JFK International Airport

John F. Kennedy International Airport

Address: Queens, NY 11430, USA

비행기를 나서자 마자 늘어서 있는 긴 줄. 지금까지 와 본 중 가장 긴 줄.

"트럼프 효과인가?"

옆 사람이 말합니다.

이유야 어쨋거나 기나 긴 줄.

공항을 벗어나니 2시간이 지났네요. 입국만으로도 지치네요.

기내식 KE085 Economy

기내식 KE085 Economy

인천(ICN)에서 뉴욕(JFK)으로 가는 대한항공 KE085. A380.

해산물 요리와 오물렛입니다.

비행기도 기내식도 이미 많이 본 사진 같지만...

기내식 KE012 Economy

기내식 KE012 Economy

LA(LAX)에서 인천(ICN)으로 가는 KE012편.

소고기와 감자. 그리고 죽을 각각 선택하였습니다.

아침은 주로 오물렛을 택했고, 죽을 선택한 건 처음인 것 같네요.

부동산 시장

부동산 시장

가격

10% 하락은 많이들 예상하고 있습니다. 이정도 하락은 펀더멘탈 고려시 합리적 조정 수준입니다. 따라서 미국 내 부동산 equity 투자 시에는 주의해야 합니다.

25%까지 하락하는 경우 시장은 일시적으로 충격을 받을 수 있으며 놀란게 진정될 때까지 몇주의 시간이 걸릴 수 있습니다.

오버슈팅 시 35% 이상의 하락도  가능할텐데, 이럴 때면 무조건 사겠다는 자금들이 많이 있습니다.

특정 건 기준으로는 45%까지 하락한 경우도 있지만, 이럴 때에도 하락이 일시적이라고 여길 경우 스폰서/차주가 담보자산을 포기하지는 않습니다.

거래 기준으로는 60% 하락하기도 했는데 이런 건은 NPL  시장에서 가격을 후려쳐서 그렇죠. 하지만, NPL 펀드조차 당분간은 그런 기회가 없을 것으로 봅니다. 최근 경제 지표가 혼조를 보이기는 하지만, 기본적으로 미국 펀더멘탈을 볼 때.

맨하탄 채무불이행 사례

삼성 SRA에 의하면 전수 조사 결과 금융위기 때에도 맨하탄은 채무불이행 사례가 없었다고 합니다.

하지만, 어느 미국 운용사로부터 딱 한 건이 있었다고 들은 적이 있습니다. 구체적인 사례를 찾지는 못했지만.

(1)LTV 90%의 높은 레버리지를 사용했는데, (2)하필 금융위기 직후 만기가 도래하였고, (3)그때에는 오피스 가격이 하락하고, (4)규제강화로 은행들이 대출에 보수적으로 변했으며, CMBS 시장도 얼어붙어 차환해 줄 곳이 없는데 (5)스폰서도 자금 여유가 없었기 때문이랍니다.

우연이라면 우연이고 필연이라면 필연일텐데... 하필 이 모든게 동시에 일어나서.

스폰서

가격 부담은 있지만, 그래도 미국이라는 시각. 펀더멘탈이 탄탄하고, 거시적인 불안정성이 증가하게 되면 일시적 충격 후 부동산처럼 현금창출이 가능한 자산을 선호하게 됩니다. 이 점을 고려시 가격은 일시적으로 조정될 수 있지만, 지지될 것으로 보입니다.

위의 5가지 중 (1)은 이제 최대 LTV 65%정도로 과거보다 낮습니다. (2)~(4)는 통제가 불가능하고요.

그리고 남은 건 (5)스폰서입니다. 일부에서는 스폰서의 중요성을 간과하기도 하는데 일시적 불안정성 증가에 대비해서는 스폰서가 중요합니다.

메자닌

일부 한국 투자자의 경우 메자닌의 위험을 간과한다는 지적을 한 적이 있는데, (1)LTV가 높지 않고, (2) 스폰서가 든든하면 부실화될 위험은 높지 않습니다. 그 외에 (3)일부에서 위험을 간과하는 또 하나, 두께도 중요하죠. 셋 다 챙겨도 (4)다만, 입찰에 들어가는 금리가 위험대비 충분한 수익률인가 하는 가격 이슈가 남습니다.

위 네 가지는 개별 투자안 분석 단계에서 관리 가능 합니다.

시장 같이 통제할 수 없다면 한도를 설정하는게 맞지만 관리가능하다면 한도 보다 개별 건에서 반영하는 게 맞지 않을까요?

규제의 위험

이미 우리는 금융위기때 규제와 한도의 위험을 겪어봤습니다.

아무도 책임 안 진다는 면에서 편하기는 하겠지만 과도한 규제와 한도는 오히려 자산을 특정 분야로 쏠리게 만들어서 보이지 않는 위험을 증가시키고 위험 대비 수익률을 하락 시킬 수 있습니다.

Mesa West Capital

Mesa West Capital

Address: 11755 Wilshire Blvd #2100, Los Angeles, CA 90025, USA

Mesa West는 업력이나 전략면에서 PCCP와 비교가 많이 되는 부동산 대출 전문 운용사입니다.

그들은 자신들이 투자하는 대상이 institutional quality asset임을 강조합니다.

그리고 포트폴리오 담보 대출의 경우 변동성을 낮출 수 있다며 장점을 이야기합니다.

그들의 투자대상도 전통자산 위주입니다. 오피스(office), 멀티패밀리(multifamily), 물류(warehouses) 등을 주 투자대상으로 합니다. 리테일(retail)은 전통자산이나 위험도가 높다고 봐서 제한적으로 투자하고, 호텔 담보는 거의 취급하지 않는다고 합니다.

Closed end fund는 PCCP와 유사하지만 core open end fund는 open end fund라는 점에서 MetLife open end fund와 더 비교가 되죠. 하지만 투자철학(philosophy)과 전략(strategy)까지 똑같지는 않습니다.

Equity platform도 있음을 장점으로 내세우는 PCCP와 달리 Mesa West는 debt platform만 있음을 장점으로 내세우죠. Equity fund의 수수료가 높다보니 양쪽 platform을 모두 보유할 경우 아무래도 debt 보다는 equity fund 위주로 의사결정이 이루어질 가능성이 높은데, 메사는 이로부터 자유롭다는 것이죠.

그리고 부동산 equity fund가 sponsor인 대출의 경우 경쟁사이기도 한 real estate equity fund도 운용하는 펀드로부터 차입하기를 꺼리기에 대출 sourcing에 유리함을 강조합니다.

차압(Foreclosure)이나 REO 등 equity platform이 도움이 될 수 있는 상황에 대해서는 운용역 개개인의 백그라운드를 이야기합니다. 메사 합류 전에는 equity를 했던 사람들이 많다며.

또한 real estate debt만 하기에 그들의 투자전략도 한가지 방향임을 강조하죠. 바로 호황 때 최고의 수익률을 올리지 못하더라도 하락 장에서 수익률은 지킨다며.

PCCP

PCCP

Address: 10100 Santa Monica Blvd Suite 1000, Los Angeles, CA 90067
은행을 제외하면 부동산 담보대출에서 가장 오래된 업력을 자랑하는 운용사 중 한 곳.

부동산 type 별 특징
Office: Capital intensive
Industrial: Hottest
Multifamily: Challenging
Retail: Hardest

Multifamily는 나쁘다는 뜻이 아니라 경쟁 심하다는 의미입니다.

PCCP가 하지 않는 것
Student housing, medical office,senior housing.

이런 자산군들을 과소평가하거나 나쁘다고 하는게 아니라 보다 전문적인 영역이어서 안 하는 거라고 합니다.

Main Street vs Wall Street

대출시장과 Wall Street에서 주도하는 CMBS 시장은 다른 시장이라고 봅니다. 구조를 복잡하게 해서 수수료를 챙기고, 보유하는 게 목적이 아니라 셀 다운이 목적이기에.

자신들이 투자하지 않는 예로 In door water park가 딸린 호텔을 듭니다. 실내 워터파크는 워터파크로서 장점도 없고 그렇다고 그런 곳은 호텔 목적으로 가지도 않는다고. 한국 사람들은 와닿지 않을 수 있는... 지극히 Californian스러운 생각이랄까.

자신들의 장점 중 하나로 equity와 debt platform이 둘 다 있음을 듭니다. 양쪽이 잘 어우러져 있어서 하나의 딜을 debt과 equity 양쪽 관점에서 분석한다며.

이 부분은 보기에 따라 서로 말이 다르죠. 보기에 따라 Firewall이 없어서 안 좋게 여길 수도 있는.

규모에 대해서는 Small enough to..., large enough to...라는 표현을 자주 사용합니다. 모두가 모든 것을 알만큼 충분히 작기에 debt과 equity의 협업이 잘 되고, Blackstone이나 Brookfield 처럼 어쩔 수 없이 투자하는 게 아니라 좋은 것만 투자할 수 있을 정도로 충분히 작고, 미 전역을 커버할 수 있을 정도로 충분히 크다며.

미국 주요 25개 도시를 다 커버할 수는 있지만 Montana, North Dakota, Dakota 등은 투자하지 않는다고 합니다. 위 도시들은 사실상 석유 산업에 대한 투자이지 부동산에 대한 투자가 아니라며.

PCCP는 부동산 미들 마켓을 주 타겟으로 하고 있습니다. 같은 시장에 20년 이상 있어왔고, 여러 번의 싸이클(multiful cycle)을 경험한 것을 장점으로 내세우죠.

PCCP 이전 경험까지 포함하면 긴 운용 경험(long track record), 문제 자산 처리 경험(dealing with problem loan), 직접 대출할 수 있는 능력(origination, not simple buying) 등이 있습니다.

그리고 앞서 언급한 것과 같은 equity platform도 있죠. Mesa West 같은 경쟁사들이 debt platform만 있는 거에 비하면 (발생  안 하는게 좋겠지만) 차압(foreclosure)까지 가게 되는 상황에서는 equity platform이 있는 장점이 눈에 띌거라고 합니다.

PCCP가 이전 미팅에서도 금번 미팅에서도 강조하는 건 relationship focus, reputation focus입니다.

펀드의 레버리지 사용은 예비 투자자들이 가장 많이 묻는 질문 중 하나일 겁니다. 사실 어찌 보면 가장 준비가 많이 되어 있는 답변 중 하나이기도 하겠죠.

일단 레버리지를 주는 은행들이 Wells Fargo, US Banks 등 보수적 성향의 은행들임을 듭니다. 펀드에 대출해 줄 때 깨져도 내가 빌려준 선순위는 안전하겠지라는 접근이 아니라 문제가 생기지 않을 곳에 신중히 돈을 빌려주는. 해당 은행의 대출 성향은 제가 파악하지 못했습니다만.

레버리지 관련 PCCP는 모건스탠리 펀드와 비교를 합니다. 둘다 레버리지를 사용했으나, 금융위기 때 PCCP는 손실이 없었으며, 모건스탠리는 큰 손실을 입게 됩니다.

PCCP는 이를 "Right, when goes wrong"이라고 표현을 합니다. 최악의 상황. 자산 가격은 최대 49%까지 하락합니다. 이때 두 펀드의 차이를 가져온 것은 마진 콜입니다.

PCCP는 마진콜 조건이 없는 레버리지였지만, 모건스탠리는 마진콜이 있었습니다. 이는 일시적인 최악의 순간 버틸 수 있는지 없는지를 가르는 유동성의 문제이기도 했습니다.

또다른 차이는 대주가 CB냐 IB냐의 차이입니다. CB는 장기적인 관계를 중시합니다. 어려운 상황에서도 시간을 부여하죠. 하지만 IB는 자신들도 여유가 없기에 기다려 주지 못합니다.

이러한 차이로 인해 금융위기 때 모건스탠리는 현금흐름이 0가 되었고, PCCP는 IRR이 하락하기는 했지만 양의 현금흐름 창출이 가능했습니다.

미국의 부동산 가격

너무 많이 올랐다는 데에는 동의합니다. 하지만 문제는 전세계에서 원유를 뺀 거의 모든 자산이 비싸다는 점입니다.

특히 당신이 투자할 수 있는 모든 자산(Every market you want)은 비쌉니다.

그러기에 평균 LTV 65%이하의 debt strategy가 유효한 전략이며, 트랙 레코드와 타이밍이 중요할 것으로 봅니다.

Transitional loan

PCCP는 transitional loan 비중이 높고, 이는 일부 투자자들이 부정적으로 보는 이유입니다. 이에 PCCP는  transitional loan의 정의는 각자 다르기에 transitional loan이라는 것 보다는 어떤 자산이냐가 중요하다고 합니다.

자신들이 하는 건 동일한 수준의 자산에 대한 대출(lending against same quality asset)이지 열위한 자산에 대한 대출이 아니라고(not inferior quality nor location asset) 말합니다.

소위 말하는 안전자산은 너무 비쌉니다. PCCP가 생각하는 transitional loan은 담보 자산이 열위한 것이 아니라 덜 비싸고(less expensive), 자산가치 하락에 대한 더 많은 여유가 더 많은(more room for the capital loss) 대출이라고 합니다. 이 부분은 실제 case study를 하기 전에는 알 수 없을 것 같네요.

가격과 관련... 가격에 영향을 미치는 건 임대료와 (cap) rate입니다. 그리고 요즘 느끼는 가격 부담은 임대료 보다는 rate 관련입니다.

정말 금리 인상이 큰 폭으로 예상된다면? 이럴 때에는 단일 임차인 신용보다 시장위험을 지는게 나을 수 있습니다. 금리인상으로 임차인의 신용위험이 커질 수 있으니.

펀드 레버리지 (fund level leverage)

펀드가 너무 크거나, 신생 펀드이면 펀드 레버리지는 부담스러울 수 있습니다.

미국의 상업용 부동산 자산이 약 USD 6 trillion 이라고 합니다. 이 중 약 1/10인 USD 600 billion 정도가 매년 거래됩니다. 그리고 평균 50%의 레버리지를 사용할 경우 USD 300 billion의 대출 시장이 있습니다. 이런 시장과 비교해 보면 PCCP는 너무 크지도 너무 작지도 않기에 부담스럽지 않다고 합니다.

돌발 질문.

왜 미국인가? 왜 부동산인가? 왜 대출인가? 왜 레버리지인가? 왜 펀드인가?

답변을 생각할 시간은 주어지지 않고, 바로 이어서 말합니다. 이 모든 답은 AMC로 이어진다고.

AMC (자산관리회사)

PCCP는 AMC가 모든 것이라고 합니다. 이는 자체 AMC가 있는 모든 회사가 강조하는 부분이죠. 정말 핵심은 아웃소싱 보다 인하우스로 둬야 한다며.

AMC의 역할은 다양합니다. Wise eyes라고 표현하며 document나 실사(due diligence)도 챙긴다고 합니다.

이런저런 이야기를 하지만 가장 어려운 부분은 결국 사람입니다. 가장 중요한 건 차주를 아는 것이죠. 그것을 담당하는 것이 AMC입니다.

레버리지 사용으로 부정적이었지만, 부동산, 자신들이 알 수 있는 것에 대한 원칙 등이 느껴집니다. 문득, 내가 이들을 탈락시킬 자격이 있나 싶어질 정도로.

Colony Northstar

아래 글은 제가 동의한다는 뜻이 아닙니다. 하지만 개개인이 동의하든 동의하지 않든 세계에서 가장 영향력이 있는 사람을 이해하는데 조금은 도움이 되지 않을까 싶네요.
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Colony Northstar: CEO

고집세고 말도 안되는 것들을 이야기 한다고 사람들이 생각하는 트럼프 대통령. 개개인의 선호도를 떠나 세계에서 가장 영향력 있는 사람 중 한 명입니다.

그런 트럼프와 친한 톰 버락(Thomas J. Barrack Jr.).

트럼프와 톰 버락

1985년부터 친했다고 하니, 30년이 넘은 친구입니다. 첫만남에 대해 트럼프는 자기를 위하게 만드는 특별한 능력이 있다고 말합니다.

일로써 만났는데... 계약 작성 관련 모든 걸 위임할테니 자기가 걱정해야 할 게 뭔지만 말해달라고 했답니다. 실제로 법률 검토를 포함한 계약서 작성 업무를 톰 버락 측에서 다 하게 됩니다.

관점에 따라 해석의 차이는 있을 수 있겠지만 트럼프가 상대에게 준 건 바로 믿음이고, 신뢰입니다.

막말이다 공격적이다 하지만 트럼프가 선거 유세기간 중 미국인들에게 준 건 꿈(dream)과 비전(vision)이었다고 말합니다.

언론기관(institutional press)를 통하지 않고 보면 트럼프는 취미가 없고, 나쁜 버릇도 거의 없다고 합니다. 트위터 매니아(Twitter Maniac)이긴 하지만.

그는 한번도 정치인인 적이 없고, 그의 진정한 힘(true power)은 평범으로 가지 않고(not to go to the norm), 평균으로 가지 않는(not to go to the average) 점입니다.

예전에 트럼프가 빌딩에 들어가다가 갑자기 벨 보이에게 자녀의 안부를 물어본 적이 있습니다. 작은 예이지만, 그 순가만큼은 벨 보이는 트럼프 세계의 주인공이라는 느낌에 빠졌다고 합니다.

계약의 예도, 벨 보이의 예도 그냥 별것 아닌 듯 보이지만, 트럼프의 힘을 볼 수 있기도 합니다. 그는 상대방을 자신이 트럼프 세계의 유일한 스타(I am the only star in the Trump World)라고 생각하게 만드는 힘이 있습니다.

평범한 사람을 자신이 훌륭하다고 만드는 것(Normal people feel himself great). 그것이 바로 트럼프의 능력입니다.

국가적 문제에 직면했을 때 한 명의 머리 좋은 사람(One brilliant man, Obama)과 다른 사람이 움직이도록 하는 사람(Trump) 중 누가 문제를 해결할 수 있을까요?

트럼프는 선거 유세 때 돈도 조직도 없었습니다.

(개인 돈은 많지만 모집된 선거 자금이 적어서 유세기간 중 가장 부유하지만, 가장 돈없는 사람으로 불리기도 해습니다. 이때 큰 몫을 한게 톰 버락 회장이었습니다.)

그가 있는 건 사람들로 부터 얻는 정보(information)와 사람들 속에 뛰어들어서 보일 수 있는 소통 능력(communication skill)이었죠.

돈과 조직이 없던 트럼프의 첫번째 선거자금 모집은 톰 버락회장의 저택에서 이루어졌습니다. (뉴스 앵커들이 톰 버락 회장에게 왜 하필 트럼프 같은 사람을 위해 자금 모집을 하려느냐는 공격을 할 때도 꿋꿋이 트럼프를 옹호했죠.)

Globalism vs protectionism

미국이 미국 내에서 마주하고 있는 가장 큰 위험은 무엇일까요? ISIS? 이슬람 극단주의자?

2차 대전 때에도 미국 영토는 침략 받지 않았습니다.

(정확히는 일본의 하와이 공습이 있었으니, 영토가 아니라 본토여야 하고... 엄청난 충격을 남긴 9.11이 있기는 했지만 언급되지는 않았습니다.)

미국 내에서 가장 두려워하는 것은 Globalism입니다. 바로 자신의 일자리, 먹고 살 길을 뺏어갈 수 있기에. 미국은 굳이 globalism이 필요없습니다. 국경을 마주한 캐나다와 멕시코 정도만 신경 쓰면되죠. 더구나 캐나다는 신경쓰이지 않는 이웃이죠.

예전에는 미국은 중동에서 친미 정권(good-neighbor dictator)이 필요했습니다. 그 당시는 에너지가 자급자족되지 않았기에, 석유의 안정적 공급과 미국의 지속적인 성장을 위해 필요했죠.

(셰일 혁명이 있고 난) 지금은 미국은 에너지 독립이 가능하고 중동의 석유가 필요 없습니다. 현재 중동은 global 종교전쟁 중이며 그건 그들 스스로 해결해야 할 문제입니다.

복잡한 문제를 분석하기 위해서는 한 가지에 집중하는게 좋습니다. 트럼프에게 그건 바로 내 사람을 지키는 것(care my people)입니다.

이슬람 입국제한(ban Muslim) 정책은 이슬람 적대(anti-Muslim)이 아닙니다. 이슬람 세상도 (다른 곳과 마찬가지로) 좋은 이슬람과 나쁜 이슬람이 있습니다. 좋은 이슬람이 나쁜 이슬람 문제를 해결해야 한다는 뜻입니다. 공짜로 자유를 얻을 수는 없습니다(Not free for freedom).

이슬람 문제를 이슬람 세계에서 해결할 때까지 미국은 석유가 필요합니다. 지금은 신재생 에너지 보다 석유 자원이 더 중요합니다.

(단기적으로 해결할 수 없는) 중동 문제를 해결하기 위해서는 한번 임기의 대통령(one-term president)가 아닌 두번 임기의 대통령(two-term president)가 필요합니다.

PPP (Public-Private Partnership 또는 P3)

Canada의 P3 program은 공공부문과 사적부문의 협력(public private combination)이 잘 이루어지고 있습니다. 하지만, 미국은?

주(state) 위주로 인프라(infrastructure) 프로젝트가 진행됩니다. 각 주의 balance sheet에 담겨집니다. 어느 주에 (재정적인) 문제가 생기면 그 주에서 진행되던 모든 사업은 중단되게 됩니다.

반면 유럽과 캐나다는 PPP로 balance sheet에서 덜어내서 그런 문제를 없앱니다.

인프라는 40~50년이 걸리기도 하는 프로젝트입니다. (신용위험이 있는 주 정부가 아닌) 연방정부 주도로, balance sheet이 아닌 PPP 위주로 이루어져야 합니다.  그러나 현재 미국에는 P3 전문가가 없습니다.

Twitter without thinking?

트럼프를 비난하는 사람들은 생각없이 트위터를 한다고 하며, 이러한 행동으로 글로벌 리더의 자질이 없다고 합니다. 하지만, 트럼프의 행동은 혁명(revolution)입니다. 소통하는 정부를 만들고 있으며, (섣부른 비난이나 비하 보다는) 기다릴만한 가치가 있습니다.

성장 (Growth)

성장을 위해 필요한 것은 사용 가능한 여유자금(spendable free cash flow)입니다. 가장 쉽게 만들 수 있는 방법은 빚(debt)이죠.

하지만 빚으로만 성장할 수는 없죠. 그럼 어디서, 어떻게 가치를 창출할 수 있을까요?

경제 성장은 둔화되고 있습니다. 그래도 자산배분 모델에서는 어딘가에는 자산을 배분합니다.

지정학적 위험

지정학적으로 보면 북한을 보든, 멕시코를 보든 문제가 많습니다.

성장 둔화와 지정학적 리스크의 증가. 이는 현금창출 능력이 있는 실물자산(hard asset with income producing)에 대한 투자매력도를 증가시킵니다. 유동성은 안전 자산을 찾아 그런 자산으로 흘러가죠.

이자율 3.5% 이상, LTV 65%이하인 부동산 담보대출은 중장기적으로 좋은 투자안이라고 톰 버락은 생각합니다.

그래도, 지정학적 리스크를 아주 나쁘게 보지는 않습니다. 기대만큼 좋은 건 아니지만 예상만큼 나쁘지도 않다고 봅니다. (Not as good as we hope. Not as bad as we expect.)

도널드 트럼프

트럼프는 왜 지인들로 팀을 꾸리는가?
그건 팀이 없기 때문입니다. 아는 사람, 친한 사람만이 합류하기에.

트럼프는 왜 그렇게 SNS를 좋아하는가?
언론기관의 대부분은 트럼프와 각을 세우고 있습니다. SNS는 트럼프가 언론이라는 필터를 피해서 소통하는 방법입니다.

그래도 미국

정치적 불안정성과 금리에 대한 불안감. 걱정이 됩니다. 그래도 어쨋거나 장기적 관점에서 가장 좋은 투자처는 미국입니다. 주의는 기울이되 두려워하지는 않아야 합니다. (Concern, but not fear)

Q. 블룸버그에 2년 안에 트럼프가 탄핵될 수 있다는 기사가 실렸는데, 가능성?

톰 버락은 쓰레기 같은 내용이고, 가능성이 전혀 없다고 봅니다.

미국의 사업가들은 대부분 러시아와 관계가 깊을 수 밖에 없으며, 러시아에 친한 사람이 있는게 당연합니다. 트럼프도 마찬가지 입니다. 팩트는 거기까지입니다.

러시아와 친하다는 것은 탄핵 사유가 될 수 없습니다.

설령 러시아가 트럼프를 위해 선거에 개입했다고 하더라도 그건 선거 전에 일어난 일이니 탄핵 사유가 아닙니다. 굳이 따지자면 당선 취소 사유이겠지만, 당선 취소 사유로는 약합니다.

탄핵 언급은 정치적 목적일뿐 가능성은 거의 없다고 탐 버락은 생각합니다.

Colony Northstar

Colony Northstar

Colony Northstar의 연차회의가 열린 Harringbone.

사석에서 오간 내용들.

Retail

미국 부동산 시장에서 가장 우려하는 사항은 retail 부문이라고 합니다. 이미 여러 곳에서 나온 이야기이지만 콜로니도 마찬가지 의견. 전자상거래로 인한 대형 retail 업체가 문을 닫는 것을 우려합니다. 2개층 이상을 쓰는 주요 임차인에 대한 문제 발생 가능성 증가. 그들이 나가게 되면 임차인 채우기 어렵습니다. 1층은 채우더라도, 에스칼레이터가 뚫려있는 2층은 누가 들어오겠냐는 것이죠. 그리고, 넓은 면적을 사용하고 있었기에 채우지 못하면 가치 회복도 어렵다고 봅니다. 그렇다고 무조건 피하는 것이 아니라 2층까지 채울 전략이 있을 때에 한해 투자를 해야한다는 시각이죠.

부동산 Equity

미국에서도 부동산 가격에 대한 부담은 많이들 느끼고 있습니다. 오히려 미국 부동산 equity에 투자하는 한국 투자자들 보다 더 크게 느끼는 것 같습니다.

위기의 시작?

어디서 터질지는 모르지만, 위기는 다가오고 있다고 말합니다. 예언가가 아니니 단정지을 수는 없지만 미국 내 부동산 equity를 투자하려 한다면 잠시 쉬는 것도 하나의 좋은 전략일 수 있다고 하죠. 공식적 자리가 아닌 자유로운 분위기여서 그런지 18개월이라는 구체적인 기간까지 언급하네요.

위기가 오더라도 트리거는 아무도 모르는 곳이 될 거고,  자신도 역시 모르겠다고 덧붙입니다.

Public vs Private

PPP(public–private partnership)에서 말하는 public-private은 공공부문과 민간부문을 언급합니다.

부동산에서는 Federal National Mortgage Association(FNMA, Fannie Mae)와 같은 정부지원기관(government-sponsored enterprise, GSE)과의 협업을 이야기 합니다.

하지만, 혹자는 deal sourcing 관점에서 공개된 입찰 참여와 사적인 협상을 통한 deal 확보를 의미하기도 합니다.

CMBS 등 public market이 유효할뿐만 아니라 더 매력적이라는 곳도 있지만 사모펀드를 선호하는 쪽에서는 open market은 경쟁이 너무 심하기 때문에 private으로 가야한다고 말하죠.

미국이 아니라면?

Legal system과 currency의 안정성이 키라고 봅니다. 그런 관점에서는 미국을 제외하면 유럽, 일본, 한국, 호주 정도가 가능한 투자대상이라고 하죠. 유럽은 나라마다 워낙 다르긴 합니다. 영국은 여전히 미국 다음으로 투자하기 좋은 국가 입니다. 프랑스와 이탈리아는 임차인에게 유리한 법률 체계때문에 신중해야 하고, 동유럽은 매우 주의할 필요가 있는 식.

Santa Monica Beach

Santa Monica Beach

산타모니카의 해변. 파란 하늘과 파란 바다를 향해 넓게 펼쳐진 해변.

사진으로는 채 담을 수 없는 아름다움.

한참을 바라보며, 옛 생각에 잠깁니다.

Terraza

Terrazza Lounge

Address: Santa Monica Mountains National Recreation Area, Casa del Mar, 1910 Ocean Way, Santa Monica, CA 90405, USA

Hotel Casa del Mar의 로비층(3층)에 있는 식당입니다.

창밖으로 해변이 보입니다. 아침은 French Toast와 Ruby Grapefruit Juice로.