호텔과 변동성

호텔과 변동성

일반적으로 호텔은 변동성이 높다고 합니다. 이러한 변동성은 계절적 요인과 경기적 요인으로 나누어 볼 수 있습니다.

□ 계절적 요인

계절 변동성은 때로는 추가적인 객실가동율 상승을 제한하기도 합니다. 예를 들면 연평균 객실가동율이 70%인 호텔이 있습니다. 부분 리노베이션을 통해 객실률을 80%까지 올릴 수 있다고 투자계획을 설명합니다. 하지만, 성수기는 이미 가동율이 100%이고, 비수기가 50%여서라면? 추가적인 가동율 상승은 어려울 수 있습니다. 오히려 성수기 빈방없는 것을 보고 새로 짓는 공급 이슈가 불거질 수 있습니다.

□ 경기적 요인

호텔은 관광이나 사업 등의 목적으로 이용을 합니다. 둘다 경기변동에 민감하죠. 그러다 보니 호텔 역시 경기 민감도가 높을 수밖에 없습니다.

관광인지 사업인지. 관광이면 국내 관광객이 많은지, 해외 관광객이 많은지. 해외 관광객들은 고르게 분포되어 있는지 특정 국가에 몰려 있는지. 사업이면 컨퍼런스인지 기업체 방문인지, 그리고 어느 산업군이 많은지 등에 따라 차이가 납니다.

● 미국 내 중저가 호텔 체인
금융위기 직후 블랙스톤에서 모텔6 체인을 인수하였습니다. 경기회복시 가장 빠르게 회복되는 것이 미국내 출장 수요 증가로 인한 중저가 호텔이라는 것이 설명이었습니다. 한국 사람들 대부분은 그에 동의하지 않았지만 실제로 빠른 회복을 보였습니다. 반대로 보면 위기에 취약할 수도 있는 부분이죠.

● 뉴욕
뉴욕의 호텔은 관광객 외에 업무차 방문하는 수요도 많습니다. 9.11 테러 때에는 충격이 있었지만, 금융위기 때에의 방문객 수는 상대적으로 안정적이었습니다. 그러다 보니 공급이 늘면서 과잉공급에 대한 우려가 있습니다. 

* 뉴욕 호텔 중 최소 2건에 대해 cash default나 hard default는 아니고 대출약정 조건(covenant)을 충족하지 못해서 technical default 또는 soft default가 발생했으며, 기존 대주가 대안이 없어서 refinancing을 해주었다는 소문이 있었습니다. 당사자들은 해당 딜에 참여 못한 사람들이 퍼뜨린 악의적인 루머이며, 실제로는 조달금리 하락에 따른 차주의 refinancing이었다고 해명하였으나 깔끔하지만은 않아 보입니다.

● 런던
런던 역시 뉴욕과 비슷한 면이 있으며, 금융위기 때에도 변동성이 적었습니다. 특히, 럭셔리 호텔에 대한 수요가 탄탄한데 러시아나 중동의 진짜 부자들은 런던에서 천억대의 집을 사는 반면 그 보다 돈이 없지만 부자이기는 한 사람들이 몇달씩 머무는 수요가 꾸준하다고 합니다.

● 라스베가스
라스베가스는 경기에 매우 민감합니다. 금융위기 직전 대규모 신축이 진행되고 있다가 금융위기의 직격탄을 맞고 회복되는데 시간이 걸렸죠. 회복이 되면서는 마치 라스베가스는 불패의 지역처럼 인식되고 있지만 변동성을 무시할 수 없는 지역입니다.

● 보스턴
보스턴은 미국 독립의 시발점이었던 보스턴 차 사건이 발생한 지역입니다. 외국인들도 많지만, 역사에 관심 많은 미국인들이라면 꾸준히 찾게 됩니다. 산업적으로 대학이 많다 보니 우수한 인재를 유치하려는 테크 기업들 역시 관심을 갖는 지역입니다. 핫하지는 않지만 관광이나 사업적인 측면에서 꾸준함이 예상된다고 합니다.

● 하와이, 괌
세계적으로 유명한 4계절 휴양지입니다. 국내에도 잘 알려져 있죠. 계절적 변동성은 낮지만, 일부에서는 경기에 민감한 것이 아니냐는 우려가 있습니다. 이 지역을 선호하는 사람들은 실제 데이터를 보면 이렇게 유명한 곳은 경기변동에 오히려 민감하지 않다고 합니다.

● 캐리비안해, 지중해
이름은 많이 들어봤어도 한국 사람들에게는 와닿지 않은 곳입니다. 캐리비안해는 북미, 특히 동부 지역 사람들이 꾸준히 찾는 휴양지이며, 지중해는 유럽 사람들이 꾸준히 찾는 휴양지로서 계절 변동성 및 경기 변동성이 낮다고 합니다.

실제 데이터를 확인한 내용은 아니면, 여기저기서 들은 이야기들입니다.

Image: Stanshawes Court hotel and pub, in Yate
Photographed by Adrian Pingstone in January 2005 and released to the public domain
From Wikimedia Commons
https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Yate.stanshawes.court.arp.jpg