계적으로 고등교육에 대한 관심이 늘고, 유학도 증가하며 기숙사는 유망자산이었습니다만 전세계에 불어닥친 학교 폐쇄라는 초유의 사태로 어려움을 겪고 있습니다. 점차 학교가 다시 문을 열고 있고, 학교폐쇄가 자주 발생하지는 않을 것으로 보여서 투자 매력을 회복할 것이라고 합니다. 다만, 유학생 비중이 높은 기숙사는 앞으로도 변동성 취약할 것으로 보입니다.
코로나19의 영향을 받기는 했지만 크지 않았으면서도, 향후 전망이 엇갈리는 자산은 주거시설과 업무시설입니다.
금융위기 이후 안정적인 현금흐름이 부각이 되었던 멀티패밀리는 전반적으로 이번 코로나19 사태에도 안정적 현금흐름으로 선방하고 있다고 합니다. 여전히 도심의 멀티패밀리에 대한 선호가 높기는 하지만, 아직 소수의견이기는 해도 가정을 꾸리기 시작한 밀레니얼 세대가 팬데믹 사태를 겪으며 탈도심화가 이어질 것이라는 전망도 있습니다. 코로나19 이후 부분 재택근무가 활성화되면서 회사와의 통근거리가 덜 중요해질 거라는 전망도 있죠. 도심의 작은 집보다 업무용 방을 따로 만들 수 있는 외곽의 넓은 집을 선호하게 될거라는. 방향성이 다소 엇갈리면서 멀티패밀리 외에 싱글패밀리, 사회적 주택(affordable housing), 장애인을 위한 복지주택 등 다양한 주거시설로 기관투자자들의 투자가 확대되고 있습니다.
업무시설도 전망이 엇갈립니다. 코로나19로 인한 재택근무가 주요 이슈입니다. 뉴욕 등 코어 오피스를 선호하는 기관들은 금융기관의 예를 들면서 재택근무는 교외에 있는 직원들 위주로 진행되며 비싼 임대료를 감수하면서 도심에 있는 오피스들은 계속 있을거라며 교외지역 오피스에 대해 부정적 의견을 냈습니다. 반면, 세계 최대의 부동산 투자회사라는 수식어가 붙어가는 블랙스톤은 얼마 전 뉴욕 등 미 동부에서 투자했던 업무시설을 대부분 정리하고 있으며, 다만, 서부의 업무시설 투자는 계속할 것이라는 입장을 밝히기도 했죠. 또 혹자는 코로나19 이후 상시 재택근무가 기술기업들 위주로 이루어지며, 실리콘밸리의 오피스 반 이상이 공실이 될 거라고 전망하기도 하는 등 여러 전망이 나오고 있습니다.
여기에 위웍의 위기로 인해 위웍으로 대표되는 공유 오피스에 대한 전망에 대해서도 의견이 나뉘고 있습니다. 공유오피스가 아닌 위웍의 문제이며, 부분 재택근무의 상시화는 공유오피스의 수요 증가로 이어질 것이라는 긍정적 전망이 있는 반면, 공유오피스는 결국 낮은 임대료로 장기임차 후, 높은 임대료로 단기임대를 주는 사업모델로, 금융회사들의 단기차입, 장기투자 모델과 다르지 않아 환경변화에 취약하고, 사업위험이 높을 수 밖에 없다는 부정적 시각도 있죠.
다양한 전망들 속에 선호도도 투자자들 마다 다를 수는 있지만, 자산군의 투자매력도에 대한 전반적 의견은 '데이터센터 > 물류시설 >> 주거시설 > 업무시설 >> 기숙사 > 숙박시설 >> 상업시설' 순입니다. 자산 간 선호도의 차이가 크지 않으면 >, 크면 >>로 표시했습니다.
다만, 펀드의 투자대상으로서 선호도에서는 기숙사는 순위가 더 낮아지며, 데이터센터는 아예 빠지는 경우가 많습니다. 아무래도 특수한 물건이고 시장규모도 작다 보니 특화된 펀드가 아닌 일반 펀드에서 담기에는 부담스러운 자산입니다.
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