유럽의 상업용 부동산 시장: 요약

유럽의 상업용 부동산 시장

요약

미국 보다는 약하나, 회복 기조를 보이는 유럽 경제
사상 최저 수준의 prime yield로 가격에 대한 부담 존재하나, 확대된 스프레드로 인해 금리 인상 시 충격 완화 예상
포트폴리오 다변화 차원에서 미국 외에 영국, 독일, 프랑스 등 유럽 주요국 위주로 투자 기회 발굴 바람직

경제
영국, 독일, 프랑스 등 유럽 선진국의 경제률은 금융위기 이후 꾸준한 상승세
유럽 19개국 기준으로는 2011년 이후 다시 하락하는 모습을 모였으나, 2013년 이후 본격적 상승세

수요
파리, 런던, 독일 주요 도시들의 임대수요가 많음.
• 파리와 런던의 경우 등락이 있으나, 일정 범위 내에서 안정적인 모습
• 독일 주요 도시도 안정적인 모습이며, 베를린의 수요 증가가 두드러짐

공실률
런던의 공실률은 금융위기 이후 지속적으로 하락하였으나, 최근 상승세 전환
파리의 경우 2013년 이후 공실률 하락하나, 강도는 약한 모습
독일 주요 도시들의 공실률은 지속적으로 하락

임대료
런던의 임대료는 금융위기 이후 지속적으로 상승 후 최근 하락
파리의 임대료는 평방미터 당 연 750~800 유로 수준 유지
베를린, 뮌헨의 임대료는 꾸준히 상승되었으나, 다른 도시와 추가적인 상승 여력 있을 것으로 예상

Prime Yield
유럽 각 도시의 Prime Yield는 지속적으로 하락, 역사상 최저 수준 → 가격에 대한 부담
금리 하락이 훨씬 빠르게 진행되며 스프레드는 최고 수준 → Prime Yield의 추가적 하락은 어려우나, 상승에 대한 버퍼 존재

Investment Volume
파리, 런던, 독일 주요 도시의 투자 금액은 꾸준히 증가

유럽의 상업용 부동산 시장: Prime Yields

유럽의 상업용 부동산 시장

□ Prime Yields

● Prime Yields

Prime Yields의 하락 큰 폭으로 하락하며, 금융위기 이전 수준을 하회하며, 최저 수준
- 가격 상승이 임대료 상승이나 공실률 하락 보다 Yield 하락의 영향이 커서 가격에 대한 부담

Prime Yield (%) - FR, GB / BNPP

Prime Yield (%) - FR, GB / BNPP

Prime Yield (%) - DE / BNPP

Prime Yield (%) - DE / BNPP 

● Prime Yield Spread

Prime Yield는 하락하였으나, 금리 하락 폭이 더욱 커서 장기금리와의 스프레드는 지속적으로 상승
- 절대 수준에 대한 부담으로 추가적인 yield 하락은 어려울 것으로 보이나, 스프레드 축소를 통해 상승을 제한할 것으로 예상

Prime Yield Spread (%) - FR, GB / BNPP

Prime Yield Spread (%) - FR, GB / BNPP 

Prime Yield Spread (%) - DE / BNPP

Prime Yield Spread (%) - DE / BNPP

두근두근 메모리얼 (ときめきメモリアル, 1997)

□ 두근두근 메모리얼 (ときめきメモリアル, 1997)

異題: Tokimeki Memorial

구분: 일본 / TV애니 (25화)
분류: 학원, 로맨스, 하렘
등급: 13+

감독: 스가와라 히로시
출연: 에노모토 카나코, 후키이시 카즈에, 이케우치 히로유키, 나카야마 에미리

일본 애니에서 몇안되는 건전한 하렘물이라고나 할까? 주인공 남학생이 아버지의 일때문에 계속 학교를 옮기게 된다. 그러다가 인기많은 여학생들이랑 엮이게 되면서 일어나는 일이다.

●●●◐○ 전반적으로 무난하면서 재미있는 작품
●●●●● 로맨스나 하렘류를 좋아하지만 숨어서 보지 않을 사람
◐○○○○ 하렘류라면 뭔가 찐한 장면이 있어야 된다고 생각하는 사람

동키콩 컨트리

□ 동키콩 컨트리 (Donkey Kong Country, 1996)

구분: 미국 / TV애니

원작: 게임
Directed by: Mike Fallows
제작: 미디어랩(Medialab), 넬바나(Nelvana)

슈퍼마리오와 함께 닌텐도의 세계적인 캐릭터 동키콩이 애니메이션으로 등장하였다. 슈퍼마리오가 헐리우드 영화로 제작된데 비해, 동키콩은 풀 3D 컴퓨터그래픽으로 제작된 TV시리즈 애니메이션으로, 세계 최초의 퍼포먼스 애니메이션이다.

제작사인 미디어랩(Medialab)은 닌텐도로부터 애니메이션 제작권을 산 후 캐나다에 기반을 둔 전통적인 애니메이션 스튜디오 넬바나(Nelvana)와 손잡고 70% 이상을 모셥캡처를 통해 제작한 리얼타임 퍼포먼스 애니메이션 ‘동키콩 컨트리’를 제작하였다.

미디어랩만의 독특한 제작방식을 통한 ‘동키콩 컨트리’는 헐리우드의 텔레비전 3D CG 애니메이션 제작 방식에 일대 혁신을 가져왔다. 새로운 저가격 3D 애니메이션 시리즈 제작의 좋은 예가 된다.

그림 시즌 1

그림 시즌 1 (Grimm season 1, 2011~2012)

Genre: Supernatural drama, Occult detective  fiction, Police procedural
Starring: David Giuntoli, Russell Hornsby, Bitsie Tulloch, Silas Weir Mitchell, Sasha Roiz as Captain Sean Renard, Reggie Lee
No. of episodes: 22
Original network: NBC

어렸을 적 많이 보았던 그림 동화. 그림과 함께 있어서 그림 동화인 줄 알았었죠.

그림 동화(Grimms' Fairy Tales)는 그림 형제(Grimm brothers, Jacob and Wilhelm)가 독일에서 전해내려온 민간설화를 수집 및 편집하여 '어린이와 가정을 위한 옛날이야기(Kinder-und Hausmärchen)'라는 제목으로 출간한 동화를 일컫습니다.

총 86개 동화가 있던 첫번째 판(1st edition, 1812)부터 꾸준히 있고, 잘 알려진 백설공주(Snow White), 핸젤과 그레텔(Hänsel and Grethel) 부터 잘 알려지지 않은 이야기들까지 다양하게 있습니다. 일곱번째 판(7th edition, 1857)은 총 211개의 이야기가 담겨 있다네요.

원작 동화는 어린이 및 온 가족을 위해 편집된 동화라지만 잔혹한 내용이 많아서, 비판을 받았으며, 잔혹 동화라는 이야기도 듣죠. 1825년 이후 순화된 진짜 어린이 버전이 나오게 됩니다.

TV 시리즈 그림형제(Grimm)은 그림 동화의 이야기가 동화나 허구가 아닌 실제 있었던, 그리고 지금도 있는 사실이라는 설정에서 시작합니다. 그림(Grimm)은 성이 아니라 사람으로 변해있는 몬스터를 구분할 수 있는 능력을 지닌 사람들의 무리를 말하는 것이고.

2011년부터 2017년까지 총 6개의 시즌, 123개의 에피소드가 방영되었습니다.

시즌 1은 포틀랜드의 경찰인 닉(Nick Burkhardt)이 자신이 그림(Grimm) 중 한 명임을 깨닫고, 몬스터가 관여된 다양한 사건들을 해결해 나가는 이야기입니다. 초반 에피소드는 한 회에 그 에피소드의 내용은 끝나지만, 더 큰 세력, 더 큰 사건과 연관되어 있음을 암시 또는 언급을 합니다.

정해진 미래

정해진 미래

인구학 박사인 조영태 교수가 쓴 이 책은 가장 미래예측이 정확한 인구학적으로 볼 때 사회적 미래는 정해져 있다는 내용입니다.

자신은 비관론자가 아니며, 정해진 건 사회적 미래이지 개인의 미래가 아니기에 개인의 미래는 자신이 만들어갈 수 있다고 말하긴 하지만, 전반적으로 어두운 미래를 이야기 하고 있습니다.

전쟁이나, 영화에서나 나옴직한 전염병이나 대재앙 등이 없는 이상 인구 통계학적인 접근의 오차는 크지 않을 수 있습니다. 하지만, 해석이 동반되는 사회인구학적인 차원에서도 그런지는 다른 문제입니다. 비관론자가 아니라고 주장하면서 써 내려가는 비관적 전망. 혹자는 그래서 책이 더 우울해진다고 말하기도 하죠. 책이 낙관적이 아닌 건 분명 하지만, 제 생각에는 미래에 대한 예측 스펙트럼을 봤을 때, 그 중에서 그렇게 비관적인 쪽은 아니라고 생각됩니다.

미래를 생각하고 싶은 분들이 다른 서적을 보고, 이 책도 같이 보면 도움이 될 겁니다. 하지만, 미래를 생각하는데 이 한 권에 대한 의존도가 높다면 바람직하지는 않을 것 같네요.

도심과 교외

도심 (CBD) vs 교외 (suburban)
그리고 1선 도시 (top tier cities) vs 2선 도시 (2nd tier cities)

금융위기 이후 미국에서 1선 도시와 2선 도시 간 부동산 가격, 1선 도시에서도 도심과 교외의 부동산 가격 격차가 벌어지고 있습니다.

교외나 2선 도시에 대한 투자 기회일까요? 아니면 구조적 변화일까요?

투자기회라는 측에서는 교외나 2선 도시는 가격이 덜 올랐는데, 공급도 적어 수급 측면에서도 공급자 우위의 시장이 되고 있다고 합니다. 반면 1선 도시 도심의 경우 이미 많이 올라서 가격 수준도 부담스러운데 공급이 우려된다고 합니다. 저도 비슷한 내용의 글을 적은 적이  있지요.

또한, 해외 투자자의 증가도 언급합니다. 미국 부동산 시장을 잘 모르는 해외 투자자들은 잘 아는 관문도시 위주로 투자를 하기에 해당 도시의 도심 위주로 가격이 오르게 됩니다. 하지만, 시장을 알게 되면 점차 2선 도시나 교외로 투자 대상을 확대할 것이기에 시간을 두고 2선 도시나 교외 지역도 가격이 오르게 된다는 것이죠.

하지만 얼마 전 미국에서 나왔다는 뉴스. 주요 대도시의 경우 부유층과 빈곤층(unprivileged)에서 모두 범죄율이 감소하였지만, 그 외 지역의 빈곤층 범죄율은 증가했다고 합니다.

(테크 기업 등이 주도하는 서부와 동부 해변을 끼고 있는 대도시 및 주변 지역과 전통 산업 기반의 중부 내륙 중소도시와 주변 지역 정도로 나뉠텐데... 편의상 대도시와 그 외 지역이로 표현하겠습니다.)

대도시의 사람들이 더 도덕적이 되고, 그 외 지역 사람들은 더 악해진 걸까요? 그렇진 않겠죠.

이는 정치적으로 트럼프 당선을 설명하기도 합니다. 상대적으로 공화당 보다 소외계층에 신경을 쓰는 민주당. 하지만, 민주당이 신경쓰는 것은 주로 주요 대도시의 소외받는 사람들이었습니다. 대도시에 살지만 생활이 어려운 히스패닉이나 흑인들. 가난한 미혼모. 성소수자.

부자도 잘 살게 되고, 대도시의 빈민층도 관심을 받으며 생활이 나아졌습니다. 그래서 범죄율도 낮아졌다는 설명이죠.

물론 민주당이 신경을 쓴 대도시의 소외자들 모두 관심이 필요한 사람들입니다. 하지만, 그 외 지역의 빈민층은? 전통산업이 붕괴되며 삶이 어려워진 대도시 밖의 백인들에게는 누가 관심을 갖나요?

전통적으로 공화당은 빈민층에 관심을 덜 갖습니다. 민주당도 대도시의 빈민층만 관심이었죠. 정치인들의 관심밖에 삶은 점점 어려워지고, 범죄율은 증가했다는 해석을 하기도 합니다. 사흘 굶어 도둑질 안 하는 사람 없다고... 생활이 어려워지면 범죄율이 늘게 된다는 거죠.

그런 그들에게 관심을 가져준게 트럼프였습니다. 어떻게 트럼프 같은 사람을 지지하는가라고 말하는 사람도 봤지만, 대도시 밖에서 소외받던 백인들이 트럼프의 굳건한 지지자가 된 것은 그들 입장에서 보면 너무나 당연한 일입니다.

과연 트럼프가 대통령이 되었다고 그들 삶이 나아질까요? 부자의 입장 밖에 모르고, 지금도 대통령직을 자기 돈벌이를 위해 이용했다고 사상 초유의 소송에 직면해 있죠. 부자인 트럼프가 진심으로 그들을 위할 수 있을까요? 설령 트럼프가 그들을 위한다고 하더라도 격차의 주된 원인이 산업의 구조적 변화때문인데 돌릴 수 있을까요?

사실 이외 지역의 소외받는 백인들에게 트럼프 대통령이 실제로 삶을 나아지게 만들지는 덜 중요할 수도 있습니다. 관심을 가져주었다는 자체가 중요하죠.

왜 갑자기 트럼프 이야기로 넘어갔냐고요? 지금까지의 스토리를 보면 주요 대도시와 중소 도시나 교외 지역의 생활이 나아질 것 같지는 않습니다.

이는 금융위기 이후 가격이 덜 올라 상대적으로 주요 대도시 보다 가격이 싸 보이지만... 회복도 쉽지 않아 보인다는 뜻입니다.

부동산이라는게 개별 건 마다 차이가 나기에 지역이나, 타입을 일반화하기는 어렵지만... 1선 도시의 도심 보다 2선 도시나 교외 지역은 보다 많은 주의가 필요합니다.

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* 지역별 범죄율 관련 이야기는 들은 이야기이며 원문 확인은 못했습니다. 언급한 주요 대도시와 주변 지역의 범죄율은 증감율입니다. 절대적인 범죄율은 대도시가 교외지역 보다 높다고 합니다.

* 대부분의 통계 자료가 그렇듯 범죄율도 범죄 종류, 지역, 인종 등에 따라, 절대 수치냐 증감율이냐 증감율의 변동율이냐에 따라 다양한 해석이 가능합니다.


아래 사진은 본문 내용과는 상관이 없습니다. 허전해서 Wikimedia Commons에 있는 자유롭게 사용할 수 있는 (able to copy, modify, distribute and perform the work, even for commercial purposes, all without asking permission) 이미지를 첨부한 것 뿐.

Image: Louisiana State Capitol in Baton Rouge by Chrismiceli from Wikimedia Commons, https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Louisiana_State_Capitol_Building.jpg under the Creative Commons CC0 1.0 Universal Public Domain Dedication | 30° 27′ 20.74″ N, 91° 11′ 14.35″ W

유럽의 상업용 부동산 시장: 임대료

유럽의 상업용 부동산 시장

□ 임대료

● 명목 임대료(Prime Rents)

런던 오피스 임대료는 금융위기 이후 지속적으로 상승하여, 금융위기 이전 수준 상회
파리 오피스 임대료는 평방미터당 연 800 유로 수준에서 안정적
- 임대수요도 일정 수준에서 등락하고 있으며, 공실률도 큰 폭으로 하락하지 않은 점을 고려시 현수준에서 유지 예상
독일은 베를린, 뮌헨의 임대료 상승이 눈에 띔.

Prime Rents (EUR/sm/y) - FR, GB / BNPP

Prime Rents (EUR/sm/y)

Prime Rents (EUR/sm/y) - DE / BNPP

Prime Rents (EUR/sm/y)

● Prime Rent 도시 간 비교

오피스 임대료는 런던(GBP 127.5/sf/y ≒ EUR 1,579/sm/y), 파리(EUR 800/sm/y) 순
단순 비교는 어려우나 베를린, 뮌헨은 최근 임대료 상승에도 불구하고, 임대수요, 공실률 등 고려 시 유럽 내 다른 도시 대비 높은 수준은 아님

Prime Rents (EUR/sm/y) / BNPP

유럽의 상업용 부동산 시장: 공실

유럽의 상업용 부동산 시장

□ 공실률

● Office 공실률

2016년 기준, 유럽 주요 국가의 오피스 임대수요는 프랑스 파리가 2.1 MSF로 가장 크며, 영국 런던 1.1 MSF, 독일 베를린 838 KSF 순
- 파리와 런던이라는 주요 도시에 집중되어 있는 프랑스나 영국과 달리 독일은 베를린, 뮌헨, 프랑크푸르트, 함부르크 등 도시별 분산

공실률 (%) / BNPP

Vacancy Rates (%) / BNPP

● 공실률(Vacancy Rates)

런던 오피스 공실률은 꾸준히 하락하다가 2016년 소폭 상승하며 금융위기 이전 수준 상회
파리의 공실률은 금융위기 이후 상승하여, 2013년 8.5%까지 상승한 이후 하락세 전환하였으나, 금융위기 이전 수준 상회
독일 주요 도시들의 공실률은 금융위기에도 큰 타격을 받지 않으며 꾸준히 하락하는 모습.
- 특히, 베를린과 뮌헨의 견고한 하락세를 보이며, 각각 2.8%, 4.2%로 최저 수준

Vacancy Rates (%) / BNPP

Vacancy Rates (%) / BNPP

Vacancy Rates (%) / BNPP

Vacancy Rates (%) / BNPP

유럽의 상업용 부동산 시장: 수요

유럽의 상업용 부동산 시장

□ 수요

● Office 임대 수요(Take-up)

 2016년 기준, 유럽 주요 국가의 오피스 임대수요는 프랑스 파리가 2.1 MSF로 가장 크며, 영국 런던 1.1 MSF, 독일 베를린 838 KSF 순
- 파리와 런던이라는 주요 도시에 집중되어 있는 프랑스나 영국과 달리 독일은 베를린, 뮌헨, 프랑크푸르트, 함부르크 등 도시별 분산

Take-up (SM) / BNPP | ※ Stockholm은 Net Absorption

Take-up (SM) / BNPP | ※ Stockholm은 Net Absorption 

● Office 임대 수요(Take-up) 추이

연도별 변동은 있으나, 파리의 경우 매년 1.5~2.0 MSF, 런던의 경우 매년 1.0~1.5 MSF 수준의 임대 수요가 꾸준히 유지
- 2013년 이후 독일 베를린의 증가폭이 컸음

Take-up (SM) - FR, GB / BNPP

Take-up (SM) - FR, GB / BNPP 

Take-up (SM) - DE / BNPP

Take-up (SM) - DE / BNPP