미국 상업용 부동산: Cap Rate과 Price

미국 상업용 부동산: Cap Rate과 Price

□ Cap Rates와 Interest Rates

1. Cap Rates와 Interest Rates

최근 금리 인상에 따라 Cap rate 상승에 대한 우려 증가하나, 금리 민감도는 높지 않음.

Office Cap Rate (%) / RCA

2. Cap Spread와 Credit Spread

일반적으로 Cap spread는 이자율 자체 보다는 A등급 회사채 스프레드와 High Yield 회사채 스프레드와 더 높은 상관관계를 보임
- 과거 금융위기 직전에는 Cap rate이 HY Spread 보다 A등급 스프레드에 근접
이는 회사채 신용 스프레드가 cap rate 보다 시장에 민감하게 반영하며, 스프레드 확대가 이루어지기 때문으로 추정
현재 cap rate는 HY spread 수준으로 스프레드 측면에서는 여유 있는 수준

Office Cap Spread (%) / RCA, Bloomberg

□ Cap Rates와 Price

1. NOI

변동성은 있으나, NOI의 꾸준한 상승과 가격 상승이 같이 이루어 짐
- 수요 증가, Cap Rate의 하락에도 불구하고, Industrial의 NOI 증가는 미미한 수준 → 가격 상승 제한

NOI – Office, Retail, Industrial (USD/sf/y) / RCA, Bloomberg

NOI – Hotel, Multifamily (USD/unit/y) / RCA, Bloomberg

2. Cap Rates

Hotel을 제외한 자산의 Cap Rate은 금융위기 시점 일시적 상승 후 지속적인 하락세
Hotel의 경우 높은 변동성을 보임

Cap Rates – Office, Retail, Industrial (%) / RCA, Bloomberg

3. PPSF, PPU

Office, Retail의 평방피트 당 가격과, Multifamily(Apartment)의 유닛 당 가격은 금융위기 일시 하락 후 꾸준한 상승세
Industrial의 평방피트 당 가격의 상승은 미미한 수준
Hotel의 경우 유닛 당 가격 변동성 높음

Price per SF – Office, Retail, Industrial (USD/sf) / RCA, Bloomberg

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