CMBS와 부동산 금융

CMNS와 부동산 금융

Trepp에 의하면, 미국 CMBS 30일 이상 연체율(deliquency rate)은 2016.02월 4.15%에서 2016.03월 4.22%로 소폭 상승했습니다. 의미있는 수준은 아니지만...

대수롭지 않게 보는 쪽에서는 폭이 미미하니 상승보다 정체 수준이고, 그동안 줄곧 내려왔는데 연체율이란게 하방경직성이 있으니 자연스러운 모습이라고 합니다.

하지만, 불안해 하는 사람들은 이제 상업용 부동산 시장이 정점을 찍은게 아닌가 우려를 합니다.

저는 전자에 가깝지만, 후자의 의견도 무시할 수는 없죠. 과거 추세를 보면 꼭 CMBS가 아니더라도 연체율이 상승세를 타면 특정 수준을 돌파하는 순간 걷잡을 수 없어집니다.

그리고 스프레드 추이를 보면 더욱 조심할 필요가 있어보입니다. 올해 초부터 스프레드는 불안한 모습을 보이고 있으며, 미국 금리인상 시 충격이 있을 것으로 봅니다.

특히 충격은 20~30개 또는 그 이상의 자산을 편입한 Conduit CMBS 쪽에서 있을 것이라고 하죠. Conduit CMBS의 경우 투자자들은 개별자산의 주소를 알 수 없다고 합니다. 우편번호까지만 알 수 있다고 하죠. 짧은 기간 내에 의사결정을 해야 하다보니 아무리 자국 내라고 해도 건건이 볼 수는 없겠죠. '파악하지 못하는 자산'의 '유동화'. 영화 '빅쇼트'를 떠올리는 사람들도 있을 겁니다. 그 정도까지는 아니겠지만, 문제 소지가 없다고는 할 수 없을 겁니다.

하지만, Conduit CMBS만 위험할까요? Cushman & Wakefield에 의하면 2016년 04월 현재 10년 고정금리 부동산담보대출 스프레드(Office, LTV 65-75%, Class A)는 미국 10년 국채 대비 245bp로 2012년 11월 245bp 이후 최대치를 기록 중입니다.

정신없이 몰려오는 해외 딜들. 한국 투자자의 평판이 좋아져서라는 말을 곧이 곧대로 믿을 수 없기에 더 많은 고민이 필요하지 않나 싶습니다.

개인적으로 한국 투자자들만의 딜 보다 글로벌 플레이어와 동일 트랜치를 선호하는 이유 중 하나입니다. 그들을 무조건 믿는 건 아니지만, (투자대상이 한국이 아니라면) 그들이 더 많이 알고 있다는 건 인정해야 하니까요.

※ 스프레드 확대를 우려하지 않는 사람들은 스프레드 확대가 위험의 증가보다 절대금리 기준 지지선과 기대보다 낮게 형성된 무위험 이자율 간에 발생한 자연스러운 현상이라고 봅니다.

※ 영국의 경우 GFC 2년전쯤엔 부동산담보대출 금리가 영국채 수익률을 하회하는 (-) 스프레드를 보인 적도 있다죠. 혹자는 그런 예를 들며 미국의 금리인상이 불투명한 면이 있지만 설령 금리를 인상하여도 스프레드가 조정되며 충격은 제한적일 것으로 보기도 합니다.

[그래프1] 미국 CMBS 30일 이상 연체율 (%)

[그래프2] 미국 CMBS 30일 이상 연체율 (%)

[그래프3] 미국 상업용 부동산 담보대출 이자율 (%)

[그래프4] 미국 상업용 부동산 담보대출 스프레드 (bp)