인프라(infrastructure, 사회공공기반시설)를 투자하는 사람들 중에는 인프라가 부동산 투자보다 진화된 형태라고 말하는 사람들도 있어. 진화까지는 모르겠지만 보다 복잡하면서 부동산과 비슷한 특성을 가진 자산들이 많기는 하지.
인프라는 기반시설을 뜻하는 인프라스트럭처(infrastructure)를 줄여서 부르는 것으로, 국가나 도시 또는 지역사회의 경제적, 사회적 활동을 유지하기 위한 제반 시설, 설비, 시스템 등을 말해. 다양한 자산을 포함하고 있으며, 통일된 분류 방법은 없어.
크게 하드 인프라(Hard infrastructure)와 소프트 인프라(Soft infrastructure)로 나눌 수 있는데, 하드 인프라는 눈에 보이는 물리적 시설을, 소프트 인프라는 사회를 돌아가게 하는 보이지 않는 시스템을 말하지. 교육 시스템, 의료 시스템, 법률 체계 등이 대표적인 소프트 인프라야.
대체투자에서 말하는 인프라는 일반적으로 하드 인프라에 국한해서 말해. 하드 인프라는 고정된 설비들이 많지. 그러다 보니, 부동산과 경계가 애매한 자산들도 있지. 넓은 의미의 부동산에 하드 인프라도 포함되지만, 자산유동화증권(ABS)의 하위 분류인 CDO가 특성이 다르고, 규모도 커지며 새로운 분류가 된 것 처럼, 부동산이지만 특성이 다르고, 규모도 커지며 새로운 자산군으로 분화되었다고나 할까. 앞으로 여기에서는 인프라라고 하면, 하드 인프라를 말할거야.
하드 인프라는 몇가지 분류로 나뉘어 지는데 분류방법은 사람마다 다르며, 중복되는 것도 없고 빠지는 것도 없이 분류하는 미씨(MECE, Mutually Exclusive and Collectively Exhaustive)를 충족하지도 못하지.
인프라는 경제적 기간시설(economic infrastructure)과 사회적 기간시설(social infrastructure)로도 분류할 수 있어.
경제적 기간시설은 경제활동에 직접적인 도움을 주는 기간시설을 말해. 그 예로는 관개시설(Irrigation), 발전시설(power), 교통시설(transport), 통신시설( communication) 등이 있지.
사회적 기간시설은 사회적 활동과 관련있고, 경제활동에 간접적인 도움을 주는 것을 말해. 교육 (education), 보건 (health service), 위생시설 (sanitation), 상수도 (Water supply) 등을 사회적 기간시설로 분류하기도 하지. 어느 사람들은 주택(housing)까지 사회적 기간시설로 보지. 주택을 포함시키는게 정의로만 보면 포함될 수도 있지만, 투자목적의 분류에서는 드문 분류 방법이지.
경제적 인프라의 세부분류로 내려가면 사람에 따라서는 에너지 시설(energy infrastructure)을 하나의 세부 분류로 보기도 해. 여기에는 신재생에너지, 석유, 가스 등과 관련된 자산들이 포함되지. 각종 시추시설과 같이 상류부문(upstream)과 송유관, 가스관 처럼 이동과 관련된 중류부문(midstream), 발전, 송전, 배전과 관련된 시설 등이 있어.
에너지로가 아니라, 유틸리티(utilities)를 하나의 분류로 묶기도 하지. 이런 분류에서는 전기, 송배전, 상하수도, 통신 등이 하나의 분류로 묶이지.
정보통신의 발달과 함께 통신(Communication)과 관련된 시설이 많고 다양해지면서 통신을 하나의 분류로 보기도 하지.
교통 시설(transportation 또는 transport)도 인프라의 하위 분류 중 하나로 여기에는 고속도로, 일반도로, 교량, 터널, 철도, 공항, 항만 등이 포함되지. 고속도로 휴게소 같은 경우 교통량 추정이 중요하니, 교통 관련 인프라라고 보는 사람도 있고, 판매시설의 특수한 형태인 부동산이라고 보는 사람도 있지. 주차시설 역시 교통관련 인프라로 보기도 하고, 특수물건 부동산(specialty 또는 Alternative Real Estate)으로 보기도 해.
사회 시설(social infrastructure)에는 학교나 병원, 공원, 도서관 같은 사회 복지, 생활 환경 시설 등이 포함되지. 교도소 같은 교정시설 역시 사회 시설로 분류되고. 사회시설이 인프라로 분류되기 시작한 것은 상대적으로 최근의 일이야. 사회시설 역시 부동산 관점에서는 특수물건 부동산(specialty 또는 Alternative Real Estate)으로 보는 시각도 있지.
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