미국 상업용 부동산: CBD vs Suburban 2

미국 상업용 부동산: CBD vs Suburban

임대 수요와 공급

미국 CBD 지역의 수요는 빠르게 증가해 왔습니다. 이러한 수요가 임대료 및 가격 상승을 이끌어 온 걸로 보입니다. 하지만, 최근에는 공급이 수요를 상회하기 시작했습니다. 지금까지는 버블이 아니었다고 하고, 당장 문제가 발생하지는 않겠지만 경고등 정도는 켜졌다고 보는게 맞지 않을까요?

Suburban 지역의 수요도 비슷한 모습을 보입니다. 수요와 공급간 격차도 축소되고 있습니다. 하지만, 아직은 수요가 공급을 상회하여 CBD 지역 보다는 안정적으로 보입니다.

순임대면적 증가(Net Absorption)

Colliers International에 따르면, 금융위기 이후 급감하였던 12개월 순임대면적은 빠르게 회복하였으나, 금융위기 이전 수준 하회하고 있으며, 추이도 최근 하락하는 모습
- CBD (2006.4Q 32,196 KSF → 2016.4Q 8,713 KSF)
- Industrial (2006.1Q 95,888 KSF → 2016.4Q 49,623 KSF)

JLL에 따르면, 2014년 이후 CBD 지역의 12개월 순수요 감소세가 보이며, Suburban 지역도 2016년 이후 감소세
- CBD (2015.4Q 15,543 KSF → 2016.4Q 8,646 KSF)
- Industrial (2015.1Q 38,638 KSF → 2016.4Q 31,070 KSF)

신규 공급(Completion)

순임대면적의 증가와 함께 공급 역시 빠르게 증가하여, Office CBD의 경우 금융위기 직전 수준 상회하기도 함.
- CBD (2010.2Q 21,952 KSF → 2016.4Q 22,022 KSF)
- Suburban (2008.3Q 67,157 KSF → 2016.4Q 39,974 KSF)

수요(Net Absorption) vs 공급(Completion)

1) Office - CBD

일반적으로 신규 공급은 순수요 증가를 후행하며, 2016년 1분기 이후 12개월 신규 공급이 순수요 증가 상회

2) Office - Suburban

CBD Office와 비교 시 Suburban Office의 순수요 증가는 상대적으로 더뎠으나, 신규 공급 역시 많지 않아서 순순요가 신규 공급을 상회하는 상태 지속
가격 상승은 더디나, 수요와 공급 고려 시 투자 CBD 보다 매력도 높음

3) JLL
JLL 자료에서도 CBD 지역에서 공급이 수요를 초과하는 모습을 확인할 수 있으며, Suburban 지역에서는 공급과 수요가 비슷한 수준
일시적인 공급 초과를 위험 신호로 단정지을 수는 없으나, CBD 지역의 경우 과거 보다 주의가 필요한 구간으로 추정됨

[그림1] Inventory 비중 (2016.09, MSF) | JLL
[그림2] Inventory 비중 (2016.12, MSF) | Cushman & Wakefield
[그림3] 미국 도시별 Office Inventory (MSF) | Cushman & Wakefield
[그림4] 12M Net Absorption 추이 – Office CBD (KSF) | Colliers International
[그림5] 12M Net Absorption 추이 – Office Suburban (KSF) | Colliers International
[그림6] 12M Completion 추이 (KSF) – Office CBD | Colliers International
[그림7] 12M Completion 추이 (KSF) – Office Suburban | Colliers International
[그림8] CBD Office Net Absorption vs Completed (KSF) | Colliers International
[그림9] CBD Office Net Absorption (X) vs Completed (Y) (KSF) | Colliers International
[그림10] Suburban Office Net Absorption vs Completed (KSF) | Colliers International
[그림11] Suburban Office Net Absorption (X) vs Completed (Y) (KSF) | Colliers International
[그림12] 12M Net Absorption 추이 – Office CBD (KSF) | JLL
[그림13] 12M Net Absorption 추이 – Office Suburban (KSF) | JLL
[그림14] Office-CBD Net Absorption vs Completed (KSF) | JLL
[그림15] Office-Sub Net Absorption vs Completed (KSF) | JLL

[그림1] Inventory 비중 (2016.09, MSF) | JLL

[그림2] Inventory 비중 (2016.12, MSF) | Cushman & Wakefield

[그림3] 미국 도시별 Office Inventory (MSF) | Cushman & Wakefield

[그림4] 12M Net Absorption 추이 – Office CBD (KSF) | Colliers International 

[그림5] 12M Net Absorption 추이 – Office Suburban (KSF) | Colliers International

[그림6] 12M Completion 추이 (KSF) – Office CBD | Colliers International 

[그림7] 12M Completion 추이 (KSF) – Office Suburban | Colliers International 

[그림8] CBD Office Net Absorption vs Completed (KSF) | Colliers International

[그림9] CBD Office Net Absorption (X) vs Completed (Y) (KSF) | Colliers International

[그림10] Suburban Office Net Absorption vs Completed (KSF) | Colliers International

[그림11] Suburban Office Net Absorption (X) vs Completed (Y) (KSF) | Colliers International

[그림12] 12M Net Absorption 추이 – Office CBD (KSF) | JLL

[그림13] 12M Net Absorption 추이 – Office Suburban (KSF) | JLL

[그림14] Office-CBD Net Absorption vs Completed (KSF) | JLL

[그림15] Office-Sub Net Absorption vs Completed (KSF) | JLL