도심과 교외

도심 (CBD) vs 교외 (suburban)
그리고 1선 도시 (top tier cities) vs 2선 도시 (2nd tier cities)

금융위기 이후 미국에서 1선 도시와 2선 도시 간 부동산 가격, 1선 도시에서도 도심과 교외의 부동산 가격 격차가 벌어지고 있습니다.

교외나 2선 도시에 대한 투자 기회일까요? 아니면 구조적 변화일까요?

투자기회라는 측에서는 교외나 2선 도시는 가격이 덜 올랐는데, 공급도 적어 수급 측면에서도 공급자 우위의 시장이 되고 있다고 합니다. 반면 1선 도시 도심의 경우 이미 많이 올라서 가격 수준도 부담스러운데 공급이 우려된다고 합니다. 저도 비슷한 내용의 글을 적은 적이  있지요.

또한, 해외 투자자의 증가도 언급합니다. 미국 부동산 시장을 잘 모르는 해외 투자자들은 잘 아는 관문도시 위주로 투자를 하기에 해당 도시의 도심 위주로 가격이 오르게 됩니다. 하지만, 시장을 알게 되면 점차 2선 도시나 교외로 투자 대상을 확대할 것이기에 시간을 두고 2선 도시나 교외 지역도 가격이 오르게 된다는 것이죠.

하지만 얼마 전 미국에서 나왔다는 뉴스. 주요 대도시의 경우 부유층과 빈곤층(unprivileged)에서 모두 범죄율이 감소하였지만, 그 외 지역의 빈곤층 범죄율은 증가했다고 합니다.

(테크 기업 등이 주도하는 서부와 동부 해변을 끼고 있는 대도시 및 주변 지역과 전통 산업 기반의 중부 내륙 중소도시와 주변 지역 정도로 나뉠텐데... 편의상 대도시와 그 외 지역이로 표현하겠습니다.)

대도시의 사람들이 더 도덕적이 되고, 그 외 지역 사람들은 더 악해진 걸까요? 그렇진 않겠죠.

이는 정치적으로 트럼프 당선을 설명하기도 합니다. 상대적으로 공화당 보다 소외계층에 신경을 쓰는 민주당. 하지만, 민주당이 신경쓰는 것은 주로 주요 대도시의 소외받는 사람들이었습니다. 대도시에 살지만 생활이 어려운 히스패닉이나 흑인들. 가난한 미혼모. 성소수자.

부자도 잘 살게 되고, 대도시의 빈민층도 관심을 받으며 생활이 나아졌습니다. 그래서 범죄율도 낮아졌다는 설명이죠.

물론 민주당이 신경을 쓴 대도시의 소외자들 모두 관심이 필요한 사람들입니다. 하지만, 그 외 지역의 빈민층은? 전통산업이 붕괴되며 삶이 어려워진 대도시 밖의 백인들에게는 누가 관심을 갖나요?

전통적으로 공화당은 빈민층에 관심을 덜 갖습니다. 민주당도 대도시의 빈민층만 관심이었죠. 정치인들의 관심밖에 삶은 점점 어려워지고, 범죄율은 증가했다는 해석을 하기도 합니다. 사흘 굶어 도둑질 안 하는 사람 없다고... 생활이 어려워지면 범죄율이 늘게 된다는 거죠.

그런 그들에게 관심을 가져준게 트럼프였습니다. 어떻게 트럼프 같은 사람을 지지하는가라고 말하는 사람도 봤지만, 대도시 밖에서 소외받던 백인들이 트럼프의 굳건한 지지자가 된 것은 그들 입장에서 보면 너무나 당연한 일입니다.

과연 트럼프가 대통령이 되었다고 그들 삶이 나아질까요? 부자의 입장 밖에 모르고, 지금도 대통령직을 자기 돈벌이를 위해 이용했다고 사상 초유의 소송에 직면해 있죠. 부자인 트럼프가 진심으로 그들을 위할 수 있을까요? 설령 트럼프가 그들을 위한다고 하더라도 격차의 주된 원인이 산업의 구조적 변화때문인데 돌릴 수 있을까요?

사실 이외 지역의 소외받는 백인들에게 트럼프 대통령이 실제로 삶을 나아지게 만들지는 덜 중요할 수도 있습니다. 관심을 가져주었다는 자체가 중요하죠.

왜 갑자기 트럼프 이야기로 넘어갔냐고요? 지금까지의 스토리를 보면 주요 대도시와 중소 도시나 교외 지역의 생활이 나아질 것 같지는 않습니다.

이는 금융위기 이후 가격이 덜 올라 상대적으로 주요 대도시 보다 가격이 싸 보이지만... 회복도 쉽지 않아 보인다는 뜻입니다.

부동산이라는게 개별 건 마다 차이가 나기에 지역이나, 타입을 일반화하기는 어렵지만... 1선 도시의 도심 보다 2선 도시나 교외 지역은 보다 많은 주의가 필요합니다.

------
* 지역별 범죄율 관련 이야기는 들은 이야기이며 원문 확인은 못했습니다. 언급한 주요 대도시와 주변 지역의 범죄율은 증감율입니다. 절대적인 범죄율은 대도시가 교외지역 보다 높다고 합니다.

* 대부분의 통계 자료가 그렇듯 범죄율도 범죄 종류, 지역, 인종 등에 따라, 절대 수치냐 증감율이냐 증감율의 변동율이냐에 따라 다양한 해석이 가능합니다.


아래 사진은 본문 내용과는 상관이 없습니다. 허전해서 Wikimedia Commons에 있는 자유롭게 사용할 수 있는 (able to copy, modify, distribute and perform the work, even for commercial purposes, all without asking permission) 이미지를 첨부한 것 뿐.

Image: Louisiana State Capitol in Baton Rouge by Chrismiceli from Wikimedia Commons, https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Louisiana_State_Capitol_Building.jpg under the Creative Commons CC0 1.0 Universal Public Domain Dedication | 30° 27′ 20.74″ N, 91° 11′ 14.35″ W

유럽의 상업용 부동산 시장: 임대료

유럽의 상업용 부동산 시장

□ 임대료

● 명목 임대료(Prime Rents)

런던 오피스 임대료는 금융위기 이후 지속적으로 상승하여, 금융위기 이전 수준 상회
파리 오피스 임대료는 평방미터당 연 800 유로 수준에서 안정적
- 임대수요도 일정 수준에서 등락하고 있으며, 공실률도 큰 폭으로 하락하지 않은 점을 고려시 현수준에서 유지 예상
독일은 베를린, 뮌헨의 임대료 상승이 눈에 띔.

Prime Rents (EUR/sm/y) - FR, GB / BNPP

Prime Rents (EUR/sm/y)

Prime Rents (EUR/sm/y) - DE / BNPP

Prime Rents (EUR/sm/y)

● Prime Rent 도시 간 비교

오피스 임대료는 런던(GBP 127.5/sf/y ≒ EUR 1,579/sm/y), 파리(EUR 800/sm/y) 순
단순 비교는 어려우나 베를린, 뮌헨은 최근 임대료 상승에도 불구하고, 임대수요, 공실률 등 고려 시 유럽 내 다른 도시 대비 높은 수준은 아님

Prime Rents (EUR/sm/y) / BNPP

유럽의 상업용 부동산 시장: 공실

유럽의 상업용 부동산 시장

□ 공실률

● Office 공실률

2016년 기준, 유럽 주요 국가의 오피스 임대수요는 프랑스 파리가 2.1 MSF로 가장 크며, 영국 런던 1.1 MSF, 독일 베를린 838 KSF 순
- 파리와 런던이라는 주요 도시에 집중되어 있는 프랑스나 영국과 달리 독일은 베를린, 뮌헨, 프랑크푸르트, 함부르크 등 도시별 분산

공실률 (%) / BNPP

Vacancy Rates (%) / BNPP

● 공실률(Vacancy Rates)

런던 오피스 공실률은 꾸준히 하락하다가 2016년 소폭 상승하며 금융위기 이전 수준 상회
파리의 공실률은 금융위기 이후 상승하여, 2013년 8.5%까지 상승한 이후 하락세 전환하였으나, 금융위기 이전 수준 상회
독일 주요 도시들의 공실률은 금융위기에도 큰 타격을 받지 않으며 꾸준히 하락하는 모습.
- 특히, 베를린과 뮌헨의 견고한 하락세를 보이며, 각각 2.8%, 4.2%로 최저 수준

Vacancy Rates (%) / BNPP

Vacancy Rates (%) / BNPP

Vacancy Rates (%) / BNPP

Vacancy Rates (%) / BNPP

유럽의 상업용 부동산 시장: 수요

유럽의 상업용 부동산 시장

□ 수요

● Office 임대 수요(Take-up)

 2016년 기준, 유럽 주요 국가의 오피스 임대수요는 프랑스 파리가 2.1 MSF로 가장 크며, 영국 런던 1.1 MSF, 독일 베를린 838 KSF 순
- 파리와 런던이라는 주요 도시에 집중되어 있는 프랑스나 영국과 달리 독일은 베를린, 뮌헨, 프랑크푸르트, 함부르크 등 도시별 분산

Take-up (SM) / BNPP | ※ Stockholm은 Net Absorption

Take-up (SM) / BNPP | ※ Stockholm은 Net Absorption 

● Office 임대 수요(Take-up) 추이

연도별 변동은 있으나, 파리의 경우 매년 1.5~2.0 MSF, 런던의 경우 매년 1.0~1.5 MSF 수준의 임대 수요가 꾸준히 유지
- 2013년 이후 독일 베를린의 증가폭이 컸음

Take-up (SM) - FR, GB / BNPP

Take-up (SM) - FR, GB / BNPP 

Take-up (SM) - DE / BNPP

Take-up (SM) - DE / BNPP

유럽의 상업용 부동산 시장: 경제

유럽의 상업용 부동산 시장

□ 경제

● 경제 성장률

금융위기 이후 미국, 영국, 독일 등 주요 선진국의 경기는 빠른 속도로 회복 후 안정적인 성장 지속
- 프랑스의 경우 미국, 영국, 독일 보다 다소 낮은 성장률
유럽 19개국 기준으로는 2013년 이후 상승세 전환

북미, 유럽 주요국 GDP 성장률 (yoy %) / OECD

북미, 유럽 주요국 GDP 성장률 (yoy %) / OECD 

북미, 유럽 주요국 GDP 누적성장률 (2005~ ) / OECD

북미, 유럽 주요국 GDP 누적성장률 (2005~ ) / OECD

도화월탄

□ 도화월탄 (桃華月憚, 2007)

異題(Alternative Title): Toukagettan, Tōka Gettan

구분: 일본 / TV애니 (25분 x 26화)
분류: 드라마(Drama), 환타지(Fantasy), 로맨스(Romance)
등급: 19+

감독: 야마구치 유지(Yuji Yamaguchi)
원작: Orbit
제작: 스튜디오 딘(Studio Deen)

게임 제작사 Orbit의 동명 PC 게임을 원작으로 하는 애니. 원작은 동사의 게임 '얼굴없는 달'의 후속작에 해당하는 작품으로 속편이라고 보기는 어렵지만 등장인물과 세계관 일부가 겹친다. 스토리가 역순이어서 신선하다는 평과 내용을 알 수 없다는 평이 갈린다.

곳곳에서 동화적인 섬세함이 느껴지는 애니였기 때문에 상당히 인상 깊게 남았지만 타인에게 쉽게 추천하기엔 무리가 있는 작품이다. 물론 타인이 어떤 취향이냐에 따라 다르긴 하겠지만….

26화가 시간 상 처음이고, 24화 부터 1화까지 역순으로 이어진 후 25화가 마지막인 구조이다. 그러다 보니 시간에 따른 스토리를 좋아하는 사람들은 25화를 빼놓고 26화부터 1화까지 보고 마지막에 25화를 보는 것을 추천하기도 한다. 하지만, 시간의 역순으로 시리즈를 만든 데에는 이유가 있는 법. 제작자의 의도나 작품의 매력을 느껴보려면 다소 이해하기 힘들더라도 1화부터 순서대로 보는 것이 좋다.

1화에서 하루히코(Kiyotsugu Kamiazuma, 守東 益之, Kamiazuma Kiyoharu)가 집을 나서서 등교하는 장면이 나오고, 26화에서는 모모카(Momoka Kawakabe, 川壁 桃花, Kawakabe Momoka)와 마코토(Makoto Inukai, 犬飼 真琴, Inukai Makoto)가 돌아오는 장면이 나온다. 메이드들이 길 양 옆으로 늘어서서 고개 숙여 배웅하고, 마중 나오는 이 장면이 강조되는 것은 시리즈 전체에서 1화와 26화뿐이다. 이야기의 시작과 끝이 어디인가를 암시하고 있는 장면이라고 이야기 하기도 한다.

이야기를 풀어갈 때 의문점을 던지고, 그 의문점이 해결되어 나가는 방향으로 진행되는 것이 일반적이다. 이야기의 서두에서 앞으로 이 이야기 전체가 풀어나갈 의문이나 갈등 등을 제시하고, 이야기가 진행됨에 따라서 실마리를 던지거나, 에피소드 형태로 풀어지면서 의문이나 갈등이 해소되어 가는. 그런 구조에서 본다면 ‘도화월탄’은 시간상 거꾸로 거슬러 올라가는 것이 원하는 바를 전달하는데 더 좋다.

'도화월탄'은 초반부에 나온 시간상의 결말에서 그 모든 의문이 시작된다. 왜 그 결말에 도달하였는가라는 질문에 대답하는 것이 이 이야기 전체의 흐름이라 할 수 있다. 에피소드가 진행됨에 따라서 새로운 키워드들이 제시되고, 시간이 지남에 따라 사라졌던 캐릭터들이 등장한다. 그리고 그 이후의 에피소드들에서 그 키워드들에 대한 대답과 캐릭터들의 근원이 밝혀진다.

이것저것 뒤엉켜서 만들어진 결말을 한 올 한 올 차근차근 풀어서 처음 원인으로 되돌려 놓는 것이다. 의문을 제시하고 그에 대답하기 위해 시간을 거슬러 올라가게 된다.

그러기에 모든 해답은 26화, 즉, 순서로 시작되는 부분에 있는 것이다.

이런 시간의 역순 구조는 일반적은 아니지만, 도화월탄이 유일하지도 않다. "나 돌아갈래"로 유명한, 영화 박하사탕(A Peppermint Candy, 1999)도 1999년에서 1979년으로 돌아가는 역순 구조이다.

시간의 역순이라는 얼핏 생각하면 복잡해 보이는 구조이지만, ‘도화월탄’의 이야기 자체는 단순하다고도 볼 수 있다. ‘고대 의식에 의해서 세 명의 여신이 태어나고 마계화 되어버린 카미츠미하라가 주인공인 토카와 모모카에 의해서 현실 세계로 되돌려지는 이야기’이다. 그 과정에 그렇게 복잡한 이야기는 담겨있지 않다.

설정을 이해하는 데 시간이 걸릴 수는 있으나, 설정이 이해되고 나면 절정도, 반전도, 의미도 없는, 특별한 게 없는 이야기이다.

도화월탄을 끌고 가는 건 이야기 전개 보다는 쾌락이라는 생각이 든다. 중요한 건 배경인 고대 의식에 의해 마계화 되어버린 쾌락의 땅이다.

학교는 학교가 아니다. 니노미야회과 연꽃회의 대립을 중심으로 그려지는 토우카다이 학원은 이미 배움의 터가 아니라 쾌락이 가장 중요한 방탕과 음란의 장소이다.

인간이 생각할 수 있는 쾌락과 방탕한 생활을 거의 모두 끌어 모은 것만 같은 세계. 도덕이나 윤리에서 벗어난 세계이다.

그리고 그 세계는 지나치다 싶을 정도의 섬세함을 지닌 작화를 기반으로 한 무수히 많은, 소위 말하는 서비스 컷들로 묘사된다.

빌딩 매각

빌딩 매각

□ 금융위기 직후

● 해외 금융기관들의 사옥 매각

유럽계 은행들이 금융위기 이후 보유하고 있던 사옥을 매각하고 sales & lease back 형태로 임대차 계약을 체결하는 건들이 많았습니다.

금융위기 이후 부실화와 공적자금 투입. 그리고 해야했더 자발적, 비자발적 구조조정의 일환이었습니다. 핵심자산과 비핵심자산을 구분하여, 비핵심자산 중 즉시 유동화 가능한 것은 유동화하는 일환이었는데, 은행들이 소유한 사옥은 인구가 많은 곳에 위치하다 보니, 대표적인 즉시 유동화 가능 비핵심자산으로 분류되었기 때문입니다.

● 해외 유통업체의 sales & lease back

금융위기 이후 금융기관 뿐만 아니라 영국 TESCO 등 대형 유통업체들도 보유 매장을 매각 후 재임차하는 거래가 늘었었는데요. 이는 2단계로 나눠 볼 수 있습니다.

금융위기 이전에는 확장을 위한 자금조달 목적이 컸습니다. 확장을 위한 자금이 필요한데 부채비율이 올라가는 것은 부담스러웠기 때문이죠.

금융위기 이후는 공격적인 확장 정책 이후 수익성 저하가 발생하며, 유동성 확보를 위한 구조조정 차원이 컸습니다.

□ 투자목적 부동산의 시대

이전부터 부동산은 좋은 투자대상으로 인식되어 오기는 했으나, 금융위기에서 회복되며 상업용 부동산에 대한 투자 가치는 다시 조명을 받았는데요... (1)은행들 구조조정에서 보여 준 도심내 오피스의 높은 유동성, (2)상업용 부동산 가격의 빠른 회복력, (3)금융위기를 겪으면서도 보여준 임대형 주택의 안정적 현금흐름 등이 주요 원인입니다.

개인적으로는 (4)살아남은 자들이 돋보이고, 사라진 자들은 보이지 않는 생존편차(Survival bias)도 중요한 원인 아닐까 생각합니다만... 사견일 뿐이고.

● 투자의 시대

투자 목적의 부동산이 활발해지면서 부동산 개발업자나 개발 전문 부동산 펀드가 해당 임차인과 이야기 해서 임차인 맞춤형으로 부동산을 개발 후 소유합니다. 임차인은 장기 임대차 계약을 맺게 되죠. 임차인은 장기로 남아있지만, sales & lease back이 아닌 소유 자체를 안하는 형태입니다.

이후 안정화 되면, 기대수익률이 높은 부동산 개발업자나 개발 전문 부동산 펀드는 매각을 하게 됩니다. 해당 자산은 일반적으로 낮지만 안정적인 수입을 원하는 Core 펀드에서 매입하게 됩니다. 펀드는 만기가 있기에 계속 손바뀜이 있다가, 대수선이 필요하거나 임차인이 나가려고 할 때가 되면 Value added 성 펀드에서 관심을 갖게 됩니다. 이후 안정화가 되면 다시 Core 펀드에서 매입을 하게 되고요.

● 테크 기업

구글, 페이스 북 등 돈이 넘쳐나는 테크 기업들. 그들은 생각보다 많은 인원을 고용하고, 많은 사무공간을 사용하고 있습니다. 그리고, 돈이 충분하면서도 사옥을 임대해서 사용하는 경우가 많습니다.

구글과 임대차 계약을 맺은 임대인 중 한 명은 그 이유에 대해 다음과 같이 말합니다. 테크 기업들이 돈이 많은 것은 사실이지만, 그들은 부동산에 투자할 바에 다른 곳에 투자하는 것이 (1)투하자본 대비 기대수익률도 높고, (2)미래 지향적이라고 생각하기에 굳이 사옥을 직접 소유하려는 생각이 적다고.

● 정부 기관 등

정부 기관이나 준정부 기관이 임차인으로 있는 부동산은 국내 투자자들이 선호하는 투자대상입니다. 하지만, 대부분 sales & lease back이 아닌, 처음부터 해당 기관은 임차인으로 있을 뿐 소유하지 않은 경우가 많습니다.

신용도가 높고, 임차인에 특화된 공간이 많아서 안정적이죠. 하지만, 그 사실을 임차인도 잘 알기 때문에 임대차 계약은 임차인에게 매우 유리한 경우가 많다고 합니다. 예를 들면 20년간 임대료 상승률 0%에, 브레이크 옵션도 임차인이 들고 있는 경우죠.

자기가 소유하고 있는 것보다 자기 소유 부동산은 매각하거나, 다른 곳에 임대 주고, 자기는 임차인 파워로 매우 유리한 조건으로 임차하는게 유리하다는 것입니다.

□ 4차 산업혁명 이후

● 아마존 물류창고

오프라인 유통업체를 제치고 앞서 나가는 아마존. 전자상거래 증가로 아마존 물류 창고는 매우 빠르게 증가하고 있습니다. 국내에도 여런 건이 소개되었죠.

국내 투자자들이 있는 상황에서 말하기 조심스러운 면이 있지만... 들은 이야기를 전하자면...

아마존의 10~20년 임대차 계약이 있는 최신의 물류창고. (1)아마존이 더 잘 되면 더 잘 되지 망하겠냐, (2)최신식 최고 좋은 입지인데 임대차 만기가 되도 다른 곳으로 옮기겠냐...라는 시각에 국내 투자자들도 매우 좋아한 건이었습니다.

하지만, 최초 임대차 계약 종료 후 아마존이 남아있을 확률이 10% 미만이라는 시각도 현지에서는 존재합니다. 물론 아마존이 여전히 남아 있을 수도 있겠지만, 드론, 자율주행차, 새로운 교통 수단 등... 향후 10년 내 가져올 수많은 변화. 지금 가장 좋은 입지가 향후 5년은 모르지만 10년, 20년 후에도 좋을 건가에 대해서는 아마존 조차도 확신하지 못하고 있다고 합니다.

아마존이 소유가 하지 않고 임대하는 것은 변화에 따라 남을 수도, 미련없이 떠날 수도 있기 때문이라고 합니다. 그리고 아마존이 떠날 경우, 해당 자산의 가격은 0에 수렴할 거라고 합니다.

------
인터뷰를 통한 내용입니다. 피인터뷰자의 말에 대한 진위는 확인할 수 없었으며, 객관적인 수치도 확보하지는 못했습니다.

Image: Downtown office building of Green Bay, Wisconsin by Milwaukee3181 at en.wikipedia from Wikimedia Commons, https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:Downtown_office_building_Green_Bay.JPG in the public domain | 44° 30′ 49.79″ N, 88° 00′ 51.08″ W

오랑주

오랑주 (오헝쥐, Orange)

Country: #France
Region: #Provence-Alpes-Côte_d'Azur
Department: #Vaucluse
Arrondissement: #Avignon
Canton: #Orange
Commune: #Orange

작은 마을.

□ 가볼 곳

● 관광안내소 (Office du Tourisme)
Address: 5 Cours Aristide Briand, 84100 Orange, France
Hours: Mon-Sat 09:00-12:30, 14:00-18:00, Sun Closed

□ 먹을 곳

● La Dinette
프랑스 음식점.
Address: 7 Rue Victor Hugo, 84100 Orange, France
Hours: Mon 10:30-17:00, Tue-Wed 09:-18:00, Thu 09:00-17:00, Fri 09:00-21:00, Sat 09:30-21:00, Sun Closed

Image: The Triumphal Arch of Orange by Andim from Wikimedia Commons, https://commons.m.wikimedia.org/wiki/File:TrBogen_Orange.jpg under the Creative Commons Attribution-Share Alike 3.0 Unported license.

도라의 영어나라 (Dora The Explorer, 1999-)

□ 도라의 영어나라 (Dora The Explorer, 1999-)

구분: 미국 / TV애니
분류: 어드벤처, 모험
등급: 00+

Nickelodeon에서 방영된 TV 애니메이션. 1999년 pilot 방송을 한 후, 2000년 부터 정규시리즈가 방영되었다. 매 에피소드는 동일한 구성을 지닌다. 주인공 도라(Dora)가 부츠(Boots)와 함께 다른 사람들을 돕는다. 여우 스와이퍼(Swiper)는 도라일행을 사사건건 방해하려 하지만 없는게 없는 백팩(Backpack)과 모든 길을 다 알려주는 맵(Map)의 도움을 받아 임무를 완수해 나간다. 단순함 속에 묻어나는 재미와 교훈이 바로 이 작품의 핵심이다.

●●●●○ 누군가를 돕기위해 펼치는 신나는 모험

딸기100% (Ichigo 100%)

□ 딸기100% (Ichigo 100%)

異題: Strawberry 100%, いちご100%

구분: 일본 / TV애니 (12화)
장르: 코믹, 순정, 하렘, 학원, 로맨스, 드라마
등급: 17+

감독: 세키타 오사무
원작: 카와시타 미즈키
제작: TV 아사히, 매드하우스
음악: 네기시 타카유키

카와시타 미즈키 원작 동명의 만화를 바탕으로 제작된 애니메이션. 영화감독이 되는 것이 꿈인 중학교 3학년 마나카 준페이. 어느날 방과후 우연히 학교 옥상에 올라갔을 때 위에서 떨어진 딸기 팬티의 미소녀를 보고 저녁놀에 비친 그 소녀의 모습에 완전히 마음을 뺏기고 만다. 유리구두를 들고, 그 주인을 찾던 신데렐라의 왕자처럼 뜬금없고, 와닿지 않는.... 하지만 중요한 설정.

마나카의 친구인 오오쿠사와 코미야마는 옥상에서 만난 소녀가 아마도 학년 최고의 미소녀 니시노 츠카사일 거라고 단언하고 마나카는 확신도 없이 고백하기로 결심한다. 마나카의 고백에 니시노는 뜻밖에도 쉽게 승낙한다. 그러나 딸기 팬티의 미소녀가 토죠였음을 알게 된 마나카.

그들은 꿈에 그리던 이즈미자카 고등학교에 입학하게 되는데 마나카의 마음을 눈치챈 니시노는 다른 학교로 전학을 한다. 그러나 새로이 등장한 키타오지 사츠키가 마나카에게 고백해오는 등 행복한 고민은 끊이지 않는다.

원작인 만화에 비해 애니는 수준이 다소 떨어진다. 둘 중 하나를 택하라고 하면 만화책으로 보는 것을 권장한다.

딸기100%에는 4명의 여주인공이 나오지만 그중 원래 히로인은 토죠아야였다．주인공 마나카는 주인공 토조아야의 딸기 무늬 팬티를 우연히 보게 되며 이에 반해 딸기무늬 팬티의 주인을 찾아나선다. 참으로 일본만화스러운 내용이다.

그러나 마나카는 본심과는 달리 사연이 꼬여버리며 토죠아야가 아닌 츠카사와 사귀게 된다. 작품 초기부터 이미 히로인 토죠아야는 밀려나고 만다. 물론 작품에 따라서는 후반에 극적인 연결을 위해 초기에는 어긋나게 할수도 있다.

딸기100%의 토죠아야 역시 예쁘다．그렇지만 어딘지 모르게 요즘 세대와는 맞지 않는다．전형적인 순정풍의 청순가련형 캐릭터다．이제는 더이상 호소력이 떨어지는 캐릭터이다. 엽기적 그녀 정도까지는 아니더라도 자신의 주장을 펼칠 수 있으며, 동시에 애교스러운 그런 여성상을 원하고 있다.

딸기100%의 작가는 전형적인 하렘물의 공식인 그런 여성상을 주인공으로 내세우지만 오히려 히로인인 토죠보다 갈등을 위해 투입된 츠카사를 독자들은 선호한다．딸기100%는 상당히 복잡하다．가장 심할때는 한명이 네명을 동시에 만나기도 한다.

딸기100%의 마나카는 그냥 동시다발적이다．흡사 동물의 왐국을 연상시킨다. 확고한 절대사랑이 없다. 결국 후반부에 들어서 토죠와 츠카사를 놓고 갈등하지만 그전 상황들을 보면 엄청나다. 주인공 마나카는 순차적으로 마음속의 상대가 바뀌게 된다．처음엔 아야, 그 다음 츠카사 그 다음 사츠키 그리고 유이등 마음속 이오리만을 놓고 부차적인 상황들에 의해 어쩔 수 없이 수동적으로 여성캐릭터와 엮이는 아이즈와는 확연히 다른 색깔을 가지고 있는 것이다. 사랑의 절대성을 믿지 않는 사람들에게는 그것이 더 현실에 부합한다고 할 수도 있지만.

딸기100%는 공식을 이탈한 면이 많이 연출된다．마지막 엔딩 반전 역시 그렇다.

딸기100%는 그림체빼면 남는게 없다라는 말도 하곤 하는데 실상 그림체 빼곤 작품의 작가주의적인 확고한 철학이 없다는게 문제다. 작가가 딸기100%이외에는 장편을 쓰지 않았다고 하듯이 긴 이야기를 끌고나가는 것이 힘들어 보인다.

딸기100%는 그때그때 독자들의 호흥도에 따라 바뀐다. 작가는 최초 히로인을 토죠아야로 설정한다. 그리고 전형적인 히로인 띄워주기를 실행하고 있다. 그러나 이미 세대가 바뀐 터라 독자들의 요구는 예전시대의 히로인상은 이미 벗어나버렸다. 독자들은 히로인인 토죠아야가 아닌 츠카사에 열광해버린다.

작가는 고심한다．결국 츠카사를 전학보내고 다시 토죠랑 이어질 수 있도록 노력한다. 그리고 새로운 갈등이 필요하여 내세운 여성 캐릭터가 바로 사츠키이다．그렇지만 독자들은 이번에도 토죠아야 보다 사츠키에 열광한다. 작가는 다시 내용을 수정한다. 사츠키와의 서비쓰신을 마음껏 독자들에게 선물한다. 작품의 시작부터 끝까지 히로인에 대한 확고한 믿음이 없다．그때그때 독자들의 호불호에 따라 마치 히로인이 바뀌고 있다.

딸기100%은 히로인 토죠의 경우엔 비극의 여주인공으로 묻히고 츠카사와 엮이게 된다．바로 독자들의 츠카사에 대한 팬이 압도적이였기때문에 작가가 엔딩을 수정하게 된것이다. 작품의 대한 확고한 작가주의가 부족하다. 혹자는 마나카를 태양에 비유해 토죠아야(東城)를 동쪽에 비유, 츠카사(西里予)를 서쪽에 놓고 태양은 동쪽에 떠서 서쪽에 진다라는 비유를 들어 엔딩에 대한 옹호른을 펼치는 사람들도 있는데 개인적으로 이 의견에 동조하기 힘든 이유가 바로 모순점이 발생한다는것이다 동쪽에서 떠서 서쪽으로 진다는데 애시당초 동쪽으로 뜨질 않는다. 이미 초반부터 마나카는 츠카사와 사귀게 되니까 이 옹호른은 설득력이 약간 좀 뒤떨이지는 담론이 아닌가 생각된다.

딸기100%는 작가의 의도든 아니든 4명의 여자가 등장하며 독자의 호불호가 갈리고, 이를 지지하는 팬들의 논쟁등을 통해 정해지지 않은 결말로 이야기를 끌어간다.

사실상 두 작품다 연재당시 상당히 재밌게 봤었고, 좋다 나쁘다라고 이야기하려는 건 아니다. 그러나, 딸기100%은 같은 하렘물인 아이즈와 드라마 구성력을 비교해보면 상당부분 떨어지는 작품이다．

상업적인 면을 보면 일본에서 아이즈는 15귄 누계판매부수가 1000만부를 넘은 히트작인데 반면 딸기100%는 19권 누계의 총판매부수가 약 500만부 수준인 작품이다. 한국에서의 인기는 개인적인 체감도를 비교해보면 딸기100%쪽에 인기가 좀더 높았던것 같은데 아이즈 역시 연재 당시 국내 파란을 일으켰을 정도로 상당한 인기를 누렸지만 작품의 감상에 대한 인기에 국한되었다.

그러나 딸기100%은 각종 인터넷 까페들이 우후죽순 생겨났었다는 점과 연재 당시 주인공의 선택 대상이 누구인지 뜨거운 논란이 생겼다거나 각종 토론이 활발하게 이뤄진 점등 국내 인기도를 비교하면 좋게 표현하자면 독자의 참여여지를 두었던 딸기100%에 좀더 중심이 쏠리지 않았나라는 생각이 든다.

딸기의 경우 오로지 그림체다. 다소 취약한 구성도 그림체로 커버한다. 더군다나 여성인 작가는 특유의 섬세한 펜선으로 센티멘탈의 극치를 보여준다.

●●●◐○ 원작인 만화에 비해 수준이 떨어지는 애니
●●●●● 원작 생각에 높은 점수를 주는 사람