미국 물류시설: 아마존 임차

미국 물류시설: 아마존 임차

□ 투자의 기본원칙

임차인이 아마존이든 아니든 기본원칙은 임차인이 나가도 다른 임차인을 구할 수 있느냐입니다. 그러기 위해서는 다른 부동산처럼 입지가 중요합니다. 아마존이 장기임차했으니 이 정도 위치도 괜찮다라는 접근은 중간의 cash flow는 안정적이겠지만 향후 exit에 어려움을 겪을 수 있습니다.

특히 USD 100m 이상의 물류로서는 대형 물건을 거래하는 투자자들의 경우 아마존이니까 입지를 등한시 하는 경우는 거의 없다고 합니다. 평생 들고 갈게 아니면 남들이 어떻게 생각하든 내 갈길을 간다는 식의 투자는 안되겠죠. 그들이 결국 exit 시점에 잠재적 매수자가 될테니까요.

□ 아마존 프리미엄

신용도가 높은 임차인으로서의 프리미엄이 존재하는 것은 맞습니다만 과도한 수준의 프리미엄에 대해서는 우려를 합니다. 시장에서 말하는 아마존 프리미엄은 두 가지로 나눠볼 수 있는데 하나는 신용도 높은 임차인(credit tenant)으로서의 프리미엄이고, 다른 하나는 설비 가격이라고 합니다.

일부에서 높은 가격을 아마존 프리미엄이라고 하면서 거래되는 것을 보면, 보통은 가격에 설비가 포함되어 있어서 그런 경우가 많다고 합니다.

물류창고와 입지는 범용적이더라도 설비 등 스펙은 아마존의 요구에 맞춰져 있습니다. 설비를 아마존이 부담하는 경우 아마존이 나가게 되면 당연히 원상복구 책임도 아마존에게 있습니다. 입지만 좋으면 아마존이 원상복구하고 나가게 되면 얼마든지 새로운 임차인을 구할 수 있습니다.

반대로 입지가 좋더라도 설비를 투자자가 부담했다면 아마존은 부담없이 계약을 종료하고 나갈 수 있고, 투자자는 새로운 임차인을 찾기 위해서 설비를 철거하는 비용을 부담해야 합니다.

그리고, 내부 설비를 아마존이 부담하는 조건은 맞는데 물류창고 매입 시 아마존 프리미엄을 높게 주었다면, 이는 비싸게 사는 것일 확률이 높다고 합니다.

□ 거래 내역

2019년 이후 거래된 내역을 Primary Statistical Area("PSA") 기준으로 보면 거래는 상위 20개 PSA에서 이루어졌습니다. 100위권 밖에 있는 cap rate이 거래된 cap rate 상단에 위치하고 있다고 적정한 수준이라고 판단하기는 어려워 보입니다. 시장이 충격을 받으면 거래가 되지 않을 수 있습니다.

매매 가격을 보면 점점 대형화되고 가격도 비싸지고는 있지만 상위 PSA를 포함해도 여전히 물류시설이 USD 150m 위에서 거래되는 경우는 거의 없습니다. 물건 자체가 많지 않아서 거래도 많이 없는 것일 수는 있고, 시장이 크다면 오히려 대형 물건이 프리미엄을 받을 수 있습니다. 하지만, 시장이 작은 경우 대형물건의 경우 exit이 쉽지 않을 수 있습니다.

* Primary Statistical Area: Combined Statistical Area("CSA")가 있는 경우 CSA, 없는 경우 Metropolitan Statistical Area("MSA")나 Micropolitan Statistical Area("μSA") 기준으로 한 지역 구분

□ 전망

사실 현재 미국의 물류시장은 워낙 좋기에 지금 무엇을 어떤 가격에 투자해도 향후 1~2년을 보면 좋은 수익을 낼 수는 있을 거라고 합니다.

대충 투자해도 시장이 좋으면 결과가 좋을 수는 있겠지만, 그런 식으로 접근해서는 안되겠죠.